物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其物業(yè)服務(wù)的區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),，應(yīng)當(dāng)以對(duì)其和業(yè)主具有約束力的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù),，沒有依據(jù)，無權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)

業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)適用較多的是原《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009）》關(guān)于交納物業(yè)費(fèi)的第六條,。而《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù),，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同,。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人?！庇稍摋l法律規(guī)定可知,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其物業(yè)服務(wù)的區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),，應(yīng)當(dāng)以對(duì)其和業(yè)主具有約束力的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，沒有依據(jù),，無權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),。

湖北咸寧（2021）鄂12民終179號(hào)

乙方與甲方約定：“乙方不受甲方物業(yè)管理公司管理（乙方不向物業(yè)管理公司交物業(yè)管理費(fèi)），并不享受物業(yè)服務(wù)”,，該條合同約定其所購商品房不享受物業(yè)服務(wù),，免繳物業(yè)費(fèi)。而且,，信安公司也沒有提供證據(jù)證明其為該所購商品房提供了物業(yè)服務(wù),。信安公司收取物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)。

上訴人觀點(diǎn)

*****上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決,，改判*****,、*****向*****繳納物業(yè)費(fèi)55,219元、支付違約金13,251元共計(jì)68,470元,；2.本案一審,、二審案件受理費(fèi)均由*****、*****負(fù)擔(dān),。事實(shí)和理由：1.*****,、*****與湖北昊元置業(yè)有限公司（以下簡稱昊元公司）簽訂的《商品房買賣合同》明確約定“買受人同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理”，因此,，昊元公司與*****簽訂的《金桂雅苑物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)作為“金桂雅苑小區(qū)”業(yè)主的*****,、*****具有約束力，*****,、*****應(yīng)當(dāng)向*****繳納物業(yè)費(fèi),；2.*****、*****在一審提交的昊元公司與*****,、*****簽訂的《“金桂雅苑”商品房1–3棟負(fù)一層買賣補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱《買賣補(bǔ)充協(xié)議》）為復(fù)印件,，其真實(shí)性存疑。

被上訴人觀點(diǎn)

*****,、*****辯稱,，1.甲方昊元公司與乙方*****、*****簽訂的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》特別約定：不接受甲方物業(yè)管理,，不向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi),，不享受物業(yè)服務(wù)。這是昊元公司在賣房時(shí)對(duì)*****,、*****的承諾,。之后，昊元公司與*****,、*****補(bǔ)簽的《商品房買賣合同》對(duì)物業(yè)服務(wù)沒做任何約定和說明,，昊元公司也沒有告知其已將*****,、*****所購架空層商品房的物業(yè)服務(wù)交與*****。這印證了昊元公司對(duì)*****,、*****不接受物業(yè)服務(wù),、不繳納物業(yè)費(fèi)的承諾仍然有效。2.“金桂雅苑小區(qū)”的住宅部分與*****,、*****購買的架空層商品房的出入通道不同,，分屬不同的區(qū)域，不在*****的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi),。*****,、*****開辦的“金桂雅苑幼兒園”有自己的保安和保潔服務(wù)，沒有享受*****的物業(yè)服務(wù),。請(qǐng)求駁回*****的上訴,，維持原判。

一審原告觀點(diǎn)

*****向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令*****,、*****向*****支付所欠物業(yè)費(fèi)55,219元,，并承擔(dān)違約金13,251元（自2017年3月1日起計(jì)算至2020年2月28日止），合計(jì)68,470元,；2.本案的訴訟費(fèi)用由*****、*****負(fù)擔(dān),。

一審案件事實(shí)

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月10日,，乙方*****、*****與湖北省咸寧市咸安區(qū)“金桂雅苑小區(qū)”的開發(fā)商甲方昊元公司簽訂了以520萬元價(jià)格購買“金桂雅苑小區(qū)”1–3棟面積約2520平方米的負(fù)一層（架空層）房屋,，用于開辦金桂雅苑幼兒園的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》,。之后陸續(xù)付清了520萬元購房款。該協(xié)議第一條,、第二條分別約定了甲方兩年之內(nèi)的辦證義務(wù)和乙方對(duì)負(fù)一層前面的場(chǎng)地享有使用權(quán)的規(guī)定,，第三條約定：“乙方不受甲方物業(yè)管理公司管理（乙方不向物業(yè)管理公司交物業(yè)管理費(fèi)），并不享受物業(yè)服務(wù),?！?017年4月1日，*****與昊元公司簽訂《金桂雅苑物業(yè)服務(wù)合同》,，約定昊元公司選聘*****為該小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照住宅小高層0.6元/平方米/月，合同期限從2017年3月1日起至2020年2月28日止,。2018年7月13日,，為了辦證需要，昊元公司與*****,、*****對(duì)上述架空層房屋補(bǔ)簽了《商品房買賣合同》,，約定建筑面積為2556.44平方米,，總價(jià)款為5,200,000元。該商品房買賣合同第九章前期物業(yè)管理?xiàng)l款內(nèi)容均無約定,。*****與*****,、*****因物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生糾紛，引發(fā)本案訴訟,。

一審法院觀點(diǎn)

