近日,，北京海淀法院審理一起房屋買賣糾紛案件。馮先生購(gòu)得一套限價(jià)商品房屋,，次年就將房屋出售給了王女士,，雙方約定具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理過(guò)戶。但后來(lái)馮先生以合同無(wú)效為由將王女士訴至法院,，要求退還房屋并賠償租金損失,。王女士也提起反訴，主張返還購(gòu)房款,、專項(xiàng)維修基金,，并賠償房屋升值差價(jià)損失。海淀法院經(jīng)審理,，判決雙方合同無(wú)效,，王女士返還涉案房屋，馮先生返還購(gòu)房款60萬(wàn)元和專項(xiàng)維修基金11978元,，馮先生另需賠償王女士房屋差價(jià)損失151.2萬(wàn)元,。

案情簡(jiǎn)介

馮先生訴稱，2012年購(gòu)入一套房屋,，2013年將房屋出售給王女士,，2015年取得房屋所有權(quán)證書(shū)，因?yàn)殡p方買賣的房屋屬于限價(jià)商品住房,，根據(jù)相應(yīng)政策,，取得房屋權(quán)屬證書(shū)后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶,，所以雙方間的買賣合同屬于無(wú)效合同,，現(xiàn)要求確認(rèn)合同無(wú)效，王女士返還房屋,，同時(shí)按每月4500元的標(biāo)準(zhǔn)賠償租金損失,。

王女士辯稱，其已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際使用并居住至今,，現(xiàn)已經(jīng)具備過(guò)戶條件,，但馮先生現(xiàn)因房?jī)r(jià)大漲而反悔，違背誠(chéng)實(shí)信用,，所以不同意馮先生訴求?，F(xiàn)反訴要求馮先生返還購(gòu)房款60萬(wàn)元、專項(xiàng)維修基金11978元,，并賠償房屋差價(jià)損失151.2萬(wàn)元,。

馮先生針對(duì)反訴辯稱，涉案房屋無(wú)論是否升值,，升值多少,，都與王女士無(wú)關(guān)，因?yàn)殡p方買賣的房屋屬于政策性房屋,，根據(jù)規(guī)定不允許買賣,，雙方對(duì)此都是明知的、都有過(guò)錯(cuò),，不同意王女士反訴請(qǐng)求。

法院審理

本案中,，馮先生和王女士在涉案房屋限制上市交易期內(nèi)買賣限價(jià)商品住房,，違背了國(guó)家建立限價(jià)商品住房制度的初衷，影響了政策性住房的正常分配,，損害了社會(huì)公共利益,，故雙方簽訂買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

在簽訂買賣合同時(shí)，雙方均明知涉案房屋系限價(jià)商品住房的屬性,，為規(guī)避監(jiān)管,，約定當(dāng)該房屋具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓條件后辦理過(guò)戶手續(xù)，故雙方就合同無(wú)效均負(fù)有責(zé)任,，馮先生作為出賣方,，應(yīng)對(duì)標(biāo)的物允許交易承擔(dān)責(zé)任，故其負(fù)有主要責(zé)任，王女士作為購(gòu)買方,，應(yīng)對(duì)標(biāo)的物能否交易進(jìn)行審查,，故其負(fù)有次要責(zé)任。

庭審中,，經(jīng)評(píng)估房屋市場(chǎng)價(jià)值為276萬(wàn)元,。法院最終判決雙方合同無(wú)效，王女士返還涉案房屋,，馮先生返還購(gòu)房款60萬(wàn)元和專項(xiàng)維修基金11978元,，馮先生賠償王女士房屋差價(jià)損失151.2萬(wàn)元。

宣判后,，馮先生提起上訴,，二審維持原判，該判決現(xiàn)已生效,。

在此,，提醒廣大市民朋友：在買賣房屋時(shí)，一定要審查房屋的權(quán)屬和性質(zhì),，區(qū)分商品房,、限價(jià)商品房、安置房等,；對(duì)于政策性房屋,，一定要了解相應(yīng)的法律法規(guī)，審查是否符合上市交易條件,，切勿貪圖便宜而導(dǎo)致不必要的法律風(fēng)險(xiǎn),。

(文中人物、公司均系化名)