借助于商業(yè)化改造，國(guó)內(nèi)一些瀕臨廢棄的廠房正在重新煥發(fā)生機(jī)成為新的商業(yè)載體,。

一般來(lái)說(shuō),，老廠區(qū)占地面積大且多位于城市中心區(qū)域，具備較高的商業(yè)價(jià)值,?！吨袊?guó)工業(yè)遺存再利用路徑與典型案例白皮書》指出，國(guó)內(nèi)工業(yè)遺存空間資源約為30億平方米,，可挖掘潛力大,。

2019年國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)文指出，鼓勵(lì)將老舊工業(yè)廠區(qū)改造為商業(yè)綜合體,、消費(fèi)體驗(yàn)中心,、健身休閑娛樂(lè)中心等多功能、綜合性新型消費(fèi)載體,。同年,，西安市公布了《西安市工業(yè)企業(yè)舊廠區(qū)改造利用實(shí)施辦法》。位于西安市雁塔區(qū)民潔路的三五一一廠就是首批適用對(duì)象,。

三五一一廠建成于1949年,，全稱為中國(guó)人民解放軍第三五一一工廠,，曾是國(guó)內(nèi)最大的毛巾廠。在業(yè)主搬遷以后,，從工廠改為社區(qū)文化服務(wù)中心,。2018年，西安際華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司開(kāi)始對(duì)該廠區(qū)進(jìn)行規(guī)劃改造,。據(jù)了解,，三五一一廠內(nèi)共有A、B,、C,、D四個(gè)區(qū)域，此前C,、D區(qū)域都已完成改造,。今年6月份，隨著B區(qū)正式投入運(yùn)營(yíng),，廠區(qū)長(zhǎng)達(dá)三年的改造告一段落,。

目前,，三五一一廠已經(jīng)由老廠區(qū)變?yōu)橐陨鐓^(qū)服務(wù)中心為主體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——叁伍壹壹 TFEP,。引入了文創(chuàng)辦公、文創(chuàng)餐飲,、生鮮市集,、花市魚市以及酒店等業(yè)態(tài)。

以社區(qū)服務(wù)的構(gòu)建為出發(fā)點(diǎn),，叁伍壹壹將目標(biāo)客群確定為周邊3公里內(nèi)的社區(qū)居民,，希望為其提供日常就餐、購(gòu)物以及休閑娛樂(lè)等一站式服務(wù),。

叁伍壹壹引進(jìn)了涵蓋生鮮集市,、餐飲、咖啡,、酒吧,、烘焙、花藝,、寵物,、書店等文創(chuàng)業(yè)態(tài)。其次,，通過(guò)手繪涂鴉,、社區(qū)博物館以及天臺(tái)階梯等場(chǎng)所搭建，為周邊居民留出了可供休閑,、娛樂(lè)的場(chǎng)景,。在改造過(guò)程中,，秉承微更新、輕改造的理念,，叁伍壹壹最大限度地保留了廠區(qū)原有的“工業(yè)風(fēng)”,，強(qiáng)化園區(qū)文化屬性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng),。

可以說(shuō),，叁伍壹壹的出現(xiàn)在很大程度上豐富了周邊區(qū)域餐飲、購(gòu)物以及休閑場(chǎng)景,，因此,，居民接受度較高。據(jù)了解,，叁伍壹壹TFEP 項(xiàng)目包含園區(qū)B,、C兩個(gè)區(qū)域，面積近3萬(wàn)平米,，入駐商戶200余家,，目前整體招商完成85%。6月19日,，園區(qū)舉辦的創(chuàng)意市集活動(dòng)“花花大會(huì)”,，在一天內(nèi)吸引了超過(guò)三萬(wàn)客流。

“每到周末,，就會(huì)有許多十幾公里外的人來(lái)叁伍壹壹拍照打卡,，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以翻兩三倍?！比橐家嫉囊晃簧虘舾嬖V《第三只眼看零售》,。

定位社區(qū)服務(wù)中心

成于天時(shí)地利

“基于社區(qū)的定位是改造的前提，叁伍壹壹后續(xù)的業(yè)態(tài)規(guī)劃,、園區(qū)招商都是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行的,。”叁伍壹壹負(fù)責(zé)人郭博策告訴《第三只眼看零售》,。

