有人購(gòu)買(mǎi)房屋后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)人將房產(chǎn)擱置不辦理產(chǎn)權(quán)登記,，也不實(shí)際占有使用的情況,。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涉及其他民事訴訟，導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)被查封執(zhí)行,，就會(huì)影響購(gòu)房人的權(quán)利,。此時(shí)，購(gòu)房人認(rèn)為：我已經(jīng)交納了全款,，房子應(yīng)該屬于我所有,，不可以因開(kāi)發(fā)商的其他債務(wù)而被執(zhí)行。第三方債權(quán)人則主張：我申請(qǐng)執(zhí)行的房產(chǎn)因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有為任何人辦理產(chǎn)權(quán)登記,，根據(jù)物權(quán)登記原則,，仍然屬于開(kāi)發(fā)商所有，應(yīng)該可以執(zhí)行,。

遇有這種情況,，一旦法院允許執(zhí)行，就會(huì)把購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)交納全款或部分交款的房產(chǎn)執(zhí)行給他人抵頂債務(wù),，致使購(gòu)房人無(wú)法取得所買(mǎi)房產(chǎn),，從而造成巨大損失。最高人民法院在2011年的杭州《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為合法有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的,，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間,，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間,、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。預(yù)告登記期間內(nèi),，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，房屋所有權(quán)人所為的處分行為，不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人,?！?/span>

這個(gè)會(huì)議紀(jì)要雖然不是法律規(guī)定和司法解釋,，但各級(jí)法院審理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)該參照這個(gè)會(huì)議紀(jì)要的原則判決,。也就是說(shuō),，這個(gè)《會(huì)議紀(jì)要》中對(duì)未登記房產(chǎn)的效力，要按照登記,、合法占有,、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。同時(shí)確定了預(yù)告登記人的優(yōu)先權(quán)利,。

這個(gè)《會(huì)議紀(jì)要》與《物權(quán)法》第九條的“物權(quán)登記”規(guī)定,，在《民法典》實(shí)施以前，一直指導(dǎo)著房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛的物權(quán)確認(rèn),。但《民法典》頒布實(shí)施之后,，法律有了一些變化。

《民法典》 第二百零八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記,。”

第二百零九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外,?！?/span>

第二百一十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力,?！?/span>

以上三條法律規(guī)定，與原《物權(quán)法》規(guī)定的登記原則沒(méi)有原則上的變化,，即物權(quán)以登記為生效條件,。

第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,?！?/span>

這一條規(guī)定雖然確定了“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,?！钡脑瓌t，但這里的不影響合同的效力是指當(dāng)事人之間依照合同設(shè)立的權(quán)利義務(wù)依然有效,，這里的“有效”,，只約束合同的當(dāng)事人雙方，并不能取代“物權(quán)登記”原則,。

第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效,。”

這一條規(guī)定非常重要,，即購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)如果不能辦理產(chǎn)權(quán)登記,，但可以辦理預(yù)告登記，“預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,?！睂?shí)際上賦予了預(yù)告登記的優(yōu)先權(quán)。

《民法典》第六百四十一條第二款規(guī)定：“出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物保留的所有權(quán),，未經(jīng)登記,，不得對(duì)抗善意第三人?！?/span>

這一條規(guī)定值得所有購(gòu)房人借鑒,，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)沒(méi)有辦理登記，實(shí)際上是出賣(mài)人仍然享有房產(chǎn)的所有權(quán),，如果沒(méi)有辦理登記,，則不可抵抗“善意第三人”,，指的是第三人善意購(gòu)買(mǎi)或第三人通過(guò)法律程序?qū)ξ吹怯浀姆慨a(chǎn)行使民事權(quán)利。

根據(jù)以上法律規(guī)定,，可以明確：當(dāng)事人以簽訂合同及交款方式購(gòu)買(mǎi)了開(kāi)發(fā)商的建成房產(chǎn),，如果沒(méi)有及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，在法律意義上講,，該房產(chǎn)仍然屬于出賣(mài)人所有,。如果其他善意第三人對(duì)該房產(chǎn)主張權(quán)利，則法律要保護(hù)善意第三人的權(quán)利,。根據(jù)上述規(guī)定：當(dāng)事人已全額繳納了購(gòu)房款,，其僅享有依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要求開(kāi)發(fā)公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，并不享有該房屋所有權(quán),。

中華人民共和國(guó)最高人民法院（2020）最高法民終580號(hào)民事 判決書(shū)審理的孔某與長(zhǎng)城新盛信托有限責(zé)任公司,、內(nèi)蒙古中銀房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的執(zhí)行異議案件所作出的判決，值得所有購(gòu)房人的注意,。

孔某全額交款購(gòu)買(mǎi)了中銀房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的六套房產(chǎn),，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未實(shí)際占有使用,，該房產(chǎn)也未發(fā)生實(shí)際使用房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用,。

新盛信托公司因與中銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、楊巖森,、趙心、華廈公司合同糾紛案件,，申請(qǐng)法院于2015年1月20日對(duì)中銀公司名下呼國(guó)用（2008）第00137號(hào)土地使用權(quán)及位于內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)的相關(guān)房產(chǎn)辦理了財(cái)產(chǎn)保全,，20層查封的范圍為1-25號(hào)整層房產(chǎn)，其中包括孔某購(gòu)買(mǎi)的6套房產(chǎn),。

