一,、城市更新項(xiàng)目分類

（一）按改造力度劃分：整治,、改建和拆建

按照改造力度由弱到強(qiáng)，城市更新項(xiàng)目可分為整治類,、改建類和拆建類三種類型,。不同城市命名略有不同，但實(shí)質(zhì)相近,，例如深圳將城市更新項(xiàng)目分為綜合整治類,、功能改變類和拆除重建類（分別對應(yīng)整治、改建和拆建）,；廣州分為全面改造（對應(yīng)拆建）和微改造（對應(yīng)整治和改建）,；中山分為微改造、局部改造和全面改造（分別對應(yīng)整治,、改建和拆建）,。

表1. 城市更新項(xiàng)目分類：以灣區(qū)城市為例

整治類項(xiàng)目改造力度最弱、審批條件最寬松,，房企參與相對較少,。整治類項(xiàng)目不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，以消除安全隱患,、完善現(xiàn)狀功能等為目的,，一般不增加建筑面積。審批程序簡化,，主要由區(qū)政府負(fù)責(zé)審批,、實(shí)施、竣工驗(yàn)收和后續(xù)監(jiān)管,。改造資金主要來自市/區(qū)政府,、權(quán)利人等。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可視為整治類城市更新的一種,。整治類城市更新利潤較薄,，以裝修修繕為主，房企參與相對較少,。

改建類項(xiàng)目改造力度居中,、一般需由市級城市更新管理部門審批，房企一般可通過改造,、持有運(yùn)營的等方式參與項(xiàng)目,。改建類項(xiàng)目一般不改變土地使用權(quán)的權(quán)力主體和使用期限，在不全部拆除的前提下進(jìn)行局部拆除或加建,，可實(shí)施土地用途變更,，部分城市可增加建筑面積（但一般會對建筑面積增幅設(shè)限，例如珠海要求不超過30%）,。房企可通過改造,、持有運(yùn)營等方式參與項(xiàng)目,，代表案例如萬科上海哥倫比亞公園。

圖1. 改建類城市更新項(xiàng)目案例：萬科上海哥倫比亞公園

拆建類項(xiàng)目改造力度最強(qiáng),、審批最嚴(yán)格,，是房企參與城市更新的主要形式。拆建類項(xiàng)目對城市更新單元內(nèi)原有建筑物進(jìn)行拆除并重新規(guī)劃建設(shè),，可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體,、可能變更部分土地性質(zhì)。拆建類項(xiàng)目流程較復(fù)雜,，審批機(jī)構(gòu)涉及區(qū),、市城市更新管理部門，流程包括更計(jì)劃立項(xiàng),、專項(xiàng)規(guī)劃審批,、實(shí)施主體確認(rèn)、用地出讓等環(huán)節(jié),。拆建類項(xiàng)目分為政府主導(dǎo),、市場主導(dǎo)、政府和市場合作三種模式,，每種模式下房企墊資壓力和項(xiàng)目周期有所差異,。

表2. 拆建類項(xiàng)目的三種主要模式（億元）

（二）按改造對象劃分：村改、城改和廠改

按照改造對象劃分,，城市更新項(xiàng)目分為“舊村”,、“舊城”、“舊廠”改造三種類型,。

“舊村”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差,、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，土地以集體所有性質(zhì)為主的村集體成員聚居區(qū)域2,。舊村改造的地塊,，村集體可選擇保留集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有用地。其中,，復(fù)建安置地塊轉(zhuǎn)為國有土地一般可采用劃撥方式,，融資地塊轉(zhuǎn)為國有土地可采用招拍掛公開出讓或協(xié)議出讓。

“舊城”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)人居環(huán)境較差,、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,，土地以國有性質(zhì)為主的城鎮(zhèn)居民生活生產(chǎn)區(qū)域。舊城改造的地塊,，一般在完成拆遷補(bǔ)償后由市國土資源主管部門按國有土地公開出讓程序出讓,。

“舊廠”指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)建成較早的工業(yè)生產(chǎn),、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施,，以及工業(yè)物資存儲用房等4,。舊廠用地包括工業(yè)用地和倉儲用地?！芭f廠”改造包括“工改工”,、“工改住、商”,、“工改M0”等類型,。

