?第三節(jié)如何選房八大法寶,，你在先選定大的區(qū)域后,，接下來就是如何選房了。根據(jù)我的經(jīng)驗總結(jié),，可以從下面這幾個方面去篩選房子,。一好學(xué)區(qū)這一輪房價上漲，所有的城市無一例外,，房價漲的最多的就是學(xué)區(qū)房,。很多城市的小戶型學(xué)區(qū)房都翻倍了，最少也有50%以上的漲幅,。因為中國的家長,，特別是70后、80后,，這兩代人為孩子的教育感到非常焦慮,，為什么呢？第一個原因是這兩代人好不容易積累一點財富,，有房有車,，有點積蓄，讓自己成為中產(chǎn)階級,，享受到了階層跨越的好處,。所以不希望下一代人滑坡再掉入底層，一定要讓孩子承接自己的財富,。還有另一個重要原因,，現(xiàn)在社會公平性也不如以前了。特別是一二線城市的房價這么高,，門檻越來越高,，生活壓力這么大，好的工作崗位，你沒有高學(xué)歷是進不去的,。

你不考一個好大學(xué),，怎么進入社會的中上層。

我們小時候農(nóng)村讀書的時候,，城里的孩子也沒有說上各種課外輔導(dǎo)班,，大家的起點都差不多。所以農(nóng)村孩子高考的難度還沒現(xiàn)在這么大,，但是現(xiàn)在城里的孩子競爭太大了,，從小就開始上各種課外輔導(dǎo)班，所以稍微有點實力的父母,，都會不遺余力的培育下一代,。

最基本的就是根據(jù)自己的實力盡力買個好的學(xué)區(qū)房。而且大家發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房不僅能讀個好學(xué)校,，讀完了還能保值增值,，一舉兩得。所以更加樂意買學(xué)區(qū)房,，特別是有雙頂級學(xué)區(qū)的,，就是小學(xué)和初中都好的房子長得更猛。比如北京西城區(qū)的金融街,，海淀區(qū)的中關(guān)村,。2017年之后，其他區(qū)域的房價都跌了,，但這里的學(xué)區(qū)房還漲了,。

像金融街這種整個片區(qū)的學(xué)區(qū)都不錯，不管你實行大學(xué)區(qū)制也好,，還是搖號也好，都不用擔(dān)心,。我認為學(xué)區(qū)房可以占到你買房因素的50%,。我過去多次說過，學(xué)區(qū)房屬于資源稀缺型產(chǎn)品,，是硬通貨,。今年3月份，上海學(xué)區(qū)房改革出來后,，浦東的學(xué)區(qū)房價格跌了很多人就說我,，你不是說學(xué)區(qū)房是硬通貨嗎？打臉了吧,。學(xué)區(qū)房改革以來照樣跌,。

大家只看到了A面，沒有看到B面。

我后來去上海調(diào)研,，就發(fā)現(xiàn),，同樣是上海學(xué)區(qū)房改革，目前還只有浦東的學(xué)區(qū)房地了,。浦西,、徐匯、黃浦的學(xué)區(qū)房都很穩(wěn)定,，并沒有跌,，所以根本原因并不是學(xué)區(qū)房改革導(dǎo)致的，而是普通的學(xué)區(qū)房,。這一輪漲太猛了,，漲了百分之六七十，而浦西漲的不多,，大戶型30%左右相對就安全很多,。就像深圳一樣，并沒有學(xué)區(qū)房改革,，但是漲太多了,。一旦遇到二手房限價這么猛烈的調(diào)控政策，總價高的學(xué)區(qū)房一樣要跌,。

買學(xué)區(qū)房一定要注意,，如果房齡比較老的，盡量買小戶型,，越小越好,。總價低,，接盤的人也多,，單價上漲空間就大。如果你是大戶型,，房齡又老,，這種房子接盤的人當(dāng)然少，年限越長,，漲幅也越有限,。而且房子超過30年，樓齡的很多地方銀行都不貸款了,，所以以后要特別注意這個樓齡,。如果銀行不給貸款的話，那房子就沒有杠桿了,，基本上空間就很小了,。

