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前段時(shí)間，王成在上?？戳艘惶锥址?，他清了下手頭的積蓄，感覺預(yù)算不足,，決定先緩緩,，以后再考慮。不曾想,，才過了幾天,，中介就又聯(lián)系到他：“這套房子又降價(jià)了，房東很急,，你抽空來看下,。”王成看著中介1390萬的報(bào)價(jià),，確實(shí)比較驚訝,，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格，比他認(rèn)知的市場價(jià)，低了200多萬,，入手即賺,。盡管中介不厭其煩地發(fā)來信息，講述著樓盤保值增值的前景,，但王成仍不著急做決定,，他陷入了沉思。最近二手豪宅降價(jià)的消息并不少,，5月,，甚至瘋傳天臺家園有一套別墅，急降500萬,，還送一臺賓利,。“魔都”上海的豪宅市場，確實(shí)有點(diǎn)魔幻,。由于一二手房價(jià)倒掛,，許多“投資客”，急著打新賺取差價(jià),，卻忽略了背后豪宅交易市場,，微妙的變化。相比普通住宅,，位于“塔尖”的豪宅,，市場小眾、也更具備韌性,。這些年來,，高凈值人群一直相信，樓市復(fù)蘇,，豪宅先行,，而樓市下跌，豪宅也能憑借稀缺性,，走出獨(dú)立行情,，保值增值。但眼下,，豪宅的造富故事,，似乎沒有之前那么牢不可破了。在深度的調(diào)控期內(nèi),，樓市遇冷,，豪宅也受到了一些影響。去年,，北上廣深四座一線城市，總價(jià)1000萬元的二手房成交套數(shù)，為10504套,，總套數(shù)已創(chuàng)近年來新低,，同比2021年下降了44.42%。在那些城市的熱門區(qū)域,，到處都能找到高端物業(yè)的降價(jià)案例,。翻開6月的日歷，一則《搖號暫停公告》,，猶如深水炸彈,，在豪宅圈里瞬間炸開。位于上海徐匯濱江核心區(qū)域的云錦東方,，樓盤交易突然被叫停,。開發(fā)商稱“搖號選房時(shí)間暫不確定”，只能安排退起了認(rèn)購金,。云錦東方的認(rèn)購門檻并不低,。其中包括，要求500萬元的認(rèn)籌金,，以及首套900萬元,、二套2900萬元的凍資，且規(guī)定要凍資20多天……但它背后投資收益的吸引力,，足以讓層層認(rèn)購門檻,，形同虛設(shè)。一二手倒掛的現(xiàn)象,，再次出現(xiàn),。項(xiàng)目整體備案均價(jià)為每平方米16.49萬，其中洋房均價(jià)約13.2萬,，而其周邊二手房價(jià)格約20多萬,。總體算下來,，買到該房后,，最高總價(jià)差可高達(dá)2000多萬元，可謂是“買到就是賺到”,。于是,，5月中旬，云錦東方的認(rèn)購現(xiàn)場,，“結(jié)婚黃?！薄百Y金黃牛”“代持黃?！钡?，齊齊出現(xiàn),。截止云錦東方三期認(rèn)籌結(jié)束，項(xiàng)目總認(rèn)購客戶突破700組,，認(rèn)購率約667%,，成為上海最難買到的樓盤之一。但這番熱鬧的場景,，最終被潑了一盆“冷水”,。“房住不炒”的基調(diào)仍在持續(xù)，亂象的苗頭一旦引發(fā)關(guān)注,，就會被去除,。不過，許多人仍將這次“搶購”,，當(dāng)作是豪宅熱度持續(xù)的縮影之一,。這確有數(shù)據(jù)支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì),，前5月,，上海1000萬至3000萬的新房，成交了6313套,，同比提升了73%,；3000萬至5000萬的新房成交數(shù)量，增幅為34%,；5000萬以上的增幅為6%,。“飄紅”現(xiàn)象,，似乎在訴說著豪宅的堅(jiān)挺,。但云錦東方的認(rèn)購事件，也讓一池春水泛起了漣漪,。6月7日,，上海公布第五批次集中入市新房，總計(jì)26個(gè)項(xiàng)目,，其中均價(jià)10萬/平方米以上的項(xiàng)目卻無一在列,，打破今年以來的官方集中推盤慣例。蝴蝶效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn),。上海部分豪宅項(xiàng)目受云錦東方事件影響,，正被延期入市，轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài),。比如綠城外灘蘭庭二期,，原計(jì)劃在6月初入市，現(xiàn)已確定要到7月份才會獲準(zhǔn)銷售,?！?