關(guān)于開展《關(guān)于在中央國家機關(guān)住宅小區(qū)

全面推行物業(yè)管理的思考》調(diào)研工作的報告

2002年7月中旬，國家機關(guān)房地產(chǎn)研究會受國務院機關(guān)事務管理局房地產(chǎn)管理司的委托,，承接了《關(guān)于在中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理的思考》的調(diào)研課題,，其主要內(nèi)容是：

一、中央國家機關(guān)住宅物業(yè)管理的特點,；

二,、關(guān)于住宅管理的現(xiàn)狀及存在的問題；

三,、目前制約中央國家機關(guān)住宅物業(yè)管理發(fā)展的原因,；

四、如何解決物業(yè)管理中的各種矛盾（如房改售房產(chǎn)權(quán)多元化,，業(yè)主委員會,，社區(qū)建設等與物業(yè)管理的關(guān)系），物業(yè)管理的發(fā)展方向及當前需要開展的工作,。

從2002年7月中旬成立課題組,，到12月下旬調(diào)研工作結(jié)束，歷時了5個半月?，F(xiàn)將調(diào)研工作情況報告如下,。

一、調(diào)研的指導思想

調(diào)研工作要以“三個代表”重要思想為指導,，以住房制度改革和機關(guān)后勤體制改革為契機,，以實現(xiàn)全面建設小康社會發(fā)展目標為動力，以新的思維,、新的觀念,，圍繞著調(diào)研主題及主要內(nèi)容，深入機關(guān),，深入社會,，進行了廣泛的調(diào)研工作,，為中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制的創(chuàng)新探索新的思路，加快中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制改革步伐,，使其盡快實現(xiàn)向社會化,、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理,，提出可行性報告供領導決策,。

二、制定調(diào)研工作計劃

課題組甫一成立就立即制定了調(diào)研工作計劃,。調(diào)研計劃分為4部分,，一是調(diào)研內(nèi)容。主要包括住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，存在的主要問題,，怎樣全面推行住宅物業(yè)管理，目前亟需做好哪些工作,；二是調(diào)研方法,。主要采用召開專題座談會、外出學習考察,、收集有關(guān)資料,，進行綜合分析等；三是調(diào)研步驟與時間安排,。全部調(diào)研工作分為4個步驟進行,，時間安排5個半月。第一步,，邀請一部分具有代表性的國家部,、委、局有關(guān)領導和物業(yè)管理企業(yè)負責人舉行專題座談,，時間1個月,；第二步，到外省市和民政部進行學習考察,，時間1個月,；第三步，收集有關(guān)資料,，進行綜合分析研究,，時間1個半月,；第四步,，起草專題報告與組織討論修改，時間2個月,。

三,、開展調(diào)研工作

一,、召開座談會

在7、8月份,，課題組先后邀請原國家計委,、建設部、新華社,、衛(wèi)生部,、廣電總局、紡織總會,、中國人民銀行等16個具有代表性的國家部,、委、局有關(guān)領導和部分物業(yè)管理企業(yè)負責人,，就住宅物業(yè)管理的有關(guān)問題舉行了三次專題座談會,。座談的主要內(nèi)容是：

1． 已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅面積有多少，占住宅總面積多大比例,？

2． 已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅有何種管理模式,，選用物業(yè)管理公司、物業(yè)管理中心,、物業(yè)管理處及其他管理模式的各有多少,？

3． 物業(yè)管理經(jīng)費是如何解決的，職工本人負擔哪些費用,，所在單位負擔哪些費用,，單位支付的費用是通過什么渠道解決的？

4． 當前住宅物業(yè)管理面臨的主要問題和困難是什么,？

5． 中央國家機關(guān)住宅物業(yè)管理體制應當怎樣改革創(chuàng)新,？

在座談會上，與會同志發(fā)言踴躍,，氣氛熱烈,，大家就本部門住宅物業(yè)管理的有關(guān)情況及管理模式、經(jīng)費來源與體制創(chuàng)新等問題提出了自己的意見和建議,。通過座談,，課題組了解了很多情況，掌握了一些數(shù)據(jù),，為全面,、深入地開展調(diào)研工作打下了較好基礎。

