5月14日,，東莞樓市新政落地,，其中重要的5條：

1、增值稅滿5年改為2年,；

2,、限售滿3年變2年；

3,、雙（多）拼戶型按一套算證,；

4、二孩或三孩的居民家庭,，允許多買一套（本地戶籍限購3套,，外地符合條件的限購2套）；

5,、住房公積金貸款可依規(guī)上浮20％的額度。

紅頭文件落下的第二天,，東莞樓市就刮起了不一樣的風,。

5月15日，“喊漲惜售”、“掛牌激增”“多盤業(yè)績飄紅”等市場消息就飄出來了,。

時至今日（5月18日）,，市場依然在發(fā)酵……

消息真假何辯？暫不評價,，讓子彈再飛一飛就知道了,。

至于買房人，熱鬧看一看就行了,，認清當下東莞的形勢才是緊要之事,。

如何看待“火熱”之下的東莞

先來看看這些消息。

有消息稱,，東莞新政之后,，市場的雙證房都漲了，漲價幅度10-20萬不等,；

有業(yè)主稱,，準備買的房子遭遇業(yè)主臨時返價，直接不賣了,；

有樓盤銷售稱,，新政一出，樓盤到訪量一下子漲了四成,。

簡單總結(jié)來說,，就是業(yè)主、開發(fā)商的信心回來了,，房子開始漲了,，東莞樓市離往日的熱鬧又向前邁了一步。

但看多了樓市周期就明白,，這種“熱鬧”是政策之后市場最常規(guī)的表現(xiàn),。

樓市短期看政策，市場對于政策的反應(yīng)最為靈敏,，尤其是調(diào)控力度空前的強刺激,。

以東莞過往的調(diào)控來說，東莞2020年的725調(diào)控,、2021年的1008二手房指導價,，都是威力立顯的政策所在。

2020年725調(diào)控,，調(diào)控次月,，臨深新盤到訪量下降約20%。

2021年1008調(diào)控,，東莞一天就下架5489套高價二手房,，緊隨而至的就是躺平的東莞樓市,。

這次東莞市場的表現(xiàn)也是如此，只不過過往是收緊,，此次是放松,。

市場回暖是需要時間的，近幾個月東莞的二手房成交都是千套以下,，僅4月份成交破千,，5月截止16日成交了635套，看樣子月底也是剛破千的水平,。

要知道,，2020年市場行情好的時候，東莞的二手房成交高點達8000多套,。

未來東莞的二手房成交能不能回到這個水平不好說,，但一定程度的增幅，增至去年每月2000套的水平還是可能的,。

并且隨著政策的進一步發(fā)酵,，東莞市場還會出現(xiàn)商品房庫存減少、去化周期縮短,、房價回調(diào)等波動,。

東莞房價會漲嗎

政策放松，購買力逐步回歸,，市場開始熱了,，買房人最關(guān)心的問題也就來了。

房價還會漲嗎,？

可以先給大家吃顆定心丸,，東莞作為一個自身實力過硬，且處于大城市都市圈里城市,，房價穩(wěn)漲是大概率事件,，至于暴漲？想想就行了,。

先說說暴漲這事,。東莞的暴漲發(fā)生于2016年，媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2016年東莞房價年漲幅40%左右,，2017年東莞房價年漲幅21%左右。

這兩個數(shù)字和深圳比可能還是弱了一些,，但是就東莞往年的走勢,，以及全國范圍內(nèi)二線城市的走勢來說，都是比較猛的,。

不過這種猛并不會發(fā)生在當下時間節(jié)點,，為什么,？

房住不炒的主旋律沒有變,，也不會變,。

4月29日的政治局會議，高層表態(tài)支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,，大家都看到了“支持住房需求”,，但卻忽略了向來的老基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

也就是說,，即使是放松政策,，也是在樓市健康的基礎(chǔ)上放松的。

當下樓市政策放松,，無論是全國層面還是地方層面都是勢在必行的,，因為經(jīng)濟太差了，市場太冷了,，但這并不意味著支持房地產(chǎn)市場走高,，走向另一個極端，冒頭還是會挨打的,。

再來說說穩(wěn)漲這事,。去年年底到今年上半年，東莞部分樓盤及部分地區(qū)被爆出跌了不少,，讓不少人丟失了信心,。

但說實話并沒有什么好擔心的，一來這是市場對政策的正常反應(yīng),，二來也是東莞樓市擠泡沫走向健康的過程,。

東莞是值得被看好的，依附著深圳廣州兩大城市,，自身的實力也不容小覷,，產(chǎn)業(yè)定位高、人口不斷地流入,、供應(yīng)稀缺也都是其樓市利好的基本點,。

