二手房相較于新房來說,，買賣交易流程會復(fù)雜許多，今天暖暖就來和大家理理二手房交易的全流程,，建議保存收藏哦,。

一、前期準(zhǔn)備（查資料,、選房）

買方咨詢：

買賣雙方建立信息溝通渠道,，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權(quán)證書,、身份證件及其它證件。

風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題,，所以在交定金之前,，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài),，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效,。

二,、看房

1、從交通看居住出行的便利度,；

2,、看房屋本身的戶型結(jié)構(gòu)；

3,、看房屋內(nèi)在的質(zhì)量細(xì)節(jié),；

4、看周邊生活設(shè)施的齊全性,。

三,、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

就房屋登記而言產(chǎn)權(quán)調(diào)查要從3個方面來看：

1、看不動產(chǎn)權(quán)證書（房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證書）,；

2,、看購房合同和付款憑證（這是賣方取得房屋的原始依據(jù),，最好而言是房屋買賣合同、付款人,、產(chǎn)權(quán)登記人一一對應(yīng),；

3、是和出賣人到不動產(chǎn)交易登記中心去打印房屋信息摘要,，持出賣人到身份證就可以到查詢機(jī)上查詢,。

需要注意的是，二手房買賣合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是房屋信息摘要上面的全部產(chǎn)權(quán)人,，另外房屋信息摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押,、查封,、產(chǎn)權(quán)辦理狀況的信息,，這些信息與二手房交易緊密相關(guān)。

四,、商議房價,、付款方式、違約責(zé)任,、付定金

1,、商議房價：買方賣方商議房價

2、付款方式：

• 買賣雙方均為一次性付款購房,；
• 業(yè)主為一次性付款購房,，買家以銀行按揭方式購房；
• 業(yè)主以按揭方式購房,，買家以一次性付款方式購房,；
• 買賣雙方均以銀行按揭方式購房。

3,、違約責(zé)任：在二手房買賣合同中,，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時,，違約方需支付的,；另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時,，違約方需支付給守約方的,。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時,，才承擔(dān)此部分違約金,。

4、付定金：定金最好不要直接交到業(yè)主手中,，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管,。需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”,。如果沒有可信賴的第三方,，定金最好交由銀行監(jiān)管。

五,、簽訂買賣合同

買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）,。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置,、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格,、房屋交付時間、房屋交付,、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

兩種情況：

1,、交全款,、稅費、傭金到指定賬戶,；

2,、交首期到指定監(jiān)管賬戶。

六,、買房申請公積金,、商業(yè)貸款

1、簽訂《付款約定書》

房屋買方攜帶身份證原件和復(fù)印件一份,，并提供夫妻雙方住房公積金管理中心,，經(jīng)住房公積金管理中心審核買方符合住房公積金貸款條件的，買賣雙方簽訂貸款資金劃付的《付款約定書》,。

2,、委托評估

借款申請人委托住房公積金管理中心認(rèn)可的房屋評估機(jī)構(gòu)對轉(zhuǎn)讓房屋進(jìn)行評估，出具評估書,。

3,、房屋轉(zhuǎn)讓

房屋買賣雙方到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂《房屋買賣合同》,，并向稅收征管中心辦妥契稅完稅手續(xù),，取得轉(zhuǎn)讓后的房屋契證。

4,、貸款申請

借款申請人持前述公積金貸款須提供的材料到住房公積金管理中心填寫《個人住房公積金貸款申請表》并做貸款面談記錄,。

5、貸款審批

住房公積金管理中心負(fù)責(zé)對借款申請人的貸款申請進(jìn)行初審,、審核,、審批,。

6、簽訂借款合同

簽訂借款合同,，并辦理保險,、公證手續(xù)。

7,、辦理房屋抵押登記

借款申請人攜帶借款合同到受托銀行,，經(jīng)審批、蓋章后送辦證中心辦理房屋抵押登記手續(xù)并將受理通知書交住房公積金管理中心,。

8,、發(fā)放貸款

住房公積金管理中心收妥抵押《房屋他項權(quán)證》后，通知受托銀行發(fā)放貸款,。

9,、還款

借款人按照借款合同約定按月還本付息。

10,、合同終止

借款人還清貸款本息后,，借款合同終止，受托銀行出具貸款結(jié)清證明,，貸款人向住房公積金管理中心（組合貸款向受托銀行）取回抵押《房屋他項權(quán)證》，并向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋注銷抵押登記,。

銀行貸款

銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,，要帶上身份證原件、收入證明,、買賣合同,。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭,，他就會幫忙處理,。一般來說當(dāng)天就能夠批復(fù)。

七,、簽貸款合同

資料證件準(zhǔn)備齊全后,，預(yù)約銀行工作人員當(dāng)面簽約貸款合同，地點為貸款銀行或者指定地點,。

八,、申請過戶、辦過戶手續(xù)

辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查,。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件,，審查產(chǎn)權(quán),，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易,。

九,、房屋交付水電煤氣、物業(yè)管理費交割

水電等交接,，就要分別到管理處,、水務(wù)局、有線電視臺,、供電局等部門去辦理,，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等,。

十,、領(lǐng)取房產(chǎn)證權(quán)證

取房產(chǎn)證只需本人帶著身份證原件和購房合同原件去就可以。

單身要帶身份證,、戶口本,，到現(xiàn)場辦理的時候要寫單身證明。

夫妻帶結(jié)婚證,、戶口本,。如果是第一次買房，要到房管局去打首套房證明,，如果是2套就會收2套的稅費,。

房產(chǎn)證購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán),，可依法對所購房屋行使占有,、使用、收益和處分的權(quán)利的證件,。

房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放,，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外,，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證,。

十一、銀行放款

待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,，銀行將貸款一次性發(fā)放。