二,、外出學習考察

8,、9月間，我們先后到民政部和南京、杭州,、寧波等三個城市進行學習考察,。考察的主要內(nèi)容有

1.  正確處理社區(qū)建設與物業(yè)管理的關(guān)系,；

2.  省市直屬機關(guān)住宅物業(yè)管理的具體作法和成功經(jīng)驗,。

通過學習考察，我們更加深了對社區(qū)建設是我國國家政權(quán)基礎建設重要性的認識,。在學習考察中,，我們發(fā)現(xiàn)南京、杭州,、寧波三城市已經(jīng)把社區(qū)建設與物業(yè)管理從機構(gòu)設置,、業(yè)務分工、工作制度等方面有機地結(jié)合起來,，創(chuàng)造了許多寶貴的經(jīng)驗,，非常值得我們借鑒和學習。按照三個城市的成功經(jīng)驗去做,，物業(yè)管理方面存在的一些突出的問題,，即業(yè)主與開發(fā)商的矛盾，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾,、業(yè)主與業(yè)主（或使用人）之間的矛盾,，均可在主管部門和及居住區(qū)業(yè)主委員會的指導下，依靠社區(qū)居委會和物業(yè)公司及時得到解決,，從而消除影響社會穩(wěn)定的穩(wěn)患,，使廣大職工和居民安居樂業(yè)。

四,、調(diào)研的基本情況

一,、中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

據(jù)國管局房管司2001年對87個單位年報統(tǒng)計和調(diào)研期間有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，中央國家機關(guān)現(xiàn)有住宅總建筑面積為1416.01萬平方米,，其中樓房1352.21萬平方米,，占總面積的94.08%；平房68.11萬方米,，占總面積的4.67%,；已售面積888.69萬平方米，占可售面積的90%,，未售房面積527.32平方米,。

目前，中央國家機關(guān)住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的模式有以下幾種類型：

1.  通過招聘方式,，聘用物業(yè)公司對集中的老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,，如建設部百萬莊住宅小區(qū)等。

2.  通過委托方式由聘用的物業(yè)公司對分散的新建住宅(一棟樓或幾棟樓)實施物業(yè)管理，如廣電總局西便門住宅小區(qū)等,。

3.  由產(chǎn)權(quán)單位自己組建的物業(yè)公司或物管中心，對新建的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,，如新華社魯谷住宅小區(qū)等,。

4.  由產(chǎn)權(quán)單位組建的住宅服務中心，對機關(guān)住宅小區(qū)進行模擬物業(yè)管理,，如衛(wèi)生部凈土寺住宅小區(qū)等,。

5.  由產(chǎn)權(quán)單位所屬房屋管理部門負責維修和管理，如紡織總會中紡里住宅小區(qū),。

二,、中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理特點

一是目前中央國家機關(guān)住宅物業(yè)管理單位，無論是外聘,，還是自建自營,，均未與產(chǎn)權(quán)單位脫鉤；二是新房新辦法,，老房老辦法,，但完全脫離機關(guān)實行企業(yè)化管理的單位還沒有；三是老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理費仍由產(chǎn)權(quán)單位補貼為主,，新建住宅小區(qū)是以國家,、單位、個人三方分攤的方式支付,，完全貨幣化的還沒有,。

北京市的物業(yè)管理也有五種模式，與中央國家機關(guān)的情況基本相同,。

三,、中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因

中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理雖然發(fā)展較快，并且取得了許多成績和經(jīng)驗,，但仍存在不少困難和問題,。主要有：

