最近,，有個(gè)朋友在深圳看房,，拋給我兩張戶型圖，問我哪個(gè)戶型更好,？

就是下面這兩張圖，都是40平左右的一房一廳,，都不算傳統(tǒng)意義的好戶型,，大家會怎么選？

我先表明我的觀點(diǎn)：第二個(gè)好于第一個(gè),。

兩個(gè)戶型都很局促,，但這就是部分一二線購房者的現(xiàn)實(shí)，新房買不到,，二手房貴的買不起,，只能將目光放在這些設(shè)計(jì)奇葩的老破小之上。

這類戶型,，你去分析南北對流,、動靜分區(qū)，不用我說大家也知道離譜,，但哪怕是這類戶型,，也的的確確存在優(yōu)劣之分。

差距究竟在哪里,？戶型到底怎么看,？

這篇文章，就教你如何從需求出發(fā),，深度選出好戶型,！要知道，一個(gè)好戶型,，是你比隔壁多賣20萬的關(guān)鍵,。

先來解惑一下，為何我說第二個(gè)戶型更好,！

首先,，作為剛需戶型，戶型二最大的亮點(diǎn)就是,，可以靈活的一房改二房,。

如下圖所示，只需要做兩個(gè)動作：

戶型二改

1,、將原客廳改為房間一,；

2、將原來15平的大房間，隔出一定面積做飯廳,，剩余面積為房間二,。

由于衛(wèi)生間和廚房原本就在公共區(qū)域，改動后兩個(gè)房間能做到互不干擾,，兼具隱私,。

而戶型一呢,？雖然也能改為二房，但改變后的居住體驗(yàn)完全不同,。

戶型一改

1、戶型一想要改成2房,，只能將20平的大房間隔成兩個(gè)。這樣造成的后果就是,，想要去房間二,，必須經(jīng)過房間一,，房間一的私密性非常差。對于睡眠比較淺的人來說,，老人幫忙帶孩子，起夜上廁所可能就直接吵醒對方,。

2、這個(gè)戶型,，是無法客廳改房間的?？蛷d連接著衛(wèi)生間,、廚房與大門，如果做臥室,，開門就是房間，還是有些膈應(yīng)人的，所有家庭成員吃喝拉撒都要經(jīng)過這個(gè)房間,，更是將私密性降到谷底，11平的客廳面積只能這么生生浪費(fèi)掉了,。

改造后，兩個(gè)戶型的采光也不大相同,。

戶型二改造后采光還算不錯(cuò)。沒有暗房,，房間二有陽臺，房間一有窗戶,；而戶型一改成兩房后,，房間一是徹底的暗無天日了,。

除此之外，戶型二還多一個(gè)陽臺,。別說陽臺不重要，它決定了你每天穿的衣服是否能晾干,，而戶型一只能買烘干機(jī)放客廳了。

這樣分析下來,，這兩個(gè)戶型高下立見。

當(dāng)然,，以上分析角度完全是從剛需實(shí)用性出發(fā)來考慮。真正選戶型,，還有一個(gè)維度是舒適性,。

實(shí)用性和舒適性,，其實(shí)是兩類人群對應(yīng)的戶型需求,。我們常說買房不要買錯(cuò)配產(chǎn)品,，到了戶型依舊是如此。

實(shí)用性和舒適性是什么,？你的買房需求屬于哪一類？

不要著急,，往下看。

什么是實(shí)用性,？

什么是實(shí)用性？

實(shí)用性對應(yīng)的是剛需,。

就是用最少的錢，買最多的房間,，滿足你家庭5-10年的住房需求,。

簡單來說,，就是同樣70平的房子，能買三房就絕不買二房,！像前文的兩個(gè)戶型，同樣都是一房一廳,，面積相差不大，能改二房的戶型二就是更優(yōu)質(zhì)的選擇,！