只有本身品質(zhì)不錯的房子,，才考慮買大戶型，就是你又可以住,，又有好學(xué)位,，那大戶型也不影響升值，我買的學(xué)區(qū)房都是什么呢,？就是房零星周邊配套又好,，自己也可以住，這種房子就比較受歡迎,。我也不擔(dān)心他爹,。

2、地鐵現(xiàn)在我們買房時,，看周邊的交通都沒有人會問有沒有公交車站,，都是問有沒有地鐵站。如果有地鐵站,，你去售樓處,，銷售人員一定會把地鐵站作為一個房子的大賣點。因為有地鐵和沒地鐵,，房子的升值速度確實會不一樣,。當(dāng)然，對于高端豪宅,，地鐵的要素就不那么重要,，有錢人也不需要坐地鐵，有沒有地鐵站無所謂,。但對于剛需盤,，特別是郊區(qū)地鐵是非常關(guān)鍵的要素。比如北京五六環(huán)的房子,，你如果沒地鐵的話,，那真是太痛苦了。因為從郊區(qū)到市區(qū),，如果沒有地鐵,，開車又堵車，你上班的時間就太長了,，嚴重影響工作效率，很多人是受不了的,，畢竟大部分上班都是在市區(qū),，所以后面只要有條件的人就會想辦法逃離這個地方。

貼牌的人自然就少了,，它升值能快嗎,？肯定快不了，地鐵房一般不要超過800米，太遠的話就不叫地鐵房了,。這在東京,、香港、泰國,、曼谷非常明顯,，我去曼谷看過地鐵，相差超過300米,，單價可以相差上萬,。因為那個地方太熱了，大家都不想在路面走太遠,，而且大家的時間非常寶貴,，不想走路，耽誤時間,。以后,，我們一線城市也是如此，離地鐵越近越好,。如果是地下的地鐵,，最好是出小區(qū)門口，就是地鐵站,。如果是地面的地鐵,，隔個300米就最好。

3,、新房4,、新房。

如果買過樓梯房,，老婆大老婆小的人應(yīng)該深有體會,，就是你的房子升值速度跟別人買新房，買次新房的差別有多大,？這一輪房價上漲多的要么就是學(xué)區(qū)房,，要么就是次新房。老婆就是遠遠跑出次新房的,。我以前經(jīng)常說老破舊的房子沒前途,，這個是金科玉律了，因為誰都不喜歡住,，又老又破的房子,，住到里面渾身不舒服，特別是樓梯房,，老人爬樓梯太辛苦了,，抱著孩子真的很累,。我跟你們說過，我以前在深圳買的第一套房子就是樓梯房,，所以也是痛徹心扉,。當(dāng)時覺得社區(qū)很大，社區(qū)里面什么配套都有,，有超市,、泳池、網(wǎng)球場,、籃球場,、健身會所、圖書館,，什么都有,，門口就有地鐵。那我在小區(qū)里面什么都解決了,，出門也很方便,，不是很好嗎？

結(jié)果就因為房子老了是十多年的樓梯房,，但還不破,，也沒有好學(xué)區(qū)，升職就是很慢,。所以有了那次教訓(xùn)后,，我就再也不買老房子了，只買帶好學(xué)區(qū)的新房子,。次新房,，我們的房子一定要記得升級換代，特別是老破舊垃圾資產(chǎn),，你要趕快賣掉幾套,，老破舊不如換一套好房子。

以前我們有的人總覺得房子越多越好,，但是現(xiàn)在不一樣了,，房子要看品質(zhì)的，人家豪宅一套頂你十套,，你那么多套,，老破舊留著有什么用，以后收房產(chǎn)稅還是個負擔(dān),。只有新房次,，新房升值才快，所以能買新房就買新房,。沒有新房可以選的那就買次新房,。