1.   物業(yè)管理的重要性和必要性缺乏統(tǒng)一的認識。

雖然許多中央國家機關(guān)的領導對住宅區(qū)實行物業(yè)管理的重要意義有明確認識,，對物業(yè)管理工作十分重視,。但仍存在著對住宅小區(qū)實行社會化的物業(yè)管理，持難忘態(tài)度乃至產(chǎn)生畏難情緒,。主要表現(xiàn)在對老舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理存在問題多,，物業(yè)管理工作抓得不緊、不實,，發(fā)展緩慢,。另外，觀念守舊，原來的管理方式認為認好,，又不用支付管理費用,，花錢買服務的觀念尚未完全樹立起來，因而不愿支付物業(yè)管理費,，也不愿讓物業(yè)公司管理,。

2.   物業(yè)管理經(jīng)費缺乏可靠來源。

目前,，中央國家機關(guān)的物業(yè)管理經(jīng)費雖然均由各單位支付,，但那是從計劃外收入中臨時籌集的，因而是靠不住的,。如果讓職工個人負擔,，則又承受不了。缺乏可靠的經(jīng)費來源,，是影響全面推行物業(yè)管理的一大障礙,。

3.  中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行專業(yè)化、社會化,、市場化物業(yè)管理的時機尚不成熟,。

住宅有新舊之分，有商品房與房改房之別,，在自建的或購買的新住宅小區(qū),，全面推行專業(yè)化、社會化,、市場化的物業(yè)管理是可行的,。但在老舊的房改房住宅小區(qū)，無論從房屋的設施條件或是住房人的經(jīng)濟承受能力來看,，時機均不夠成熟,，因而尚不能在老舊住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化,、市場化,。

4.   物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系尚未理順。

在一個社區(qū)范圍內(nèi),，有黨支部,、居委會、物業(yè)公司,、業(yè)主委員會,，有的新建住宅區(qū)還有開發(fā)商。他們各自的職能是什么,，相互之間是什么關(guān)系,，應當怎樣加強協(xié)調(diào)與配合,，共同把物業(yè)小區(qū)管理好，把社區(qū)建設好,，這是亟需解決而又尚未解決的一個問題,。

產(chǎn)生上述問題的基本原因，主要是對在住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理的重要意義宣傳不夠,，加上管理體制滯后,、政策法規(guī)不完善，因而制約了物業(yè)管理的發(fā)展,，也影響了住房制度改革的進一步深化,。為此,，必須以加快物業(yè)管理體制改革為契機,，完善物業(yè)管理法規(guī)，提高物業(yè)管理與服務水平,，全面推進中央國家機關(guān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作,。

四、關(guān)于如何解決住宅小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)建設的各種關(guān)系

如何解決住宅小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)建設各種矛盾與關(guān)系,。為此課題組專程到民政部和南京,、杭州、寧波三城市學習考察,，內(nèi)容主要有兩項,，一是省、市直屬機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的基本情況與主要做法,，二是社區(qū)建設與物業(yè)管理怎樣密切結(jié)合,。考察的結(jié)果是,，三城市省,、市直屬機關(guān)住宅實施物業(yè)管理的普及面約占30—40%，管理方式有3,、4種模式,，經(jīng)費來源基本靠單位補貼解決。

南京,、杭州,、寧波是全國社區(qū)建設先進城市，它們在社區(qū)建設與物業(yè)管理的緊密結(jié)合上做得非常好,，創(chuàng)造了許多好的經(jīng)驗,，歸納起來，主要有以下幾點：

1.  明確各個組織之間的相互關(guān)系,。

在每個社區(qū)范圍（由2000至4000戶居民所在地域組成）內(nèi),，均設有一個黨支部（或黨總支）,、一個居民委員會、一個或幾個業(yè)主委員會和物業(yè)公司,。在這些組織中,，黨支部處于領導地位。居民委員會是社區(qū)居民群眾性自治組織,，其任務是服務居民,，管理社區(qū)，寓管理于服務之中,。業(yè)主委員會是住宅區(qū)業(yè)主的自治組織,。物業(yè)公司是為住宅區(qū)業(yè)主服務的企業(yè)。居民委員會有權(quán)對業(yè)主委員會的活動和物業(yè)公司的服務進行監(jiān)督和檢查,，業(yè)主委員會與物業(yè)公司應當主動爭取居民委員會的指導和幫助,。

