提起房地產(chǎn)開發(fā),，人們腦海中馬上呈現(xiàn)出這樣一幅圖：弄—塊地皮，蓋—片房子,，把房子賣掉,，收回資金；再弄—塊地皮,，再蓋—片房子,，再把房子賣掉，然后回籠資金……這就是現(xiàn)代中國房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式。
民國時期呢,？那時房地產(chǎn)開發(fā)與現(xiàn)在的模式有何不同,？回顧一下歷史可知，民國開發(fā)商大多靠租房來賺錢,。
民國的開發(fā)商除了規(guī)模小,、多數(shù)兼營其他行業(yè)、每年開發(fā)量和開盤量都不大等等特點之外,，還有一個更大的特點：多數(shù)開發(fā)商只開發(fā),，不出售，把開發(fā)好的樓盤租出去,，以細(xì)水長流的房租收入來保證長久利潤。
民國時,，上海有一家樹德房地產(chǎn)公司,，其老板葉澄衷陸續(xù)開發(fā)了幾百幢房屋，用于常年對外出租,，年均純利潤高達(dá)十萬兩紋銀,。華商劉景德，民國前夕在租界買進(jìn)地皮,，開發(fā)了兩幢商業(yè)大樓,，專門用于出租給六百多家商戶，平均每月房租進(jìn)賬可達(dá)五萬大洋,。
房子建成后將其出租而不賣的開發(fā)方式,，雖然回籠資金慢，但優(yōu)點是細(xì)水長流,，如果開發(fā)商經(jīng)營管理比較好,，只開發(fā)—處房子就能保證—生衣食無憂。當(dāng)然,，用這樣的方式也有不足之處,，即回籠資金的周期太長，中間會受經(jīng)濟(jì),、市場,、時局變化的影響，風(fēng)險系數(shù)偏高,。
在民國時代,，開發(fā)商如此，那么市民呢,？在南京,，大多數(shù)人也不愿買房，而更愿意“租房”住。當(dāng)時向外出租房屋的主要有兩種人,，一是南京原住民,，把自有房產(chǎn)的空閑部分租出去；二是開發(fā)商,，把尚未出售的樓盤租出去,。
民國時期的開發(fā)商和市民們比現(xiàn)在傻嗎？開發(fā)商為什么房子建好以后不將其全部賣掉,，一次性收回投資,，卻寧愿冒著時局多變的風(fēng)險也不走開發(fā)即出售的現(xiàn)代路子。市民又為何不愿擁有自己的房產(chǎn),。原因有以下幾種：
1.民國戰(zhàn)爭仍然存在,，時局多變，從市民到精英階層,，相當(dāng)一部分購房者都會有朝不保夕的感覺,，花半生積蓄買—處產(chǎn)業(yè)，不知哪天會讓戰(zhàn)爭給毀掉,，不如將錢留著,。與其買房，不如租房,。像茅盾,、魯迅等人，當(dāng)年在上海都是高收入群體,，他們都是一直租房,。收入較低的丁玲、沈從文,、胡也頻等也是租房一族?，F(xiàn)代人以買房為榮，而民國人恰恰相反,，他們認(rèn)為買房是累贅,，租房才明智，這種生活理念對開發(fā)商的影響很大,。
2.民國稅費種類繁雜,，稅率很高，買房和持有房屋的成本太高,，使得多數(shù)人選擇了租房而不是買房,。購房者買房，除了承擔(dān)房款,、繳契稅外,，還得繳過戶費、中證費、市政經(jīng)費,、建設(shè)特捐,、地保蓋戤費……。購房者如果沒有一定的經(jīng)濟(jì)實力根本承擔(dān)不起,。
3.開發(fā)商只租不賣承繼的是中國傳統(tǒng),。從隋唐到清末，我國歷代開發(fā)商都有只開發(fā)不出售的習(xí)慣,，無論唐宋開發(fā)商還是明清開發(fā)商,，身上都有濃厚的地主傾向：地主買了田地，是為了出租給佃戶常年收租的,。古代地主不喜歡賣地,，古代開發(fā)商也不喜歡賣房。民國開發(fā)商們租房的多,、售房的少,，大多也是受了這個傳統(tǒng)的影響。
正因為民國時人們以租房為主,，所以建有專門的“出租屋小區(qū)”，民國開發(fā)商有大有小,，有專業(yè)有兼營,，開發(fā)出來的出租屋也有質(zhì)量差別，好小區(qū)的租戶一般是高層公務(wù)員,。比較好的出租屋一般都是成片開發(fā),，每片住宅擁有10所到幾百所洋房不等，外面有隔離帶,。屋內(nèi)有客廳,、餐廳、浴室,、自來水,，一般都是獨立住宅，每棟兩到三層,，每層一到三間,，每間15平方米到26平方米，每月房租在50塊大洋到200塊大洋之間,。稍差些的出租屋是個體開發(fā)商開發(fā)的,，一般規(guī)模小，平房居多,，洋房較少,，室內(nèi)沒有餐廳和衛(wèi)生間，租金較便宜，普通的一樓一底上下四間的小洋房,，簡裝修不帶家具,，月租只需30塊大洋左右。這種出租屋一般也是成片開發(fā),，租戶以下級公務(wù)員居多,。
國民政府從民國二十年開始也在南京建起了平民住宅和市民住宅。平民住宅以外來勞工為出租對象,，一般是磚木結(jié)構(gòu)的瓦房,，屋內(nèi)青磚鋪地，屋外用煤渣硬化路面,，每若干所連成一排,，每排之間有三四米寬的胡同。市民住宅以工薪階層為出租對象,，每所有屋兩間,，有磚木結(jié)構(gòu)的瓦房，也有少量的洋房,，質(zhì)量和設(shè)計優(yōu)于平民住宅,。
民國如此，那么古代呢,？如果我們生活在古代,，也會象現(xiàn)在這樣為房子而搭上半生的積蓄，甚至終身做房奴嗎,？
在大多數(shù)人的印象中,，我們生活的年代以往都是租公房為主，誰家有私房那是一件很不敢張揚的事,，就怕被扣上一頂資本家的帽子,。而房地產(chǎn)交易也是最近二十幾年的事情，售樓處,、開發(fā)商,、賣樓花、分期付款,、貨幣購房,、按揭、房奴,、公積金,、開盤、過戶,、搖號,、選房,，這些熱門詞匯都是近年才出現(xiàn)的。其實,，這樣的情景并不是我們這個年代獨創(chuàng)的,，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上很多現(xiàn)象在古代就有?？梢哉f,，在古代，房地產(chǎn)也瘋狂著,。根據(jù)考古實物和歷史文獻(xiàn)證明,，中國在西周時期就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國時就有房屋買賣,。
