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作者 | 馮紫彤

9月7日，農(nóng)行,、工行,、中行、建行先后在公眾號,、官網(wǎng)等平臺發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項的公告》,，就調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則,、申請方式等內(nèi)容進(jìn)行了明確,。

四大行將自2023年9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整,。

① 誰能調(diào)：

綜合四份公告來看,，貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當(dāng)日）以前；用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款,，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款,、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，這兩條為基礎(chǔ)條件,。

對于“首套房貸”的認(rèn)定,，四家公告中均表示，包含“原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸”，以及在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下可被判定為“首套房”的房貸,。

情況二主要包括：

一是房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房,，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,。

二是房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,。

三是其他滿足房屋所在城市首套住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。對于當(dāng)?shù)卣壳吧形疵鞔_是否執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的城市,，可待當(dāng)?shù)卣叽_定后按照《通知》及銀行公告內(nèi)容執(zhí)行,。

對于已被認(rèn)定為不良的個人住房貸款，工行,、中行公告表示,，“待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復(fù)正常后,，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整”,。

建行將“不良”進(jìn)一步限定為：連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天。

② 怎么調(diào)：

按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求,，調(diào)整后的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

而各城市首套住房貸款利率政策下限,，應(yīng)以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn),。

銀行執(zhí)行層面，四家銀行均按照發(fā)放貸款時間將存量房貸分類,，且標(biāo)準(zhǔn)大致相同,。

1.對于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款,，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應(yīng)的LPR（即加點幅度為0）,；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR的，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行,。

2.對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款,，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應(yīng)的LPR（即加點幅度為0）,；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR的,，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行。

3.對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發(fā)放的貸款）,，利率水平調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限,，即原貸款合同期限對應(yīng)的LPR減20個基點；貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應(yīng)的LPR減20個基點的，按發(fā)放時當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率政策下限執(zhí)行,。

但若調(diào)整后的利率水平不高于原貸款合同期限對應(yīng)LPR或不高于貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限的,，則不作調(diào)整。

③ 怎么申請：

農(nóng)行表示,，按照《通知》要求,，可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致,。

從操作的便利性來看,，后者所需的流程較多，所花的時間較長,，為方便客戶,，我行主要采取變更貸款利率方式。我行將于2023年9月25日起主動進(jìn)行批量下調(diào),，無需客戶申請,。

工行、中行也表示,，“原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為LPR定價的浮動利率存量房貸,，我行將主動按上述調(diào)整規(guī)則統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，如有特殊需求的可聯(lián)系原貸款服務(wù)行,?！?/p>

建行公告稱，“新的利率即日生效,。不同意調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶,，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)”。

對于客戶需新發(fā)放貸款置換的,、“二套轉(zhuǎn)首套”,、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶，則需客戶向銀行主動申請利率調(diào)整,。

其中,，固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整,。

四行均表示,，2023年10月22日（含當(dāng)日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整,；2023年10月22日后申請利率調(diào)整的客戶,，工行、中行將逐筆人工審核,，農(nóng)行將在10個工作日內(nèi)完成認(rèn)定,，建行也將在審核確認(rèn)后當(dāng)日完成調(diào)整,。