這是福律閣公眾號的第184篇原創(chuàng)文章單位：廣東諾臣律師事務(wù)所·福律閣土地訴訟團隊上集當中,，我們提到了M村村民在面臨強制征收時是如何作出選擇,，以及我們福律閣土地訴訟團隊在接受委托后采取的一系列前期行動。前期工作完成后,，我們自然要進入到策略制定及策略方案落地階段中來,。
三、制定策略抓住《土地管理法》新舊法實施交替之機,，確定“訴訟促和解”行動方案由于村民們找到我們的時候正好處于《中華人民共和國土地管理法》新舊法實施交替之際,，新法對征收補償提出了更高的標準。那本案到底該適用補償標準低的舊法,？還是適用補償標準高的新法,？因為當時新舊法銜接的具體操作指引尚未出臺,，所以我們在接受村民委托后，在做好前期行動工作的同時,，也準備了一份詳盡的法律論證報告,，從事實依據(jù)、法律依據(jù),、法理,、法律原則等方面,，對本案應(yīng)當適用補償金額高的標準,，進行了全面詳盡的論述,，并同時向村民們提出了“訴訟促和解”的應(yīng)對策略。前面我們已經(jīng)從政府公開的信息中發(fā)現(xiàn)了征地程序中存在若干問題,，但如果要以上述理由直接去訴訟,，并不能為村民們帶來立竿見影的效益,，反而會伴隨較大的風險，理由有三：一是僅憑聽證程序瑕疵問題難以推翻已經(jīng)進入實施階段的方案本身,，敗訴可能性大；二是征地補償安置方案是否具有可訴性在實務(wù)中本就是存在爭議的問題,，貿(mào)然起訴存在被駁回的風險；三是訴訟本身耗時長,，而政府計劃明年高速就要通車,，肯定等不及訴訟結(jié)束再拆遷的,，因此極有可能在訴訟期間政府就直接先拆后賠,，這樣村民們就失去討價還價協(xié)商談判的機會了,。因此,，經(jīng)過我們向村民們進行全面匯報分析及建議，村民們最終同意了我們訴訟促和解的應(yīng)對策略,。向當?shù)卣⒆匀毁Y源局,、征收指揮部提出聽證申請聽證申請書逐一指出原聽證程序及《征地補償安置方案》存在問題,，希望能夠重啟《征地補償安置方案》聽證程序,。 行動效果：由于我們的及時介入，用專業(yè)的流程,，找到了本次征地程序中存在的諸多瑕疵錯誤,，并立即起草了（聽證）申請書遞交政府,。沒想到,，政府立馬作出了響應(yīng),，當月就召開了聽證會,。我們?nèi)虆f(xié)助村民們參與聽證程序,，依法向政府反應(yīng)村民們的合理訴求,。但其實在我們介入之后,，政府也立馬提高了警惕,，馬上補足了公告,、聽證等法定程序,，這就意味著我們必須要再次尋求其他突破點，而不能僅依賴于程序問題找茬了,。當時正值《中華人民共和國土地管理法》修訂的契機,，新法修訂的一大亮點是強調(diào)要充分保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。其中第四十八條明確規(guī)定,，“征收土地應(yīng)當給予公平,、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低,、長遠生計有保障,。”特別是刪除了土地補償費和安置補助費總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍的規(guī)定,。同時規(guī)定了“對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷,、居住條件有改善的原則,，.....給予公平、合理的補償,，并對因征收造成的搬遷,、臨時安置等費用予以補償.....”因此我們借此新規(guī)提出要提高涉案宅基地及地上房屋的補償標準。行動效果：政府在收到我們提出的異議后,，通過政府代理律師向我們提出,，要親自到我們律所來訪溝通交換意見。隨后,，政府一行包括當?shù)刂鞴苷魇詹疬w工作的副縣長,、自然資源局副局長、鎮(zhèn)長及其他征收拆遷工作負責人,，從小山村驅(qū)車數(shù)小時來到我們廣州的律師事務(wù)所,，主動要求與我們協(xié)商解決。 