在一個名字叫“盉（hé 古代酒器）”的西周青銅器上,，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月,，一個叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人,，換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉,，一件鹿皮披肩,，一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)最早的一宗不動產(chǎn)交易,。
而就在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易后的若干年,，即周厲王年間又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上,。這次記錄的是周厲王買地的事,，周厲王為擴(kuò)建王宮,，買下一個叫鬲從的人的地,，沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬,，就派人對鬲從說：“你別怕,，我一定會照價付款的，如果我賴賬,，就讓上天罰我被流放好了,。”
周厲王買地花了多少錢,，銘文上沒寫,。不過，有人買地,，有人賣地,，就說明了當(dāng)時除了有土地抵押,，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場在那時就已經(jīng)有了雛形,。
有土地買賣,，就應(yīng)該有房產(chǎn)開發(fā)商。但中國古代并沒有我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，因為中國古代沒有企業(yè),，那時，房地產(chǎn)市場主要是以二手房買賣為主,。
在古代,，一套住房的第一代業(yè)主，一般都是自主建房,，這套住房一般都不是從市場上買來的,，都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后,，因為種種原因,，這套房子被賣掉，賣給第二代業(yè)主,，然后再賣給第三代,、第四代業(yè)主?？偟膩碚f,，從戰(zhàn)國到明清，中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房,，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說,。
古代之所以沒有職業(yè)開發(fā)商，是因為從漢朝開始,，中國傳統(tǒng)一貫重農(nóng)抑商,，單靠造房子賺錢，會被大伙瞧不起,。當(dāng)時只要有人蓋房子往外出租,，大伙就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”,，就是呆傻的意思,。可見在那時候,，連做房東都受歧視,，更別說做開發(fā)商了。
其次,，做開發(fā)商最需要的是錢,。買地,、買建材、雇人,、擺平關(guān)系,，哪個環(huán)節(jié)都得花錢。尤其是買地,，流動資金不能少,，錢不夠，就得找同行借,，或者找銀行貸款,。古代沒有銀行，但有錢莊,，可是錢莊規(guī)模一般很小,，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發(fā)商的生意,，都把錢借給別的老板了,。
再者，古代政府一般不允許商人購置大量土地也是一個原因,。
從唐朝到清末,，中國一直沒有職業(yè)的開發(fā)商，只有業(yè)余的開發(fā)商,。直到民國時期,，外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù)，開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款,。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn),。
古代人買房子，也跟今人一樣,，要考慮很多因素,。
第一是看房價是否承受得起。古代的房價,，也是有高有低,。北宋時期,，首都開封的房價不是普通人能承受得起的,，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡,，一輩子也沒能在開封買房,，而是到其他相對便宜的地方買房。蘇東坡的弟弟蘇轍,，參加工作幾十年,，到七十歲那年才買上房子,，而且不是在首都開封買的，而是在開封南邊的一個城市許昌買的,。而唐代詩人白居易有點兒和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多,，他參加工作18年后才買到自己的房子，但是在郊區(qū)購房,，卻在城里租房上班,。
除了看房價，古代人買房也要考慮位置和周邊環(huán)境,。古人跟我們一樣重視居住環(huán)境,，最著名的例子就是孟母三遷。另外,，古代人買房還要考慮親鄰糾紛,。
現(xiàn)代人買房之前，一般都是調(diào)查房子的權(quán)證是否齊全,，質(zhì)量是否過關(guān),。而古代人買房之前，主要不是調(diào)查房子的權(quán)證和質(zhì)量,，而是調(diào)查賣主,，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房,。因為在古代,，一所房子能不能出售，并不需要通過物價局,、房管局的批準(zhǔn),，卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批準(zhǔn),。正規(guī)的做法是拿一個小本子,，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯诖髬?，讓他們挨個簽字,。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了,。
