一位朋友,，最近去深圳“老前?！保ü馂场⑶盀?、媽灣）考察后給我留言說：前海發(fā)展得不錯(cuò)，但人氣仍然不旺,。你覺得什么時(shí)候,，才會(huì)變得有人氣,？
隨后聯(lián)想起最近1個(gè)月先后去過的雄安新區(qū),、濱海新區(qū),、南沙新區(qū)，覺得有必要給中國的新區(qū)寫篇文章,。
我想表達(dá)的意思是：隨著百年不遇之大變局的到來,，人口紅利、開放紅利都在衰減,，未來能“修成正果”的新區(qū)將越來越少,。而各地興建新區(qū)的雄心，一點(diǎn)都沒有減弱,。大家在投資各種新區(qū)的時(shí)候,，需要畫個(gè)問號、加點(diǎn)小心,。
在這個(gè)時(shí)代,，你應(yīng)該回歸中心，而不是貿(mào)然突入“新區(qū)”,。
我們先看深圳的前海,，它包括擴(kuò)容之前的老前海（在深圳南山區(qū)，面積15平方公里左右,，包括桂灣,、前灣、媽灣）,，以及擴(kuò)容之后的新前海（主要在寶安區(qū)沿江地區(qū),、蛇口，新增面積大約105平方公里）,。前海,，是中央送給深圳特區(qū)30歲生日的禮物。2010年8月26日,，國務(wù)院批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》,，明確把前海建設(shè)成為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)。到今天,，前海新區(qū)已經(jīng)誕生13年了,。如果再過5年，“老前?！蹦?5平方公里的區(qū)域才“比較有人氣”,，就需要到2028年，也就是前海誕生18周年的時(shí)候,。至于基本建成,，大概需要到20周年的時(shí)候,，也就是2030年。
熟悉深圳的朋友都知道,，老前海屬于深圳經(jīng)濟(jì)總量最高,、最發(fā)達(dá)、上市公司數(shù)量最多,、發(fā)明專利最多的南山區(qū),，夾在南山中心區(qū)和寶安中心區(qū)之間，位置非常好,、總面積非常?。?5平方公里）。
而且,，國家對前?？涨爸匾暋I(lǐng)導(dǎo)曾三次視察前海。還以中共中央,、國務(wù)院的名義印發(fā)《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》,，今年又出臺(tái)了“前海金融30條”。即便是這樣一個(gè)位置近,、體量小,、含著金鑰匙誕生的新區(qū)，發(fā)展起來都需要20到30年時(shí)間,，可見建設(shè)一個(gè)新區(qū)是非常不容易的,，需要戰(zhàn)略定力，需要充分的耐心,，用“炒”的心態(tài)是不行的,。
半個(gè)月前，我還到訪了雄安新區(qū)和濱海新區(qū),。雄安新區(qū)誕生于2017年4月1日,，至今已經(jīng)6周年。目前建設(shè)正在轟轟烈烈地展開,，啟動(dòng)區(qū)的核心區(qū)初具規(guī)模,，建筑非常漂亮，但也存在人氣偏淡的問題,。下圖是雄安商務(wù)服務(wù)中心,，我們到訪的時(shí)候是周三的中午，看到的人不多,，幾家銀行也只有招牌,、店面，而沒有開門。天津?yàn)I海新區(qū)是19個(gè)國家級新區(qū)中第二個(gè)誕生的,，時(shí)間是2006年,；濱海新區(qū)正式成為行政區(qū)，是在2009年（合并塘沽,、漢沽、大港,、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）,。
也就是說，濱海新區(qū)早于深圳前海4年出發(fā),。在我曾經(jīng)工作過兩年的“老彎道”及其附近,，規(guī)劃了“于家堡—響螺灣”CBD。媒體曾把這里稱為“全球最大規(guī)模的金融商務(wù)區(qū)”,，不過把金融中心和建筑面積掛鉤顯得比較可笑,。
我所知道的是：原來計(jì)劃放在這里的新三板，被北京拿走了,，并衍生出了北京證券交易所,，天津的金融中心好夢難圓?！坝诩冶ぁ懧轂场币惨欢瘸蔀榭粘?。
最近兩年，“于響片區(qū)”情況有所好轉(zhuǎn),，開始有人氣了,，建筑物也很漂亮。但跟當(dāng)初的設(shè)計(jì)相比,，承載力還有比較大的閑置,。而天津匯聚的資金，也只有4萬億,，大約是廣州的二分之一,、深圳的三分之一、北京的五分之一,，城市實(shí)力偏弱,。
我是上周去的廣州南沙。南沙,、橫琴,、馬鞍島這些大灣區(qū)的新區(qū)，我?guī)缀趺堪肽昃蜁?huì)去一次,。橫琴核心區(qū),、南沙的靈山島尖，基本上都建成了，非常時(shí)尚,、現(xiàn)代,、漂亮，但人氣都很一般,，跟濱海新區(qū)的區(qū)別不大,。
