斑馬消費(fèi) 楊柘

賭性強(qiáng),、敢加杠桿,、以小博大，極短時(shí)間內(nèi)成為行業(yè)黑馬,，是第一代閩系房企創(chuàng)富的典型畫像,。

在各種不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)里，它們加碼規(guī)模,，也不斷發(fā)債融資,，打地鼠般壓住可能出險(xiǎn)的壇子。這同時(shí)給它們,，埋下了致命的引信,。

莆田歐氏三兄弟如今的險(xiǎn)境，正是由此出現(xiàn),。20多年前,，老大歐宗金從工程事故中轉(zhuǎn)身投資，老二歐宗榮通過商業(yè)綜合體項(xiàng)目賺得盆滿缽豐,，老三歐宗洪承包市政工程,，積累了財(cái)富。

包工頭,，只是他們身后龐大商業(yè)帝國(guó)的起點(diǎn),。

此后，歐宗榮,、歐宗洪大殺四方，從莆田到福州，再到上海乃至全國(guó),。如兩匹黑馬,，所到之處，旋風(fēng)四起,。

好風(fēng)憑借力,。在房地產(chǎn)黃金十年里，歐氏兄弟高歌猛進(jìn),，一時(shí)風(fēng)光無兩,。

只是，輝煌不過三兩年,，外人所見的光鮮,，是歐氏兄弟的煎熬。現(xiàn)在,，他們已快撐不住了,。

歐式兄弟“登山”

3月6日，正榮地產(chǎn)一則公告,，像平地驚雷炸響債市圈,，公司超過80億元人民幣的債券本金及利息逾期支付。融信中國(guó)日前一次勞資“糾紛”,，徹底掀翻了歐家的茶桌,。

去年，這兩家房企就已先后爆雷,，這一次再被置于火上炙烤,。

上世紀(jì)80年代，歐氏兄弟出生于莆田市東嶠鎮(zhèn)汀塘村,，一個(gè)連地瓜都吃不飽的貧瘠之地,。老大歐宗金領(lǐng)著二弟歐宗榮出了遠(yuǎn)門，到福建三明工地上做石件,。后來遠(yuǎn)赴江西,，涉足橋梁工程。

福建商人的傳統(tǒng),，就是賺大錢,、起大厝，衣錦還鄉(xiāng),。歐氏兄弟外出的初衷,，只是想讓家人吃上白米飯。

當(dāng)老三歐宗洪剛成年,，也加入兩位哥哥的隊(duì)伍,。歐氏三兄弟,，齊心協(xié)力開始向山頂攀爬。

1993年,，歐宗榮已是獨(dú)當(dāng)一面的橋梁工程承包商,。在一個(gè)工程中，因鋼筋可能影響工程質(zhì)量和安全,，他果斷炸橋重建,，倒貼上百萬元。此舉,，為他贏得了行業(yè)聲譽(yù),，因而拿到了更多工程。

真正讓歐宗榮從工程領(lǐng)域向地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型,，是1996年參與宜春舊城改造,。當(dāng)時(shí)獲得一塊土地，投資億元建設(shè)當(dāng)?shù)厥讉€(gè)商業(yè)綜合體——贛西第一街,，至今這里仍是市民購(gòu)物的首選,。

1998年歐宗榮以旗下江西、福建8家企業(yè)為主體,，在福州成立正榮集團(tuán),。

二弟乘風(fēng)起勢(shì)，老大歐宗金則遭遇不利流年,。他因一起安全事故敗走江西,，退守莆田。2002年設(shè)立歐氏投資集團(tuán),，逐步構(gòu)建房地產(chǎn),、教育、投資及醫(yī)療四大板塊,。

歐氏兄弟中,，膽子最大的當(dāng)屬歐宗洪。1995年,，他回到莆田另立門戶,，從事市政施工業(yè)務(wù)，6年后轉(zhuǎn)型房地產(chǎn),，成立融信中國(guó),。

就這樣，歐式三兄弟獨(dú)立運(yùn)行,，成了閩系房企中,，一個(gè)特別的存在。

蒙眼狂飆

莆田市觀橋御景,，是歐宗洪轉(zhuǎn)型地產(chǎn)的首戰(zhàn),。2001年開盤,，因戶型超前，配套完善,，還是當(dāng)?shù)氐谝桓邩?，成為在外做生意的莆田人回鄉(xiāng)置業(yè)的首選,。每平方米賣出1000多元的高價(jià),，是周邊住宅售價(jià)的3倍。

首戰(zhàn)告捷,，離不開歐宗金在背后的點(diǎn)撥和支持,。敗走江西后，歐宗金不再拋頭露面,，而以歐氏投資集團(tuán)為主體,，滲透進(jìn)各個(gè)行業(yè)，成為福建知名財(cái)團(tuán),。

20多年前,，他敏銳察覺到住房貨幣化改革催生的剛需市場(chǎng)。所以,，在歐氏投資集團(tuán)官方描述中,，將房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，為企業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)提供無限保障,。

狂飆的戲碼,，由此展開。

2007年,，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲,，開發(fā)商紛紛下場(chǎng)搶地。融信中國(guó)斥資15.5億元在福州拿下單價(jià)地王,，樓面地價(jià)9953元/㎡,，高出當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售均價(jià)46%；