為什么多一個(gè)房間如此重要？

請大家先思考一下,，未來5-10年你處在什么樣的人生階段？

資金有限,，想要買首套房，大多就是新婚小兩口,。短期內(nèi)確實(shí)只有兩人住，只需要考慮兩個(gè)人的生活需求,，房間小點(diǎn)沒關(guān)系，客廳大一點(diǎn)甚至生活得更舒適,。

但是未來呢？隨之而來的就是生育問題,。在房貸壓力下，夫妻雙方,，誰放棄工作回家?guī)薅疾滑F(xiàn)實(shí)，勢必要尋求父母的幫助,，而父母幫忙帶孩子住哪呢？再有四五年,，孩子長大一些，也需要獨(dú)立的臥室,，又該如何解決呢,？

當(dāng)這些需求爆發(fā)時(shí),，多一間房間顯然比大客廳更香！多一個(gè)衛(wèi)生間,，就能解決一半的家庭矛盾！多一個(gè)陽臺白嫖一半面積,，比什么都香！

這也是為什么,，這些年深圳76平的四房，如此受歡迎,，因?yàn)檫@類房子,，至少能解決剛需十年的換房需求,。

而對于剛需群體來說，實(shí)用性就是命,！

所以，如果你短期無法暴富,，那就必須有作為剛需的覺悟，多多關(guān)注房子的實(shí)用性,，如果戶型本身設(shè)計(jì)不好，那就要關(guān)注房子的可改性,！

像下圖這個(gè)戶型，65平,，初期戶型也是一室一廳，但是因?yàn)閮?nèi)部沒有承重墻（黑線是承重墻）,，可改空間極大,，未來改成三房使用都完全沒問題,！

什么是舒適度,？

說完實(shí)用性，很多人肯定要杠我,，大胡子，我寧愿少一個(gè)房間,，也要享受大客廳。

別著急,，有這樣的需求，說明你已經(jīng)屬于改善群體,。

與剛需不同,，改善家庭人口結(jié)構(gòu)十分穩(wěn)定，不管買多大的房子,，都只住這一家三口,。

這種情況買房子,，舒適度更關(guān)鍵！

什么是舒適度,？

就是用同樣的錢,，買到更多的生活空間！

對于改善家庭來說,，房子不止是睡覺的地方，更是生活的地方,，采光,、通風(fēng)、景觀,，所有能提高生活品質(zhì)的因素,，改善性房產(chǎn)都該有！

就像剛需的陽臺,，是曬衣服,、儲藏雜物的；而改善家庭的陽臺,，是為了擁有更優(yōu)質(zhì)的景觀,，喝喝下午茶，享受生活的,！

這時(shí)候選戶型，要看什么,，就要盯準(zhǔn)舒適度！

以下因素,，資金允許范圍內(nèi),，擁有的越多,，未來住起來就越舒服,！

1、最好選擇板式樓,，只有板式樓才能做到最好的南北通透與采光。

什么叫板式樓,，如下圖左圖所示,，外觀非常規(guī)整,，不像右圖塔式樓一樣，會凸出來一部分,，再設(shè)計(jì)一戶,，因此在通風(fēng)與采光上沒有阻擋,，體驗(yàn)更佳,。

并且，這樣的設(shè)計(jì)下,，板式樓單棟最多兩戶,，鄰居不多,，不會過于擁擠和吵雜,，并且都能做到坐北朝南，居住舒適度非常之高,。

 （左：板樓/右塔樓）

像今年，上海日光豪宅萬科天空之城,，就是板式設(shè)計(jì),。杭州萬人打新的遠(yuǎn)洋西溪公館，也屬于板式樓,。

在改善市場,，板式樓幾乎是標(biāo)配,！

2,、看準(zhǔn)朝向，房間朝南的越多,，住起來就越舒適。

要知道,，我們國家位于北回歸線以北，只有偏南的角度,，太陽才可以直射入戶,，采光會更好,，所以朝南是最好的朝向,，而北向，由于缺乏太陽直射,，冬季更加陰冷,，有得選的情況下,，真的不建議。

