本文作者：陳明東耳西來 文章作者：明律如是說

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*房價上行或看漲時,，上家經(jīng)常會借故毀約,。上家寧肯付違約金，也不愿意把房屋如 約過戶給下家。此時,，下家只能認(rèn)栽自認(rèn)倒霉嗎,？

幾年前，韓梅梅（化名）簽了一份有生以來最值錢的合同,，她買了一套總價300萬的房屋,。因為這套房屋是賣房人李雷（化名）取得不久的動拆遷安置房，按照當(dāng)?shù)卣?年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓,，所以不能立即過戶,。合同約定韓梅梅先付200萬給李雷，李雷收款后即交付房屋,；過戶條件成就后一個月內(nèi)去辦理過戶手續(xù),，余款100萬在過戶當(dāng)日付清；違約金為房屋總價的20%,，即60萬,。

合同簽訂后，韓梅梅依約支付了200萬給李雷,，李雷也交付了房屋,。韓梅梅對房屋進(jìn)行了裝修后入住。

到了可以過戶的時候,，李雷卻說他表妹在附近上班,，要住這套房屋，所以房屋不賣了,。李雷還說,，動遷安置房本來就限制轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)初兩人簽訂的合同是無效的,。

韓梅梅知道李雷的毀約理由其實只是隨便扯的遮羞布,，根本原因是因為這兩年房價大幅上漲，目前該房屋市價已經(jīng)有600百萬了,。韓梅梅表示雖然合同有約在先,，但她可以再加100萬。

李雷也不裝了,，說有人肯出600萬買這套房屋,，要么韓梅梅也出到600萬，要么免談,。李雷還理直氣壯地對韓梅梅說：“咋滴了,，我就是不想賣了，我賠你違約金還不行嗎,？”

李雷認(rèn)為“只要愿意付違約金,，就能任意解約”。韓梅梅也是這樣認(rèn)為的，她覺得自己只有兩個選項：被迫加價繼續(xù)購買或者自認(rèn)倒霉解約,，拿回已付房款加違約金,。大部分老百姓也都是這樣認(rèn)為的，“只要愿意付違約金,，就能任意解約”,。

違約金其實只是合同中關(guān)于違約責(zé)任的具體化、數(shù)額化,，而不是講違約責(zé)任該如何承擔(dān)的,。

所以，違約金≠違約責(zé)任,。

如果違約方承擔(dān)違約責(zé)任的唯一方式,、唯一選項就是違約金的話，那豈不是說所有沒約定違約金的合同的違約成本就都是“0“了嗎,？

這顯然是不對的,。

按照法律規(guī)定賠償違約金只是承擔(dān)違約責(zé)任的一種表現(xiàn)形式，違約金并不是違約方違約后承擔(dān)違約責(zé)任的唯一方式,、唯一選項,。守約方可以根據(jù)實際情況及自己的主觀意愿，要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

《民法典》第五百七十七條【違約責(zé)任】

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

也就是說,，當(dāng)賣房人因為房價上行而擅自毀約時，買房人完全可以要求上家繼續(xù)以合同約定的價格把房子賣給自己的,！

韓梅梅在咨詢律師后,，最終選擇了訴至人民法院，要求李雷繼續(xù)履行雙方簽訂的二手房房屋買賣合同,，過戶房屋,。

最終，韓梅梅勝訴且執(zhí)行完畢,，以當(dāng)時市價一半左右的價格獲得了系爭房屋的所有權(quán),。

明律奉上一些與此相關(guān)實務(wù)干貨，供各位參考,。

如果當(dāng)賣房人因房價上行毀約不賣房時，買房人要想讓賣房人繼續(xù)履行合同,，強制過戶房屋,，買房人應(yīng)該注意以下幾點。

其一，認(rèn)真看看雙方簽訂的合同

因為房屋買賣的流程較長,，所以雙方之間可能會有多次磋商,，簽署多份合同的情形出現(xiàn)。

1-A,，雙方簽訂的是《意向書》,、《看房協(xié)議》、《定金協(xié)議》,、《居間合同》等協(xié)議,，還沒有簽署過《房屋買賣合同》。

則法院認(rèn)為雙方尚未建立正式的房屋買賣關(guān)系的可能性較大,，支持買房人“強制過戶房屋“的可能性較小,。此時，還是訴“解除+退款+賠償”穩(wěn)妥一些,。

假使這些簽署的非《房屋買賣合同》的協(xié)議中有明確詳細(xì)可履行的房屋買賣的實質(zhì)內(nèi)容,，就可能會被法院認(rèn)定為“實質(zhì)上的“房屋買賣合同，則可以博一博,。

