本期嘉賓：

廣西望之辯律師事務(wù)所 計思揚 律師

本期節(jié)目內(nèi)容：物業(yè)糾紛案例

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（從左至右：主持人 宇平,、嘉賓 計思揚 ）

物業(yè),，對于城市生活的絕大部分居民來說應(yīng)該都不陌生，作為開發(fā)商或業(yè)主聘請的物業(yè)服務(wù)機構(gòu),，物業(yè)公司為小區(qū)每個業(yè)主的居住條件和環(huán)境提供最為切身的服務(wù),。然而，由于很多物業(yè)公司系由開發(fā)商前期聘請,，且部分物業(yè)公司與開發(fā)商公司之間客觀上也存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,，很多業(yè)主便容易將物業(yè)公司和開發(fā)商弄混，這種混淆往往給業(yè)主的維權(quán)造成更多不必要的麻煩,。今天故事的主人公老趙,，就遭遇了一件令他糟心不已的事情。本來家住南寧市江南區(qū)某小區(qū)的老趙正因房屋質(zhì)量糾紛問題,，與開發(fā)商協(xié)商維修方案,，不料房屋問題尚未解決，自己竟收到了來自法院的一張應(yīng)訴通知書,，這究竟是怎么一回事呢,？

【案例】

2008年下半年，老趙一家為方便工作通勤,，打算在南寧市江南區(qū)購置一套住宅,。在瀏覽多家樓盤并且反復(fù)比較之后，決定在優(yōu)惠力度較為合適的某樓盤入手一套頂層三室兩廳的住宅,。簽訂合同后,，老趙一家便開心地期盼著兩年后的交房和新家入住。2011年上半年,，老趙好不容易迎來了“交鑰匙”的那一天,，全家懷著無限的憧憬搬入新家，開啟在新小區(qū)的全新生活,。

誰知道,，新家還沒住熱乎，便出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問題,。入住新家后一個月,，南寧便迎來了雨季。某個周六下午,，老趙正在家里打掃衛(wèi)生,，發(fā)現(xiàn)兒子住的次臥東南屋頂墻角處有幾處水痕,。老趙擔心是頂層房屋樓頂?shù)姆浪隽藛栴}，趕緊聯(lián)系物業(yè)人員前來查看,。經(jīng)過物業(yè)相關(guān)人員的檢查,，發(fā)現(xiàn)確實存在次臥屋頂東南角外墻開裂的情況。針對這一現(xiàn)象,，物業(yè)工作人員進行了相關(guān)的記錄,，并告知老趙他們會及時通知房屋開發(fā)商外墻開裂的情況，后續(xù)有進展的話會將處理結(jié)果反饋給老趙,。

然而又過了兩個月,，老趙并沒有等來開發(fā)商或物業(yè)人員對于漏水問題的處理意見。兒子房間的滲水面子不斷擴大,，部分被水浸過的墻面已經(jīng)布滿發(fā)霉的黑點,。不僅如此，老趙又在客廳的電視墻處發(fā)現(xiàn)了新的滲水痕跡,。剛?cè)胱]多久的新房接二連三地出現(xiàn)如此明顯的質(zhì)量問題,，老趙十分憤怒。再次聯(lián)系物業(yè)管理人員,，要求他們上門查看并且進行修補,。物業(yè)人員再次上門進行查看，并且像第一次上門檢查一樣,，對老趙反映的問題進行了記錄,，承諾回去會聯(lián)系開發(fā)商進行處理。面對物業(yè)人員如此敷衍的態(tài)度和不斷拖延的處理方式,，老趙再也無法忍受,，心里想著，自己每個月按時支付物業(yè)管理費和各項公攤費用,，換來的卻是這樣的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量,，頓時氣不打一處來，決心從下個月起不再支付物業(yè)管理費,。

由于老趙沒有按時支付物業(yè)管理費,，物業(yè)公司安排相關(guān)的管理人員通過電話、上門等方式進行催款,，最后只能書面函告老趙及時繳費,?？粗鴰讉€月以來家里不斷擴大的滲水面積和發(fā)霉發(fā)黑的墻面,，收到催繳通知的老趙既憤怒又無奈。他多次向物業(yè)公司聯(lián)系,，要求物業(yè)和開發(fā)商針對自家房屋質(zhì)量問題進行有效處理,，并表示若房屋滲水問題得不到解決,，就絕不會支付物業(yè)管理費。

在老趙的堅決態(tài)度和反復(fù)溝通之下,，開發(fā)商連同物業(yè)公司管理人員一同上老趙家再次進行實地檢查,，認定老趙家房屋確實存在外墻開裂問題。想從根本上解決其實比較困難,，但開發(fā)商能夠為老趙家進一步做一些防水措施,。面對這樣的結(jié)論，被拖延和耽擱了大半年的老趙一家人剩下的唯有氣憤,。由于之前物業(yè)和開發(fā)商長期敷衍的態(tài)度,，老趙一家對開發(fā)商維修的誠意和具體行動始終保持懷疑。因此,，老趙要求開發(fā)商和物業(yè)必須拿出一套合理的維修方案出來,，否則其不同意施工人員進場施工。

