根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》顯示,，城市更新主要是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的,、有計劃的活動。城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷,、改造,、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間,，使之重新發(fā)展和繁榮,。城市更新的方式可分為再開發(fā)、整治改善及保護三種,。 城市更新的方式 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 “城市更新”概念是在2021年全國兩會首次被寫入政府工作報告,。在這之前國家推行的是“棚戶改造”行動、“舊改”工程等,，這些也均屬于城市更新的范疇,。但與之相比，城市更新涉及的范圍更廣,、市場化程度更高,，除了居民住宅，城市更新的對象還包括舊工業(yè)區(qū),、舊商業(yè)區(qū),、城中村及舊屋村等,。 城市更新、棚改,、舊改三者間的關(guān)系 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 從2013年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》以來,，到2021年《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標綱要》中提出,，將實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升,，城市更新已升級為國家戰(zhàn)略,。 中國城市更新發(fā)展歷程(按政策) 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 近年來隨著政策推動，我國城市更新進程不斷推進,。以老舊小區(qū)改造與棚改為例,。 老舊小區(qū)改造方面，老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一,。據(jù)了解,，我國的很多城鎮(zhèn)老舊小區(qū)建于2000年前，以政府建房及集體建房為主,。在老舊小區(qū)中生活,，面對最多的狀況就是樓棟低矮密集，治安不夠有序,，安全感缺失,。因此國家對老舊小區(qū)改造的重視程度不斷提升。 2020年7月,，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》,，《意見》明確了全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的對象和范圍。同時也針對2020年,、2022年和“十四五”期末確定了發(fā)展目標,，到“十四五”末結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù),。2021年政府工作報告提出,，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。 《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》發(fā)展目標 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 在國家及各地的重視下,，我國有序?qū)嵤┏擎?zhèn)老舊小區(qū)改造,。截止到2021年11月，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.2萬個,，惠及居民2000多萬戶,。 2020-2021年11月全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 2020-2021年11月全國老舊小區(qū)改造惠及居民數(shù)量 
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 除了國家層面外，各地也在不斷加大對老舊小區(qū)改造的進程,。截止到2021年11月,，全國各地結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造加裝電梯近2萬部,，增設(shè)或改造提升養(yǎng)老、助餐等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施近3萬個,。 2021年部分地區(qū)關(guān)于老舊小區(qū)改造的目標及進程 地區(qū) | 2021年目標 | 進程情況 | 2022年目標 | 湖北省 | 計劃目標完成3000個,，惠及45萬戶 | 截至目前，已完成3219個小區(qū),、47.48萬戶,，目標完成率達107.3%。 | - | 安徽省 | - | - | 計劃改造1431個老舊小區(qū),，涉及戶數(shù)267423戶,。 | 馬鞍山市 | - | - | 計劃改造小區(qū)106個，涉及戶數(shù)43890戶,，小區(qū)內(nèi)樓棟數(shù)3207棟，建筑面積394.13萬平方米,。 | 合肥市 | - | - | 計劃改造1431個老舊小區(qū),，任務(wù)戶數(shù)267423戶，樓棟數(shù)14743棟,，改造建筑面積為2521.37萬平方米,。 | 河北省 | - | 2018年以來，全省共改造完成老舊小區(qū)9368個,，涉及面積1.5億余平方米,，幫助193萬戶居民改善了居住條件 | 計劃改造老舊小區(qū)3698個，將惠及近53萬戶居民,。 | 濟寧 | 計劃改造老舊小區(qū)改造項目102個,，共涉及155個小區(qū)，居民35091戶,，改造面積338.8萬平方米 | 截至目前,，列入今年改造計劃的155個老舊小區(qū)全面落地，近4萬戶“老小區(qū)”居民迎來新生活,。 | - | 無為市 | 計劃改造西北,、城東片棚戶區(qū)580套，征收房屋建筑面積10.9萬平方米,，投資概算8.28億元 | 目前已完成1148戶住房保障工作,，提前超額完成1006戶的年度目標任務(wù),完成率達114.12%，居蕪湖市各區(qū)縣前列,。 | 計劃完成60個老舊小區(qū)改造,，改造棚戶區(qū)578戶。 | 邯鄲市 | 計劃改造老舊小區(qū)465個 | - | - |