現(xiàn)在許多戶型,，都會將臥室盡量放在南向,，像下圖,，128平，可以做到3房加1書房,，其中三個(gè)房間都朝南,，已經(jīng)非常優(yōu)質(zhì)了,。

3、是否有暗廚暗衛(wèi),，這是戶型最不易察覺的一大硬傷,！

像下圖這個(gè)戶型，不看衛(wèi)生間和廚房,，感覺還算不錯(cuò),。三個(gè)臥室戶戶朝南，大陽臺連連接次臥,，都是加分項(xiàng),。

但是看看衛(wèi)生間和廚房，就會發(fā)現(xiàn),，這個(gè)戶型非常致命,。北向幾乎沒有窗戶，無論是衛(wèi)生,，還是廚房,，都是全封閉的，根本做不到南北對流,。

這種真算得上戶型硬傷,，房間怎么擺放，還會存在個(gè)體喜好差異。但廚房和衛(wèi)生間,，這兩個(gè)家里最潮濕的地方,，不能通風(fēng)，就意味著蟑螂,、異味都是?？?，非常影響居住體驗(yàn)。

而這個(gè)問題,，你不注意,，銷售是絕不會主動告訴你的。這些在新房市場,，樣板間的絕佳燈光下,，還能糊弄些小白,。但到了二手市場，自然光下,，缺陷就非常明顯了,。

暗廚暗衛(wèi)，買房時(shí),，要格外關(guān)注,！

4、如果有得選,，面積夠大盡量選橫廳。

其實(shí)一直以來,，關(guān)于橫豎廳的爭議很多,。

豎廳，就是客廳和陽臺這邊是主采光面,，餐廳位于另一端,，如果房子進(jìn)深太長，會影響采光,。這種設(shè)計(jì)容易實(shí)現(xiàn)動靜分區(qū),，餐廳和廚房在入戶處，屬于動區(qū)，房間在內(nèi)部,，屬于靜區(qū),，即使有客人到訪，也能最大限度保證房間的隱私,。

但對于改善家庭來說,，家里沒那么多人，居住密度不高,，隱私不是主要訴求,，公共空間看起來舒適大氣，更有利一家人的交流,！

這種情況下,，橫廳其實(shí)是更好的選擇，客廳與餐廳都在采光面上,，整體采光會更好,，公共空間格局更加開闊大氣。沒有走道占用空間,，房子的利用率會更高,，設(shè)計(jì)會更加靈活。因此,，目前130平以上的改善型戶型都會使用這樣的設(shè)計(jì),。

此前《三十而已》中，顧佳的望江豪宅就非常典型,，客廳與餐廳都在采光面上,，妥妥的橫廳設(shè)計(jì)，看起來既有設(shè)計(jì)感,，又大氣,。

顧佳家客廳圖

5、盡量選擇雙陽臺,，南北對流更舒適,，生活陽臺與景觀陽臺，能夠兼顧生存與生活,！

下圖這個(gè)戶型,，就非常不錯(cuò)。北向陽臺與南向陽臺,，可以對應(yīng)成為生活陽臺和景觀陽臺,，生活陽臺解決洗衣晾曬需求，景觀休閑陽臺,，足夠大,，則可以享受絕對的視野,，滿足生活的儀式感。

其實(shí),，綜合來看,，舒適度無關(guān)乎就是三點(diǎn)：空間大、采光好與通風(fēng)優(yōu),。

選擇標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)就是如下幾點(diǎn)：

1,、能選擇板樓就絕不塔樓；

2,、能雙陽臺,，就絕不遷就單陽臺；

3,、千萬不要有暗廚暗衛(wèi),；

4、有條件就選橫廳,，朝南房間越多越好,！

方法都交給了大家，最關(guān)鍵的問題就是,，你要搞清楚,，自己到底是剛需，還是改善,！

剛需就不要追求絕對的舒適度,，實(shí)用性才是王道；改善家庭,，就要更注重舒適度,，不然花這么貴的價(jià)格，還住著不舒服,，簡直血虧,！