孔某對(duì)新盛信托公司申請(qǐng)的保全行為提出執(zhí)行異議,，法院經(jīng)審理后，駁回了孔某的執(zhí)行異議申請(qǐng),，孔某又向法院提起執(zhí)行異議之訴,，法院判決駁回了孔某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)孔某不足以享有排除執(zhí)行的訴訟權(quán)利,?？啄硨?duì)一審法院判決不服，向最高人民法院上訴,。

最高法院審理后認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：孔某對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,。

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，孔某雖然與中銀公司已簽訂書(shū)面《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并全額交付了購(gòu)房款項(xiàng),，但在合同約定交房時(shí)間2015年5月1日之前,，即2015年1月20日,，執(zhí)行法院已對(duì)案涉房產(chǎn)采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有該房產(chǎn),，更未辦理相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù),，不符合該條規(guī)定的情形，一審判決據(jù)此未支持孔某排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求,，事實(shí)及法律依據(jù)充分,，并無(wú)不妥。

最高法院查明：孔某與中銀公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定,，案涉房產(chǎn)的用途為“僅作商業(yè)使用”,，并非用于居住。

孔某上訴主張其購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)系為了居住,，該主張與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》載明的房屋用途矛盾,，亦與其一次性購(gòu)買(mǎi)六套房產(chǎn)的行為相矛盾，且二審?fù)徶?，孔某稱其經(jīng)常居住地在寧夏回族自治區(qū)銀川市,，并非呼和浩特市，據(jù)此本案亦不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形,，孔某主張適用該條規(guī)定排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的上訴理由不能成立,，本院不予支持。

另,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定（該案審理判決時(shí),，《民法典》未實(shí)施，筆者注,。）,，因案涉房屋并未辦理所有權(quán)過(guò)戶登記，孔某僅享有依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要求中銀公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán),，尚不享有案涉房屋所有權(quán),，故一審法院未予支持其確認(rèn)對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不妥,，本院對(duì)此予以維持,。最后，法院駁回孔某上訴,，維持原判,。

這個(gè)判決非常有意義，它提醒所有的購(gòu)房人要注意以下事項(xiàng)：

一,、購(gòu)買(mǎi)了商品房或他人的房產(chǎn)后,，要及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，如果一時(shí)登記不成,，也要履行相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù),。這些手續(xù)可以證明：未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不是購(gòu)買(mǎi)人的失誤和過(guò)失,。這是將來(lái)發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或執(zhí)行異議時(shí)，確定購(gòu)買(mǎi)人權(quán)利的直接和主要的證據(jù),。

二,、購(gòu)買(mǎi)了商品房或他人的房產(chǎn)后，如果一時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，一定要辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的預(yù)告登記,。因“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效。”辦理預(yù)告登記后,，一定要注意何時(shí)可以辦理產(chǎn)權(quán)登記,，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)人是至關(guān)重要的。

三,、購(gòu)買(mǎi)了商品房或他人的房產(chǎn)后,，如果既不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也不能辦理預(yù)告登記,，則依法占有購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn),，并使之發(fā)生房屋使用費(fèi)的支出是十分重要的。我國(guó)的司法審判中對(duì)于此類(lèi)房屋確定所有權(quán)的時(shí)候,，有一個(gè)“實(shí)際占有”的原則,。這個(gè)實(shí)際占有必須是在購(gòu)買(mǎi)房屋后的合理期間內(nèi)占有，而不能在第三方對(duì)該房產(chǎn)提出權(quán)利主張之后占有,。也就是說(shuō)，法院在確認(rèn)實(shí)際占有的事實(shí)時(shí),，必須以合法占有為前提,，對(duì)于惡意占有的法院是不會(huì)支持的。而能夠證明實(shí)際占有的期間,，房屋使用期間的水電,、物業(yè)等費(fèi)用的支出憑證則是最主要的證據(jù)。

另外,，在司法實(shí)踐中還有一個(gè)審判原則要注意,，如果當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)的是住宅，一般以實(shí)際居住為確認(rèn)所有權(quán)的原則,，如果沒(méi)有實(shí)際居住,，而當(dāng)事人在同一區(qū)域還有其他的住宅,，則這一權(quán)利主張很有可能不會(huì)得到法院的支持。因?yàn)?，法院在審理此?lèi)執(zhí)行異議案件中,，對(duì)唯一住宅的確認(rèn)和保護(hù)的比重極大，絕對(duì)不可以忽視,。

基于筆者的分析,，朋友可以看出，孔某之所以敗訴并造成個(gè)人的損失,，其主要原因是對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)既沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,，也未辦理預(yù)告登記，更沒(méi)有占有使用,，而且在此案中,，孔某以購(gòu)買(mǎi)的是住宅為理由提起的訴訟主張，經(jīng)審理后不符合事實(shí),，最后被最高法院駁回了上訴,。此次教訓(xùn)可謂極其慘痛。