4、新房五年以內(nèi)的最優(yōu)樓齡越新,，升值越快,。十年十五年都跑不過五年以內(nèi)的，當(dāng)然也不能完全一概而論,。有的發(fā)展歷史很久的城市,，像北京金融街片區(qū)都很老了，而且也不可能再有新房出來了,。所以20年內(nèi)的房子都算是次新品質(zhì)房,。

經(jīng)常有人問我，遠郊的新房次新房注意,，我說的是遠郊,，不是近郊，跟市區(qū)的老破舊怎么選呢,？如果是同樣的價格,，記住了同樣的價格，而且這個遠郊也沒有什么規(guī)劃潛力的房子就不要買,，那就寧可買市區(qū)的老破舊,，因為市區(qū)流動性更好，而且你上班也更方便,。處在事業(yè)上升期,，就不要來回在路上浪費太多時間了。如果是規(guī)劃特別好的新區(qū)的話,，就可以考慮買新區(qū)的新房,，不一定非要自己住，可以出租,，然后自己住在室內(nèi),。比如上海臨港也是遠郊，但是它規(guī)劃非常好,，是政府重點打造的人口產(chǎn)業(yè)都在導(dǎo)入學(xué)校也配套的好,。所以人愿意去，他長得就非?？?。還有南沙也是也算是遠郊，但也是廣州重點打造的,。

所以也漲了,。好，因為規(guī)劃好的新區(qū)房子漲得會比市內(nèi)的老破舊要快,?？傊苜I新房就買新房,，沒有新房就買4、新房,，不到萬不得已,，千萬不要買老破舊。

4,、地段李嘉誠說過,，買房永遠是地段，地段,，地段看地段是沒錯,。我說了這一輪上漲都是核心地段的房子漲得快，但是你們要注意了,，這個地段也不是永恒不變的地段是會移動的,，就是老城區(qū)的地段價值會下降，新城區(qū)的地段價值會上升,。所以千萬不要固守著一個城市的老地段,，買房子也是一樣道理。有的人在老城區(qū)住習(xí)慣了,，就愛上了這個地方,，覺得住的好舒服，買菜也方便,，看病也方便,，孩子上學(xué)也不遠，周邊鄰居也熟悉了,，還有人情貌,，住著蠻好的，舍不得離開,。你要是很佛系,，完全不在乎升職，住著也沒問題,?？墒怯械娜怂膊桓市模€是想升職的,。所以如果想升職的話,，你的房子就一定要跟著城市的發(fā)展轉(zhuǎn)移地段。

如果說你住習(xí)慣一個地方了,，實在不想搬離,，其實也沒問題，你可以繼續(xù)租在這個地方。但是作為你的資產(chǎn)想要增值的話,，就一定要換到心中心去,，這樣就一舉兩得了。像深圳就是一路向西,，所以西邊南山保安的房價去年漲得非?？臁６鴸|邊老城區(qū)羅湖除了學(xué)區(qū)房漲幅還可以外,，普通商品房漲幅很一般。最近十年西部升值起碼是20倍,，而東部可能十倍都不到,，差別非常大。但十多年前,，東部升值就快,，因為那個時候東部還是中心區(qū)，還是核心地段,，后面隨著中心區(qū)轉(zhuǎn)移到西部去了,，東部升值就慢了。

像上海去年領(lǐng)漲的就是浦東新區(qū)浦西漲的比較好的,，也是整個片區(qū)比較新的,。比如大寧合肥，漲幅最好的就是政務(wù)區(qū),，濱湖區(qū)高新區(qū)的核心地段,。成都漲的最多的就是高新區(qū)和天府新區(qū)，這些都不是老城區(qū),，都是新的核心區(qū),。每個城市當(dāng)一個地方還是最中心位置時，都是升值最快的,。一旦這個中心地段轉(zhuǎn)移了,，那老的中心位置升值速度肯定就會放緩了。而新的中心位置升值就會加速,。所以我再次強調(diào),，中心地段是可以移動的，大家一定要有前瞻性的眼光,，不要一成不變的固守在一個地方,。那如何來衡量一個地段好不好呢？還是要看位置,，看規(guī)劃潛力,，看配套，看周邊環(huán)境。