2.  建立密切合作相互補充的共事關(guān)系。

物業(yè)管理是社區(qū)建設的重要組成部分,。社區(qū)建設與物業(yè)管理的內(nèi)容有許多是相同的,，如住宅區(qū)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化美化等,，雙方的目標是完全一致的。因此,，居委會,、業(yè)主委員會與物業(yè)公司在工作中必須緊密配合，相互補充,。住宅區(qū)內(nèi)的保安,、保潔、綠化美化,、車輛停放,、房屋維修等事項，應當全部由物業(yè)公司負責,，但居委會與業(yè)主委員會要進行監(jiān)督檢查,，在治安防范方面應當給予大力支持與配合。發(fā)現(xiàn)不足之處或聽到居民反映,，要及時通報給物業(yè)公司,，使之及時改進,。逢重大節(jié)日,，居委會組織居民舉行慶祝活動時,，物業(yè)公司要從場地,、設備等方面給予支持,。有的業(yè)主拖欠物業(yè)服務費,，居委會和業(yè)主委員會要積極做業(yè)主的工作，讓他們及時補交,。

3.  動員機關(guān)企事業(yè)單位大力支持社區(qū)建設,。

南京、杭州,、寧波等城市規(guī)定,，每100戶居民要為社區(qū)居委會配置30平方米用房。如果一個居委會有2000戶居民,，應當給它配置600平方米用房,。新建住宅區(qū)由開發(fā)商配置，舊住宅區(qū)由產(chǎn)權(quán)單位配置,，產(chǎn)權(quán)單位確實無房的由政府配置,。社區(qū)內(nèi)的機關(guān)企事業(yè)單位要按照資源共享原則，將內(nèi)部的文娛體育設施向社會開放,，并從人,、財,、物三方面大力支持社區(qū)建設,。給居委會配置足夠的用房及貫徹資源共享原則，不僅可以保證社區(qū)文化,、衛(wèi)生,、環(huán)保、治安,、社保,、計劃生育、民事調(diào)解及社區(qū)服務等各項工作的開展,，而且對住宅區(qū)物業(yè)管理也有很大的促進作用,。

4.   社區(qū)共建理事會或社區(qū)議事委員會。

在南京,、杭州,、寧波三個城市的各個社區(qū)普遍組建了社區(qū)共建理事會或社區(qū)議事委員會。理事會(委員會)的成員由黨支部書記,、居委會主任,、業(yè)主委員會主任、物業(yè)公司經(jīng)理,、大的機關(guān)企事業(yè)單位領導及社會知名人士組成,，黨支部書記任主任，居委會主任任副主任,，其他成員任副主任,、理事或委員,。理事會(委員會)每月開會一次，討論決定社區(qū)建設與物業(yè)管理的重大事項,。居委會,、業(yè)主委員會、物業(yè)公司解決不了的問題均可提交理事會(委員會)討論評議通過民主協(xié)商,，最終使問題得到解決,。理事會(委員會)擁有較高威望，工作成效十分顯著,。

5.  物業(yè)管理企業(yè)應當做好的工作,。

——對住宅樓的共用部位和共用設施設備（包括消防設施）進行統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護和管理,；

——依照有關(guān)規(guī)定對業(yè)主或使用人裝修房屋的方案進行審查和驗收,；

——劃定車輛停放位置，保障道路通暢,，維護住宅區(qū)正常秩序,；

——與業(yè)主委員會共同負責住宅小區(qū)的保安工作，維護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全,；

——負責清運垃圾,、清掃樓道和院落，保持環(huán)境整潔,；

——負責住宅區(qū)綠化,、樹林、花草的養(yǎng)護,，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境,；