由于在施工方案上,，開發(fā)商始終無法與老趙一家達成一致意見,，雙方在維修方案問題上繼續(xù)僵持，房屋的滲水問題依然在不斷惡化,。在此期間,，趙某主動要求向物業(yè)支付物業(yè)管理費之外的各項公攤和垃圾處理費等費用，但卻遭到了物業(yè)收費人員的拒絕,，理由是這些費用不能與物業(yè)費分開繳納,，物業(yè)公司不接受老趙一家單獨支付的公攤等費用。因此,，在圍繞房屋質(zhì)量問題進行協(xié)商的期間,，老趙一家一直拖欠著小區(qū)物業(yè)管理費和公攤等各項費用。

就在老趙以為可以繼續(xù)通過拒付物業(yè)費向開發(fā)商和物業(yè)公司施壓,，以督促他們盡快維修自己房屋時,，南寧市江南區(qū)人民法院的一份應(yīng)訴通知書郵寄到了老趙的手中。沒錯,，小區(qū)物業(yè)公司向人民法院起訴老趙,，要求其支付拖欠了近一年的物業(yè)費等各項費用及相應(yīng)的違約金。

物業(yè)公司在起訴材料中寫得非常明確,，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，老趙應(yīng)每月向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費和其他費用，逾期支付的,，物業(yè)公司有權(quán)每日按照拖欠物業(yè)費金額的千分之三收取違約金,，直至老趙付清拖欠的費用之日止。為了證明案件相關(guān)事實，物業(yè)公司將物業(yè)服務(wù)合同,、老趙拖欠物業(yè)費的相關(guān)數(shù)據(jù)和催款記錄作為證據(jù)提交給法院,。老趙收到這樣的一份材料，非常憤懣和不解,，隨即拿著材料前來咨詢我們律師,，希望我們能夠為他提供訴訟上的幫助。

那么,，在老趙房屋尚未維修的情況下,，物業(yè)公司到底有沒有權(quán)利要求老趙支付物業(yè)費呢？

要回答這個問題,，我們首先要區(qū)分整個事件中各個主體之間的法律關(guān)系,。整個事件中其實主要有三個主體：業(yè)主老趙、物業(yè)公司和開發(fā)商,。這三個之間分別是什么關(guān)系呢,？開發(fā)商把房子賣給業(yè)主老趙，開發(fā)商和老趙之間有商品房買賣關(guān)系,，開發(fā)商對其交付的房屋在保修期內(nèi)具有保修義務(wù),；而業(yè)主老趙與物業(yè)公司是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司為老趙提供物業(yè)服務(wù),，老趙向物業(yè)公司按時支付物業(yè)費,。可見,，保修期內(nèi)的房子質(zhì)量問題,，由開發(fā)商負責處理，物業(yè)公司沒有義務(wù)去負責維修房屋,。那么,，物業(yè)公司既然沒有義務(wù)去維修房屋，說明在老趙家房屋質(zhì)量問題處理過程中,，物業(yè)是沒有什么違約行為的,。物業(yè)沒有違約行為，并且持續(xù)為小區(qū)和老趙一家提供物業(yè)服務(wù),，那么老趙也應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，按照向物業(yè)公司支付物業(yè)費。所以,，老趙拒付物業(yè)費的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,，物業(yè)公司當然有權(quán)起訴要求其支付拖欠的物業(yè)費和違約金。

想必部分感同身受的聽眾朋友不禁想問了,，

物業(yè)和開發(fā)商無限推諉,，房屋受損嚴重的老趙只能自己默默承受嗎？如果沒有拒繳物業(yè)費的行為，開發(fā)商和物業(yè)可能就會繼續(xù)拖延,，最終受損的難道不是業(yè)主自己嗎？

對于類似的疑問,，很多前來咨詢的當事人也曾多次提到,。房屋質(zhì)量問題確實是嚴重影響業(yè)主日常生活的重大問題，必須承認的是目前確實存在部分不積極履行維修義務(wù)的開發(fā)商,，導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)困難,。因此在保修期內(nèi)遭遇房屋質(zhì)量問題時，我們律師的建議是,，若發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,，應(yīng)及時保存好相關(guān)證據(jù)，并且第一時間聯(lián)系開發(fā)商,，將受損情況和保修需求明確地告知開發(fā)商,。通知的過程和內(nèi)容最好留痕，若開發(fā)商能夠出具保修回執(zhí)等書面材料最好,。若開發(fā)商回避對接和溝通,，建議采取郵寄書面通知函件或者委托律師發(fā)送律師函等書面形式進行通知。