如果本身是在城區(qū)一個地段好壞,，主要就是看周邊的居住環(huán)境好壞,，地鐵學(xué)區(qū)配套是否齊全。如果說周邊都很新,，沒有老破舊,，有地鐵，有學(xué)區(qū)距離CBD三五公里,，那這樣的地段鐵定不會差,。如果周邊環(huán)境很雜亂，都是老破舊,，城中村居住的人群很亂,。就你這個小區(qū)好一點，那這樣的地段肯定也好不到哪里去,。如果是在原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部,，就要看規(guī)劃了。如果環(huán)境很好,，房子都很新,，配套也很好，那就非常有潛力,。因為城中心的人會外溢到這邊來,，很可能慢慢的變成新的城中心。如果也很雜亂,，那就算了,，沒潛力。

5,、升值潛力,。我們?nèi)ベI一個房子，想要升值時,，總會問他有多大的潛力,。為什么老城區(qū)的房子很難漲，也不受大家的歡迎呢,？就是因為沒有上漲的潛力,，因為一切配套都非常成熟了。未來沒有新的規(guī)劃,，項目落地,，完全沒有想象空間，沒有概念可以炒作,。

一個地方的規(guī)劃好不好,？有沒有升值潛力，有幾個維度去看，首先一定要有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,。第一個一定是產(chǎn)業(yè),。如果沒有高大上的產(chǎn)業(yè)，沒有就業(yè),，人口在這里都是白搭,。而且一個芯片區(qū)產(chǎn)業(yè)比配套更重要。比如武漢光谷東,，為什么現(xiàn)在炒這么火,，周邊實際上還什么配套都沒有。但是有科技產(chǎn)業(yè)的概念了,，所以大家就預(yù)期產(chǎn)業(yè)起來后,，有就業(yè)有稅收，政府自然會把配套給建起來,。如果一個新城里面什么產(chǎn)業(yè)都沒有，只是先去建了幾個配套設(shè)施的話,，很容易炒成泡沫,。很多人對產(chǎn)業(yè)沒有什么概念，以為工廠制造業(yè)才是產(chǎn)業(yè),。不光是這些,，寫字樓里辦公的也是產(chǎn)業(yè)。比如城市中心哪里有什么工廠,，都是寫字樓,。

那就要看這些寫字樓里有什么公司辦公。

如果一個片區(qū)有高端產(chǎn)業(yè),，比如IT互聯(lián)網(wǎng),、高科技行業(yè)或者金融業(yè)，那購買力肯定強一些,。因為大家的工資高,，收入高，他們首先就會買這個產(chǎn)業(yè)周邊的房子,，只有買不起的人才會外溢到邊緣地區(qū)去,。

如果一個地方只是單純的睡城，那它的升值空間就有限,。像北京望京亦莊,，為什么現(xiàn)在越來越火了？望京最早也是因為產(chǎn)業(yè)先轉(zhuǎn)移過去了,，所以片區(qū)購買力增強了,。亦莊雖然在東南邊，北京不是不喜歡南邊嗎？但是亦莊的人,。