南沙新區(qū)也是國家級新區(qū)之一，誕生在2012年,，至今已經(jīng)11年了,。2022年南沙的經(jīng)濟(jì)增速在廣州各區(qū)中名列第一，發(fā)展是非?？斓?，但由于遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的中心城區(qū)，所以匯聚人氣尚需時(shí)間,。
我覺得如果加快南沙的發(fā)展,，必須要適當(dāng)放開對深圳人的住房限購，并加大吸引深圳企業(yè)進(jìn)駐,。其實(shí)深圳人對南沙的認(rèn)知,、認(rèn)可，或許超過了廣州人,。上面我點(diǎn)到的幾個(gè)新區(qū),，都堪稱中國條件最好、最優(yōu)秀的,。它們至今人氣不旺,，不是自己不努力，而是規(guī)律就是這樣：一個(gè)新片區(qū)崛起,，往往需要很長時(shí)間,。距離傳統(tǒng)中心城區(qū)越遠(yuǎn)，發(fā)展新區(qū)的難度越大,，需要的時(shí)間和資金投入就越多,。
想想看，上海開發(fā)浦東,，改變“寧要浦西一張床,，不要浦東一間房”的觀念，花費(fèi)了多少時(shí)間,！浦東浦西,，僅僅一條黃浦江的距離而已。所以在雄安新區(qū)設(shè)立之初,，中央就指出,，這是一項(xiàng)歷史性工程，一定要保持歷史耐心，有“功成不必在我”的境界,。而近年來,，中國的發(fā)展出現(xiàn)了新的拐點(diǎn)，讓各類新區(qū)遇到了更大的挑戰(zhàn),。上圖是1998年全面房改以來,，中國每年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量走勢圖。2018年之前,，每年新增城鎮(zhèn)人口平均在2200萬人以上,。最近幾年則大幅下跌，到2022年萎縮到了646萬人,。這里面固然有疫情的沖擊，更為重要的是：第一,，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)在高位,，超過65%，未來提高空間有限了,；第二,，中國人口紅利終結(jié)了，2022年總?cè)丝诔霈F(xiàn)了下降,，新生兒也只有1062萬,，是今年滿60歲人口（1963年出生）的36%！在這種情況下,，全國成百上千個(gè)新區(qū)對人口的爭奪空前激烈,，很多新區(qū)注定無法完成原來計(jì)劃中的人口數(shù)量，建筑物空置是必然的,。
下圖是第三方研究機(jī)構(gòu)公布的,、截至2022年四季度的內(nèi)陸主要城市甲級寫字樓空置情況：可以看出，空置率超過30%的城市比比皆是,，其中南寧逼近了42%,，武漢達(dá)到了37%，天津達(dá)到了35%,。
這些數(shù)據(jù)都是全市的,，如果具體到每個(gè)城市的新區(qū)，空置率將高得嚇人,。早在7年前就曾爆出新聞：全國規(guī)劃的新區(qū),，最多可以容納34億人。其實(shí)絕大多數(shù)地級市,、縣和縣級市規(guī)劃的新區(qū),，如果到現(xiàn)在還沒有建成的話，未來難度將非常大。如果新區(qū)跟老城區(qū)距離比較遠(yuǎn),，而且接近白手起家的話,，基本上沒有可能真正建成。
即便是直轄市,、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市規(guī)劃的新區(qū)，如果面積太大,、距離太遠(yuǎn),，將來也很難實(shí)現(xiàn)。比如中國“最瘦長”的新區(qū)——贛江新區(qū),，從南昌一直延伸到共青城,，南北長65公里以上（下圖）。以江西省,、南昌市的量能,，要發(fā)展起這樣一個(gè)地域廣闊的國家級新區(qū)，沒有幾十年很難有效果,。這種新區(qū)的不動(dòng)產(chǎn),，一般不建議投資。再比如蘭州新區(qū),，選在了蘭州機(jī)場旁邊,，距離蘭州中心城區(qū)接近40公里。兩地之間,，隔著茫茫的黃土高坡,。
蘭州并不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市，2022年經(jīng)濟(jì)總量不過3300億元,，大約是深圳南山區(qū)的一半,，跟“百強(qiáng)縣（市）”的張家港、晉江差不多,。
這樣量級的城市,，要在自己近40公里之外搞一個(gè)新區(qū)，野心之大,、令人嘆服,。不過，這可能也跟蘭州范圍內(nèi)很難找到一塊面積大的平坦的土地有關(guān),。想想看,，經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于蘭州兩倍的深圳南山區(qū)、相當(dāng)于蘭州1.5倍的深圳寶安區(qū),，兩個(gè)強(qiáng)區(qū)之間,、零距離搞一個(gè)前海（老前海）,，總面積15平方公里，都需要20年,。我真不知道,，蘭州新區(qū)將來會(huì)是怎樣的模樣。