一審法院認(rèn)為,，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果,。本案中，*****受開發(fā)商昊元公司委托對(duì)小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí),，理應(yīng)了解小區(qū)業(yè)主的特殊需求,，*****、*****經(jīng)營場(chǎng)所進(jìn)出通道獨(dú)立于小區(qū)住宅區(qū)之外,，其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求必有別于住宅的物業(yè)管理服務(wù),。但*****不但未與*****、*****簽訂具體明確的物業(yè)服務(wù)合同,，而且其提供的證據(jù)即在其接手小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)后,，*****、*****與昊元公司補(bǔ)簽的《商品房買賣合同》中,，亦無*****,、*****應(yīng)繳納前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的約定。另外,，根據(jù)*****提供的其與昊元公司簽訂的《金桂雅苑物業(yè)服務(wù)合同》第三章服務(wù)費(fèi)用中第三項(xiàng)收費(fèi)時(shí)間和繳費(fèi)規(guī)定中第6條“此前甲方承諾該小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)減免事宜的,，由該業(yè)主提交甲方書面承諾書，并由甲方（昊元公司）向乙方（*****）繳納減免的物業(yè)管理費(fèi)”的規(guī)定,，*****,、*****已向*****提交了昊元公司承諾的免繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》，即享有不再承擔(dān)繳納物業(yè)費(fèi)的權(quán)利,。故在*****無證據(jù)證明對(duì)*****,、*****經(jīng)營場(chǎng)所實(shí)施了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)行為時(shí)，要求*****,、*****承擔(dān)繳納物業(yè)費(fèi)義務(wù)的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù),，依法不予支持。對(duì)*****,、*****關(guān)于不應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)的答辯意見予以采納,。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條,、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款,、第一百四十四條規(guī)定,，判決：駁回*****的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)756元,，由*****負(fù)擔(dān),。 二審中，*****,、*****向本院提交了“金桂雅苑小區(qū)”的2張照片,，擬證明“金桂雅苑小區(qū)”的住宅部分與其所購商品房的出入通道不同，分屬不同的區(qū)域,，不在*****的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi),。 對(duì)于該2張照片的真實(shí)性，*****沒有異議,，但對(duì)其證明目的有異議,。*****認(rèn)為，*****,、*****所購商品房與“金桂雅苑小區(qū)”的1–3棟樓是一個(gè)整體,，無法分割，其出入通道如何設(shè)立不足以作為其物業(yè)能與“金桂雅苑小區(qū)”進(jìn)行區(qū)分的依據(jù),。

案件事實(shí)

本院對(duì)*****,、*****提交的“金桂雅苑小區(qū)”的2張照片的真實(shí)性予以認(rèn)定。對(duì)當(dāng)事人二審爭議的事實(shí),，本院認(rèn)定如下：本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn),。 本案的爭議焦點(diǎn)為：*****、*****是否應(yīng)當(dāng)向*****繳納物業(yè)費(fèi),。

法院觀點(diǎn)

本院認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi),，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同,。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人,。”由該條法律規(guī)定可知,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其物業(yè)服務(wù)的區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),，應(yīng)當(dāng)以對(duì)其和業(yè)主具有約束力的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，沒有依據(jù),，無權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),。本案中，乙方*****,、*****于2016年9月10日與甲方昊元公司簽訂的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》第三條約定：“乙方不受甲方物業(yè)管理公司管理（乙方不向物業(yè)管理公司交物業(yè)管理費(fèi)）,，并不享受物業(yè)服務(wù),。”由該條合同約定可知,，*****,、*****與昊元公司約定其所購商品房不享受物業(yè)服務(wù)，免繳物業(yè)費(fèi),。*****,、*****于2018年7月13日與昊元公司補(bǔ)簽的用于辦理產(chǎn)權(quán)證的《商品房買賣合同》第二十一條第五款約定：“買受人已詳細(xì)閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,，遵守臨時(shí)管理規(guī)約,。業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。該商品房前期物業(yè)服務(wù)合同,、臨時(shí)管理規(guī)約見附件九?！庇稍摋l合同約定可知,，該條款雖然約定昊元公司與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)*****、*****具有約束力,，但并未變更,、更未否定昊元公司與*****、*****簽訂的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于*****,、*****不享受物業(yè)服務(wù),、免繳物業(yè)費(fèi)的約定。甲方昊元公司于2017年4月1日與其選聘的乙方*****簽訂的《金桂雅苑物業(yè)服務(wù)合同》第七條第三款第6項(xiàng)規(guī)定：“根據(jù)金桂雅苑特殊情況,，物業(yè)管理繳費(fèi)時(shí)間從2017.3.1起計(jì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)起算時(shí)間,。此前甲方承諾該小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)減免事宜的，由該業(yè)主提交甲方書面承諾書,，并由甲方向乙方繳納減免的物業(yè)管理費(fèi),。”由該條合同約定可知,，昊元公司與*****約定,，昊元公司承諾的為“金桂雅苑小區(qū)”業(yè)主減免的物業(yè)費(fèi)由其向*****繳納，業(yè)主享有減免物業(yè)費(fèi)的權(quán)利,。所以,，依據(jù)上述合同約定，*****,、*****享有免繳物業(yè)費(fèi)權(quán)利,。而且，*****也沒有提供證據(jù)證明其為*****、*****所購商品房提供了物業(yè)服務(wù),。*****向*****,、*****收取物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)。一審判決駁回*****要求*****,、*****繳納物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,，依據(jù)充分，并無不當(dāng),。*****要求*****,、*****繳納物業(yè)費(fèi)、支付違約金的上訴理由不能成立,，本院不予支持,。*****可根據(jù)《金桂雅苑物業(yè)服務(wù)合同》的規(guī)定另行主張權(quán)利。 綜上所述,，*****的上訴請(qǐng)求不能成立,，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，適用法律正確,，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,，判決如下：

案件結(jié)果

駁回上訴,，維持原判。 二審案件受理費(fèi)1512元,，由*****負(fù)擔(dān),。 本判決為終審判決。