|
改革開放以來,，隨著市場經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展,，隨著土地使用制度改革、商品房開發(fā),、住房制度改革的推進,，多元化的房屋產(chǎn)權(quán)主體導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生，并逐漸成長為一個新興的行業(yè),，在我省國民經(jīng)濟,、社會生活中扮演著越來越重要的角色,。但是由于種種原因，物業(yè)管理還存在這樣那樣的問題,，最近一段時間,，這方面的糾紛和訴訟在我省部分城市有上升的趨勢。為使得人民群眾安居樂業(yè),，我們結(jié)合日常的工作,，對全省物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題進行了初步調(diào)研，并提出進一步促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的若干對策,，供決策參考,。 一、廣東省物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展現(xiàn)狀 物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國,，20世紀50年代末,，香港從英國引進并結(jié)合本地實際進一步發(fā)展。我省廣州,、深圳在20世紀80年代初期參照香港經(jīng)驗,，對物業(yè)管理進行探索和嘗試，然后逐步推廣到全國,。到2001年為止,，我省物業(yè)管理公司約2300家，從業(yè)人員近30萬人,，比1997年底的1000家增長了一倍多,，占全國的比重約20%左右。在深圳,，物業(yè)管理已成為一個完成了初始積累,、不斷向外拓展的朝陽行業(yè)。目前全省已提供社會化,、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的范圍達到50%左右,，深圳市已達到90%以上。所管理的物業(yè)包括商品房住宅小區(qū),、房改房,、機關(guān)辦公樓、商業(yè)城,、寫字樓,、商業(yè)步行街、工業(yè)區(qū),、農(nóng)村公寓,、大學、中小學,、口岸,、醫(yī)院等各類物業(yè),。新建的住宅小區(qū)已全部實施專業(yè)化的物業(yè)管理，涌現(xiàn)出一大批綠化檔次高,、環(huán)境質(zhì)量好,、配套設(shè)施全、服務(wù)水平到位的高品位住宅小區(qū),。目前,，物業(yè)管理企業(yè)除了進行房屋的維護修繕、設(shè)備設(shè)施的運營,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、綠化管理,、安全防范,、消防和車輛道路管理等公共性質(zhì)的服務(wù)外，還提供上門水電維修,、家政服務(wù),、房屋租賃等各類專項服務(wù)及特約服務(wù)，極大地便利了人民群眾的工作和生活,。另外,，別有特色的社區(qū)文化體育活動是有別于香港的一大特點，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常開展業(yè)主聯(lián)歡會,、體育,、書法比賽、青少年寒暑假培訓(xùn)班,、專項紀念活動等,，增進了業(yè)主之間的交流，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)的鄰里文化,，將精神文明建設(shè)融匯進去,，給物業(yè)管理賦予了新的內(nèi)涵。不少物業(yè)管理公司注重整體素質(zhì)的提高,，追求高標準管理,，爭先通過ISO9002國際標準認證，使企業(yè)的每一個人員,、每一個崗位,、每一個環(huán)節(jié)、每一個系統(tǒng)都建立起嚴格的科學管理規(guī)范和檢驗標準,。很多業(yè)主感到滿意,。在深圳、東莞,，不少業(yè)主說：“這里的物業(yè)管理比香港要好”,。在早期,，物業(yè)管理都是從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以開發(fā)商的物業(yè)管理處或下屬企業(yè)出現(xiàn)?，F(xiàn)在,，不少大的物業(yè)管理企業(yè)逐漸獨立出來，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并立,，在市場上承接的物業(yè)比從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承接的還要多,，如深圳萬科、中海,，省華僑物業(yè)等,。另外，一些專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)也成立并逐步壯大,；許多非房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)如房改房等都納入管理范圍,；深圳、廣州市物業(yè)管理協(xié)會成立以及省,、國家物業(yè)管理協(xié)會的相繼成立,，都標志著建管分離，一個獨立的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)形成,。 