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自去年成都實(shí)施“兩集中”供地政策以來(lái),，本輪土拍明確在“限房?jī)r(jià),、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的基礎(chǔ)上,，首次采用“抽簽競(jìng)得”的方式拍賣,。拍賣前公布每宗土地最高限價(jià)和可售商品住房清水最高銷售均價(jià)，拍賣過(guò)程采取固定加價(jià)幅度,，若最高應(yīng)價(jià)達(dá)到設(shè)定的最高限價(jià),，則采取“抽簽競(jìng)得”方式確定競(jìng)得人。若現(xiàn)場(chǎng)抽簽只一家競(jìng)買人參與,，則該宗地成交價(jià)格為該宗地最高應(yīng)價(jià),；若現(xiàn)場(chǎng)抽簽有兩家及兩家以上競(jìng)買人參與，則土地的成交價(jià)格為該宗土地最高限價(jià)增加一個(gè)增價(jià)幅度后的價(jià)格,。從全國(guó)范圍來(lái)看,，北京、杭州,、濟(jì)南,、福州等城市已經(jīng)在“兩集中”供地中采用“抽簽”,、“搖號(hào)”的拍賣方式。2022年成都將分四批次進(jìn)行土地出讓,。首批次供地于3月7日公告,，于3月31日－4月2日三天共九場(chǎng)進(jìn)行土地拍賣。首批次供應(yīng)50宗涉宅用地（含37宗純住宅用地）,，合計(jì)出讓面積3124畝,，均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì),、競(jìng)地價(jià)”拍賣措施,，并以“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的方式進(jìn)行拍賣。目前首批次土拍已順利收官,，最終實(shí)現(xiàn)44宗地成交,，成交用地面積2565畝，成交金額393.1億元,。本批次土地起拍價(jià)較去年基本一致,，限房?jī)r(jià)及配建要求有一定放松，地價(jià)差有所提高,。從今年開(kāi)始,，土地出讓金也由地方財(cái)政局轉(zhuǎn)由國(guó)家稅務(wù)部門征收。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期,，2022年一季度,，中央層面釋放積極信號(hào)，各地在供需兩端因城施策,，成都兩集中土拍亦做出調(diào)整變化,。 
土拍規(guī)則簡(jiǎn)化 采用“觸限搖號(hào)“規(guī)則 回顧2021年成都兩集中土拍規(guī)則，首批次采用“雙限+競(jìng)自持租賃住房面積比例“,，企業(yè)拿地?zé)崆楦撸?jìng)自持比例高,，自持面積達(dá)到70萬(wàn)㎡,，占總規(guī)劃建筑面積15%；為更好落實(shí)”三穩(wěn)“目標(biāo),，第二批次土拍規(guī)則收緊,，嚴(yán)格審查競(jìng)買人開(kāi)發(fā)資質(zhì)、嚴(yán)控房企資金來(lái)源,，將”續(xù)競(jìng)自持租賃住房“改為”續(xù)競(jìng)配建銷售型人才公寓“,，二批次土拍熱度下降；第三批次延續(xù)第二批次的”續(xù)競(jìng)配建銷售型人才公寓“,，同時(shí)減少配建要求,，未出現(xiàn)現(xiàn)房銷售要求,，土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行。2022年首批次成都土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整,，直接取消”競(jìng)自持或競(jìng)?cè)瞬殴ⅰ?，?jiǎn)化為“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”，同時(shí)降低配建要求,，未規(guī)定現(xiàn)房銷售,。 圖：成都2021-2022各批次土拍規(guī)則  
房地價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大 今年首批次房地價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大，即使按土地最高限價(jià)計(jì)算,，超半數(shù)地塊的房地價(jià)差超過(guò)10000元/㎡（清水最高銷售均價(jià)-土地最高限價(jià)）,，而去年第三批次僅有2宗地塊的房地價(jià)差超過(guò)10000元/㎡，大部分地塊集中在8000元/㎡左右,，房地價(jià)差擴(kuò)幅明顯,，平均房地價(jià)差提升近2000元/㎡。 2022年首批次房地產(chǎn)價(jià)差超過(guò)10000元/㎡的地塊中,，近七成地塊來(lái)自于”5+2”區(qū)域,，位列前三的地塊分別為武侯區(qū)人南片區(qū)39畝，房地價(jià)差高達(dá)16900元/㎡,；錦江區(qū)錦江工業(yè)園127畝,，房地價(jià)差為14600元/㎡；高新區(qū)大源51畝,，房地價(jià)差為13900元/㎡,。圖：成都2022首批次房地價(jià)差分段地塊宗數(shù)情況 