上圖： 國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，東莞不僅已經(jīng)是特大城市,，而且正朝著超大城市邁進,。其城區(qū)常住人口超過了西安、鄭州等國家中心城市,。

不過相比于依附廣州,，東莞對于深圳的依附更多。

深圳地少人多資金密集,，城市資金總量僅次于北京上海,，相當于廣州 天津,，人口數(shù)量比北京僅少了約400萬人，但城市面積僅約北京的八分之一,。

一句話總結(jié)深圳,，就是能量十足，但面積太小,。

這種情況下,，東莞作為經(jīng)濟實力強勁的臨深城市首選，會承接到包括人力,、企業(yè),、產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的各種利好，帶動東莞的發(fā)展,，也加速了東莞的發(fā)展,。

2010年，東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時,，就是觸碰上來自深圳的外部力量,，才加速了東莞的轉(zhuǎn)型升級。

目前東莞和深圳形成了深圳科技 東莞制造,、深圳資本 東莞制造的格局了,，通俗來說就是前店后廠。

東莞有1個經(jīng)濟功能區(qū),、4個街道,、28個鎮(zhèn)，拋開那1個經(jīng)濟功能區(qū)和4個街道不說,，單單這28各鎮(zhèn)就全部納入全國千強鎮(zhèn),，且其中15個入圍全國百強鎮(zhèn)。

除此之外,，長安,、虎門等鎮(zhèn)一年的GDP就超過600億元，體量相當于中西部一個地級市,。

所以以上層面來說,，東莞樓市持續(xù)向好，動力很足,。

東莞應(yīng)該怎么買

當前政策的放松,，買房人可以將其看做是機會，尤其是對于看好東莞但苦于沒有房票的一群人,。

剛需就不用多說了,，什么時候都可以買，買得起也物色到喜歡的房,，就不要等,。

改善如果是苦于房票或是被限售卡住了需求,，這次得到釋放的也可以買。

對于那些不差錢,，這次突然有了房票的,，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盡管沖吧。

至于東莞怎么買,？早前我們也跟大家交流過,，都市核心的三片區(qū)松山湖,、中心城區(qū),、濱海灣片區(qū)以及東南的臨深片區(qū)都值得看好。

松山湖,，產(chǎn)業(yè)強,，科學城的定位也比較高，目前已上升為國家戰(zhàn)略,，未來隨著建設(shè)的繼續(xù)推進,，香餑餑的角色不會變。

且有稀缺景觀資源和比較私密的圈層,，再加上其接壤于深圳光明——中國第四個綜合性國家科學中心的啟動區(qū),，潛力無限。

不過松山湖區(qū)域內(nèi)目前缺少大型商業(yè),，生活配套,、居住氛圍遜色于城區(qū)。

中心城區(qū),，包括莞城,、東城、南城,、萬江,，是東莞的市中心區(qū),，可以作為東莞置業(yè)首選,。

但各城區(qū)還是稍有差別的，比如南城生活配套全,，莞城舊改較多,，萬江擁有江景資源，空地多一些,，置業(yè)作具體選擇時,，還要按需取舍。

濱海灣片區(qū),，包括濱海灣新區(qū),、長安,、虎門、沙田4鎮(zhèn),，其中濱海灣新區(qū)是東莞近幾年重點打造的區(qū)域,，目前沒有住宅供應(yīng)，想買在這個片區(qū)的人可以重點看向虎門和長安,。

東南臨深片區(qū),，重點考慮塘廈、鳳崗兩地,，近深圳，能夠快速承接到深圳帶來的利好,。

當然,，如果是東莞本地上班族，考慮到通勤的便利度,，以上片區(qū)可能并不十分適合你，畢竟買房向來都是適配的選擇問題,。

但總的來說，我們是比較看好東莞的,。

當下東莞和深圳的聯(lián)系,，直觀點看，可以把東莞看做是深圳的郊區(qū),，再加上東莞本身的供應(yīng)量小，經(jīng)濟比較活躍,，它的城市價值其實也就相當于它的不動產(chǎn)價值,。

中國內(nèi)陸最有價值的15個城市中,，除了東莞,，最近樓市明顯松動還有南京,、蘇州,。

目前這三市，都只需6個月的社?；騻€稅就可以買房,，對于購房者來說是一個非常好的資產(chǎn)布局機會。