周五為了?？趪H免稅城開業(yè),，又跑了一趟西海岸，從濱海大道一路車行,，椰林右邊就是大海,，感覺愜意極了。

路過夢享龍騰灣的時(shí)候，忽然想起小伙伴們在群里熱烈討論過,。

說它又叫天利龍騰灣,，還說它是順手造起來的，還說5號(hào)樓前幾天偷偷開盤就清盤了,。帶著許多小問號(hào),，樓Sir撥通了售樓電話，得到兩個(gè)價(jià)位：住宅單價(jià)17300,，辦公只要14000,！

“能看海嗎？”“我們戶戶看海,！”

這也太香了吧,，必須再去一探究竟！

對了,，今天給大家建一個(gè)交流群,，如果對海南樓市、城市感興趣的,，掃描這個(gè)二維碼,，群里等你哈。

西海岸C位一哥

說西海岸C位都不足以描述夢享龍騰灣的位置,，必須還得加個(gè)“一哥”,，它在西海岸長流起步區(qū)，濱海大道以北,，占據(jù)一線海景的中央位置,。

這個(gè)項(xiàng)目，拿地時(shí)間早在2009年,，屬于和西海岸共成長的一個(gè)樓盤了,。

看看周圍那么多的地標(biāo)，再看它緊鄰?？趪H會(huì)議展覽中心,，怪不得有小伙伴說它是造展覽中心時(shí)候順便拿的地。

我一查,，還真有順便的嫌疑,。來看一下企業(yè)圖譜：

| 愛企查

海南天利投資發(fā)展有限公司的控股公司是云南城投置業(yè)股份有限公司，但它和海南國際會(huì)展中心有限公司,，同屬天利（海南）旅游開發(fā)有限公司參股,。

| 愛企查

我又查了查規(guī)劃，夢想龍騰灣在長流起步區(qū)《土地利用規(guī)劃圖》的地塊屬性,，是紫色的B1B2屬性,，即商業(yè)/商務(wù)混合用地,。先記住他，后面會(huì)講到,。

看不懂規(guī)劃沒關(guān)系,，關(guān)注樓Sir，多看看,，就明白了,。

不錯(cuò)的學(xué)區(qū)和配套

劃片范圍樓Sir查過了，是五源河的學(xué)區(qū),，但學(xué)位相當(dāng)緊張,，詳情可以參見???？趯W(xué)位風(fēng)波再起，多校劃片定了,？這里的學(xué)區(qū)房,，危險(xiǎn)！

從居住屬性來說,，對上班族不太友好,，以抵達(dá)省政府來計(jì)算，不堵車的通勤時(shí)間也至少要半個(gè)小時(shí),。但是對時(shí)間自由的人來說,，環(huán)境和配套都是相當(dāng)不錯(cuò)的。

整個(gè)片區(qū)整整齊齊,，非常養(yǎng)眼,。龍騰灣也是最鄰近海邊的高層,，看海視野非常好,。我們來看看周邊配套：

有一站式吃喝玩樂全搞定的遠(yuǎn)大購物廣場，隨著長流起步區(qū)的人氣逐漸起來,，這里也越來越旺,，居然需要找車位了。

| 遠(yuǎn)大購物廣場

還有造型前衛(wèi)的星茂購物中心：

| 星茂購物中心

省級醫(yī)療配套海南省腫瘤醫(yī)院,，有個(gè)頭疼腦熱或者測個(gè)核酸還是相當(dāng)方便的,。

| 海南省腫瘤醫(yī)院

還有剛剛開業(yè)的王炸級配套,，全世界最大的單體免稅城——cdf海口國際免稅城,，不了解的小伙伴可以查閱??啊,，今天，據(jù)說十萬代購下海南,！我在現(xiàn)場被擠哭了...

| ?？趪H免稅城

項(xiàng)目信息，有點(diǎn)混亂

車行至西海岸,，右手邊看到非常高大的30層藍(lán)色玻璃幕墻建筑就是它了,。這種公建化外立面，現(xiàn)在的高檔住宅非常流行,。但放在十幾年前,，我嚴(yán)重懷疑，它造的時(shí)候就沒想好,，是要辦公還是要居住,。

進(jìn)到停車場，第一眼看到的就是它的大底商,，去年初夏我來?？谫I房子時(shí)候，第一批看的房子里就有它,，當(dāng)時(shí)這些底商就沒開,，現(xiàn)在依然沒開，還在整體出售中,。