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 棚改方面,，棚改一般指棚戶區(qū)改造,，也是城市更新的一部分,。棚改是政府主導，國企實施,，方向是政策化,、保障化、公益性建設(shè)的主要是政府保障性住房,。 雖然自2019年以來,，我國棚改市場已進入相對靜默期，棚改市場規(guī)模呈現(xiàn)趨勢性下滑,，12省計劃開工量銳減53%,。但整體來看，全國棚改仍在繼續(xù),。有數(shù)據(jù)顯示,，“十三五”期間我國棚改累計開工2300多萬套，幫助5000多萬居民實現(xiàn)安居夢,；截止到2020年,，共有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領(lǐng)取了租賃補貼,。 除了國家層面外,，各地區(qū)也在不斷推進棚改進程。例如河北在2021年積極推動完善住房保障體系,，目前全省累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房320.5萬套,，城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭實現(xiàn)應保盡保,，圓了900多萬住房困難群眾的安居夢,。 未來我國城市更新市場有著廣闊的藍海。這是因為城市更新是重大的民生工程和發(fā)展工程,，國家層面對此高度重視,，近年來發(fā)布了一系列相關(guān)政策，且目前還在發(fā)布一系列支持政策,。例如2021年9月,，發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》,，提出加強項目儲備:進一-步摸排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施短板和安全隱患;強化資金保障:中央預算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目,，推動多渠道籌措資金;加強事中事后監(jiān)管:完善長效管理機制。在此背景下,，城市更新市場的發(fā)展也將繼續(xù)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。 近年以來關(guān)于城市更新相關(guān)政策 時間 | 相關(guān)部門 | 政策文件 | 主要內(nèi)容 | 2021年9月 | 發(fā)改委、住建部 | 《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》 | 提出加強項目儲備:進一-步摸排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施短板和安全隱患;強化資金保障:中央預算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目，推動多渠道籌措資金;加強事中事后監(jiān)管:完善長效管理機制,。在此背景下,，城市更新市場的發(fā)展也將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 | 2021年8月 | 住建部 | 《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》 | 指導各地積極穩(wěn)安實施城市更新行動,，防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式,，大拆大建，急功近利等問題,。 | 2021年4月 | 發(fā)改委 | 《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》 | 實施城市更新行動,。在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū),、老舊衡區(qū),、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動。加快推進老舊小區(qū)改造,，2021年新開工改造5.3萬個,，有條件的可同步開展虛筑節(jié)能改造。在城市群,、都市圈和大城市等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢地區(qū),，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將-批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間,。 | 2021年3月 | 住建部 | 《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見(征求意見稿)》 | 大力發(fā)展綠色建筑和建筑節(jié)能:推進老舊小區(qū)節(jié)能改造和功能提升 | 2021年3月 | 中共中央、國務(wù)院 | 《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標綱要》 | 加快推進城市更新,，改造提升老舊小區(qū),、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能,，推進老舊樓寧改造,，積極擴建新建停車場、充電柱,。 |
| 國務(wù)院 | 《2021年國務(wù)院政府工作報告》 | 需要解決好大城市住房突出問題,，通過增加土地供應、安排專項資金,、集中建設(shè)等辦法,，切實增加保障性租賃生房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜,，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個,。 | 2020年8月 | 住建部 | 《關(guān)于開展城市居住杜區(qū)建設(shè)補短板行動的意見》 | 結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新改造工作，通過補建,、購置,、置換。租賃,、改造等方式,，因地制宜補齊既有居住社區(qū)建設(shè)短板,。 |
| 住建部 | 《關(guān)于在城市更新改造中切實加強歷史文化保護堅決制止破壞行為的通知》 | 推進歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作，加強對城市更新改造項目的評估論證,，加強對已經(jīng)開工的城市更新改造項目開展自查,，確保具有保護價值的城市片區(qū)和建筑得到有效保護,對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。 |