都很看好,，因為產(chǎn)業(yè)多，片區(qū)環(huán)境好,，現(xiàn)在北京北五環(huán)大家也都很看好,。就是因為那邊IT公司特別多，而燕郊黃金單純的睡城沒有產(chǎn)業(yè),，所以他一旦限購很快就腰斬了,。但是你看東莞臨生限購他也沒降，只是說漲的慢點而已,。包括長三角的昆山,、嘉善，愛著上海也是一樣,，昆山限購他也沒有跌,，都是因為他自己本身就有產(chǎn)業(yè)，有就業(yè),，上海人不來買,，還有本地人買，特別是房地產(chǎn)進入分化時代后,，產(chǎn)業(yè)顯得更加重要了,。第二片區(qū)規(guī)劃怎么樣？除了產(chǎn)業(yè)之外,，如果周邊是空地,，路網(wǎng)規(guī)劃很干凈寬敞，而且將來規(guī)劃有什么好學(xué)校,、醫(yī)院,、地鐵、圖書館,、藝術(shù)館之類的,。

這個片區(qū)就更好了，說明政府是用心花錢,，真金白銀在打造這個片區(qū)的,。不要在乎現(xiàn)在有多荒涼，配套有多不方便,，要用發(fā)展的眼光看未來規(guī)劃周邊是否有大型商場還沒有開業(yè),，有地鐵線路還沒有通，有其他公共配套規(guī)劃還沒有建好,，現(xiàn)在都沒有也沒關(guān)系,，只要有規(guī)劃就好,。這樣才有想象空間。每一個利好的兌現(xiàn)都有利于房價上漲,。如果什么都成熟了,，反而是利好出境沒什么太多爆發(fā)式增長空間了。通常來說,，一二線城市的芯片區(qū)規(guī)劃還是可以兌現(xiàn)的,，但那些經(jīng)濟不發(fā)達的三四線規(guī)劃就說不準了。所以三四線城市的規(guī)劃很難提前透支利好,，因為很多人不相信,，最好是眼見為實，省得你爛尾了,。6,。

配套公共資源配套，除了學(xué)校,、地鐵外,，周邊有沒有商業(yè)綜合體、公園,、地標(biāo)建筑,、圖書館、博物館,、科學(xué)館、藝術(shù)館,、少年宮,、體育館、大劇院等等,。類似的這些資源都可以提高房產(chǎn)的附加值,，幫助房子升值。

有這些公共資源的地方,，一般也是核心地段了,，就算現(xiàn)在不屬于核心地段了，那曾經(jīng)肯定也是好地段,。如果不是好地段,，他也不會給你配套這么多資源，一般配有這么好配套的地方,，要么就是市政府周邊,，要么就是區(qū)政府周邊。如果現(xiàn)在不是核心地段了,，肯定是周邊的房子有些老舊了,，但因為配套還在,，所以房子穩(wěn)定升值也沒問題。如果市政府搬遷到新地方了,，肯定又會有這些配套,，只要市政府搬遷的地方離原來的市中心不遠，那就跟著市政府走,，升值肯定快,。因為市政府搬去的地方，至少學(xué)區(qū)肯定會配好,，周邊環(huán)境也整潔干凈,，居住環(huán)境好，會成為一個片區(qū)新的核心地段,。當(dāng)然我上面說的這些配套,，比如科學(xué)館、藝術(shù)館,、大劇院,、博物館這些。

有更好可以錦上添花,。沒有其實也沒關(guān)系,，因為這些都是附加的東西。實際上你一年到頭也去不了幾次,，最實用的配套還是學(xué)區(qū),、地鐵、商業(yè)綜合體,、公園,，這個才是日常需要用的最關(guān)鍵的配套商業(yè)綜合體。以前覺得不要太近了,，太鬧了,，但是現(xiàn)在年輕人還特別喜歡商業(yè)綜合體近一點，最好就是在小區(qū)旁邊逛街更方便,。

在深圳,，很有名的華潤城，價格漲到18萬了,，還有寶中的一方城也是十七八萬了,。華潤城就是既有學(xué)區(qū)又有地鐵房子，又新品質(zhì)又好,，吃喝玩樂一體化,，旁邊又有商業(yè)綜合體，附近就是寫字樓,，走路上班很方便,，大家也不覺得鬧,。下班后走幾步就到家了，在旁邊吃飯逛街都很方便,，樓上就到家,，很節(jié)省時間。但是這種房子我感覺適合剛需,，所以買小戶型更好,。如果是中級改善群體，還是會覺得這種環(huán)境太鬧騰了,。其實隔幾百米最合適,。