/span>另一邊,，上海二手豪宅的掛牌量，正在增長,；而價(jià)格,，則有所下跌。不久前,，“上海二手房掛牌40萬套”的說法，便在網(wǎng)上瘋傳,，引發(fā)熱議,。盡管這項(xiàng)數(shù)據(jù)的可信度受到質(zhì)疑，但房子掛牌數(shù)量上漲的現(xiàn)象,，確乎存在,。在購房群里，還流傳著一張豪宅的掛牌量新高圖,。其中列舉了世茂濱江花園,、仁恒濱江花園、中遠(yuǎn)兩灣城,、翠湖天地,、融創(chuàng)濱江壹號院等13個(gè)項(xiàng)目的掛牌量，每個(gè)都寫著“新高”“多年未見”等字眼,。掛牌量增加,，購房者似乎有了更大的議價(jià)空間。目前上海豪宅的掛牌價(jià)和成交價(jià)的差距有所增大,，普遍在5%以上,，更有甚者達(dá)到了20%。有統(tǒng)計(jì)稱,，近期,，除云錦東方之外，陸家嘴壹號院,、濱江凱旋門,、露香園等高端住宅項(xiàng)目，掛牌價(jià)的降幅區(qū)間,，也達(dá)到100萬至500萬元,。而過去兩年創(chuàng)造許多成交單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄的翠湖天地,，同樣出現(xiàn)了降價(jià)的情況,。上海的豪宅，向來能走出獨(dú)立行情,，即便是近年來的疫情,，也無法撼動它的交易成色,，在樓市低迷的曲線中，它總是萬綠叢中一點(diǎn)紅,。如今,，許多購房者，正在重新審視豪宅市場中的微妙變化,。處于金字塔尖,，因保值、增值而備受追捧的豪宅,，時(shí)不時(shí)會遇冷,。去年出現(xiàn)豪宅市場降溫的情況，要數(shù)上海,、深圳,、杭州比較明顯。特別是2022年下半年,，上海解封后,，二手豪宅曾出現(xiàn)過2個(gè)月的上升期，市場呈亢奮狀態(tài),，可到了四季度,，卻調(diào)轉(zhuǎn)了勢頭，一些位于上海濱江的項(xiàng)目,，甚至房價(jià)下行超30%,。今年，在一波“小陽春”的托舉下,，各座城市的豪宅,，也一度開啟了點(diǎn)狀復(fù)蘇的局面，只是持續(xù)的時(shí)間不長,。連被視為撿漏勝地的法拍市場中,，也有豪宅經(jīng)歷了多次掛牌，在流拍中連番降價(jià),。6月1日,，京東法拍平臺掛出了深圳恒裕濱城二期一套面積278.6平方米的法拍房，這套房源,，正是上個(gè)月吸引過萬關(guān)注的二拍房源,。初次拍賣時(shí)，其起拍價(jià)為1.07億,，最終流拍,；二拍起拍價(jià)降至8560萬元，最終在5月底又因無人競價(jià)遭流拍,。6月份第三次被拿出來拍賣,，起價(jià)是6800多萬,，相比于首拍價(jià)，足足跌了36.4%,。深圳的豪宅市場,，在過去的一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格下跌的樓盤數(shù)量較多,。從去年五月到今年五月,，深圳福田與南山區(qū)的豪宅盤漲跌幅情況，差異很大,。30個(gè)掛盤量較高的樓盤中,，有16個(gè)樓盤價(jià)格下滑。其中跌幅最高的,，是福田百花片區(qū)的國城花園，從30萬元/平方米下跌至20萬元/平方米,；其次是南山區(qū)蛇口的海上花世界雙璽花園三期,、深圳灣的翡翠海岸下跌了14%。而恒裕濱城二期近一年的掛牌價(jià),，則出現(xiàn)了11.8%的跌幅,，單價(jià)從37.5萬跌至33萬，在深圳灣片區(qū)的豪宅中跌幅僅次于翡翠海岸,。由此可見,，恒裕濱城二期的法拍房多次流拍，與該項(xiàng)目二手價(jià)格的下跌不無關(guān)系,。在灣區(qū),，另一個(gè)城市廣州，也出現(xiàn)了類似的情況,。核心區(qū)珠江新城的豪宅動態(tài),，是整座城市的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),，位于珠江新城中區(qū)的熱門樓盤中?；ǔ菫常?月成交平均單價(jià)為17.23萬元/平方米,，比2月下降了2.5萬元/平方米,。而保利心語花園5月的成交均價(jià)約14.31萬/平方米，比2月下降了3200元/平方米,。在熙攘的一線城市,，豪宅總體的交易境況變化，最具代表性,。去年,，上海,、北京、廣州,、深圳四座城市,，二手房單價(jià)15萬元以上的成交套數(shù)，分別為278套,、187套,、43套、18套,，對應(yīng)的跌幅為35%,、36%、9%,、95%,。