事實(shí)也是如此,，據(jù)了解，叁伍壹壹的B,、C兩個(gè)區(qū)域,，分別為社區(qū)商業(yè)中心和專業(yè)的花市魚市。其中,，社區(qū)商業(yè)中心部分包括了1000平米左右的菜市場(chǎng)-米禾集市,，并涵蓋早中晚餐、小吃,、酒吧,、咖啡在內(nèi)的諸多餐飲品牌,。

花市魚市部分，涵蓋鮮花綠植花卉市場(chǎng),、各類觀賞魚,、水景以及寵物，共有140余家商戶,。這一區(qū)域于今年1月份開(kāi)業(yè),。

就整體布局來(lái)看，園區(qū)一層以觀賞魚,、餐飲品牌,、菜市場(chǎng)為主。在臨街位置,，設(shè)置了文創(chuàng)及花藝門店并引入了陜拾叁糕餅家,、一點(diǎn)點(diǎn)等知名度較高的連鎖品牌以吸引消費(fèi)者。二樓巨大的陽(yáng)光玻璃花房,，售賣花卉,、綠植。除此之外,，二層主打夜間經(jīng)濟(jì),，引進(jìn)了特色燒烤、以及咖啡館,、酒吧等門店,。

從業(yè)態(tài)豐富度來(lái)看，叁伍壹壹不僅滿足周邊居民的日常餐飲,、休閑需求，更提升了更好的消費(fèi)體驗(yàn)和品質(zhì),。

當(dāng)前環(huán)境下,，消費(fèi)者生活節(jié)奏加快，對(duì)于購(gòu)物效率的要求不斷提高,。因此,，他們對(duì)社區(qū)周邊商業(yè)以及線上購(gòu)物的依賴程度加深。近景化的社區(qū)商業(yè)中心正在逐步取代大賣場(chǎng),，而服飾,、美妝等業(yè)態(tài)線下消費(fèi)占比正在下降。這意味著,，以餐飲,、生鮮為主的社區(qū)商業(yè)需求增加。

就這一點(diǎn)而言,，叁伍壹壹的出現(xiàn)可謂順應(yīng)“天時(shí)”,，而從區(qū)位因素來(lái)看,，叁伍壹壹的社區(qū)商業(yè)改造也極具“地利”優(yōu)勢(shì)。

叁伍壹壹周邊人口密度大,，但相關(guān)的生活配套設(shè)施不足,，社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)空白大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，叁伍壹壹周邊1公里內(nèi)有15萬(wàn)常住人口,，3公里內(nèi)有32萬(wàn)常住人口，同時(shí),，該區(qū)域多以居民小區(qū)為主,。但與此同時(shí)，該區(qū)域綜合性購(gòu)物中心及休閑場(chǎng)所相對(duì)匱乏,。

據(jù)介紹,，最近的購(gòu)物中心大都薈距離叁伍壹壹超過(guò)2公里，周邊也缺少公園等公共休閑場(chǎng)所,?！叭橐家紱](méi)有開(kāi)業(yè)前，我們中午吃飯都要去挺遠(yuǎn)的地方,。但現(xiàn)在,，周邊上班的人都會(huì)來(lái)這里吃飯了?！币晃活櫩驼f(shuō)道,。

另一方面，叁伍壹壹布局了花市魚市作為目的性消費(fèi)的獨(dú)立業(yè)態(tài),。相較于餐飲,、生鮮業(yè)態(tài)，花鳥市場(chǎng)輻射范圍更廣,，因而這一業(yè)態(tài)布局有效擴(kuò)大了叁伍壹壹的服務(wù)客群,。

事實(shí)上，由于市政規(guī)劃要求,，西安市于近年拆遷了包括秦美,、雁錦在內(nèi)的多個(gè)花鳥市場(chǎng)。這一背景加上園區(qū)整體升級(jí)的市場(chǎng)環(huán)境,，叁伍壹壹因此吸引了一大批優(yōu)質(zhì)商戶入駐,。據(jù)了解，叁伍壹壹花市魚市中多數(shù)商戶都來(lái)自西郊原來(lái)的秦美花卉市場(chǎng),。