行至售樓處,，非常醒目的云南城投映入眼簾，誰讓人家75%控股呢,。不過,，雖然是國企，但情況也不容樂觀,，隨手查查600239就知道了,。

夢享龍騰灣項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)7棟、每棟30層的“邁阿密”風(fēng)格雙景板式建筑,，以“之”字型布局,，每棟向東或向西偏轉(zhuǎn)45度瞰海。

這項(xiàng)目邊開發(fā)邊銷售,，目前1~6棟的住宅據(jù)說已經(jīng)全部售空,，7號(hào)樓是樓王位置,，也就是第一排看海。

7號(hào)樓雖據(jù)銷售講已經(jīng)完工,，但是預(yù)售證看樣子有點(diǎn)遙遙無期,，網(wǎng)上的銷售動(dòng)態(tài)顯示本來應(yīng)該今年春節(jié)加推7#樓，但我現(xiàn)場詢問下來的消息說是要明年再看了,。

在網(wǎng)上查了查龍騰灣的基本信息,，各大購房平臺(tái)出現(xiàn)了許許多多的版本（有興趣的小伙伴可以自行查閱下），現(xiàn)以?？谑蟹康禺a(chǎn)住宅與信息網(wǎng)的數(shù)字為準(zhǔn)：

【建筑面積】：198629.99㎡

【車位信息】：886個(gè)

【總戶數(shù)】：2804戶

【車位比】：1:0.32

【容積率】：3.28

【綠化率】：25.23%

車位價(jià)格有點(diǎn)復(fù)雜,，根據(jù)海發(fā)改價(jià)備〔2021〕62號(hào)，直接上表：

一看這0.32的車位比,，瞬間頭大,，想起某偽豪宅0.6車位比的天價(jià)停車費(fèi)。結(jié)果我去地下停車場溜達(dá)了一圈,，完全顛覆我想象,。

“看前面，黑洞洞”,，偌大的地下停車場空空蕩蕩,，簡直是懸疑劇的片場，絲毫看不到0.32車位比該有的影子,，不知道是該高興還是該不幸,。

路過一排僵尸車，走近一看,，上書“天利龍騰灣汽車租賃”,。想來這些僵尸車當(dāng)初是為了應(yīng)對車位不足，現(xiàn)在都派不上用場了,，這入住率可見一斑,。

戶型信息，更加混亂

這個(gè)樓盤除了7#樓住宅在等備案價(jià),，屬于待售,，其余在售品類相當(dāng)豐富：

有公寓，有辦公,，還有商業(yè),。

商業(yè)指底商，不做討論,。公寓和辦公又是啥呢,？

公寓是70年的酒店式公寓，有小伙伴們討論過,，我在現(xiàn)場也得到了銷售的確認(rèn),，據(jù)說確實(shí)是民水民電70年，但是能不能落戶只能和派出所確認(rèn)一下了,。

這是47㎡的戶型（據(jù)銷售講僅剩1套）：

這是60㎡的戶型（據(jù)銷售講僅剩4套）：

酒店式公寓的戶型很簡單,，就是酒店的戶型（好繞，哈哈）,。

再來說說其他在售的辦公,，面積從89~550㎡，樓層僅在2~3樓,，所以,，看海是不要想了，戶戶看海也就是隨口說說,。

另外,，名義上是辦公，其實(shí)大部分也是住宅的格局,。所以,，龍騰灣這7棟樓里，既有底商,，又有辦公,，還有酒店式公寓和住宅，混雜在不同的樓棟里,。

樓Sir感到,，這么難以描述的樓盤，還真的是第一次見,，就問你亂不亂,？

可能是沒有什么銷售壓力，所以銷售小姐姐顯得有點(diǎn)敷衍,。

問：既然辦公是現(xiàn)房售賣,，所以能看房嗎？

答：建好了,，但是我們沒有做好看房通道,。

WHAT？除了7棟住宅在等備案價(jià),，其他交付甚至入住了居然還要做看房通道,？！

問：那得房率呢,？

答：得房率沒有給到我們案場,。

無奈只能看看現(xiàn)場的戶型，大家來品品：

幾乎每個(gè)戶型里都有大大的“天井”二字,，甚至第一個(gè)戶型中有兩個(gè)天井,。

按照常規(guī)思路,，這都是開發(fā)商送的面積咯，去年我來這樓盤的時(shí)候,，銷售也是這么推銷的,，跟我說贈(zèng)送好大的。但一問嚇一跳,，普通的樓盤贈(zèng)送露臺(tái),，你自己封個(gè)窗戶就能住人了，但這個(gè)盤不是,！你要自己搞樓板,！所以，去年我一聽這個(gè),，扭頭就走了,。