——對業(yè)主自用房屋及設備維修提供特約服務；

——根據(jù)業(yè)主委員會的授權(quán),，對住宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設施用房進行經(jīng)營管理,。

6.  簽訂物業(yè)服務合同。

業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同,。物業(yè)服務合同應當對服務事項,、服務質(zhì)量、服務費用,、雙方的權(quán)利義務,、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定,。

物業(yè)服務費用,，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,，協(xié)商確定,。雙方發(fā)生矛盾,，應通過協(xié)商方式解決。

五,、體會與設想

一,、體會

1.  領導的高度重視、多方支持,是做好本次課題研究的關(guān)鍵,。

這次調(diào)研工作得到中央國家機關(guān)和南京,、杭州、寧波三市等有關(guān)單位的大力支持,，特別是課題主管部門領導對此非常重視,，多次同課題組一起參加座談會，闡述課題研究的主題,、指導思想和調(diào)研目的,，并多次參加課題報告的論證、修改,，對課題組工作給予了極大的關(guān)心和支持,。

2． 在中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理，是落實“三個代表”重要思想和全面建設小康社會宏偉目標的具體體現(xiàn),。

3． 在中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理是大勢所趨,，勢在必行，我們必須抓緊,、抓實,、抓好,。

其重要性和必要性主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(1) 實施物業(yè)管理是住房制度改革的需要,。

物業(yè)管理是住房制度改革的一部分，是住房制度改革的延續(xù)與發(fā)展,。通過房改,，中央國家機關(guān)已將90%的可售公房出售給了個人，房屋產(chǎn)權(quán)由一元化的單位所有變?yōu)槎嘣膫€人所有,。由于單元樓房的主體結(jié)構(gòu)與各種管線的不可分割性,，每個單元不可能由業(yè)主單獨管理，只能實施統(tǒng)一管理,。而物業(yè)管理組織形式的出現(xiàn),，正適應了住房制度改革的要求。

⑵   實施物業(yè)管理是機關(guān)后勤改革的需要,。

2001年國務院提出了機關(guān)后勤服務社會化的要求,。住宅管理是中央國家機關(guān)后勤服務的重要組成部分，如果機關(guān)住宅不實行物業(yè)管理,，不從機關(guān)分離出去,，機關(guān)后勤服務改革將無法完成,。

⑶   實施物業(yè)管理是為職工營造良好居住環(huán)境的需要。

把機關(guān)干部職工的居住區(qū)管理好,，為他們營造一個安全,、整潔、文明,、和諧的居住環(huán)境,，使廣大職工解除后顧之憂，專心致志地從事機關(guān)工作,，安居而又樂業(yè),。這一切正是物業(yè)管理所要達到的目標。

⑷   實施物業(yè)管理是建設現(xiàn)代化大都市的需要,。

把首都北京建設成為現(xiàn)代化的國際大都市,，是全市人民和中央在京機關(guān)共同的任務。要實現(xiàn)北京的現(xiàn)代化,，首先要保持良好的市容市貌,，占城市建筑物總面積一半以上的住宅是城市整體形象的重要組成部分，只有對住宅實施的物業(yè)管理,，才能對住宅樓進行及時的維修與粉刷,，保持住宅樓的美好形象，為市容市貌增光添彩,。

⑸  實施物業(yè)管理是貫徹黨的十六大精神,，全面建設小康社會的需要

黨的十六大提出了全面建設小康社會、加快推進社會主義現(xiàn)代化的奮斗目標,。指出發(fā)展經(jīng)濟的根本目的是提高全國人民的生活水平和質(zhì)量,，要加強公共服務設施建設，改善生活環(huán)境,，發(fā)展社會服務,，方便群眾生活。

通過上述分析,，可以清楚地看到,，在中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理，具有多方面的積極意義,，是十分必要的,。

