“少則省出一輛車,，多則又省一套房”。伴隨法拍房迅速升溫,，這種另辟蹊徑在大城市安家的渠道，愈來愈多進(jìn)入人們的視野,。而不時曝出的黑中介、收房難等新聞,，又令人對它望而生畏,。法拍房究竟是怎樣的一種存在？一位近期購買法拍房的“北漂”,，以及經(jīng)營法拍業(yè)務(wù)多年的企業(yè)創(chuàng)始人，為我們提供了客觀,、平實看待法拍房的視角——

講述人：桃桃媽媽，32歲,，通過司法拍賣途徑購房“撿漏”50萬元。

居然就這么“網(wǎng)購”了一套房

我買的房子位于通州區(qū)通運街道,，總價274.9萬元，比周邊同戶型二手房便宜50萬元左右。對我們這種手頭不寬裕的剛需來說,，省出這筆錢可以說是成功“上車”的關(guān)鍵。

50萬元咋省的,？答案是,，買法拍房,。

我和老公以前在長春老家生活，2019年,，因為一個比較好的工作機(jī)會,，我們來到了北京,，后來生了寶寶。為人父母,，自然想給孩子提供穩(wěn)定的環(huán)境，我又拿到了工作居住證,，買房念頭很強(qiáng)烈,。但我們在老家有房,，北京買算是二套，手里180萬元首付款幾乎沒啥挑選余地,。去年3月,，我第一次注意到“法拍房”的帖子,，一口氣刷了好幾個小時，越看越興奮,，感覺終于有途徑能實現(xiàn)買房夢想了！

就像二手房有網(wǎng)站可以瀏覽,，法拍房也會通過一些平臺掛出來,。大小,、朝向、價格……看了幾個月，覺得我這套各方面還行,，就決定參拍。先提交資料以審核購房資格,，再轉(zhuǎn)一筆起拍價10%的保證金，沒拍成原路退回,。我這套房起拍價是223萬元,，保證金交了22萬元,。

拍賣那天是去年8月11日，上午9點開始,，共5個人參拍,。前20分鐘大家出價很快,，每次加價1.1萬元。但我只是觀望,，沒有出手。這里涉及到“節(jié)奏”把控,，周邊二手房價格大約320萬，我的心理預(yù)期是270萬,，那么在250萬以下時，大可由著別人先去“廝殺”,。

等到出價速度減慢，場上就剩下了我真正的“對手”,。那個人出到269萬時，我趕緊占住270萬的“關(guān)鍵位置”,。果然，他猶豫了幾分鐘才又拍了一手,，我馬上再跟。這也是個心理戰(zhàn),，讓對方以為自己還有很多預(yù)算，志在必得……當(dāng)系統(tǒng)提示成交,，我還是有些發(fā)懵,，居然真就這么網(wǎng)購了一套房,！

所有人第一句話“你膽真大”

對法拍房來說，拍下房子還遠(yuǎn)談不上結(jié)束,。我要馬不停蹄拿著法院給我的交付單,，以及銀行貸款證明等資料,，去房管所辦理過戶、領(lǐng)房本,、收房等,。

我的房本辦理還算快，此前我從未進(jìn)入過這套房,，收房時真有點像“開盲盒”，前一晚甚至還夢到屋里有條蛇,。好在房子沒遇到人住，狀態(tài)比想象中好一些,。

整個過程我沒向任何人提及,，收了房才和同事聊起。所有人第一句話都是,，“你膽真大”。有個同事說,，他也曾關(guān)注過法拍房,，但經(jīng)多番了解風(fēng)險后還是放棄,，選擇了二手房。

法拍房的價格是巨大優(yōu)勢,，隱患更要重點考量——根據(jù)規(guī)定,，法拍房的產(chǎn)權(quán),、欠費,、戶口狀況，后續(xù)騰退等等,，均由買受人自行核查承擔(dān)風(fēng)險,。這就完全在于個人選擇，像我資金有限,，必須手勤嘴勤眼勤,，付出時間精力去研究,。我是個行動力特別強(qiáng)的人，會實地跑到目標(biāo)小區(qū)看環(huán)境,。找中介帶看同戶型,，打聽欠費狀況,，甚至還去網(wǎng)上搜判決書，了解房子因為什么案子被拍賣,。

最幸運的是，我這套房沒有遇到惡意出租,。因為法律規(guī)定,，如果房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關(guān)系并不自然解除,。有的房主為了保住房屋，會找人住進(jìn)去,，簽上十幾年的長合同，甚至用一些非常手段占著不走,，讓買家無法收房,，那就非常頭疼了,，住進(jìn)去可能會遙遙無期。

目前我只和家人說買了房,，沒提“法拍”,，怕老人覺得不吉利,。我倒不在意,，等過幾年需要置換,，可能我還會考慮法拍房,。

講述人：曹輝,，北京東方瀚海拍賣有限公司董事長，從事法拍行業(yè)7年,。

“稀缺”法拍房可能價格更高

今天上午,，我們同時有4位客戶在法拍,。可以來公司會議室,，也可以業(yè)務(wù)經(jīng)理去到客戶家,，只要能聯(lián)網(wǎng)就行,。但必須客戶親自出價，全程還要錄音錄像,，避免后續(xù)糾紛。