從上述角度看,，叁伍壹壹布局餐飲、生鮮業(yè)態(tài),，打造居民休閑空間可謂順理成章,。

以生鮮集市為主體

堅(jiān)持品質(zhì)化,、差異化招商

社區(qū)商業(yè)的定位決定了叁伍壹壹的招商方向主要為生鮮、餐飲,、便利店等社區(qū)業(yè)態(tài),。在周邊居民較多的情況下，生鮮勢(shì)必成為主力業(yè)態(tài)之一,。以此為出發(fā)點(diǎn),，叁伍壹壹引進(jìn)了以菜市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)為主的“米禾集市”。

據(jù)了解,，米禾集市是供應(yīng)鏈平臺(tái)米禾旗下的菜市場(chǎng)品牌,，這也是米禾在菜市場(chǎng)業(yè)態(tài)上的首次嘗試。米禾集市負(fù)責(zé)人郭天豪介紹說(shuō),，米禾集市在叁伍壹壹共設(shè)置了50余個(gè)攤位,，涵蓋了蔬菜、水果,、鮮肉,、豆制品、糧油,、熟食等品類,。此外，集市還組合了餐車小吃,、海鮮加工,、便利店等業(yè)態(tài)。

在商品定位上,，米禾集市堅(jiān)持平價(jià)原則,。舉例來(lái)說(shuō)，米禾集市內(nèi)貓選生活同類型商品,、定價(jià)較盒馬鮮生低出20%,。

也正是兼顧周邊區(qū)域居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，因而叁伍壹壹選擇了市集的業(yè)態(tài)模式,。通過(guò)平價(jià)且更具煙火氣的環(huán)境吸引主流生鮮客群?！拔覀冏钕仁怯?jì)劃打造生鮮超市的,，但考慮到租金成本以及居民需求后覺(jué)得市集形態(tài)更適合叁伍壹壹?！惫旌勒f(shuō)道,。

窺豹一斑，在匹配區(qū)域消費(fèi)水平,，充分考慮周邊需求的前提下進(jìn)行招商,、運(yùn)營(yíng)也是叁伍壹壹的基本原則,。

具體來(lái)看，叁伍壹壹選擇了在居民日常高頻消費(fèi)的泡饃,、燒烤,、米粉、咖啡等門店,。在此基礎(chǔ)上,，叁伍壹壹同時(shí)選擇引進(jìn)了知名度較高的品牌，以此打造園區(qū)的“品質(zhì)感”,。比如,，登上過(guò)央視“回家吃飯”欄目的“孫天才牛肉油糊餡”，有40余年歷史的“劉信牛羊肉小炒泡饃”等,。

事實(shí)上,，在招商過(guò)程中，除兼顧“接地氣”與“品質(zhì)感”外,，叁伍壹壹也在通過(guò)差異化的布局來(lái)滿足不同年齡段,、不同消費(fèi)能力的用戶需求，擴(kuò)大客群覆蓋范圍,。一方面,，叁伍壹壹打造了豐富的業(yè)態(tài)組合，消費(fèi)者可以找到烘焙咖啡,、燒烤酒吧,、泡饃面食以及生鮮花卉等不同產(chǎn)品。這既滿足周邊居民的日常就餐需求,，也滿足了休閑聚餐需求,。

另一方面，在同一業(yè)態(tài)上叁伍壹壹也引入了不同類型的品牌,。以酒吧為例,，叁伍壹壹共有5個(gè)酒吧，分別涉及精釀啤酒,、啤酒超市,、紅酒會(huì)所等。同樣地,，叁伍壹壹引進(jìn)的一點(diǎn)點(diǎn),、茶百道、介茶,、火星情報(bào)局特飲站等價(jià)位不同的新茶飲品牌,。

“在定位清晰的前提下，不斷與市場(chǎng)對(duì)話，也在反向指導(dǎo)著叁伍壹壹的不斷調(diào)整和升級(jí),?！惫┎吒嬖V《第三只眼看零售》。

強(qiáng)化文化,、休閑屬性

用“舒適感”留住人

在商業(yè)體的打造中,，老廠區(qū)具備的文化屬性難以被復(fù)制，這也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在,。這意味著,，保留歷史痕跡并充分挖掘文化屬性是老廠區(qū)改造的關(guān)鍵所在，叁伍壹壹也不例外,。