二、中央國家機關(guān)住宅小區(qū)全面推行物業(yè)管理的發(fā)展方向

中央國家機關(guān)全面推行住宅物業(yè)管理是一項復雜的系統(tǒng)工程,，其發(fā)展方向是在指導思想上應當遵循區(qū)別情況,，分類指導的原則。這是因為，中央國家機關(guān)各部門現(xiàn)有住宅新舊程度與居住使用功能不同,，住宅出售比例不同,，物業(yè)管理費用支付能力和方式不同。因此,，必須區(qū)別不同情況,，選擇不同方式實施物業(yè)管理。原則是新房新辦法,，舊房舊辦法,，在管理模式上不搞一刀切。從實際出發(fā),，分步實施,，循序漸進。要開拓創(chuàng)新,，與時俱進,，加快中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理體制、物業(yè)收費方式由多元化的模式向?qū)I(yè)化,，社會化,、市場化管理機制的轉(zhuǎn)換步伐。

1． 從實際出發(fā),，區(qū)別情況,，選擇不同類型的物業(yè)管理模式。

⑴  對自建或購買的新建住宅區(qū)（含經(jīng)濟適用房,，下同）可以一步到位,，由產(chǎn)權(quán)單位組建物業(yè)公司或選聘社會上的物業(yè)公司，按照專業(yè)化,、社會化的要求實施物業(yè)管理,。對分散購買的新建商品住宅，可以委托住宅所在地的物業(yè)公司統(tǒng)一管理,。其理由：一是新建小區(qū)設備設施齊全,；二是產(chǎn)權(quán)清晰；三是住房要求服務標準高,，物業(yè)管理費基本有保證。

⑵  對集中的舊住宅小區(qū),，可以暫由各單位自己組建物業(yè)管理處或物業(yè)服務中心,，按照物業(yè)管理的要求實施專業(yè)化管理，待條件成熟時再實施社會化,、市場化的物業(yè)管理,。其理由：一是老舊住宅設備設施陳舊、破損嚴重，不具備物管條件,；二是老舊住宅產(chǎn)權(quán)多元化,，且不清晰；三是債權(quán)不明確,；四是物業(yè)管理費無保證,，收不抵支，因而社會上的物業(yè)管理企業(yè)不愿管,。

⑶  對分散的舊住宅樓和不具備物業(yè)管理條件的舊平房,，可以由產(chǎn)權(quán)人通過選舉組成的業(yè)主委員會以聘用專業(yè)人員管理的方式自行管理或仍由機關(guān)房屋管理部門或物業(yè)服務中心進行管理(其理由同上)。

2． 老舊住宅小區(qū)要逐步實施社會化的物業(yè)管理,。

中央國家機關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理既要積極創(chuàng)造條件推行企業(yè)化的管理,，也要結(jié)合中央國家機關(guān)體制改革、職能轉(zhuǎn)變和機關(guān)工作人員經(jīng)濟承受能力的實際,。目前中央國家機關(guān)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理可先采用立足自管為主,，逐步過渡到面向社會化、企業(yè)化的模式,，其理由：

(1) 除上述老舊住宅小區(qū)不具備采用企業(yè)化管理四條理由外,，要盡可能從原產(chǎn)權(quán)單位房屋管理分流人員中選聘物業(yè)管理人員，盡量減少下崗失業(yè)人員,。這樣既有利于社會穩(wěn)定,，也有利于機關(guān)改制前后的工作銜接。

(2) 有利于住宅小區(qū)資源優(yōu)化配置并得以充分利用,。

    (3) 有利于提高住宅小區(qū)人,、財、物,、合理配置并充分發(fā)揮其效能,。

(4) 管理成本低，有利于減少住戶交納物管費的壓力,。

3． 探索由自管為主轉(zhuǎn)為企業(yè)化管理新模式的試點,。

選擇若干處新建或條件比較好的老舊住宅小區(qū)，進行企業(yè)化的物業(yè)管理試點,，探索在中央國家機關(guān)老舊住宅小區(qū)全面推行市場化,、社會化物業(yè)管理的經(jīng)驗。

