案例

某房地產開發(fā)公司2003年以2000萬元拍得一塊土地，沒有進行土地開發(fā),2008年3月,，準備把土地使用權轉讓,，評估價5000萬元，由于取得土地后,，沒有進行任何實質性開發(fā),，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負較重,。經過稅務師事務所籌劃,，建議該公司對土地進行一級開發(fā)后再轉讓，就可以享受到30%的加計扣除,?；I劃方案:只對土地進行前期開發(fā),如“三通-平”、建造圍墻,、舊房拆除,、清運殘土等土地開發(fā)后再轉讓,，但是，不可進行建筑施工,。預計開發(fā)費用需要1000萬元,，開發(fā)后評估價6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果,。

第一方案:取得土地使用權,，不進行開發(fā)即轉讓的稅負計算:

(1)扣除項目金額=2000 + (5000 - 2000)x5.5%=2165 (萬元)

(2)增值額= 5000- 2165= 2835 (萬元)

(3)增值率= 2835+2165= 130.95%

適用稅率50%，速算扣除率15%;

(4)應交土地增值稅= 2835*50%- 2165x15%= 1417.5 - 324.75= 1092.75 (萬元)

第二方案:對土地進行一級開發(fā)后再轉讓的稅負計算

(1)扣除項目金額= (2000+ 1000) x1.3+ (6100 - 2000)x5.5% = 3900 + 225.5 =4125.5(萬元)(2)增值額=6100 - 4125.5= 1974.5 (萬元)

(3)增值率= 1974.5+4125.5 = 47.86%

適用稅率30%,，速算扣除率為0;

(4)應交土地增值稅= 1974.5x30%= 592.35(萬元)

第二方案比第一方案少繳1092.75 - 592.35 = 500.40(萬元)