開玩笑咧，敢在30層高樓的天井里搞面積,，萬一工人掉下去,，后面的日子還過不過！

今年再來一問,，更奇怪,。

銷售說：天井就是天井呀，如果是房間我們就寫房間了,。

我問：那你既然是天井,，為什么臨近的廚衛(wèi)都不在天井里開窗通風(fēng)呢？

答曰：那我不知道了,，就這么設(shè)計(jì)的,。

再問：那以前的客戶有沒有在天井加樓板的？

答曰：客戶怎么搞我們也管不了,，我是剛來的,，之前的事情不知道。

最后問：戶型資料有嗎,？

答曰：沒做呢,！

我：好吧！……

我從網(wǎng)上扒拉出來戶型圖給大家舉例,，看看D04戶型：

這個(gè)170面積段的兩房,，任誰看了都是男默女淚，4.2米面寬的小客廳,，僅有兩個(gè)客房,，一個(gè)小得可憐的暗廚，兩個(gè)小暗衛(wèi)，外加一個(gè)利用情況未可知的天井,。唯一的亮點(diǎn)是三開間聯(lián)通的北向海景陽臺(tái),。

真·海景房，除了海景,，一無是處的房子,。

你要說它是170平米的房子,，那我前面看的那些百平米剛需戶型,，至少都能號(hào)稱180平米！

當(dāng)然了,，海景也得買高區(qū),，如果是低層，依舊別想看什么海景,。

撥開迷霧看價(jià)格

先說辦公,，僅14000元/㎡,除了2、3樓的樓層不好,，天井難用,，感覺也還不錯(cuò)。當(dāng)然了,，未來轉(zhuǎn)手稅費(fèi)較高,，目前還剩不少。

再說住宅,，也是17300元/㎡毛坯不加價(jià),。雖然銷售說都賣光了，但是樓Sir在?？谑蟹康禺a(chǎn)住宅與信息網(wǎng)上查到還有零星可售,。待售的7#備案價(jià)未出，據(jù)銷售講肯定會(huì)更高一點(diǎn),，但是不額外加價(jià),，按照備案價(jià)出售，預(yù)計(jì)明年推出,。

最后說說酒店式公寓,，17300元/㎡毛坯不加價(jià)，剩47㎡起的小戶型,，余量不多,。

樓Sir算了算，如果可以貸款的話,，按照47㎡最小面積的酒店式公寓來計(jì)算,，總價(jià)僅需81.3萬元，首付24萬就能上車海口學(xué)區(qū)房,！要海景,，就買60㎡的，首付31萬就能上車?？诤＞皩W(xué)區(qū)房,！

太香了啊,！直到我看了一眼備案信息,，才發(fā)現(xiàn)自己太天真了！

不是說5#樓秒清空嗎,？我們就拿5#舉例,，人家2019年銷售價(jià)格就備案了。

5#樓有A,、B兩個(gè)單元,，全部做出來信息量太大，所以樓Sir上個(gè)B單元的一房一價(jià)備案信息：

這個(gè)B單元里,，有辦公有住宅還不算,，住宅得房率基本在64.54%，最低的辦公甚至達(dá)到59.76%,！樓Sir之前統(tǒng)計(jì)的得房率表格里,，顯然是把這個(gè)墊底的神盤給漏了！

這個(gè)打了六折的得房率,，我們分別按照辦公和住宅的價(jià)格反算一下,。

單價(jià)14000的辦公，反算59.76%得房率,，相當(dāng)于實(shí)際面積售價(jià)達(dá)到了2.34萬元,！

單價(jià)17300的住宅，反算64.54%得房率,，相當(dāng)于實(shí)際面積售價(jià)達(dá)到了2.68萬元,！

所以，它真的便宜嗎,？有的小伙伴跟我講贈(zèng)送,，贈(zèng)送的天井能不能用先不爭論，即便是能用,，那個(gè)天井可是高空作業(yè),，那是幾萬塊能搞定的嗎，而且樓上樓下要不要協(xié)調(diào),，會(huì)不會(huì)被舉報(bào),，想想都頭皮發(fā)麻。