2018年至2022年,，四座一線城市，總價(jià)1000萬元以上的二手房成交總套數(shù),，分別為11529套,、13953套、22827套,、18900套,、10504套，直至去年,，總套數(shù)已創(chuàng)近年來新低,，同比2021年下降了44.42%。自去年以來，不少公眾人物將手持的高端物業(yè),，向市場拋售,。比如，張藝謀被傳出售位于無錫的一套別墅,，掛牌3500萬,，最終以6100萬成交；王祖藍(lán)以4580萬港元,，賣掉了他在香港的豪宅,。而不久前，也有消息稱孟晚舟出售香港豪宅，十年時(shí)間內(nèi)升值60%,，大賺1129萬港元,。一進(jìn)一出，只要手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，坐等升值,，時(shí)間自然會給豪宅鍍金，最終在賣出去的時(shí)候,，收到不菲的回報(bào),。然而，目前的市場環(huán)境,，似乎已悄然改變,。網(wǎng)友披露了一個(gè)案例：兩周前剛剛拍下上海翠湖天地二期的一套房，買家轉(zhuǎn)手二手掛牌,，一路從2980萬元,，斷崖式降價(jià)到2580萬元?！榜R上就要交余款了,，火燒眉毛都不足以形容先買后賣的過山車玩法?！?/span>可見，“買豪宅就一定會保值增值”的觀念,，也并非那么牢不可破,。二手豪宅遇冷，背后的原因很復(fù)雜,，有的是為了換取現(xiàn)金,，有的是想賣舊打新，利用一二手房倒掛的現(xiàn)象賺取差價(jià),，也有的是對樓市后續(xù)的信心不足,，處于觀望狀態(tài)。做豪宅的地產(chǎn)商,，以往自稱是高周轉(zhuǎn)時(shí)代的清醒者,，多年磨一劍，注重打磨,，既有利潤又有現(xiàn)金流,，財(cái)務(wù)健康。如今,，他們之中,，也有部分主體，在地產(chǎn)寒冬中挺不住了,。前不久,，京東拍賣網(wǎng)上,，關(guān)于“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”引發(fā)關(guān)注。這一不良資產(chǎn)包,，價(jià)值46.95億元,，底層資產(chǎn)為北京頂豪萬柳書院75套房產(chǎn)。從拍賣信息上看,，這項(xiàng)債權(quán)實(shí)際到期日為2025年3月,，距今仍有兩年時(shí)間，但債權(quán)人中國信達(dá)提及,，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形,。換而言之，中國信達(dá)此番拍賣債權(quán),，是為了防止債權(quán)最終無法收回,，提前追討債務(wù)。作為共同債務(wù)人的中赫集團(tuán),，存在多個(gè)被執(zhí)行人信息,。資料顯示，這兩年,，中赫集團(tuán)新增5條被執(zhí)行人信息,，被執(zhí)行總金額超11億元。而自進(jìn)入上海以來,，30年只推出十余個(gè)高端住宅項(xiàng)目的仁恒置地,，旗下紅盤仁恒海上源，也陷入“質(zhì)量門”風(fēng)波,，并被傳裁員,。向來“慢功精做”的仁恒處在輿論的浪尖，讓人頗為意外,。豪宅是樓市最后的試金石,，眼下它出現(xiàn)了一些遇冷的情況，雖不像外界所說的“拋售”那般嚴(yán)重,，但也可以從側(cè)面窺探樓市整體的成色,。過去的5月，樓市延續(xù)平淡,，重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降,，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%,，同比增長22%,，絕對量基本回落到2月水平。在去年低基數(shù)的襯托下，前5月累計(jì)成交,，才有了28%的上漲幅度,。6月已經(jīng)過半，但業(yè)內(nèi)期待的年中回暖,，仍在被輕描淡寫,。尤其是二手房，6月6月5日至11日,，10城成交量環(huán)比下降4.61%,，其中3城上漲，7城下滑,；12日至18日,，10城成交量環(huán)比下降3.56%，其中僅2城上漲,，其余8城全部下滑,。日前，央行公布了最新一期LPR利率,，1年期和5年期以上LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn),。時(shí)隔9個(gè)月再次降息，正被期待能凸顯成效,。
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