從項(xiàng)目周期來看，“舊廠”改造周期最短,，且一般“工改工”項(xiàng)目短于“工改住,、商”項(xiàng)目。

“舊村”,、“舊城”改造周期長且不確定性高,，主要來自拆遷權(quán)利人數(shù)量眾多、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,，談判周期長,，同時在項(xiàng)目立項(xiàng)和審批階段，房企需就項(xiàng)目容積率和規(guī)劃等問題與政府溝通,。以深圳標(biāo)桿村改項(xiàng)目“南山區(qū)大沖村”為例,，項(xiàng)目從房企簽訂意向合作書到村民簽約耗時3年、從簽訂意向合作書到項(xiàng)目首期開盤耗時7年,。

“舊廠”改造業(yè)主結(jié)構(gòu)相對簡單,，房企一般只需要與原業(yè)主做好協(xié)商，配合政府政策執(zhí)行即可,。其中,，“工改住、商”項(xiàng)目變現(xiàn)能力更強(qiáng),、利潤更高,，是房企的關(guān)注重點(diǎn)，但由于規(guī)劃審批環(huán)節(jié)政企雙方在容積率和項(xiàng)目規(guī)劃上有一定的博弈時間,，項(xiàng)目周期比“工改工”項(xiàng)目更長,。“工改工”項(xiàng)目周期短但銷售流動性差,，房企一般通過持有運(yùn)營的方式取得回報,。近年來，主要城市“舊廠”改造項(xiàng)目占比呈現(xiàn)增高趨勢,，且“工改工”項(xiàng)目立項(xiàng)占比較高,。

二、城市更新項(xiàng)目的孵化經(jīng)歷步驟

本部分重點(diǎn)討論房企參與較多的拆建類城市更新項(xiàng)目流程。拆建類城市更新項(xiàng)目分為四大步驟,，（1）計(jì)劃立項(xiàng),、（2）專項(xiàng)規(guī)劃報批、（3）實(shí)施主體確認(rèn)和（4）土地獲取,，完成四個步驟耗時可達(dá)5-8年,，流程越靠前項(xiàng)目不確定性越高。

圖2. 拆建類城市更新流程與周期

(一)計(jì)劃立項(xiàng)

指項(xiàng)目申請納入“城市更新單元計(jì)劃”,。申報主體可以為權(quán)利主體（如村委會等）,、由權(quán)利主體委托的市場主體（如房企）、或市/區(qū)政府,，項(xiàng)目申報需滿足一定前提,，如達(dá)到最小改造規(guī)模、補(bǔ)公用地達(dá)到一定比重,、改造意愿滿足條件等,。其中，改造意愿征集是立項(xiàng)前的關(guān)鍵步驟,，不同城市要求有所不同,，如深圳為單地塊“雙2/3”，珠海為舊住宅“雙95%”，非舊住宅“雙3/4”。在完成意愿征集后,，申報主體可向區(qū)更新辦提交申報材料，經(jīng)區(qū),、市兩級審批后項(xiàng)目納入“城市更新單元計(jì)劃”，標(biāo)志立項(xiàng)成功,。

圖3. 城市更新流程第一步：計(jì)劃立項(xiàng)

表3. 代表城市拆建類城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)條件

(二)專項(xiàng)規(guī)劃報批

指“城市更新單元規(guī)劃”的編制和審批,，通常需在立項(xiàng)公告后一定時限內(nèi)完成方案報送，如深圳要求1年,。在這一流程中,，申報主體一般首先向主管部門申請核查土地及建筑物信息，再聘請有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案,，并與規(guī)劃國土部門深入溝通,、報審，以獲得對公司有利的批復(fù)指標(biāo),。專項(xiàng)規(guī)劃報批是房企就容積率,、配建要求等與政府進(jìn)行博弈的過程，通常需要耗時1-2年,。

圖4. 城市更新流程第二步：專項(xiàng)規(guī)劃報批

(三)確定實(shí)施主體指通過簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》等方式形成單一實(shí)施主體的過程,。這一階段房企首先與原權(quán)力主體簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》,，再向區(qū)舊改部門申請認(rèn)證實(shí)施主體資格，認(rèn)證通過后與區(qū)舊改部門簽訂監(jiān)管協(xié)議,、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶,。這一步驟通常耗時1-3年，部分城市為縮短項(xiàng)目周期,，不絕對要求100%的簽約比例。如珠海規(guī)定,，項(xiàng)目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)2年后,，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)實(shí)施主體的，如果已簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例不低于95%,，市,、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個別征收。

