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山東青島,，一對夫妻耗資39000元買下一處180平的農(nóng)村宅基地,。20年后，政府對該處拆遷，可以分到一套120平的房子和45萬補償款,。原房主知道后,，說當年的協(xié)議無效，他要拿走全部補償款,。雙方多次溝通無果,，最后鬧上法庭，法院的判決結(jié)果讓人意外,。 （案例來源：山東省青島市中級人民法院） 這是一個被掩藏了20年的曲折故事,。 20年前，孫先生跟妻子在外租房,，每日辛苦拼搏,，想為孩子們打造更好的未來,。 這天他聽說劉某準備出售房屋,，急忙跑去協(xié)商。 劉某的房子,，是他跟村里申請的宅基地之后蓋的新房,。但房子剛蓋好沒多久，一個親戚讓他去外地做生意,，劉某聽親戚說這種生意挺掙錢,，就是需要一些多的本錢，他怕手中錢不夠,，就想賣房子籌集資金,。 而孫先生就是聽到這個信息去跟他商量。孫先生租房已經(jīng)好久了,，他早就想買房子,，他喜歡劉某的房子有兩個原因。第一,，這是毛坯房,，他可以按照自己的喜好裝修。第二,，房子沒住過人,，這也是他最看重的。 孫先生和劉某協(xié)商后,，以39000元的價格買下劉某面積180平的房子,。 因為孫先生不是本村人，房屋無法過戶,。但孫先生對此并不在意,，只要他的孩子能在這附近上學就可以。 二人私下寫了份協(xié)議。彼時,，他們誰都沒想到,，20年后，等著他們的,，將是一場世紀糾紛,。 因為房子是毛坯房，孫先生又對房屋裝修一番,。帶著妻兒住了進去,。 春去秋來，寒來暑往,，四季輪回中,，孫先生從當年的青壯年變?yōu)橹心昴凶樱拮臃N的那株梔子花,，淡淡的花香也已經(jīng)飄滿了20個年頭,。 誰都沒想到，20年后,，全國發(fā)生翻天覆地的變化,，孫先生所在村莊也成為被拆遷整改的對象。 雖然孫先生是外地人,，但他在這里居住了20年,，因此，村委也給他的房屋拆遷蓋章證明,，之后拆遷辦把一套120平的房子和45萬發(fā)給孫先生,， 原本事情按部就班地進行著，哪知在外多年的劉某突然回來,，他一來就直接去了拆遷辦,，揚言房子是他的。要求拆遷辦把所屬房屋和錢款給他,。 拆遷辦被這突如其來的消息給震懵了,，他們已經(jīng)把房子和錢款都給了孫先生，他們告訴劉某,，你們之間有糾紛,，可以去法院打官司。 期間,，雖然村委會多次為他們進行調(diào)解,，但劉某卻堅持房子是他的，當年寫的協(xié)議無效,，他必須分得全部拆遷的房子和錢款,。 村委會被他氣得無語,，索性也不管了。 之后,，劉某一紙訴狀起訴到法院,。主張20年前的那份買賣合同無效，孫先生應該把120平房子和45萬拆遷款給他,。 昔日他們簽署買賣協(xié)議時,，曾在一起吃飯，如今,，曾一起稱兄道弟的兩個人卻對簿公堂,。 1、劉某說,，孫先生不是本村成員,，根據(jù)土地法規(guī)定，那份買賣合同無效,。 《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地使用權(quán),，不得出讓、轉(zhuǎn)讓,、抵押,、租賃,。但是,，法律另有規(guī)定的除外?！?br> 也就是說,，農(nóng)村宅基地不得隨便租賃和出賣，當年他不懂法,，才會把宅基地賣給孫先生,。但孫先生不是本村成員，因此這份協(xié)議是無效的,。房子應該歸還給他,。 2、孫先生說,，劉某當時把房子賣給他時,，就說明了非本村人不得隨意買賣宅基地，這說明他知法犯法,。 當年他購買劉某的房子時,，劉某的房子是毛坯房，他又花錢裝修,，且不說他買房時出的39000元,，在20年中早已不能按當時的價格來算。 《中華人民共和國物權(quán)法》第六十四條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)被征收或者回收后，宅基地使用權(quán)人可以依照法律規(guī)定獲得相應的補償或者安置,。 因此,，即便法院判合同無效，劉某也必須歸還他購房款,，以及這些年因為通貨膨脹帶來的利息,，還有房屋裝修以及維護費用。 3,、法院審理后認為,，雙方都明知農(nóng)村宅基地不能買賣，卻還是進行了這樣一樁買賣,，雙方都有錯,。 也就是說，孫先生和劉某當年的買房協(xié)議是無效的,。 《民法典》第157條規(guī)定：民事法律行為無效,、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn),，應當予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償,。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失,；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任,。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定。 雖然雙方都有錯,，而且當年的買賣合同無效,，那劉某就應該返還孫先生購房款39000元，孫先生把房屋還給劉某,。但該房屋目前已經(jīng)被拆遷,，那孫先生可以把分得的房子和拆遷款折價給劉某。 《民法典》第七條： 民事主體從事民事活動,，應當遵循誠信原則,，秉持誠實，恪守承諾,。 我們每一個生活在社會中的個體,，做事既要遵循誠信原則，又不能違背公序良俗,，這20年中,，孫先生對房屋進行裝修以及維護,，都付出了巨大的精力和金錢。 最重要的是,，20年前的3.9萬跟今日不能同日而語,， 綜上，法院判令孫先生占90%的份額,，劉某占10%,。也就是說，把那套120平的房子折價,，和45萬補償款加起來的總數(shù),，分給劉某10%。 故事的結(jié)局耐人尋味,，對此,，你怎么看？ 關注@君子祿說法多學法律不吃虧 #護苗有我2023# |
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