房地產(chǎn)未來呈結(jié)構(gòu)化行情

上一篇，我們介紹了,，房地產(chǎn)投資,，未來更多的是結(jié)構(gòu)化行情。

未來人口流入,、人均收入增長速度快的城市,，核心地段的房地產(chǎn)，增長會(huì)更穩(wěn)定一些,。

那除了住宅之外,，還有什么可以配置房地產(chǎn)資產(chǎn)的方式呢？

投資房地產(chǎn),，兩種收益方式

從收益來源上,，投資房地產(chǎn)，主要是兩種收益方式：

低買高賣，持有收租,。

過去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度比較快,，更多集中在低買高賣上。

不過目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總市值,，達(dá)到450萬億,。

幾乎是堪比美國、日本,、歐洲房地產(chǎn)市值總和,。

未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，再像過去20年那樣大漲,，是比較困難的,。

那持有收租，會(huì)逐漸成為一種選擇,。

其實(shí)股票資產(chǎn)投資也是如此,。

例如這兩年熊市比較低迷，紅利指數(shù)等高股息率策略也比較受歡迎,。

上市公司的分紅,，是來自于盈利的一部分，跟股票牛熊市關(guān)系相對(duì)弱一些,。

如果股價(jià)不漲,，大不了拿著收取分紅。

REITs：類似一個(gè)「包租公」

以收租為主要目的的房地產(chǎn)類資產(chǎn),，那就是REITs,，房地產(chǎn)信托基金。

REITs主要投資的是商業(yè)地產(chǎn),，比如說商場(chǎng),、寫字樓、酒店,、數(shù)據(jù)中心等,。

它們有共同的特點(diǎn)，就是有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入,。

REITs不做短期買賣,，長期持有物業(yè)，通過收租作為收益,。

會(huì)把收到的租金的90%左右拿出來,，以分紅，分給持有者,，是一個(gè)「包租公」,。

大多數(shù)REITs的分紅收益率都比較高,，類似紅利策略的品種。

在海外部分高分紅基金,，也會(huì)同時(shí)投資REITs和高股息率的股票,。

REITs的投資對(duì)象

REITs投資的是啥呢？

大多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn),、基礎(chǔ)設(shè)施等,。

例如酒店、商場(chǎng),、寫字樓,、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、倉庫,、物流基地等等。

另外,，目前國內(nèi)也在鼓勵(lì)基建類的REITs。

高速公路,、石油天然氣管道,、大橋、甚至垃圾處理項(xiàng)目,，也是可以包裝為REITs產(chǎn)品的,。

只要能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

國內(nèi)目前REITs,，主要集中在基建項(xiàng)目上,。

未來也會(huì)有商場(chǎng)、寫字樓,、公寓等其他項(xiàng)目的,。

最終，REITs的核心,，就是「持有收租」,。

長期收益和風(fēng)險(xiǎn)

那REITs的長期收益和風(fēng)險(xiǎn)如何呢？

REITs從長期收益的角度,，介于債券和股票資產(chǎn)之間,。

在美股，是有幾百只REITs的,，也有專門的REITs指數(shù)基金,。

比如說先鋒領(lǐng)航推出的VNQ，就是一個(gè)典型的REITs指數(shù)基金,。

VNQ從2011年底,，到2021年底,，10年時(shí)間里，年化收益率11.4%,。

不過2022年遇到美股加息周期,，股票、房地產(chǎn),、債券三殺,，凈值下跌了26%。

REITs的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),，也是超過債券的,，僅僅略低于股票資產(chǎn)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

國內(nèi)REITs誕生時(shí)間相對(duì)較短,。

截止到2023年中,，指數(shù)公司發(fā)布了一個(gè)A股上市的中證REITs指數(shù)，不過里面對(duì)應(yīng)的REITs基金只有24只,。

暫時(shí)也沒有對(duì)應(yīng)的指數(shù)基金,。

對(duì)普通投資者來說，可以等后面出現(xiàn)REITs指數(shù)基金再考慮,。

如何判斷REITs的投資價(jià)值

REITs的投資價(jià)值相對(duì)容易判斷,。

REITs，絕大部分收益,，是以分紅的方式,，支付給投資者。

所以分紅收益率,，就成為REITs指數(shù)重要的估值參考,。

分紅收益率較高時(shí)，是這類資產(chǎn)投資價(jià)值不錯(cuò)的階段,。

等A股REITs指數(shù)基金出來后,，我們也可以將對(duì)應(yīng)分紅收益率，加入到我們的估值表中,。

總結(jié)

REITs的核心,，就是「持有收租」。

租金收益是最主要的收益來源,，絕大部分租金,，會(huì)以分紅的形式，發(fā)放給投資者,。

投資單個(gè)REITs難度高一些,。

分散配置一籃子的REITs，例如REITs指數(shù)基金等方式,，對(duì)普通投資者會(huì)更容易一些,。

從估值角度,，REITs指數(shù)的分紅收益率較高時(shí)，是這類資產(chǎn)投資價(jià)值不錯(cuò)的階段,。