(四)土地獲取

指實(shí)施主體完成建筑物拆除,、原房地產(chǎn)證注銷等工作后,，與政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同，標(biāo)志舊改項(xiàng)目正式孵化完成,。舊改項(xiàng)目土地一般采用“招拍掛”公開出讓,，少數(shù)地區(qū)允許協(xié)議出讓。2018年4月,，廣東省發(fā)布粵國土[2018]3號文,，首次允許舊改用地協(xié)議出讓，對廣東舊改項(xiàng)目的推進(jìn)作用巨大,。（3號文規(guī)定,，三舊改造用地屬政府收儲后再次供地的，須以招拍掛方式出讓,，其余可以協(xié)議方式出讓,。）

圖5. 城市更新流程第三、四步：確定實(shí)施主體,、土地獲取

三,、城市更新項(xiàng)目融資

（一）外部融資：銀行貸款門檻較高，前端資金依賴非標(biāo)

城市更新項(xiàng)目獲取銀行貸款的門檻較高,，一般需滿足簽約率雙100%（簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的面積及戶數(shù)均達(dá)到100%）,，或已確認(rèn)實(shí)施主體后才可申請銀行的拆遷貸。在此之前,，項(xiàng)目大部分融資通過私募基金,、信托非標(biāo)、民間資本等方式解決,。

圖6. 城市更新項(xiàng)目全流程融資渠道梳理

總體來看,，城市更新項(xiàng)目的融資渠道主要分為三類，一是銀行貸款、二是非標(biāo)融資,、三是引入合作方,。

（1）銀行貸款門檻最高，拆遷貸一般要求過專規(guī)且《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》簽約率達(dá)到一定比例,，或已經(jīng)確認(rèn)實(shí)施主體才可申請,；并購貸主要針對股權(quán)收購發(fā)放，但一般底層資產(chǎn)需滿足土地開發(fā)投資額達(dá)到25%以上,，在項(xiàng)目前期操作空間較?。婚_發(fā)貸在項(xiàng)目滿足“432”條件后可申請,；物業(yè)自持運(yùn)營階段可申請經(jīng)營性物業(yè)貸,。

（2）非標(biāo)融資包括信托計(jì)劃、資管計(jì)劃,、城市更新基金等,，在項(xiàng)目“前融”階段（開發(fā)貸以前）使用較多。實(shí)施主體確認(rèn)前可通過代建+信托計(jì)劃,、城市更新基金,、國企金控平臺、擔(dān)保公司等進(jìn)行融資,。

（3）城市更新項(xiàng)目也可通過引入合作方緩解資金壓力,，如本土中小房企與資金實(shí)力強(qiáng)的大型房企合作，由大房企解決前期資金投入的問題,；又如引入戰(zhàn)略投資者等,。以深耕舊改領(lǐng)域的瑞安房地產(chǎn)為例，公司2006-2018年間多次出售舊改項(xiàng)目股權(quán),，總募資金額在170億元以上,。

表4. 瑞安房地產(chǎn)與香港永菱通股權(quán)交易情況

（二）內(nèi)部資金平衡：滾動開發(fā)

城市更新項(xiàng)目一般通過滾動開發(fā)模式平衡資金。部分安置,、部分出售,、分期投入、滾動開發(fā)是城市更新項(xiàng)目的基本思路,。城市更新項(xiàng)目一般以安置區(qū)作為啟動,，安置部分拆遷戶，剩余房產(chǎn)出售,，產(chǎn)生利潤,，滾動進(jìn)入下一期的開發(fā)成本，可較好的緩解實(shí)施主體資金壓力,。

圖7. 城市更新項(xiàng)目滾動開發(fā)模式

四,、房企參與城市更新相關(guān)案例

（一）政府主導(dǎo)模式：中海紅旗村項(xiàng)目

上海普陀區(qū)紅旗村于2015年3月啟動舊改,，拆遷實(shí)施主體為上海普陀區(qū)國資委全資持股的上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，2016年末土地一級整理基本全部完成,。

2018年10月,，上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱聯(lián)合體）以93.99億元地價摘得紅旗村四塊地，該公司由中海地產(chǎn),、上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司,、上海新長征（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合成立（實(shí)控人為普陀區(qū)長征鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理委員會），持股比例分別為70%,、20%,、10%；2020年1月-2月,，聯(lián)合體再以19.14億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。出讓地塊要求競得人配建租賃房,、保障房,、廣場、公共設(shè)施,、社區(qū)配套設(shè)施等,，同時商辦項(xiàng)目要求全部自持，且需引入企業(yè)總部,、研發(fā)中心,、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代商貿(mào)等符合普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè),。2019年8月,，中海甄如府首期開盤，項(xiàng)目從拿地到首開僅10個月,。

