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昨天有個(gè)粉絲咨詢我,，說他所在的區(qū)域正在征收,，一開始征收部門工作人員與他協(xié)商征收補(bǔ)償金額，后來因?yàn)檠a(bǔ)償價(jià)格沒有談攏,，征收部門工作人員告知他,，因?yàn)榉课輿]有審批手續(xù)，屬于違法建筑,，不能給他進(jìn)行征收補(bǔ)償,，并且組織相關(guān)部門對(duì)他的房屋實(shí)施了強(qiáng)制拆除行為，在沒有任何部門作出認(rèn)定情況下,，無證房屋是否屬于違法建筑,？今天咱們結(jié)合相關(guān)的案例和法律規(guī)定來分析一下這個(gè)問題。無證房屋是日常生活中常用的一個(gè)詞，一般指沒有房屋所有權(quán)證的房屋,。無證房不是法律概念,，其含義不明，外延模糊,。什么是無證房沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,。一般情況下,，形成無證房屋的原因有很多種,，主要包括以下兩種情形事實(shí)上，在很多年前,，我國(guó)對(duì)土地,，尤其是集體土地建設(shè)用地這塊管理的并非像現(xiàn)在這樣嚴(yán)格，現(xiàn)在不管是農(nóng)村村民新建房屋,，還是翻建老舊宅基地,，都必須要向村委會(huì)遞交申請(qǐng)書，待相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行建設(shè),，但以前,，尤其是在2008年以前，由于各種因素,，導(dǎo)致許多地方對(duì)農(nóng)村建房,、占用土地這塊監(jiān)管不嚴(yán),，管理的很疏松，有的地方農(nóng)村村民建房,，只要向村委會(huì)說一聲就可以了,，有的雖然要審批，但遞交審批手續(xù)后,，村委會(huì),，相關(guān)部門會(huì)非常快速地通過,，久而久之,，這種無證房屋的存在就變得非常地普遍。還有一種常見的原因就是相關(guān)部門原因?qū)е碌?，而且這種現(xiàn)象現(xiàn)在都有,，有的相關(guān)部門明明已經(jīng)同意了當(dāng)事人的申請(qǐng)，也同意讓當(dāng)事人在申請(qǐng)的地塊上進(jìn)行建設(shè),，且也已經(jīng)在相關(guān)的文件中都給出了說法,，但就是相關(guān)的證件批準(zhǔn)不下來，這樣一來,，那當(dāng)事人所建的建筑自然就變成了無證房屋,。違法建筑是指違反法律,、法規(guī)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑,，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建,、擴(kuò)建或改建的建筑。違法建筑形成的原因也有很多種情形,，小編總結(jié)如下：（一）未向有關(guān)部門審批，直接占用土地進(jìn)行建設(shè) 實(shí)踐中,，有的人可能知道辦理審批手續(xù)會(huì)比較的麻煩,，所以，為了節(jié)省時(shí)間會(huì)直接看中一塊地皮在上面進(jìn)行建設(shè),，認(rèn)為,，只要自己建成了，相關(guān)部門就會(huì)妥協(xié),，不會(huì)拆除,，但事實(shí)并非如此，尤其是現(xiàn)在，非法占地進(jìn)行建設(shè),，所建建筑必定會(huì)被拆除,。（二）向有關(guān)部門申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)后，擅自蓋房這種也是屬于擅自占用土地進(jìn)行建設(shè)的行為,，所建建筑同樣也有可能會(huì)被拆除,。（三）已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但擅自超出批準(zhǔn)范圍或改變土地使用性質(zhì)事實(shí)上,，未按批準(zhǔn)的用途進(jìn)行建設(shè)的行為,，在實(shí)踐中非常多見，總有些人認(rèn)為,，自己將土地用來建設(shè)，相關(guān)部門不會(huì)發(fā)現(xiàn),，但其實(shí)現(xiàn)在科技這么發(fā)達(dá),，一張航拍圖可能就會(huì)知道你有沒有違法建設(shè)行為了。（四）采取欺騙手段,，騙取相關(guān)審批手續(xù) 除此以外,，有的當(dāng)事人為了獲得批準(zhǔn)，還會(huì)偽造材料,、資料,，騙取審批手續(xù)，最終達(dá)到建房的目的,，可這是嚴(yán)重違反法律法規(guī)的行為,，一旦被發(fā)現(xiàn)，定會(huì)被追究責(zé)任,。  五,、無證房屋并不等于違法建筑
實(shí)際生活中，經(jīng)常存在一些無證房屋,，一聽到房屋無證,，就會(huì)讓許多人產(chǎn)生一種這是“違法建筑”的想法，而且,，有一些相關(guān)部門也會(huì)直接將這類無證房屋視為“違法建筑”,，尤其是在這類房屋遇上征地拆遷時(shí)，拆遷方往往會(huì)將這類無證房屋認(rèn)定為“違法建筑”,。但根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條第二款：市,、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查,、認(rèn)定和處理,。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償,；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,，不予補(bǔ)償,。從該條規(guī)定我們可知，無證房屋是否屬于違法建筑需要由市,、縣級(jí)人民政府組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查登記,。