去年在全國的一二線城市中,，有13個(gè)城市房租漲幅超過20%,，一線城市中,，深圳,、北京和廣州的房租漲幅都超過了20%,，而在二線城市中,，成都,、重慶、西安,、天津,、合肥等這些城市，房價(jià)漲幅甚至超過了一線城市,，整體漲幅接近30%,，這種現(xiàn)象引起了很多年輕人的不安，如果說以前房價(jià)太高導(dǎo)致買不起房,，那大不了就不買房了,，租房住了，前些年媒體還炒作過“90后不買房”這個(gè)話題,，那么以后,，年輕人會(huì)不會(huì)連租都租不起房了？

人口紅利：去一二線，還是三四線買房,？那么第三波浪潮,，眼下比較明顯的出路是要靠人口，要靠搶人口紅利,，靠人口基礎(chǔ)來做大城市,。大家注意，這九大中心城市還不包括深圳,、杭州,、蘇州這些大家心目中的中心城市，還有很多城市在往九大中心城市里擠,，試圖通過自身的力量變成中心城市,，所以這就是目前整個(gè)中國城市的演變現(xiàn)狀。第三部分內(nèi)容我會(huì)再講一講中國城市的加速分化,，就是最近的1億非戶籍人口到城市落戶所帶來的問題,。

我們簡單說大概是這樣,，第一，一線城市因?yàn)橐?guī)避大的都市病或者城市病的困擾,，現(xiàn)在普遍在壓縮,，比如說像整個(gè)中國，你看北京和上海的人口還是流出的,，感覺好像這個(gè)城市沒吸引力了,，其實(shí)并不是,，是政府主動(dòng)要壓縮它，防止大城市病,。所以1億人口進(jìn)城,，可能就會(huì)讓一些強(qiáng)省會(huì)城市，或者命名為中心的省會(huì)城市,，未來可能會(huì)從七八百萬人口擴(kuò)展到一千萬甚至2欠萬人口,，可能個(gè)別還會(huì)到3000萬人口，會(huì)重復(fù)當(dāng)年這些一線城市的機(jī)會(huì),。

相關(guān)性原理：什么樣的房子漲得最快？首先我要告訴你,，你可能認(rèn)為的影響房價(jià)的重要因素,，比如交通、教育,、生活配套并不是影響房價(jià)的最直接的原因，然后我會(huì)告訴你什么才是最終影響房價(jià)的最直接因素,，以及如何運(yùn)用這個(gè)原理來判斷房價(jià)的相對(duì)趨勢(shì),。我們把這個(gè)稱之為房價(jià)的相關(guān)性原理，這個(gè)邏輯是因?yàn)橥粋€(gè)地區(qū)不同樓盤之間的價(jià)格不可能相差太遠(yuǎn),，所以這個(gè)因素比交通,、教育或者商業(yè)和生活配套都更加直接的決定了房價(jià)的高低。

流動(dòng)性原理：該買寫字樓還是商品房,？現(xiàn)在我們明白了房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性原理，那么流動(dòng)性原理能夠給我們提供什么啟示呢,？也就是說最好是在這個(gè)學(xué)校從一年級(jí)到六年級(jí)讀完,，如果中間轉(zhuǎn)學(xué)離開，那這個(gè)學(xué)區(qū)房的學(xué)位你已經(jīng)占了,，6年內(nèi)都不能有其他孩子用這個(gè)房子上這個(gè)學(xué)校,，那也就不能馬上將房子轉(zhuǎn)手賣出，這樣就對(duì)這個(gè)學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性造成一個(gè)打擊,，這樣學(xué)區(qū)房周轉(zhuǎn)的速度變慢了,，時(shí)間長了流動(dòng)性就下降了，增值也會(huì)下降,。

那我們不管是考慮租金還是考慮升值,，我們都要考慮,，比如說考慮租金,，那我們要考慮它到底好不好租，因?yàn)槭俏覀兛礆v史上它租金的水平什么樣的,，是吧,？我們最后總結(jié)一下，在中國買房存在兩套邏輯,，一套邏輯就是考慮升值,，另外一套邏輯是考慮租金，我們建議,，在五年之內(nèi)買房,，我們可能首要還是考慮升值潛力，但是在五年之后,，尤其是房產(chǎn)稅政策推出之后,，我們覺得升值潛力可以作為次要因素，重點(diǎn)開始考慮租金回報(bào),。