7、周邊環(huán)境,，現(xiàn)在大家買房子都非常注重周邊的環(huán)境了,，誰也不想住到旁邊是城中村的地方，也不喜歡住在老破舊的地方,。環(huán)境確實很重要,，居民區(qū)成片不成片，整個片區(qū)環(huán)境好不好,，非常影響小區(qū)升值幅度,。我舉個非常典型的例子，在深圳寶安隔著一條寶安大道,，價格相差5萬以上,，就是因為兩邊的居民區(qū)環(huán)境完全不一樣。寶安大道左邊就屬于保安中心,，居民區(qū)都是最多15年以內(nèi)的房子,，品質(zhì)相對好一些，街道也很新很寬敞,，周邊配套也好。而右邊很多都是90年代的房子,，樓齡有二三十年了,，品質(zhì)差了幾個檔次，周邊配套也很差,，所以升值幅度九天壤之別,。

你們?nèi)タ矗旧戏孔由悼斓陌鍓K都是周邊環(huán)境比較好,，小區(qū)品質(zhì)高,，樓零星，整個片區(qū)看起來就很高大上,，干干凈凈,，人的素質(zhì)也很高,，這樣住起來就很舒適。

如果某個小區(qū)單打獨斗,，周邊全是城中村,，或者老破舊，而你這個小區(qū)是新的,，雖然你的房價肯定比老婆就要高很多,。但是相比那些成片的核心地段，你也跑不贏他們,，所以最好是買那些新房子,，成片的地方，可以相互提升價值,。

8,、房子本身買房最后一點需要注意的是，回到房子身上來,，比如小區(qū)品質(zhì),、樓齡、戶型,、朝向,、樓層等方面。同一個地段當(dāng)所有配套都一樣時,，品質(zhì)好的小區(qū)和沒品質(zhì)的老破舊價格也可以相差一倍以上,。當(dāng)然，這兩者沒有可比性,，有錢誰都會買,。品質(zhì)好的。很多人想要了解的是同一地段值不值得為高品質(zhì)小區(qū)的高溢價買單,。二手房就不用多說了,，它是經(jīng)過市場驗證過的，一入市場就會有差價了,。而新房呢高品質(zhì)小區(qū)往往比普宅要貴,，值不值得買？我覺得關(guān)鍵就要看它的溢價高多少,，如果是土豪就另當(dāng)別論,。如果是投資的話，那你就要關(guān)注它的溢價了,。溢價太高了,。比如同一個地段同。

同樣是高層,，就因為品質(zhì)好點,，他賣2.3萬,，貴了1萬。在二線城市,，這樣的差價實際上就被開發(fā)商賺走了,。進入到二手房市場的時候，他的升值肯定跑不過普宅樓齡,。我前面說次新房的時候說過了,，最好是次新房，五年以內(nèi)是最優(yōu),，戶型,，要方正，不能是奇葩戶型,，朝向,，最好是南北通透。但現(xiàn)在流行橫廳客廳朝南也可以,，樓層就看你的喜好了,，中高樓層肯定比低樓層好。但投資的話,，如果低樓層價格便宜也是可以買的,。

后面再說到買新房二手房要注意的事項，還會再詳細說一下,。

最后總結(jié)一下選房子,，最關(guān)鍵的是房子的學(xué)區(qū)好不好，地段好不好,，有沒有地鐵商業(yè)配套,，公園周邊環(huán)境好不好，有沒有升值潛力,。其他的公共配套如果有就更好,，沒有也沒關(guān)系。房子戶型主要方正,，小區(qū)品質(zhì)還可以,，大家買房抓住重點就行了。