做法拍業(yè)務(wù)就是這樣,，每一步都得謹(jǐn)慎細(xì)致，考慮周全,。

比如報價,，客戶對哪個房子感興趣,。我們要把近一年同小區(qū)同戶型二手房價格摸清楚，算出加上傭金稅費的總價,，以此讓客戶定一個法拍房的心理預(yù)期,。避免頭腦一熱,，拍著拍著發(fā)現(xiàn)比二手房還貴了,。

房屋勘查，是重中之重,。北京目前每月發(fā)布七八百套法拍房，其中90%我們會在掛出48小時內(nèi)做第一遍勘查,。重點是有無欠費,，占用情況,，能否配合騰退等等。后續(xù)可能還會再去第二次,、第三次,，電表有沒有轉(zhuǎn),，把手上有沒有灰塵，走訪左鄰右舍……只有盡量收集房屋瑕疵,，才能告訴客戶這套房能不能拍,，能不能辦下房產(chǎn)證、順利收房,。

法拍房的流拍率很高，我們統(tǒng)計每個月將近一半房屋是流拍的,，尤其是商業(yè)地產(chǎn),。有些房屋沒有產(chǎn)權(quán)，那折扣再大也不建議去拍,。有的存在巨額欠費，買下來也并不劃算,。

最麻煩的還是占用騰退問題,。很多客戶是已經(jīng)成交，發(fā)現(xiàn)后面搞不定才來找我們,。包括我們也免不了遇到節(jié)外生枝的情況，之前房里沒人,，客戶一成交,，住進(jìn)去一家子人,，放高利貸的拿菜刀的抱煤氣罐的都遇到過,，對抗性非常強(qiáng)。就算對方是違約占用,，咱也不能硬來吧？

讓人騰退,，各種方式都有,，主要還是溝通,。比如和買受方商量，拿一些錢出來安撫,，對方或許愿意配合,。我們采購部常年會采購雞蛋水果禮品,，近20人的騰退部，是公司的核心骨干,，一套房談上十幾次都很正常。這個過程,，特別能詮釋什么叫“沒有金剛鉆別攬瓷器活”,。

當(dāng)然,，法拍房并不天然意味著低價。兩個月前我們幫客戶拍一套望京片區(qū)的房子,，處在園區(qū)正中間,，南北通透,，毛坯狀態(tài)。二手房單價13萬,，法拍房是13.5萬成交的。當(dāng)時我們反復(fù)提醒,，價格已經(jīng)超出二手房市場價,，客戶就是堅持要拍?？蛻粽J(rèn)為這套房是最好戶型,！遇到了，是很稀缺搶手的,。

一套房平均8人參拍9折成交

創(chuàng)建法拍公司之前，我做了十多年二手房和新房業(yè)務(wù),，后來關(guān)注到法拍業(yè)務(wù),。

以前的司法拍賣幾乎都是線下,，在全國公開的刊物發(fā)布信息，參拍者現(xiàn)場舉牌報價,。這種方式存在一定局限性,，有些機(jī)構(gòu)會低價拍下房屋再賣給客戶，賺取差價,，客戶甚至都不知道自己買的是法拍房。

2017年,，司法處置全面推廣網(wǎng)絡(luò)拍賣,，委托5家網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行公開公平公正的拍賣，2019年又增加2家,，達(dá)到7家。以阿里和京東平臺所掛房源最多,，能占到總量7成以上,。

“瀚?！笔窃?016年10月底注冊的公司，可以理解成我們也是房屋中介,，只不過專門面向法拍房服務(wù)這個小眾市場,。

不過,，我能感覺到市場熱度近年來在明顯走高。從房源數(shù)量看，2017年北京法拍房每月50套左右,，2018年就上百套了，然后200多套,，400多套,，到現(xiàn)在每月近800套房源掛出來?？蛻舴矫妫鸪踔饕峭顿Y客委托,，后來很多人聽說便宜來問,，我們要解釋什么是法拍房,、注意事項等等。現(xiàn)在來的客戶,，基本都有所了解,，直奔主題，很少需要從頭去科普了,。

看到的人多,，競爭也更激烈。最早一套房4,、5個人參拍,，能以市場價7-7.5折成交。現(xiàn)在平均8個人拍一套房,，9折成交。還是有優(yōu)惠,，但很難撿到“大漏”,。特別便宜的房,，也不推薦拍。

做法拍業(yè)務(wù),，其實很講究“隨緣”,。出來一套房，條件沒得選,。為了價格，在學(xué)區(qū),、位置,、戶型等方面可能總要有所犧牲,。很多客戶拍著拍著就算了，轉(zhuǎn)向二手房,，這都沒法強(qiáng)求,。我們篩選合適的房子,，與有意愿的客戶不斷匹配，像漏斗一樣一步步推進(jìn)就好,。

從機(jī)構(gòu)角度,，我認(rèn)為行業(yè)規(guī)范發(fā)展非常重要,。存在小機(jī)構(gòu)員工為了賺快錢，故意隱瞞房屋瑕疵來促進(jìn)成交,，拿了提成就走人，出現(xiàn)問題后這種公司很難兜底,，也會影響民眾對政府機(jī)構(gòu)的認(rèn)知。未來一定是法院,、司法輔助機(jī)構(gòu)、規(guī)范的法拍機(jī)構(gòu)等社會力量共同參與,，更好去解決司法拍賣問題，促進(jìn)司法拍賣行業(yè)健康,、有序、長遠(yuǎn)發(fā)展,。