那么房地產(chǎn)行業(yè)具體是怎么做的，我就從一手房和二手房兩個(gè)市場來說一說吧,，作為一個(gè)曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者,，我在這里給大家透露一些行業(yè)的秘密，希望大家在了解這些秘密之后,，能夠緩解一些購房的焦慮,，冷靜做出購房決策。今天的課程就到這里,，今天我們講了房地產(chǎn)行業(yè)的一些小秘密,，希望你能夠了解房地產(chǎn)行業(yè)是怎么營造焦慮的，那么了解房地產(chǎn)行業(yè)的這些小技巧之后,，你是不是沒有那么擔(dān)心買房會(huì)搶不到房子了,？

除了省會(huì),，有些省還有一些經(jīng)濟(jì)規(guī)模不亞于省會(huì)城市的計(jì)劃單列市，這些計(jì)劃單列市和省會(huì)城市之間形成了雙城記的故事,，比如深圳和廣州,，寧波和杭州，青島和濟(jì)南,，蘇州和南京,，廈門和福州等等，這些城市之間的房價(jià)往往在很多年間此起彼伏,，你追我趕,，比如寧波以前的房價(jià)還比杭州高,，現(xiàn)在杭州的房價(jià)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過寧波了，包括青島和廈門這些地方房價(jià)都是一直高過省會(huì)城市的,，這說明并不是省會(huì)就一定是最值得投資的,。

一個(gè)城市的規(guī)劃圖看起來是個(gè)平面的,，是靜態(tài)的,，但是其實(shí)，每個(gè)城市每條道路它都是帶有箭頭帶有方向的,，它是一個(gè)矢量,，大家要注意，是重心,，并不是中心,，也就是說，城市最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤讲灰欢ㄊ撬恢蒙献钪行牡牡胤?，這是因?yàn)楹芏喑鞘械馁Y源都是根據(jù)城市規(guī)劃而有傾斜的,，所以一個(gè)城市的發(fā)展是具有一定的積累動(dòng)能的。所以,，我們的第二條建議就是,，看一個(gè)城市，還要關(guān)注這個(gè)城市的發(fā)展傾斜,，看重心往哪里去。

說完了大小,，我們?cè)賮碚f說房子的位置和朝向。好了,，今天我們說了如何來選擇房子的戶型,，你要特別關(guān)注房子的尺度、戶型和動(dòng)線格局,，在最后我提醒一下你,，你去看房子的時(shí)候，特別是買新房去看開發(fā)商提供的樣板間的時(shí)候,，一定要記得把里邊的各種各樣的家具和擺設(shè)去掉再看,，因?yàn)殚_發(fā)商有可能會(huì)把床縮小了，把各種各樣的擺設(shè)美化了,，所以我們一定要去還原它的本來面目,，不要圖一時(shí)好看，要注意特別避免各種特色設(shè)計(jì),。

最近的一個(gè)例子還有西安,，西安之前的房價(jià)一直都沒怎么漲過，這些年的房價(jià)也是在1萬左右的關(guān)口附近上上下下了好幾回,，最后在去年均價(jià)突破了1萬之后,，西安的房價(jià)便開始迅速上漲，西安人民一旦開始嘗到買房賺錢的滋味,，也會(huì)反過來刺激他們繼續(xù)買房投資,，所以房價(jià)在這個(gè)階段往往會(huì)保持快速增長，現(xiàn)在西安市區(qū)2,、3萬的房子也不少見了,。

這里面我要特別強(qiáng)調(diào),，就剛才我們講了幾個(gè)問題,，就是到底是先上車再說，還是一步到位,，誰先上車也就是先買一套房子,，不管是好壞先買套房子再說。因?yàn)樗麄兊腻X不足夠去買一個(gè)有價(jià)值的房子,，往往會(huì)被一些不好的企業(yè)騙過去買一些沒有價(jià)值的房子,，比如說啊一些三四線城市的，根本沒有人口凈流入這些城市的房子,，比如說很遠(yuǎn)郊的小產(chǎn)權(quán)的房子,，各種各樣的房子，還有一些這種很破爛的一些房子,，各種各樣的房子就覺得沒什么價(jià)值了,。