我最不能理解的是，開發(fā)商想法設(shè)法搞出幾個(gè)天井,，然后都還不能用,，美其名曰贈(zèng)送，得房率還只有六成,，那索性不要送了?。樯兑揦X放P,！

現(xiàn)在我終于明白,，銷售小姐姐為什么說得房率沒有給到案場了，因?yàn)?，不可描述?/span>

最后,，我又捋了一下夢享龍騰灣這個(gè)十年老盤的時(shí)間線：

小伙伴們先看最后幾行,，這個(gè)2011年就賣到2萬的樓盤簡直就是神一樣的存在啊,，想想十幾年前，西海岸還是一片荒地,，這個(gè)神盤出道即巔峰,，這價(jià)格絕對秒殺當(dāng)時(shí)的別墅啊。

經(jīng)歷了2016年不到萬元的沉浮,，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)終于到了17300元,。連個(gè)板塊均價(jià)都賣不出，不知道十年前入手的小伙伴會(huì)不會(huì)無盡唏噓……

我們再來看看小區(qū)的二手房均價(jià)：

| 安居客

十余年光陰,，這神盤不僅沒漲價(jià),，還一路超跌，跑輸了大盤,。

作為高端盤入場,，作為低端盤收場......

產(chǎn)權(quán)公寓大揭秘！

帶學(xué)區(qū)帶海景,，單價(jià)17300的小戶型公寓,，賣到現(xiàn)在還有得剩，只能說明一點(diǎn),，產(chǎn)品力太差了,。

這個(gè)大大門洞后面，應(yīng)該是設(shè)計(jì)成濱海酒店那樣的鏤空景觀,，結(jié)果偏偏杵了個(gè)酒店,。夸張點(diǎn)說,，水就是財(cái),，擋住了海景，那就是風(fēng)水不好，把財(cái)運(yùn)都擋在門外了……

我們回憶一下文章開頭的規(guī)劃,，它的用地屬性本來是商業(yè)/商務(wù)混合用地,，開發(fā)商硬是手眼通天地，搞出了70年帶學(xué)區(qū)的酒店式公寓和純住宅,。

可是,，你再看看這隨便出入的大門和維護(hù)不利的水景：

從外立面來看，當(dāng)時(shí)是很新潮的,，但是可能一路開發(fā)一路變更,，導(dǎo)致面積從47㎡~550㎡，甚至有的平臺(tái)顯示最大有800㎡以上的,。

一個(gè)產(chǎn)品,，并不能只看外立面，它的開發(fā)思路和客群定位甚至比外立面還重要的多,，真的錢緊的,，上車個(gè)47㎡和60㎡的也就算了，你說買幾百平米拿到這個(gè)產(chǎn)品的,，究竟圖啥,？

海景固然美，但海景畢竟不能當(dāng)面積也不能當(dāng)鄰居??！

不過，地段好,，產(chǎn)品再不濟(jì),，慢慢賣也是賣得光的，畢竟樓市不缺冤大頭,。

但是,，買之前一定要好好了解清楚，畢竟是幾十萬到上千萬的產(chǎn)品,！

12345平臺(tái)上,，不止一個(gè)人反映：房產(chǎn)證換新后，產(chǎn)權(quán)年限減少,。

官方回復(fù)：該項(xiàng)目宗地中住宅用地占79%,，土地使用年期限至2079年11月30日止，產(chǎn)權(quán)式酒店用地占12%,，土地使用年期限至2059年11月30日止,，商服用地占9%，土地使用年期至2049年11月30日止,。

至此,，那個(gè)70年酒店式公寓的謎底,，終于揭開：酒店式公寓和公寓式酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店，完全就是不同的產(chǎn)品,！很可能你買的時(shí)候是按70年買的,，但最終拿到手的產(chǎn)證，卻不一定是70年?。,。『芸赡芩?strong>屬性都不一樣了,。至于學(xué)區(qū),，更是不要想太多。

買房路上的錯(cuò)誤,，我們一次都承受不起,，樓Sir還是那句話，貴賤還是小事,，凡事安全第一,，性質(zhì)過于混亂的樓盤，你敢不敢賭,？