日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局發(fā)布了一條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓的公告,，該地塊土地用途為一類(lèi)工業(yè)用地（M1）,，宗地面積為14744.00平方米（可建設(shè)用地面積14744.00平方米），地上容積率：≤4.0,，總計(jì)算容積率建筑面積：≤58976平方米,，工業(yè)用地使用年限為20年，自成交之日起算,。

從種種跡象表明,，該項(xiàng)目意向受讓方已經(jīng)有進(jìn)行初步溝通,，該地塊在項(xiàng)目準(zhǔn)入條件上已經(jīng)對(duì)部分競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行了限制，要求投資強(qiáng)度不低于1000萬(wàn)元/畝,，項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于2727.2萬(wàn)元/畝,，項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后年稅收貢獻(xiàn)不低于104.5萬(wàn)元/畝，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后,，每年R&D投入占企業(yè)產(chǎn)值的比重原則上不低于4%,。

在《項(xiàng)目投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》第十一條中在土地產(chǎn)出率指標(biāo)上要求：項(xiàng)目投產(chǎn)后第1年產(chǎn)值/營(yíng)業(yè)收入不少于5.26億元（ 608.7萬(wàn)元/畝），達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值/營(yíng)業(yè)收入不少于17.55億元（ 2029萬(wàn)元/畝）,。產(chǎn)值/營(yíng)業(yè)收入按照一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度計(jì)算,。

以上幾個(gè)指標(biāo)怎么看都像是建成后為發(fā)行REITs做準(zhǔn)備；在首批試點(diǎn)項(xiàng)目中,，增城已有資產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)參與了公募REITs試點(diǎn),。接著往下看，地塊成交后,，競(jìng)得人可在簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》后1個(gè)月內(nèi)在增城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)注冊(cè)成立股東與競(jìng)得人一致的獨(dú)立項(xiàng)目法人,，地塊登記在上述新成立的獨(dú)立項(xiàng)目法人名下進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這一條,，可以視其為發(fā)行REITs簡(jiǎn)化流程和降低發(fā)行時(shí)交易成本,。

在《項(xiàng)目投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議》第九條中，要求項(xiàng)目方在取得項(xiàng)目用地后20年內(nèi),，未經(jīng)甲方或本區(qū)相關(guān)職能部門(mén)評(píng)估審核并書(shū)面同意,，乙方、丙方不得以私自轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán),、對(duì)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股或以項(xiàng)目公司破產(chǎn),、資產(chǎn)置換、股權(quán)質(zhì)押,、重組,、兼并、分立,、融資租賃等形式直接或間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目用地使用權(quán),。乙方不得私自轉(zhuǎn)讓丙方股權(quán)。項(xiàng)目股權(quán)變更不得影響本協(xié)議的繼續(xù)履行,，不得影響乙方,、丙方對(duì)園區(qū)的繼續(xù)運(yùn)營(yíng)管理。

第十條要求在取得項(xiàng)目用地后20年內(nèi),，項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)以及附著于該土地上的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施未經(jīng)甲方書(shū)面同意不得通過(guò)資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。丙方可以將一定比例用房租賃給產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè),，承租企業(yè)須在增城區(qū)注冊(cè)成立獨(dú)立法人企業(yè),，所產(chǎn)生的全部稅收依法持續(xù)在增城區(qū)稅務(wù)部門(mén)繳納,。

而在第二十二條約定的違約責(zé)任中終于發(fā)現(xiàn)了REITs身影， 若乙,、丙方出現(xiàn)以下任一情形的,，視為根本違約，但如果要發(fā)行REITs則不受相關(guān)要求限制,。

（一）在取得項(xiàng)目用地20年內(nèi)，未經(jīng)甲方書(shū)面同意,，違反本協(xié)議第八條,、第十條擅自將本項(xiàng)目用地或建（構(gòu)）筑物部分或全部轉(zhuǎn)讓給第三人的。

（二）在取得項(xiàng)目用地20年內(nèi),，未經(jīng)甲方或本區(qū)相關(guān)職能部門(mén)評(píng)估審核并書(shū)面同意,，私自以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)、項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股或以項(xiàng)目公司破產(chǎn),、資產(chǎn)置換,、股權(quán)質(zhì)押、重組,、兼并,、分立等形式，直接或間接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目用地使用權(quán),。但乙方因其未來(lái)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)所需（包括為融資上市,、引入基金、股東間合作,、引入戰(zhàn)略投資者,、設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）之目的）導(dǎo)致股權(quán)變更的，不受上述限制,。

此前惠州已有土拍地塊進(jìn)行了REITs相關(guān)說(shuō)明,。近年來(lái)，廣東探索工業(yè)上樓,，騰出空間進(jìn)行再開(kāi)發(fā),；REITs作為資產(chǎn)盤(pán)活與資本應(yīng)用的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，試點(diǎn)三年在帶動(dòng)投資領(lǐng)域成效顯著,。土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)作為發(fā)行REITs合規(guī)第一步至關(guān)重要,，顯然政府也意識(shí)到了用好REITs這一金融工具的重要作用，通過(guò)REITs盤(pán)活存量帶動(dòng)增量,，構(gòu)建資本與資產(chǎn)的良性循環(huán)為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供助力,。