更何況,，對外開放,、全球化的紅利也接近衰竭——逆全球化已經(jīng)開始了。另外,，政府規(guī)劃的多變,，也帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。比如武漢之前規(guī)劃了“武漢第四鎮(zhèn)”的長江新區(qū),，計(jì)劃提出才幾年時(shí)間,，又提出了武漢新城的概念。
或許對于大武漢來說,，東北和東南方向,，都需要發(fā)展。但在人口紅利,、開放紅利變小的大背景下，全面出擊一定會(huì)分散力量,。
其實(shí)很多城市都存在發(fā)展方向多,、力量分散的情況。比如重慶之前是重點(diǎn)向北發(fā)展,，成都是重點(diǎn)向南發(fā)展,；最近兩年為了實(shí)現(xiàn)成渝雙城化，重慶開始向西,，成都開始向東,。而原來的天府新區(qū)、兩江新區(qū)仍然需要發(fā)展,，力量分散就不可避免,。
廣州表面上只提出了一個(gè)城市副中心——南沙，南向應(yīng)該是主要發(fā)展方向,。但廣州還有一個(gè)市場力量主導(dǎo)的方向,，從天河、琶洲向金融城發(fā)展,，也就是沿江向東,。而廣州的機(jī)場在北面，新機(jī)場建到了跟肇慶交界處,，兼顧北面和西面的態(tài)勢也比較明顯,。于是,，廣州變成了一個(gè)“被四個(gè)方向拉扯”的城市。對于中國任何一個(gè)城市來說,，全面,、快速做大的時(shí)代都結(jié)束了。現(xiàn)在國家又提出要把縣城作為城鎮(zhèn)化的主要載體,，因?yàn)榇蟪鞘刑F,、門檻太高，影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程,。
在這種情況下,，我們的投資應(yīng)該回歸中心、慎選新區(qū),。不過像深圳前海這種,，依托原來中心城區(qū)建設(shè)的小面積新區(qū)，還是比較確定的,。危險(xiǎn)的是那種背靠經(jīng)濟(jì)總量不大的城市,、規(guī)劃面積超大、遠(yuǎn)離中心城區(qū),，又沒有國家戰(zhàn)略加持的新區(qū),。最后談一下：雄安新區(qū)未來會(huì)不會(huì)成為一線城市。這也是很多讀者希望我回答的問題,。中央雖然高度重視雄安新區(qū)的發(fā)展，稱之為千年大計(jì),，但從來沒有說過雄安新區(qū)定位是一線城市,。說雄安新區(qū)會(huì)成為一線城市的，是白巖松等媒體人,，或者部分專家,。
雄安新區(qū)的主要使命，是分流北京過于旺盛的人氣,、財(cái)氣,，探索城市發(fā)展新模式（其實(shí)雄安的低密度、高投入模式,，不太適合推廣,，中國的耕地太少，人口太多,，這個(gè)模式很難復(fù)制）,。由于雄安新區(qū)自然條件的制約（缺水），城市承載力有限,。新區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃人口也不過500萬人,。而中國（內(nèi)陸）的一線城市,，實(shí)際生活的人口規(guī)模都是2000萬量級，比如廣深實(shí)際管理人口超過2000萬,，北京上海實(shí)際管理人口可能逼近3000萬,。沒有足夠的體量，只有發(fā)展質(zhì)量,，很難說是一線城市,。比如鄂爾多斯的人均GDP超過北京、上海,、深圳,，但我們不會(huì)認(rèn)為它是一線城市，甚至不會(huì)認(rèn)為它是二線城市,。澳門的人均GDP更高,，正常年份位居全球前五，但也沒有人認(rèn)為它是一線城市,。雄安未來主要分流北京的央企和大學(xué),，并沒有分流北京的“權(quán)力”，再加上人口規(guī)模有限,，未來能成為強(qiáng)二線城市就不錯(cuò)了,。從發(fā)展質(zhì)量上，雄安可能會(huì)非常優(yōu)秀,，但要成為一線城市不僅要看經(jīng)濟(jì)質(zhì)量,，還要看總量。
目前北上港深匯聚的資金總量都在10萬億以上,，廣州在8萬億以上。未來雄安如果沒有超過廣州的資金總量,，就不是一線城市,。而北京如果真的把自己21萬億的資金，分流8到10萬億給雄安,，則北京的實(shí)力將會(huì)顯著弱于上海,，也弱于香港和深圳，將出現(xiàn)滬,、深,、港、京的新排序,。到那時(shí),，恐怕北京就快坐不穩(wěn)一線城市了，財(cái)政收入,、城市運(yùn)轉(zhuǎn)也會(huì)出現(xiàn)大問題,。北京一度限制人口流入,，弱化金融中心、經(jīng)濟(jì)中心的定位,。最近幾年又再次放松落戶門檻,，設(shè)立了自貿(mào)區(qū)、交易所,，很大程度上就是因?yàn)樨?cái)政收入增長乏力的倒逼,。所以，北京能分流給雄安的主要是人口,，而不是核心競爭力,。雄安新區(qū)的核心競爭力，需要自己再造,，而不是等靠要,。未來京津冀片區(qū)，很難支撐兩個(gè)一線城市,。
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