（圖14：廣東諾臣律師事務(wù)所） 會議中通過政府介紹,，我們更詳細地了解到了目前該高速公路的征收拆遷工作推進情況,，并且我們也代表村民合理地表達了他們的合法訴求，最后我們通過溝通,，為村民們爭取到了與政府再次協(xié)商補償價格的機會,。
行動之三 政府在補足公告及聽證程序之余,，也陸續(xù)向村民們送達了資產(chǎn)評估報告及拆遷補償清單,。村民們紛紛表示,，不認可評估報告及拆遷補償清單，但具體詢問他們到底是對價格還是數(shù)量還是哪方面不認可時，村民們都答不上來,，反正就是對總價不認可,。因為時間緊急,，村民們無法短時間找到評估公司作出新的報告,，所以我們前期自己做的現(xiàn)場調(diào)查情況表就派上了用場,。通過逐一核實政府送達的評估報告及拆遷補償清單的項目與之前我們自己現(xiàn)場調(diào)查的情況是否一致,，調(diào)查補償項目單價是否低于相應(yīng)項目的市場價，我們?yōu)槊繎舸迕裰谱髁嗽敿毜漠愖h書,，然后村民向政府書面提交,。行動效果：經(jīng)過持續(xù)與行政機關(guān)溝通,，提交多份證據(jù)及法律依據(jù),，終于成功的重啟了測量和評估程序,！這意味著行政機關(guān)認可了我們的主張,！（圖15：成功說服行政機關(guān),，重新選定評估機構(gòu)）發(fā)揮律師居中協(xié)調(diào)的價值,，促使政府協(xié)商談判其實我們都清楚，所有的“找茬”最后都是要服務(wù)于為村民們盡可能地提高拆遷補償安置價格,。而事實上，在政府與村民們的協(xié)商,，彼此之間往往會因為存在信息差而很難建立信任基礎(chǔ)，而村民們也極可能會因為要價過高而嚇退有意與其協(xié)商解決問題的政府,。因此,，我們作為律師必須要居中協(xié)調(diào),，通過分別溝通不斷嘗試拉近政府與村民間的差價，一方面向政府爭取從不同角度提高補償價格,，另一方面也要通過判例,、周邊各地的征收補償安置標準適當引導村民們建立合理的征收補償價格期望值,。最后，我們團隊根據(jù)不同場合的協(xié)商相對方,，不同溝通目的,，委派不同談判風格的律師，和政府進行了多次溝通和斡旋,，政府和村民們終于在我們介入本案的三個月后達成了征收拆遷補償協(xié)議,！從客戶找我們的時候，行政機關(guān)已經(jīng)拒絕溝通,，到我們介入后,，積極尋找法律途徑，起草多份文書，終于重新開啟談判,。最后村民們獲得的補償價格,，比之前幾乎翻了一番,，達到了訴訟促和解的雙贏,！
（圖16：案件訴訟促和解的工作進度條） 五、尋求應(yīng)對強制征收的最佳解決方案,，實現(xiàn)共贏我們專業(yè)律師居中,，重啟與政府的協(xié)商談判，不僅為M村村民們爭取到了其想要的公平合理的拆遷補償價格,，同時也加快了政府高速公路項目的推進,，有利于促進鄉(xiāng)村的建設(shè)發(fā)展，終于實現(xiàn)了雙贏,！ 
（圖17：“訴訟促和解”方案大獲全勝后,，村民們的盛贊） 律師作為專業(yè)知識技術(shù)人才，在代理征收拆遷這類社會影響重大的案件過程中,，不能僅僅寄希望于訴訟了事,，還要通過多元化爭議解決模式，爭取實現(xiàn)被征收人合法利益最大化的同時,，進一步協(xié)助政府提升糾紛化解,、實質(zhì)性解決征收過程中的老大難問題。
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