4． 建立多種渠道籌集物業(yè)管理費用的新模式,。

中央國家機關(guān)住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的決定性因素是解決物業(yè)管理經(jīng)費來源問題,。經(jīng)費問題解決了，物業(yè)管理即可全面推開,。經(jīng)費問題不解決,，物業(yè)管理則難以推進,。從權(quán)利主體來說，物業(yè)管理費應當由購房職工自己負擔,，但職工本身又承受不了,，因此，必須通過多種渠道解決物業(yè)管理經(jīng)費問題,?？晒┻x擇的渠道有：

(1) 由財政部門列入預算，給機關(guān)職工發(fā)物業(yè)管理補貼費,，補貼標準按職工住房面積標準計算,，每建筑平方米補貼1—2元。發(fā)放補貼后,，物業(yè)費全部由職工本人支付,，所在單位不再給予補貼。

(2) 將住宅的公建配套用房交給全體業(yè)主無償使用,。業(yè)主委員會將公建配套用房出租經(jīng)營,，所得收入用于住宅區(qū)物業(yè)管理，不足部分再由業(yè)主分擔,。

(3) 原產(chǎn)權(quán)單位計劃外資金提取一部分,，用于補貼本單位職工住宅物業(yè)管理費用。目前大多數(shù)單位都是這樣做的,，如果有條件的話,，還可以繼續(xù)這樣做。

(4) 如果舊住宅區(qū)沒有將公建配套用房無償交給全體業(yè)主使用,，產(chǎn)權(quán)單位應當從其他房屋中調(diào)劑出相應的房屋,，交給全體業(yè)主使用，由業(yè)主委員會將這些房屋出租,，所得收入用于補貼住宅物業(yè)管理,。

(5) 由職工個人承擔一部分，但職工承擔的費用應控制在職工月均收入的3%以內(nèi),，按建筑面積計算每平方米月均不應超過0.30元,。

目前，中央國家機關(guān),、北京市所屬單位以及南京,、杭州、寧波等城市房改的物業(yè)管理經(jīng)費基本上都是通過上述2至4項籌資渠道解決的,，其中屬于個人負擔的部分大多低于0.30元,。其理由是：按照房改文件規(guī)定，在向職工出售公有住房前,，售房單位應對住房進行一次全面檢修，但各單位并未執(zhí)行，這樣就將不少應修未修的項目留給了買房職工,。如果職工不購買住房,，提高房租后他們可以得到80%左右的補貼，而買房后不但得到的房租補貼減少了,，而且要支付月均每平方米1.5元左右的物業(yè)管理費,，購房職工感覺明顯吃虧。實行貨幣化分房以后,，職工家庭得到的住房補貼僅相當于標準房價的50-60%,，職工本人還要借貸40-50%的房價款，這部分貸款需要10年左右才能還清,。在這種情況下,，再讓購房職工每月支付200元左右的物業(yè)管理費，因而是沒有承受能力的,。因此,，物業(yè)管理費主要由單位承擔是比較合理的。住宅區(qū)的公建配套設施用房本來就是為居住區(qū)的廣大居民建設的,，在物業(yè)管理費沒有可靠來源的情況下,，將公建配套用房特別是經(jīng)營性用房出租，將租金收入用于補貼物業(yè)管理,，也是較為適當?shù)摹?o:p>

5． 搞好物業(yè)管理與社區(qū)建設,。

⑴  加強社區(qū)建設，理順住宅小區(qū)社區(qū)黨支部,、社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會和受聘的物業(yè)管理公司的相互關(guān)系，明確各自的工作職責和范圍,。

⑵  建立由社區(qū)黨支部,、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司“四位一體”的共建居住小區(qū)理事會試點,。共建,、共管、共創(chuàng)文明居住小區(qū),，為住戶提供一個安全,、衛(wèi)生、便捷,、舒適,、祥和的居住環(huán)境。