2016年,，融信中國(guó)與中鐵,、金茂、龍湖等競(jìng)價(jià)400多輪,，將上海靜安區(qū)中興路地塊項(xiàng)目收入囊中,，樓面地價(jià)10萬元/㎡，至今在上海無人能破,。一時(shí)間,，歐宗洪的兇悍，地產(chǎn)行業(yè)人盡皆知,。也就是在這一年,，歐宗洪將融信總部遷至上海,，劍指全國(guó)。

這只獨(dú)狼頻頻外界秀肌肉,。據(jù)公開數(shù)據(jù),，2016年獲得21宗土地，新增總建筑面積527.12萬平方米,，耗資約484.46億元,。次年，耗資約715億元拿地78宗,，新增總建筑面積1481.53萬平方米,。

融信中國(guó)銷售額，從2016年的246億元增至2018年的1218.84億元,。

二哥歐宗榮的強(qiáng)悍,，毫不遜色于三弟。2016年正榮地產(chǎn)在武漢先后拿下兩個(gè)地王項(xiàng)目,，溢價(jià)率分別為173%,、442.15%，被譽(yù)為地王收割機(jī),。即便在疫情兩年（2020年-2021年）里,，公司仍合計(jì)新增總建筑面積1144萬平方米。

2014年,，正榮地產(chǎn)銷售額僅169億元,，到2018年達(dá)1080億元，從百億跨越千億,，僅用4年,。

小馬拉大車

在沖千億的路上，只顧蒙眼狂奔,，不少民營(yíng)房企都嘗到了苦頭,。狂飆的歐氏兄弟,，同樣如此,。

2016年、2017年高價(jià)將土地?cái)埲霊?，?020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,，融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)的盈利能力遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。

2020年,，融信中國(guó)毛利率、凈利率分別實(shí)現(xiàn)11%,、7.23%,，較上年減少13.24個(gè)百分點(diǎn),、4.22個(gè)百分點(diǎn)。公司對(duì)外承諾，2021年盈利水平會(huì)有改善，實(shí)際仍呈現(xiàn)小幅下降,。

正榮地產(chǎn)同樣如此，2020年毛利率,、凈利率分別為19.11%、9.85%,，2021年同比分別減少4.56個(gè)百分點(diǎn),、6.62個(gè)百分點(diǎn)。

公司利潤(rùn)越來越薄,，一個(gè)重要原因是在全國(guó)化擴(kuò)張期間，高溢價(jià)和高成本拿地,，擠壓盈利空間,。

融信中國(guó)歸母凈利潤(rùn)增速?gòu)?017年的29.96%降至2021年-46.66%；同期,，正榮地產(chǎn)從19.07%降至-69.48%,。

據(jù)億瀚智庫(kù)研報(bào)，融信中國(guó)110億元拿下的上海中興路地王項(xiàng)目,，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)10萬元/㎡,，扣除保障房面積后的可售面積實(shí)際樓面價(jià)達(dá)14.3萬元/㎡。

因?yàn)閱蝺r(jià)高,，實(shí)際去化并不理想,，到2021年6月還在推售中。即便銷售均價(jià)高達(dá)13萬元/㎡,，也只是賠本賺吆喝,。

壓力甩給年輕人

盈利水平下行，只是潰敗的開始,，資金鏈才是致命的毒藥,。

2020年8月“三道紅線”出臺(tái)，成為房地產(chǎn)行業(yè)分化的開始,。賭周期,、高杠桿的瘋狂逐漸收斂，活著成為第一要?jiǎng)?wù),。

雖然融信中國(guó),、正榮地產(chǎn)采取了一系列化債措施，但面臨的問題仍相當(dāng)棘手,。

截至2022年中報(bào),，融信中國(guó)短期借款150.04億元,，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物112.11億元；同期,，正榮地產(chǎn)債務(wù)壓力更大,，未來12個(gè)月內(nèi)有329.91億元債務(wù)到期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅31.37億元,。

這時(shí)要靠自身造血,，已經(jīng)是杯水車薪。2022年,，融信中國(guó),、正榮地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)銷售額579億元和334.32億元，同比分別下降62.79%和77%,。2023年前兩個(gè)月,，兩家企業(yè)銷售額同比分別下降84.31%和74%。

歐宗金同樣日子難過,，因民間借貸糾紛,，歐氏投資集團(tuán)在去年8月被莆田荔城區(qū)法院執(zhí)行1200萬元；從2020年7月至2021年10月,，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額1.275億元,；其長(zhǎng)子歐國(guó)仁、次子歐國(guó)義受民間借貸訴訟牽連,，均已被限制高消費(fèi)等,。

債務(wù)危機(jī)里，正榮地產(chǎn),、融信中國(guó)人事大變陣,。

今年1月，歐宗榮的股肱之臣黃仙枝站完最后一班崗后,，正式退休,。而在去年11月，歐宗榮辭任正榮集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù),，其子歐國(guó)強(qiáng)退出董事會(huì),，并取消董事會(huì)。歐宗榮力排眾議,，李洋,、劉偉亮等一批80后進(jìn)入正榮地產(chǎn)管理層，擔(dān)當(dāng)起經(jīng)營(yíng)與管理職責(zé),。

去年8月,，融信中國(guó)迎來人事變動(dòng)。30歲的吳建興被委任為執(zhí)行董事，以余麗娟為代表的少壯派高管成為公司主流,。

老將們退出,，壓力甩給了年輕人。