主城加大供應(yīng) 高新區(qū)成交金額領(lǐng)先 供應(yīng)：2022成都首批次供地3124畝，共50宗,，同比增加10宗,。從區(qū)域供地面積占比來(lái)看，龍泉驛區(qū),、雙流區(qū),、成華區(qū)供地面積占比位列前三，分別為14.9%,、13.3%,、11.3%?！?+2”區(qū)域占比52.1%,，同比提升25.2個(gè)百分點(diǎn)。2021年首批次地塊郊區(qū)居多,，今年首批次供應(yīng)主城發(fā)力,，可供選擇的優(yōu)質(zhì)地塊充足。圖：2022成都首批次建設(shè)用地各區(qū)供應(yīng)分布情況 成交：2022年成都首批次共有44宗地成交,，成交用地面積2565畝,，成交金額393.1億元,。6宗地塊流拍，整體成交率為88%,，平均溢價(jià)率為4.6%,，與去年第三批次持平，流拍率較去年第三批次下降5.5個(gè)百分點(diǎn),，溢價(jià)成交地塊占比較去年第三批次提升2個(gè)百分點(diǎn),。表：2021-2022成都各批次集中供地及成交情況 從區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)成交金額位列第一,，共成交4宗,，成交金額72.2億元，成交用地面積323畝,。其次為雙流區(qū),，成交5宗，成交金額62.8億元,，成交用地面積416畝,；第三為成華區(qū)，成交8宗,，成交金額62.0億,，成交用地面積355畝。圖：成都2022首批次區(qū)域成交總價(jià)及用地面積 從成交樓面價(jià)來(lái)看,，2022年首批次成交地塊折算的平均房地價(jià)差為10839元/㎡,，與去年首批次相比提升了6156元/㎡，與去年第三批次相比提升了1923元/㎡,。房地價(jià)差擴(kuò)幅明顯,，最大的房地價(jià)差高達(dá)15604元/㎡，是高新區(qū)大源51畝地塊,，由成都交投競(jìng)得,。 圖：成都各批次房地價(jià)差（折算人才公寓優(yōu)惠與產(chǎn)業(yè)用地） 
“央國(guó)平”仍是拿地主力 中海拿地金額領(lǐng)先 本次土拍33家房企獲地。中海地產(chǎn),、興城人居,、成都城投置地各競(jìng)得3宗；保利發(fā)展,、龍湖集團(tuán)、成華舊改,、陸港興城,、盛城投資共5家企業(yè)各拿2宗地；遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán),、空港置業(yè),、交投,、凱德等25家企業(yè)各拿地1宗。 從拿地總金額來(lái)看：中海地產(chǎn),、成都城投置地,、保利發(fā)展位列前三，分別為56.5億元,、41.9億元,、34.5億元。 從拿地性質(zhì)來(lái)看,，“央國(guó)平”拿地占比接近8成,。民企或外資企業(yè)如凱德、龍湖集團(tuán),、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán),、中瑞天悅、信怡等均有獲地,。值得一提的是,，中海地產(chǎn)在集中供地以來(lái)首次公開(kāi)拿地，以近56.5億金額斬獲3宗宅地,，布局天府新區(qū),、高新區(qū)。四川本土民營(yíng)企業(yè)遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)也表現(xiàn)亮眼,，自去年1批次和3批次競(jìng)得高新區(qū)核心地塊（76畝,、58畝）后再次發(fā)力，以22億競(jìng)得天府新區(qū)麓湖119畝地塊,。 2021年第一批次土地成交企業(yè)分散,，各類型房企均積極拿地，二三批次市場(chǎng)降溫,，以“央國(guó)平”拿地為主,，今年首批次依然延續(xù)此態(tài)勢(shì)，企業(yè)回歸理性,，謹(jǐn)慎拿地,。 表：2022成都首批次拿地企業(yè)情況統(tǒng)計(jì) 
地塊熱度分化明顯 市場(chǎng)參與主體回歸理性 2022年首批次土拍，地塊熱度分化明顯,，有6宗地塊進(jìn)入“搖號(hào)”階段,，28宗地塊底價(jià)成交，6宗地塊流拍,。高新區(qū)大源54畝地塊（純宅地,，2.0容積率，清水限價(jià)29900元/㎡，成交樓面價(jià)19500元/㎡）,，吸引保利發(fā)展,、建發(fā)、華潤(rùn),、中鐵建地產(chǎn)等近30家企業(yè)報(bào)名,，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)拍，達(dá)到土地最高限價(jià),，26家企業(yè)進(jìn)入抽簽,，最終由成都城投置地競(jìng)得；天府新區(qū)新川31畝地塊（純宅地,，2.0容積率,，清水限價(jià)26000元/㎡，成交樓面價(jià)14700元/㎡）,，吸引天恒,、邦泰、旭輝,、華潤(rùn),、保利發(fā)展等13家企業(yè)報(bào)名，經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)拍,，達(dá)到土地最高限價(jià),，14家企業(yè)進(jìn)入抽簽，最終由中海地產(chǎn)獲得,；成華區(qū)萬(wàn)年場(chǎng)44畝地塊（純宅地,，1.5容積率，清水限價(jià)28000元/㎡,，成交樓面價(jià)18900元/㎡）,，吸引華潤(rùn)、中鐵建地產(chǎn),、旭輝,、越秀等企業(yè)報(bào)名，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)拍,，達(dá)到土地最高限價(jià),，4家企業(yè)進(jìn)入抽簽，最終由中交地產(chǎn)競(jìng)得,；武侯區(qū)人南片區(qū)39畝地塊（純宅地,，3.0容積率，清水限價(jià)30500元/㎡,，成交樓面價(jià)13600元/㎡）,，吸引綠城,、正大、保利發(fā)展,、金茂等企業(yè)報(bào)名，經(jīng)過(guò)17輪競(jìng)拍,，4家企業(yè)進(jìn)入抽簽,，最終由中瑞天悅競(jìng)得；溫江區(qū)光華新城136畝地塊流拍（純宅地,，容積率地塊一:≥1且≤2.5;地塊二:≤2.4,，起拍樓面價(jià)8776元/㎡，清水最高限價(jià)21200元/㎡）,；龍泉驛區(qū)龍泉城區(qū)118畝地塊流拍（住兼商,，容積率2.0，起拍樓面價(jià)6500元/㎡,，清水最高限價(jià)18000元/㎡）,；錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)109畝地塊流拍（純宅地，容積率2.4,，清水最高限價(jià)32000元/㎡,，限價(jià)最高地塊）2021年的兩集中土拍對(duì)于成都的房?jī)r(jià)格局重塑造成了深遠(yuǎn)的影響，特別是隨著下半年市場(chǎng)熱度下降,，開(kāi)發(fā)企業(yè),、購(gòu)房者對(duì)于各個(gè)板塊的城市價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值都有了更加理性的思考,。城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域,，仍然能夠保持較高的吸引力，企業(yè)與購(gòu)房者對(duì)于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目限價(jià)銷售保持足夠信心,；而其他區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格,，也逐步基于最熱區(qū)域的價(jià)格水平進(jìn)行了階梯式的重構(gòu)。各區(qū)是否能夠?qū)崿F(xiàn)最高清水銷售價(jià)格,，開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房者有了更加理性的考量,。隨著2021年兩集中土地的逐步開(kāi)發(fā)銷售，成都的區(qū)域價(jià)格重塑態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn),。
結(jié)語(yǔ) 2022年成都首批次土拍圓滿收官,，44宗土地成交，共計(jì)成交金額393.1億元,，平均溢價(jià)率4.6%,，33家企業(yè)在本輪土拍中獲地，企業(yè)理性拿地,，穩(wěn)地價(jià)效果逐漸凸顯,。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,，疊加多輪疫情影響，供應(yīng)縮量,，需求端觀望情緒延續(xù),。但成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具備良好的韌性。2021已公布常住人口變化的一線和新一線城市中,，成都人口增量排名全國(guó)第一,，吸引24.5萬(wàn)人來(lái)蓉，市場(chǎng)需求充足,。2021年,，成都的涉宅用地供應(yīng)及成交量級(jí)均保持了同比增長(zhǎng)，“兩集中”規(guī)則下,，即將入市的項(xiàng)目?jī)r(jià)格得到了很好的控制,，通過(guò)對(duì)2021年兩集中項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的持續(xù)追蹤，我們可以看到,，產(chǎn)品高低配,、面積段適當(dāng)下調(diào)成為普遍趨勢(shì)，滿足多層次合理住房需求,。我們相信這樣足量,、平價(jià)、面積合理的產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)之后,，將有效的緩解購(gòu)房者的觀望情緒,，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回暖，平穩(wěn)理性運(yùn)行,。 平穩(wěn)的市場(chǎng)情緒也將進(jìn)一步鞏固企業(yè)的理性投資邏輯,，形成良性循環(huán)，促使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)形成更加健康的生態(tài)系統(tǒng),。 附件：成都2022首批次50宗地詳情
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