1-B,，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，但還沒有網(wǎng)簽,。

網(wǎng)簽合同只是有關(guān)部門為了方便管理而推行的合同而已,，相比非網(wǎng)簽的房屋買賣合同，并無什么特殊的法律地位,。網(wǎng)簽合同也并非是強制過戶的必要條件,，買賣雙方?jīng)]有網(wǎng)簽合同，仍然可以判決強制過戶,。

但買房人要考慮到一種風(fēng)險：因為沒有網(wǎng)簽,，賣房人可能將該房屋出售給他人。這樣法院就會以涉案房屋已經(jīng)過戶給善意第三人,，不具備強制過戶的事實基礎(chǔ)為由,，駁回買房人要求強制過戶的訴請。

穩(wěn)一點的話,，買房人可以申請對案涉房屋申請財產(chǎn)保全,，查封后慢慢打官司。

1-C,、已經(jīng)網(wǎng)簽《房屋買賣合同》

這種情況是雙方簽訂的合同中最理想的狀態(tài)了,，如果買房人確實想要案涉房屋，那就起訴吧,，至少合同基礎(chǔ)方面沒什么問題的,。

其二,，看一看房屋有沒有交付

2-A，還未交房

案涉房屋由賣房人或其他人占有居住,，尚未交付到買房人手里,。這種情形當(dāng)然法院也可以判決強制過戶，但將來買房人收房,，申請執(zhí)行后法院來收房都是件麻煩事,，收房有一定的不確定性，自己考慮清楚吧,。

2-B,，已經(jīng)交房

手里有房，心里不慌,。如果已經(jīng)裝修了,、買了家具了，那當(dāng)然是要房子了,。告賣房人,，至少勝訴后，收房這個苦惱是不存在的,。

其三,，看一看自己的支付能力

3-A，需要貸款,，貸款尚未審核的

如果買房人的銀行貸款尚未審核,，還需要賣房人予以配合網(wǎng)簽、資金托管的情況下,，繼續(xù)履行合同其實是存在客觀障礙的,。此時，如果買房人起訴要求繼續(xù)履行合同強制過戶,，則只能全款支付房款了,。

買房人要準(zhǔn)備好一筆金額大于等于還未支付的剩余房款的存款或者銀行票據(jù)。證明假如法院判決繼續(xù)履行,、強制過戶,，自己是有能力一次性付清余款的。

3-B,，已經(jīng)獲批貸款,、辦理好資金托管等手續(xù)的

此時，一般已經(jīng)網(wǎng)簽了,，買房人也不需要賣房人配合就可以在房屋過戶后讓銀行放貸款了,，繼續(xù)履行基本不存在障礙。

但是,，實踐中,，因為訴訟時間長（短則多半年,，長則沒法說）、訴訟結(jié)果不確定等種種因素,，貸款銀行很有可能不同意或不保證等到勝訴并強制過戶時發(fā)放貸款。

承辦法官可能會要求買房人提供自己有能力一次性付清余款的材料,。

簡而言之,，買房人還是要做好全款買房的準(zhǔn)備。

3-C,、資金充裕

買房人不差錢,，不需要貸款。那就秀肌肉給法官看,，具體要求見上,。

3-D、沒錢缺錢或籌集不來錢

沒錢的話,，那還是別打繼續(xù)履行,、強制過戶了，打解約退款并賠償損失吧,。

其四,，建議對房屋進(jìn)行財產(chǎn)保全

對于因房價上漲而毀約的賣房人來說，房子被判強制過戶是最虧的,，不僅經(jīng)濟利益上吃虧,，也打臉打得啪啪啪的。

所以賣房人一定會“制造“,、”陳述“,、”編造“一個合同實際無法履行、房屋無法過戶的狀態(tài)：把該房屋一房多賣給他人（包括自己的親友）,；把該房屋做抵押,；讓別人來查封該房屋；讓他人來主張該房屋為共有產(chǎn)權(quán),，本次賣房未取得其他共有人的同意,；把該房屋出租，租期寫很多年,；讓老弱病殘居住在該房屋內(nèi),，加大收房的難度。

買房人沒有辦法阻止賣房人動這些歪腦筋,，買房人唯一能做的就是盡量在起訴時申請財產(chǎn)保全,，查封該房屋，以便勝訴后方便強制過戶,。

理想狀態(tài)：1C+2B+3C+4

其實買房人起訴耍賴的賣房人要求繼續(xù)履行,、強制過戶房屋的官司并沒想象的那么難打的,，明律就打過好幾起，都勝訴了,，也執(zhí)行到位了,。

讓耍賴違約的人賠了夫人又折兵，還啪啪啪地打他們的臉,，才是給他們最好的回報與獎賞,。打臉是給違約方的最基本的禮貌禮儀。

結(jié)論：違約方付了違約金也不能隨意解除合同,，還要看守約方的態(tài)度與心情的,。