| 住建部 | 《關(guān)于印發(fā)綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案的通知》 | 結(jié)合城市更新和存量住房改造提升,，以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施維護等工作為抓手，積極改造提升社區(qū)供水,、排水,、供電、弱電.道路,、供氣.消防,、生活垃圾分類等基礎(chǔ)設(shè)施，在改造中采用節(jié)能照明,、節(jié)水器具等綠色產(chǎn)品,、材料。 | 2020年7月 | 住建部,、發(fā)改委,、教育部、工信部等 | 《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》 | 提升建筑能效水效水平:結(jié)合北方地區(qū)清潔取暖,、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,、海綿城市建設(shè)等工作，推動既有居住建筑節(jié)能節(jié)水改造,。 |
| 國務(wù)院 | 《關(guān)于全國推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》 | 到2022年,，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制:到“十四五"期末,，結(jié)合各地實際,，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。 | 2019年12月 | - | 中央經(jīng)濟工作會議 | 要加大城市困難群眾住房保障工作,，加強城市更新和存量住房改造提升,，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)晨租賃住房,。要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,全面落實因城施策，穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 | 2019年9月 | 財政部 | 《關(guān)于提前下達關(guān)于2021年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金預算的通知》 | 中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金首次將老舊小區(qū)改造納人支持范圍 | 2019年7月 | 住建部 | 《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》 | 全面推進城鎮(zhèn)老歸小區(qū)改造 | 2019年3月 | 國務(wù)院 | 《2019年國務(wù)院政府工作報告》 | 需要大力提升老舊小區(qū)改造,、支持加裝電梯等生活設(shè)施,、繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造、大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等,。 | 2019年2月 | 住建部 | 《在城鄉(xiāng)人居環(huán)境建設(shè)和整治中開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動的指導意見》 | 明確因地制宜確定實施載體,，根據(jù)不同類型社區(qū)人居環(huán)境中存在的突出問題，因地制宜確定人居環(huán)境建設(shè)和整治的重點,。 |
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》 除了國家層面外,，全國多地城市更新工作也進入精耕細作階段，相繼通過立法保障,、出臺政策,、拓寬資金來源等方式，進一步推進城市更新行動有序有力發(fā)展,。 部分地區(qū)關(guān)于城市更新政策 地區(qū) | 政策文件 | 主要內(nèi)容 | 北京市 | 《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導意見》 | 提出首都功能核心區(qū)以保護更新為主,，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解,，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應的城市功能,。 | 珠海市 | 《珠海經(jīng)濟特區(qū)城市更新管理辦法》 | 降低拆建項目啟動“門檻”，同意拆建的業(yè)主或股東比例從原90%降低到2/3以上,；有條件地放開了小地塊拆建項目,，突破拆建用地不得小于1萬平方米限制；首創(chuàng)信用管理和改造項目退出機制,，要求城市更新主管部門建立誠信體系,，對企業(yè)事業(yè)單位、社會團體,、其他組織和個人參與城市更新活動的信用記錄信息進行管理并依法公布。 | 深圳市 | 《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定(征求意見稿)》 | 提出要建立城市更新項目基本情況雙向溝通機制,，規(guī)范房屋征收程序,，落實《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》的相關(guān)內(nèi)容，著力攻破搬遷難這一更新難點,。 | 唐山市 | 《唐山市城市更新實施辦法（暫行）》 | 為精準有序推進城市更新工作提供了重要指引,。 | 成都市 | 《成都市中心城區(qū)城市有機更新保留建筑不動產(chǎn)登記實施意見》、《成都市城市有機更新資金管理辦法》,、《關(guān)于進一步推進“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新用地支持措施》 | 從規(guī)劃,、土地、建設(shè),、不動產(chǎn)登記,、財政稅務(wù)等方面形成了城市更新的政策支撐體系 | 岳陽市 | 《岳陽市人民政府關(guān)于加快推進市中心城區(qū)城市更新工作的意見（岳政發(fā)〔2021〕12號）》 | 二是開展生態(tài)修復和城市修補，打造海綿城市示范區(qū)，城市功能和景觀風貌明顯改善,，確保環(huán)境更優(yōu),；三是推進城市疏解理念，降低城市密度,，補齊垃圾站,、公廁、消防站和農(nóng)貿(mào)市場等公共設(shè)施短板,，著力解決城市堵點,、痛點和難點問題，確保設(shè)施更全,。 | 西安市 | 《西安市城市更新辦法》 | 保留利用提升為主”不僅優(yōu)化城市功能,，提升城市居民的生活環(huán)境，同時提高拆除重建類區(qū)域門檻,，讓城市更新項目的盈利性受限,，防止城市更新過度沿用地產(chǎn)化的開發(fā)模式。 |
資料來源：觀研報告網(wǎng)《2022年中國城市更新行業(yè)分析報告-產(chǎn)業(yè)競爭格局與發(fā)展趨勢分析》（WW） |