首先,，叁伍壹壹最大限度保留了廠區(qū)的原貌。未對(duì)廠區(qū)的主體建筑以及植被作出調(diào)整,，其改造的重點(diǎn)在于將挑高極高的廠房隔出了二層區(qū)域,。這一舉措，在最大限度保留廠區(qū)“工業(yè)風(fēng)”的基礎(chǔ)上,，擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)面積,，并通過(guò)樓梯、直梯實(shí)現(xiàn)了為二層商戶引流的作用,。

其次,，叁伍壹壹建設(shè)了三五一一廠博物館，梳理了廠區(qū)發(fā)展歷程,，強(qiáng)化園區(qū)的歷史,、文化屬性。在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的規(guī)劃中,，叁伍壹壹未來(lái)將成為社區(qū)服務(wù)中心與小型文旅地標(biāo)的結(jié)合體,。希望在服務(wù)周邊3公里內(nèi)的居民外，能夠吸引游客,。

從另一個(gè)角度看,，叁伍壹壹對(duì)于園區(qū)休閑屬性的打造，也可以看作是其為文旅定位所做的服務(wù),。

叁伍壹壹留出了大量的公共休閑區(qū)域,，設(shè)置了天臺(tái)、大面積的階梯以及涂鴉墻等網(wǎng)紅打卡點(diǎn),。不僅能夠滿足周邊居民納涼,、遛彎的需求同時(shí)能夠吸引年輕人打卡，聚餐,、求婚等。

在叁伍壹壹的運(yùn)營(yíng)人員看來(lái)，讓消費(fèi)者,、商戶感到“舒適”是吸引,、留住人的關(guān)鍵，為此犧牲一定的經(jīng)營(yíng)面積是十分必要的,。而為打造這種“舒適感”叁伍壹壹不僅在空間設(shè)計(jì)上保留了大量的公共區(qū)域,，在裝修運(yùn)營(yíng)上也投入較多。

舉例來(lái)說(shuō),，米禾集市的裝修費(fèi)用為每平米2000元,，較普通菜市場(chǎng)裝修金額高出一倍。叁伍壹壹的改造方案在調(diào)整過(guò)5次后才最終定稿,。

事實(shí)上,，由于不具備知名度加上疫情影響，叁伍壹壹在疫情后的一段時(shí)間內(nèi)面臨招商瓶頸,。但在叁伍壹壹運(yùn)營(yíng)人員看來(lái),，能夠扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，在開(kāi)業(yè)前完成近80%的招商,，關(guān)鍵在于改造和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)既定品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和定位的堅(jiān)決執(zhí)行,。這帶來(lái)的環(huán)境提升在很大程度上增強(qiáng)了商戶信心也加速了招商進(jìn)度。

當(dāng)前,，叁伍壹壹的改造暫告一段落,，團(tuán)隊(duì)后期的工作重點(diǎn)聚焦在運(yùn)營(yíng)服務(wù)的持續(xù)完善優(yōu)化上。盡管,，運(yùn)營(yíng)尚處于起步階段,，叁伍壹壹改造效果如何現(xiàn)階段仍難以給出定論。但《第三只眼看零售》認(rèn)為,，更值得關(guān)注的是,，叁伍壹壹等一大批典型老改造案例的出現(xiàn)，代表著老廠區(qū)商業(yè)化改造極具價(jià)值,。

首先,，這些老廠區(qū)多位于城市中心區(qū)域，周邊人口密集,、消費(fèi)能力強(qiáng)?，F(xiàn)成的廠房園區(qū)、多地政府提供的政策資金支持降低了改造前期投入成本,。

此外,，老廠區(qū)一般占地面積大、建筑數(shù)量多具備一定規(guī)模效應(yīng),，足以承載多種業(yè)態(tài)模式,。運(yùn)營(yíng)方只需根據(jù)所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境,、消費(fèi)者需求進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合即可。加上,，文化屬性的賦能,，改造后的老廠區(qū)也更易吸引消費(fèi)者、打造品牌影響力,。

但在自身具備的文化屬性,、網(wǎng)紅屬性光環(huán)外，如何清晰定位,、打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力,，并通過(guò)合理運(yùn)營(yíng)提升綜合體本身的商業(yè)價(jià)值，這決定了老廠區(qū)改造后能否持續(xù)發(fā)展,。西安大華1935今天的窘境就足以凸顯出老廠區(qū)改造后運(yùn)營(yíng)重要性,。