為什么我們第一步就是強調(diào)通知問題呢,？因為從目前普遍現(xiàn)象和大家的習慣來看,，房屋入住之后出現(xiàn)問題，大家往往第一時間會想到聯(lián)系樓棟管家,、物業(yè)前臺等物業(yè)公司的人員,。因為他們通常是我們能夠馬上聯(lián)系得到的小區(qū)服務(wù)機構(gòu)和人員，而且我們在向他們告知房屋質(zhì)量問題時,，他們也往往會答應(yīng)我們盡快處理,。這樣的一個日常習慣，導(dǎo)致大部分業(yè)主沒有清晰地意識到開發(fā)商和物業(yè)公司在法律上是兩個完全獨立的主體,，從而混淆了二者的責任和義務(wù),，以為通知了物業(yè)，就是通知到了開發(fā)商,。這種混淆在實際案例中,，很有可能就會演變成業(yè)主無法證明質(zhì)量問題是否是在保修期內(nèi)產(chǎn)生的事實認定困難。所以,，區(qū)分清楚開發(fā)商和物業(yè)公司各自的責任和義務(wù),，對于業(yè)主的維權(quán)有著重要作用。

那么,，最后老趙一家的案子結(jié)果怎么樣呢,？

通過剛才的分析，大家想必也都非常清楚了。即便從情理上看,，老趙一家非常無奈,。但是從法律上看，老趙確實違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定,，沒有及時支付物業(yè)費,，構(gòu)成違約，法院判決老趙應(yīng)當付清拖欠的物業(yè)費,，并承擔相應(yīng)的違約責任,。但是，在違約金的計算方式上,，法院認為合同約定的每日千分之三的標準太高,，酌情予以調(diào)低。而且老趙一家曾主動要求支付公攤,、垃圾處理費等費用,，是物業(yè)公司單方拒收，老趙對于這部分費用的拖欠并不存在過錯,，不應(yīng)當支付這部分費用的違約金,。

老趙的故事似乎經(jīng)常發(fā)生在城市住宅小區(qū)的業(yè)主身上，有些業(yè)主因為身在外地,，房屋交付了卻沒有前來入住,，便以此理由拒付入住前的物業(yè)費；有些業(yè)主則因為物業(yè)花園沒有打掃得足夠干凈,，而拒付物業(yè)費,；有些業(yè)主還會因為自己沒有跟物業(yè)公司簽過物業(yè)服務(wù)合同而拒付物業(yè)費，等等,。剛才說到的這三種情況,，一般是不能拒付物業(yè)費的，拒付的話業(yè)主反而構(gòu)成違約,，還要承擔違約責任,。

什么情況下，我們業(yè)主才有權(quán)拒付物業(yè)費,，而且還不用承擔違約責任呢,？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條的規(guī)定，業(yè)主拒付物業(yè)費必須基于正當?shù)睦碛?。在實?wù)當中對“正當理由”的認定要從嚴把握,，一般限于物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵的情形,。比如,，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)合同中沒有約定的,，或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒交相應(yīng)的費用,；物業(yè)公司要求業(yè)主在未交房之前就支付物業(yè)費,，業(yè)主也可以拒絕；物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況,，業(yè)主可拒交,；物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交,。聽到這里，大家不禁要問了,，如此苛刻的拒付條件,，豈不是助長了物業(yè)公司懶惰、拖沓的服務(wù)方式和愛答不理的服務(wù)態(tài)度,？這就得詳細解釋一下,，為什么法律規(guī)定我們不能輕易拒付物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)合同在法學理論上屬于“雙務(wù)合同”,，簡而言之,，就是業(yè)主和物業(yè)公司互負義務(wù)的一種合同。雙務(wù)合同在訂立和履行過程中講究合同雙方權(quán)利義務(wù)的對等性,，在物業(yè)服務(wù)合同中,，就是指業(yè)主支付物業(yè)費與物業(yè)公司服務(wù)工作之間的對等性。既然要對等,，那么只有物業(yè)公司的違約程度較為明顯或有嚴重瑕疵時,，業(yè)主才能行使“同時履行抗辯權(quán)”，拒繳物業(yè)費并要求物業(yè)按照合同約定履行服務(wù)義務(wù),。若僅僅因為物業(yè)服務(wù)稍有懈怠或服務(wù)水平無法達到個別業(yè)主的服務(wù)期待,，就拒繳物業(yè)費，便不符合“對等性”這一基本的邏輯和原則,，法院將不會支持業(yè)主的這種違約行為,。

可見，拒付物業(yè)費的情形和標準較為嚴格,，如果我們業(yè)主真的出現(xiàn)了與物業(yè)公司之間的糾紛,，建議大家還是積極尋求合理合法的解決方式，而不是單方面直接拒付物業(yè)管理費,。否則,，在某些具體情形下，業(yè)主拒付物業(yè)費的行為很有可能構(gòu)成違約,，不僅要補齊拖欠的費用,，還要承擔相應(yīng)的違約責任,，給自己的維權(quán)增加更多不必要的成本。

信息來源：南寧市司法局,、南寧990新聞臺

編輯：閉鈺

初審：黃艷萍 

復(fù)審：費汝令

終審：陳國好