別傻了,！買不起深圳廣州,，你就能買得起莞惠佛,？

南方樓事 2021-01-22

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假設(shè),，你目前的財務(wù)狀況醬紫：

舉全家6個錢包之力,，能勉強湊出100萬首付款。

舉全家6張信用卡之力,，能還到1萬多的月供。

那么,，深圳,、廣州、臨深,、臨廣…

你覺得,，你能買得起哪里的房子？

坐在電腦前敲鍵盤,，我們曾一度認為莞惠佛肯定更便宜,！

然而,，經(jīng)過一番折騰,，一路把大灣區(qū)踩盤下來，

我們團隊被迫得出一個殘酷的結(jié)論：

所謂“逃離大城市的老破小,，逃到周邊城市買套好房子”的夢想,，

哪有那么容易實現(xiàn)？,！遠比你想象的成本高多了,！

全款之城

惠州，深莞惠的“房價洼地”,，是一座至今仍未對外地人采取“限購”政策的友好城市,。

近幾年，在反映市場情況的大深圳樓市成交面積排行榜里,，惠州新房總是以幾乎霸屏TOP10的夸張態(tài)勢碾壓深圳,、東莞。

我們也逐漸形成共識：惠州不愧為大灣區(qū)的“地主”,，供給量巨大,；大亞灣最受青睞，近9成房子都是深圳客在買買買。

而事實上,，今年的惠州樓市卻與以往有所不同,。

（上半年惠州臨深區(qū)與深圳交界片區(qū)新房均價）

“惠州不再只是深圳人的，現(xiàn)在這里是全國人民的惠州,！”

當(dāng)我們問及近期成交的客戶比例,，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商朋友如是說。

目前,，惠州臨深片區(qū)的深圳客已降至5成左右,，但北方客、香港客明顯增多,！

這得益于去年以來,，粵港澳大灣區(qū)政策即將出臺的利好刺激，特別是雄安之后,，大量看重政策走向的北方人一時間大舉南下囤房。

同時,，把房價大幅跳漲與惠港關(guān)聯(lián)的一系列規(guī)劃看在眼里,，不少香港客也開始對家門口的這塊“洼地”動了心。

當(dāng)?shù)匾痪€銷售告訴我們,，到訪他們樓盤的深圳客開始減少,，接受力也逐漸變差，而更偏向全款,、高首付購房的外地人明顯增多,。

“北方客來了就刷卡，毫不猶豫,，畢竟他們都是專程飛過來買房的,，時間也挺寶貴。不像深圳客,，磨磨嘰嘰的,。”

除了客群發(fā)生變化,，我們還發(fā)現(xiàn)一些特別現(xiàn)象：

·售樓處看房客都不多,，因為聽說開盤節(jié)點都賣得差不多了，剩余房源一般只剩少數(shù)大戶型在售,。

·住宅產(chǎn)品基本沒有高贈送面積了,，有的甚至不帶裝修交房。

·即將入市的新房幾乎都被人惦記著,，購房者想確保百分百買得到,，恐怕得“準(zhǔn)備全款”。

站在購房者立場來看，現(xiàn)階段按整體均價1.5萬/平,，理論上還能買到新房,，但更靠近深圳、或區(qū)域已發(fā)展成熟,、或靠近惠州南站的樓盤早已水漲船高,，有的甚至逼近2萬/平！

另外,，想在惠州買房還需要注意按揭貸款利率大幅上調(diào),，銀行放款速度慢，審核嚴格等情況,。

所以,，假設(shè)你想在惠州買一套90平的三房戶型的新房，除了要準(zhǔn)備好面對來自全國購房者一起來買的壓力,，首付款至少要準(zhǔn)備100萬左右,，最穩(wěn)妥的方式是備齊全款！

至于惠州房子現(xiàn)在是否還具有投資價值,，見仁見智,。

一方面，惠州政府對房價與開發(fā)商銷售方式的管控非常嚴厲,，短期投資肯定行不通,！當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V我們，“有的小區(qū)從去年到現(xiàn)在房價真的是一分錢都沒漲過,，甚至還微跌了一點,。”

另一方面,，我們也聽說自從海南樓市“封島”后,，大量中介帶著客戶資源都來惠州賣房。

而且,，惠州當(dāng)下存量已不多,，好樓盤能買到的越來越少，這反而更符合內(nèi)陸客心中理想的“濱海休閑物業(yè)或環(huán)一線城市物業(yè)”的投資標(biāo)的,。

據(jù)當(dāng)?shù)刈悦襟w大V“企鵝找房”報道,，在新房限價、限售及信貸市場大規(guī)模緊縮的背景下,，惠州在2018年上半年表現(xiàn)突出：

全市一手住宅成交84304套,，成交面積875.98萬平方米，銷售金額1007億元,，這三項指標(biāo)不僅刷新了惠州歷史記錄,，也比東莞,、中山、珠海三個城市總和還多,！

其中,，大亞灣片區(qū)依然呈龍頭地位，上半年供應(yīng)22625套＜銷售26271套,，新房市場供不應(yīng)求,。

嚴查之城

誰都沒想到，廣東省的一個二線城市能與中央政策挨的那么緊,。

從2007年開始,，東莞開始執(zhí)行“二手房過戶要繳納房產(chǎn)增值部分20%”。

而這兩年,，特別是今年以來,，當(dāng)“房住不炒”的調(diào)控指令日益趨嚴，東莞再次緊跟北京步調(diào),，加大力度整治房地產(chǎn)市場,，成為一個徹頭徹尾的“六限（限購、限貸,、限簽,、限售、限價,、限商改住）”城市,。

