本周一,，東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)（有官方背景的二手房源平臺(tái)）發(fā)布了8月份的二手公寓的成交數(shù)據(jù)，其中,，東京23區(qū)的房?jī)r(jià)大漲了12.6%，而大阪市區(qū)的房?jī)r(jià)也漲了2.6%,。

這背后是新登錄的房源量不夠,，成交量下跌所致。房荒還在繼續(xù)......

具體來說,，東京23區(qū)的平均二手房?jī)r(jià)達(dá)到了100.63萬日元（約4.9萬人民幣）/平米,，大阪市則是51.5萬日元（約2.5萬人民幣）/平米,。

那么問題來了，這是什么水平,？

東京,、大阪VS中國(guó)一線實(shí)力對(duì)比

最近經(jīng)常有人談及東京、大阪的房?jī)r(jià)將上漲或正在上漲,，是個(gè)什么概念,？對(duì)于咱們小白客戶而言，沒有錨,，不太能理解,。

拋開GDP、城市面積,、人口談房?jī)r(jià),，都是耍流氓。這篇文章,，我們就把東京,、大阪的這些數(shù)據(jù)跟國(guó)內(nèi)的主要一線城市做個(gè)對(duì)比，咱們內(nèi)心里就有數(shù)了,。

我們先拉來東京,、大阪的GDP，和北京,、上海,、香港對(duì)比一下。

以東京都政府在今年5月公布的數(shù)據(jù)顯示,，東京都2019年的GDP為115.7萬億日元,，占到日本全國(guó)的20.7%，折合當(dāng)時(shí)的人民幣平均匯率,，約為7.5萬億人民幣,。

而中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)首屈一指的魔都上海，GDP約為3.8萬億人民幣（北京為3.5萬億人民幣）,，東京是上海的將近2倍,，疫情前。同年,，大阪府的GDP為2.7萬億人民幣,，中國(guó)香港在GDP則是2.5萬億人民幣，不及東京都,、上海,、大阪府。

也就是說，以GDP來排名,，東京都＞上海＞大阪府＞中國(guó)香港,。

那么問題來了，我們?cè)谖念^提到的東京23區(qū),、大阪市——東京都,、大阪府的最主要經(jīng)濟(jì)引擎，它們的面積分別相當(dāng)于國(guó)內(nèi)大都市的什么水平,？

直接拉數(shù)據(jù)對(duì)比最直觀：

感受一下,。我們?cè)跂|京23區(qū)買房，其實(shí)相當(dāng)于上海外環(huán)內(nèi),、北京五環(huán)內(nèi),！非常之核心！

接下來,，我們來看人口的差異,。

因?yàn)樯虾Ｍ猸h(huán)內(nèi)、北京五環(huán)內(nèi)的人口沒官方數(shù)據(jù),，對(duì)比起來有難度,，我們就以上海市總體、北京市總體,，同樣的,，東京大阪也升級(jí)成東京都、大阪府的人口,，再結(jié)合這些地方的面積,，來對(duì)比一下。

香港房?jī)r(jià)如此高,，因?yàn)樗紦?jù)了一個(gè)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)——可開發(fā)的土地少,，所以房?jī)r(jià)居高不下；但沒想到,，深圳也是一個(gè)土地非常稀缺的地方,，難怪房?jī)r(jià)全中國(guó)第一。

總體對(duì)比之下,，東京,、大阪的人均面積均低于上海、北京,，

而GDP東京高于上海,、北京，高于大阪,。

好了,，如今我們對(duì)東京,、大阪的人口,、GDP,、土地面積情況，有了個(gè)總體的認(rèn)識(shí),，接下來我們就來進(jìn)入關(guān)鍵環(huán)節(jié)——房?jī)r(jià)對(duì)比,。

東京、大阪的房?jī)r(jià)相當(dāng)于國(guó)內(nèi)什么水平,？

我們最開頭提到,，8月東京23區(qū)的二手公寓成交價(jià)為100.63萬日元（約4.9萬人民幣）/平米，大阪為51.5萬日元（約2.5萬人民幣）/平米,。這也是米宅賣房產(chǎn)所在的地方,，這個(gè)最新房?jī)r(jià)相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的什么水平？

首先要注意,！日本的房產(chǎn)面積全部是室內(nèi)面積,，沒有公攤！所以這個(gè)價(jià)格相對(duì)于國(guó)內(nèi)的價(jià)格,，是“過于實(shí)在”的,，還要除以1.3，得出來東京23區(qū)目前的房?jī)r(jià)為3.8萬人民幣/平米,，而大阪則只有1.9萬人民幣/平米,。

由于今年至今日元瘋狂貶值，東京,、大阪的二手公寓的均價(jià)兌人民幣相較于2021年,，其實(shí)是下跌的。匯率真是一把殺豬刀……

那么,，這個(gè)房?jī)r(jià)跟咱們北上廣深比怎么樣,？我拉了一下中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)（住宅二手房），當(dāng)場(chǎng)無語凝噎：

前6名的房?jī)r(jià)都高于東京,、大阪,。東京23區(qū)的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于三亞，而大阪市的房?jī)r(jià)甚至沒進(jìn)中國(guó)前十,。

結(jié)合我們上面看到的GDP,、人均土地面積，我感受到了來自日本兩大都市的高性價(jià)比,！

當(dāng)我們聊到東京,、大阪時(shí)我們?cè)谡勈裁矗?/h2>

說到日本的這兩大城市，我們經(jīng)常就叫它們“東京”,、“大阪”,。

但其實(shí)，每次講的地方都可能不一樣。比如你可能不知道,，東京都里面有城市,，東京圈里面有省份（日本的縣，一都三縣）,。

拿具體地圖來看——

上圖是東京23區(qū)（右邊紫色）,，與東京都的差別。東京都是圖上有顏色的所有地區(qū),，都稱作東京都,。

東京23區(qū)有日本皇居，有日本的永田町——首相官邸,，有東京塔,、銀座、淺草寺……是東京都的核心部分,。

而東京都市圈則包括東京都和周邊三個(gè)縣（?。偯娣e還沒有北京大,。我們熟悉的橫濱市,、鐮倉(cāng)市、箱根,，都位于這個(gè)圈內(nèi)

再來說一說大阪,。

大阪也是有都市圈的概念——日語中叫近畿圈，翻譯過來是靠近首都的地區(qū),。你可能馬上想到“京都”,！日本以前的首都，所以叫近畿圈,。不過,，講一個(gè)冷知識(shí)，日本是沒有首都的,，現(xiàn)在都沒有任何官方文書明確標(biāo)明東京是首都,。

因?yàn)椋谌毡?，天皇所在的城市就是首都?/span>

話說回來,，大阪、大阪府和近畿圈,，關(guān)系與東京23區(qū),、東京都和東京都市圈是類似的“套娃關(guān)系”。

而我們講大阪則主要是大阪市以及其中的24個(gè)區(qū),，米宅賣的房也就是這里邊的核心區(qū),。

不過,，大阪市的分區(qū)比東京23區(qū)更小，最小的區(qū)甚至只有4.4平方公里,。相比之下,，北京最小的區(qū)是東城區(qū)，總面積41.84平方千米,，是大阪的10倍,！

所以，大阪市區(qū)與區(qū)之間的差別不會(huì)很大,，而且資源還能共享。

綜上來看,，我們也就不難理解——當(dāng)我們談?wù)撊毡具@兩大都市時(shí),，我們?cè)谡勈裁础?/span>

而這樣對(duì)比下來，你是否發(fā)現(xiàn)了日本的“洼地價(jià)值”,？