從前述講的無證房屋形成的原因我們可知，主要是因?yàn)闅v史原因或者是相關(guān)部門未履行法定職責(zé)而形成的,，并非因?yàn)楸徽魇杖说倪^錯(cuò)導(dǎo)致,，將無證房屋一刀切的認(rèn)定成違法建筑明顯是不合理的。小編結(jié)合多年辦案經(jīng)驗(yàn)以及法院的相關(guān)判決,，總結(jié)出以下幾種情形，雖然房屋是無證房屋但也可以主張獲得征收補(bǔ)償我國(guó)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實(shí)施的,，對(duì)于城市和鄉(xiāng)村最終確定是否為違章建筑也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的,。這樣就出現(xiàn)了法律溯及力和法律適用的問題。
在此之后建設(shè)房屋必須獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，但是在此之前,，建設(shè)的房屋擁有合法土地使用權(quán)，例如擁有宅基地使用權(quán)證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書等,，相關(guān)機(jī)關(guān)又沒有下達(dá)處罰決定的,，這種房屋不能輕易認(rèn)定違建，即便認(rèn)定了違建也不能不予補(bǔ)償,。（二）招商引資,，經(jīng)具有建筑合法性審批權(quán)的政府或職能早期很多地方都進(jìn)行了招商引資，但是由于歷史原因,，土地性質(zhì)存在一定問題,，導(dǎo)致很多企業(yè)在辦理部分手續(xù)后發(fā)現(xiàn)后續(xù)手續(xù)無法辦理。地方建筑合法性的審批權(quán)就在市,、縣人民政府下面的規(guī)劃國(guó)土部門,，招商引資的行為是區(qū)政府做出的明文規(guī)定或紅頭文件，對(duì)認(rèn)定建筑合法性有法定職權(quán),。既然通過招商引資的行為同意興建,，那么在司法實(shí)踐中就不能隨便認(rèn)定為違章建筑。（三）1986年《土地管理法》實(shí)施之前建造農(nóng)村土地房屋我國(guó)《土地管理法》是在1986年6月25日實(shí)施的,，所以在1986年之前建造房屋的行為是沒有相關(guān)法律規(guī)定的,。這種行為在法律上并不能確定為違章建筑，甚至不能確定是違法用地或違法占地,。所以拆遷方如果用違建的借口要拆你的房子,，一定要識(shí)破他的謊言。（四）按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》取得了一部分手續(xù)按照我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65、68條相關(guān)規(guī)定,，取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》,、《選址意見書》以及前期土地相關(guān)的手續(xù)的房屋，可以通過改證或者補(bǔ)辦一定的手續(xù),，來獲得最后的《房屋建設(shè)許可證》或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,。這樣的房屋不能隨便擬定為違章建筑，應(yīng)該給其改正或者限期改正的機(jī)會(huì),。這種情況在實(shí)踐當(dāng)中比比皆是,。（五）從政府手中直接買斷了土地使用權(quán)及地上建筑有些政府通過招投標(biāo)、拍賣等方式一次性出售以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（包括一些老舊改的小區(qū)）所剩下的土地使用權(quán),，但可能出手的時(shí)候地上建筑沒有相應(yīng)的手續(xù),，這種情況也不能隨便類推為違章建筑。這種情況都是涉及到政府信賴?yán)娴膯栴},，也是不能隨便被認(rèn)定違建的,。（六）在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的農(nóng)村土地承包地或者利用荒山荒地自由復(fù)墾或用于基本農(nóng)田生產(chǎn)建設(shè)的土地農(nóng)村土地承包地是指本村集體土地建設(shè)成員，具有完備的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，或者經(jīng)過完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)獲得土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。村民將承包的集體土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，或者進(jìn)行荒山荒地復(fù)墾,，然后又用于基本農(nóng)田建設(shè)用地或建設(shè)用房的情況，也不能隨便認(rèn)定為違章建筑,。綜上所述,，無證房屋≠違法建筑，無證房屋只有經(jīng)過相關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定成違法建筑,，才屬于違法建筑?，F(xiàn)實(shí)中因?yàn)闅v史原因、相關(guān)政府部門的不作為形成的無證房屋較多,，如果一刀切的將這些房屋認(rèn)定成違法建筑,，將導(dǎo)致很多的居民無家可歸。在這也是希望相關(guān)部門再認(rèn)定無證房屋是否屬于違法建筑的過程中,，要考慮一下當(dāng)事人的居住權(quán),。如果您在工作和生活中遇到與行政行為有關(guān)的問題可以與我進(jìn)行交流
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