上有政策下有對策,，民間依舊存在著的各種規(guī)避辦法（如“陰陽合同”等）。

對于市場亂象,，南方樓事調(diào)研獲悉,，近期政府又開始介入調(diào)查“通過辦理假社保，破樓市限購”的買賣雙方,。有知情人透露,，涉及房源數(shù)量“很夸張”。

事實上,，隨著東莞2016年起逐步加碼調(diào)控政策,，當(dāng)?shù)貥鞘行路砍山涣恳呀?jīng)逐年下跌。去年成交面積相較于2015年與2016年,，幾乎接近腰斬,！

（數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心）

當(dāng)然，想買一套也沒那么容易,。

除了要繳滿社保,，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥站o的房貸政策（首套最高上浮25%,，二套最高上浮30%，多家銀行二手房停貸）,，購房者可能還需要面臨一個問題：東莞城區(qū)內(nèi)可選的新房住宅并不多,！

據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，東莞城區(qū)（非臨深片區(qū)）目前僅有一個純新盤住宅項目即將入市,，剛改型產(chǎn)品,，預(yù)計售價或?qū)⑦_到3萬/平！而臨深片區(qū)的一些大盤,，開盤即熱銷,，就剩些大戶型尾貨。

東莞的房價也很神奇,，由于東莞為采取分區(qū)限價,，為突破限價“紅線”，開發(fā)商多通過高低價盤搭配聯(lián)合備案,，從而達到整體均價保持平均水平,。

“有一個優(yōu)質(zhì)的中心區(qū)盤，不想賣低價,，但是因為品牌小,，也沒郊區(qū)盤搭配，現(xiàn)在正考慮和大品牌開發(fā)商深度合作”,。

另外從均價上看,，看似在1.7萬/平左右，假設(shè)你買一套100平3房戶型,，總價170萬,，首付3成也才54萬，感覺很不貴,！但你實際支出的購房成本卻遠不止這個數(shù),。

通過踩盤接觸到的一線銷售人員告訴我們，東莞在售的新房住宅實際價格：

市區(qū)普遍在2.8-3萬/平,，長安3萬+/平,，虎門2.7-2.8萬/平，塘廈2.5萬/平,，鳳崗3萬+/平…

所以,，售價中高出政府限價的部分，開發(fā)商往往會以裝修款等名目一次性收取,。

因此,，你想在東莞買套大房子，真正需掏出腰包的首付100萬都不一定夠用,！

暗箱之城

去了一趟佛山,，才發(fā)現(xiàn)雖然這個“臨廣城市”各方面條件都挺不錯,，甚至感覺優(yōu)于東莞惠州。

但是,，它也早就不是一個你想買就能買的地方,。

佛山較貴的片區(qū)集中在限購區(qū)，基本在2.5萬/平左右,，最高破了3萬/平,。

值得購房者注意的是，佛山樓市也因政府限價,，且指導(dǎo)價遠低于市場價,，所以一些開發(fā)商會另以裝修、水電等名義補收一筆額外費用,。

這樣的話,，你的實際購房成本就會大幅增加！

以均價2.5萬/平,，100平三房戶型為例,，總價250萬，首付理應(yīng)3成75萬,。

但如果政府規(guī)定該樓盤只能按2萬元去賣,，即總價200萬元，那另外50萬就得按裝修合同去單獨付清（不能做30年銀行貸款）,。

所以你買套250萬的房子,，首付至少要拿出110萬！

盡管購房成本較高,，佛山的吸引力對于外地人也是非常顯著的,。

·地鐵已基本與廣州打通，雙城互通非常便利,，這是莞惠與深圳目前尚不具備的。

·佛山由于歷史原因,，城市呈多中心發(fā)展,，每個中心版塊都各有優(yōu)勢。比如：千燈湖（最熱門,、最貴板塊,、名校聚集區(qū)），獅山（新開發(fā)片區(qū),，不限購）,，大良（中心區(qū)、老牌公立名校多）,，陳村（靠近廣州,，投資客多）,，禪城的湖景片區(qū)（老中心區(qū)、房價貴,、名校聚集區(qū)）,、奇槎片區(qū)（新興熱門片區(qū)）…

佛山，一直很少被人知道是廣東省第三大城市,。據(jù)2017年度的全國城市20強GDP排名,，佛山以9660億名列廣東第三，僅次于深圳和廣州,。

樓市行情也一直挺穩(wěn),，它是全國首個全國地產(chǎn)50強房企全部進駐的城市，每年TOP3的銷冠都在200億以上,。

不過,，自從去年廣州客及北方客來襲，導(dǎo)致限購區(qū)與非限購區(qū)出現(xiàn)明顯的市場分化：目前,，限購區(qū)的開發(fā)商出貨壓力普遍較大,，市場較冷；而非限購區(qū)域賣得較火,，個別樓盤甚至憑借限價的價格優(yōu)勢,，一經(jīng)推出就能夠清盤。