買現(xiàn)房,，還是買期房？可能現(xiàn)在大家很少會(huì)聽到爛尾樓這個(gè)事情了,，但是在過去十年前爛尾樓是很多的,，有的城市大部分樓都爛尾了，比如北海和?？?，包括珠海這些城市的核心區(qū)很多樓都爛尾了。在爛尾樓頻繁出現(xiàn)的年代,，我曾經(jīng)調(diào)查過十個(gè)爛尾樓,，最后我發(fā)現(xiàn)，所有爛尾樓的出現(xiàn)都不是市場的問題,，因?yàn)槭袌隹傆衅鸱兓?，幾乎所有的爛尾樓都是因?yàn)楣蓶|鬧意見造成的,，可能這個(gè)股東說，趕快降價(jià)要把它賣掉,，那個(gè)股東說,，我們?cè)俚纫坏取?/blockquote> http://bbzoh.cn/content/21/1117/11/60253190_1004533853.shtml 2021/11/17 11:15:58

買一手房,，還是二手房？買一手房,，還是二手房,。今天我們講買房的八大糾結(jié)的第三大糾結(jié)，到底是買一個(gè)新片區(qū)的一手房,，還是買一個(gè)老城區(qū)的二手房,。首先我們覺得買新片區(qū)的一手房，房子現(xiàn)在肯定都會(huì)建得很好,，只要是現(xiàn)在建的房子,，質(zhì)量各方面大家都可以放心，戶型各方面開發(fā)商也會(huì)打磨得很好,，關(guān)鍵在于新片區(qū)的前景,，其實(shí)我們說到底買新片區(qū)還是老城區(qū)二手房，很大程度在于新片區(qū)的前景到底如何來鑒別,，怎樣去認(rèn)識(shí)它,？

http://bbzoh.cn/content/21/1117/11/60253190_1004533808.shtml 2021/11/17 11:15:40

因?yàn)槲覐倪@個(gè)細(xì)節(jié)判斷,，我就知道這個(gè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量是有問題的,，大家一定要理解，現(xiàn)在我們房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多這個(gè)施工的質(zhì)量有些問題,，一定不是開發(fā)商是不是為了省錢,，為了偷工減料之類,，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分開發(fā)商的項(xiàng)目是外包給建筑公司去建的,，而且很多是墊付資去做的，就是完全成本給你,，完全是你來買材料,，你來做。第二,，我們要看到這個(gè)開盤的時(shí)候吸引的什么樣的種子用戶,，這個(gè)種子用戶對(duì)樓盤的長期價(jià)值有很大影響；

http://bbzoh.cn/content/21/1117/11/60253190_1004533776.shtml 2021/11/17 11:15:31

就是在你的房子在開始掛牌的時(shí)候,，下一套房的選房也要開始,，從時(shí)間順序上來看基本上是這樣的。就是你在賣通州房子的時(shí)候,，盡量把那個(gè)交易時(shí)間拉長一點(diǎn),，因?yàn)樗跐q，你要把它拉長一點(diǎn),，讓有足夠的時(shí)間讓它多漲一漲,，把價(jià)格漲上來，然后買昌平的房子的時(shí)候不用著急的這樣,，因?yàn)榻o通州的房子足夠時(shí)間讓它多漲一漲,，可能比我們砍價(jià)師多砍個(gè)幾萬，漲的可能還要多,。

http://bbzoh.cn/content/21/1117/11/60253190_1004533415.shtml 2021/11/17 11:13:39

什么樣的房子千萬不要買？第八點(diǎn)是有些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房子不要買,，有些房子你要去看,，如果它被重復(fù)抵押了，我們要解抵押會(huì)很麻煩,，交易的時(shí)候有可能會(huì)被面臨著查封的風(fēng)險(xiǎn),，如果當(dāng)賣主的房子被重復(fù)抵押很多的時(shí)候，說明它各方面的風(fēng)險(xiǎn)是比較高的,，因?yàn)槲覀兘灰资且粋€(gè)長達(dá)幾個(gè)月的流程,，這時(shí)候如果出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較麻煩。

http://bbzoh.cn/content/21/1117/11/60253190_1004533332.shtml 2021/11/17 11:13:10

這種狀況是因?yàn)檎麄€(gè)中介之間越來越競爭,，他們最后發(fā)現(xiàn),，握有房源最多的就成為整個(gè)公司核心競爭力了，就形成這個(gè)行業(yè)的壁壘,，所以每個(gè)中介他們?cè)诎l(fā)展自己核心競爭力的時(shí)候,，就變成是要去搶著簽房源，中介和房主簽合同,，承諾在多長時(shí)間內(nèi)一定能把房子賣掉,，能賣到多少價(jià)格，所以當(dāng)這個(gè)行業(yè)這種規(guī)則普遍定下來的時(shí)候,，中介就從原來的一手托兩家,，就會(huì)站在賣家的立場上。