圖8. 紅旗村舊改項(xiàng)目時間軸

（二）市場主導(dǎo)模式：深圳佳兆業(yè)城市廣場,、廣州獵德村項(xiàng)目

1、企業(yè)收購改造模式案例：深圳佳兆業(yè)城市廣場

佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗區(qū)坂雪崗科技城核心區(qū),，前身為寶吉工藝品（深圳）有限公司廠址（以下簡稱寶吉廠）,。寶吉廠曾為全球最大的圣誕樹生產(chǎn)廠家，2008年金融危機(jī)破產(chǎn)后廠房廢棄,，2010年1月佳兆業(yè)以8.4億的價格收購該廠房,，并向深圳市政府申請將用地性質(zhì)更改為商業(yè)、住宅,，計(jì)劃將原寶吉廠開發(fā)為含商業(yè),、住宅、學(xué)校的大型綜合體項(xiàng)目——佳兆業(yè)城市廣場,。2011年1月深圳市龍崗區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）專項(xiàng)規(guī)劃審查意見的函》,，批準(zhǔn)寶吉廠城市更新項(xiàng)目,；2011年3月該項(xiàng)目被列入深圳市“十二五”規(guī)劃60個重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一；2011年9月,，佳兆業(yè)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)的搬遷和拆遷談判,，并全部簽訂《搬遷補(bǔ)償協(xié)議書》；2012年12月所有回遷戶完成選房工作,。

佳兆業(yè)城市廣場項(xiàng)目總占地面積約為40萬方,，總建筑面積約為180萬方，項(xiàng)目共分為4期,，2012年12月該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首次銷售,，項(xiàng)目從獲取到首開時滯35個月。截至2019年末,，佳兆業(yè)城市廣場已經(jīng)開發(fā)3期,，為包含學(xué)校、寫字樓,、商業(yè)購物中心的大型綜合體項(xiàng)目,。

圖9. 深圳佳兆業(yè)城市廣場舊改項(xiàng)目時間軸

2、村企業(yè)合作改造模式案例：廣州獵德村項(xiàng)目

獵德村是廣州市首個改造的城中村,，1994年獵德村與廣州市土地開發(fā)中心簽訂《交地協(xié)議》,，2002年天河區(qū)政府同意獵德村撤銷村民委員會，建立獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司,。2007年5月獵德村改造計(jì)劃正式啟動,，7月村集體通過了拆遷補(bǔ)償方案：獵德村原地拆除，村西片區(qū)逾11萬方土地用作商業(yè)用途,，公開市場拍賣后所得款項(xiàng)用于滿足村改造資金的需求,；村東片區(qū)拆遷后用于安置居民，具體拆遷補(bǔ)償原則為“拆一補(bǔ)一”,，并另在村南保留一塊土地建設(shè)酒店以支持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。

2007年9月，富力,、合景泰富,、新鴻基聯(lián)合以46億的價格競得獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊，其中約25億用作拆遷款安置及新樓建設(shè)款,，10億用于投資村南酒店,。2007年10月獵德村開始進(jìn)行拆遷，2009年底拆遷基本完成,，2010年初回遷戶回遷至原村東片區(qū),。

獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊由富力、合景泰富,、新鴻基共同開發(fā),，三家分占三分之一權(quán)益,，地塊總建面約56.8萬方，規(guī)劃建設(shè)為包括高檔公寓,、酒店,、購物商場、寫字樓的大型綜合體項(xiàng)目,。其中公寓天鑾2011年11月首次銷售,，項(xiàng)目從獲取到首開時滯50個月。寫字樓天盈廣場,、天盈廣場東塔分別于2013年下半年,、2015年下半年推售，購物廣場IGC于2016年10月正式開業(yè),。

圖10. 廣州獵德村舊改項(xiàng)目時間軸

（三）政府和市場合作模式：新湖中寶閘北舊改項(xiàng)目

新湖中寶閘北青-12地塊舊城改造項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)核心位置,，多數(shù)為房齡超過50年的棚戶區(qū)。2002年新湖中寶拿下該地塊,，項(xiàng)目總占地面積約6.5萬方,，總建面約34.5萬方。項(xiàng)目分為兩期拆遷,，一期于2002年開始動遷,，預(yù)計(jì)總投資3.5萬億,，2010年拆遷完成,，2015年首次開盤，2017年正式交付,。二期于2007年獲得準(zhǔn)拆證,，2014年開始正式拆遷，受部分單位未簽約影響,，2017年完成全部拆遷,，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年開盤預(yù)售。

圖11. 新湖中寶上海閘北舊改項(xiàng)目時間軸