二,、存在的主要問題 由于物業(yè)管理仍是一個新鮮事物，多種原因?qū)е履壳拔飿I(yè)管理糾紛在一些城市,，特別是廣州市有所增加,。主要問題如下： 1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的問題 《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定,，業(yè)主大會應(yīng)當有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席,，通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè),，經(jīng)業(yè)主大會同意后簽署物業(yè)管理委托合同,。總的原則是正確的,，但具體操作實施有較大難度,。一是業(yè)主大會很難有過半數(shù)的業(yè)主到場，只要管理過得去,，業(yè)主不愿意或沒有時間參加,；二是大型的住宅小區(qū)業(yè)主幾百上千，就是有50%的業(yè)主到會,，也沒有足夠大的場地,；三是一些業(yè)主委員會脫離業(yè)主大會、業(yè)主和ZF主管部門的監(jiān)督管理，誰與物業(yè)管理公司,、開發(fā)商作對的聲音大,，誰就能當選業(yè)主委員會主任，一些業(yè)委會成員甚至找物業(yè)公司要好處,，或帶頭拒交管理費,、水電費，隨意炒物業(yè)公司,。四是有些業(yè)委會內(nèi)部分為兩派,，或兩個塔樓各成立一個業(yè)委會，或住宅,、商場各成立一個業(yè)委會,，物業(yè)公司和主管部門無所適從。五是業(yè)主委員會的法律地位不明確,，有類似香港業(yè)主立案法團的權(quán)力,，但不承擔相對應(yīng)的責任或沒有承擔相應(yīng)責任的能力。 2,、物業(yè)管理公司的問題 目前物業(yè)管理公司存在的問題,，一是收費高且沒有依據(jù),，服務(wù)不到位,，如廣州嘉怡苑，高層住宅最高收費達5元每平方米,，且服務(wù)內(nèi)容少,、態(tài)度差，收費沒有依據(jù),，后在業(yè)主委員會抗議下逐步下調(diào),，到業(yè)委會辭退時又提出低于成本價的1.5元來進行不正當競爭；二是物業(yè)公司與開發(fā)商一體,，售樓時未約定或明示,，在交樓時收取這樣那樣的費用，否則不給鑰匙,，即便有部分費用是合理的,，也導(dǎo)致投訴和爭執(zhí)；三是一些未取得資質(zhì)的公司和開發(fā)商下設(shè)的管理處游離于資質(zhì)管理的軌道之外,，主管部門又沒有處罰權(quán),；四是物業(yè)公司被業(yè)委會辭退后拒不移交管理權(quán)，聲稱業(yè)主欠交幾十上百萬甚至上千萬的管理費,，新的物業(yè)公司難以進場,，如廣州荔灣廣場。五是公用水電分攤費差額過大，業(yè)主認為物業(yè)公司在二次供電中多分攤電費,，或?qū)⒁牙U交的電費挪用,。 3、建設(shè)單位的問題 開發(fā)建設(shè)單位集開發(fā)建設(shè)人,、前期管理責任人,、產(chǎn)權(quán)人、質(zhì)量責任人為一體,，在物業(yè)管理關(guān)系中的地位非常重要,，但目前絕大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位的表現(xiàn)與自己的身份和責任不相符的、不合格,。表現(xiàn)在一是開發(fā)企業(yè)將只經(jīng)過質(zhì)量監(jiān)督驗收,、還在使用臨時水電的物業(yè)交付使用，如廣州春蘭花園,，在交樓時是臨時用電,，戶均容量不到1千瓦（正式用電4千瓦以上），夏天經(jīng)常跳閘或燒壞電器,，業(yè)主集體多次到處上訪,；二是質(zhì)量問題，雖經(jīng)年年抓,、年年講,，工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量通病較為嚴重的情況仍然較為突出,，2000年省消費者委員會收到的1700多宗有關(guān)投訴中,，質(zhì)量投訴最多，達500多宗,；三是分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū),，配套設(shè)施遲遲未能全部建成，業(yè)主認為貨不對版而對正常的物業(yè)管理不配合,，這些建設(shè)單位遺留的問題在物業(yè)管理階段暴露,，導(dǎo)致物業(yè)公司代人受過；四是許多房改房出售單位未按照規(guī)定投入必要的資金進行整改,，缺乏必要的物業(yè)管理條件,，許多物業(yè)公司不敢涉足。 4,、業(yè)主不交管理費的問題 目前,，物業(yè)公司反映最多的是業(yè)主不交管理費的問題。據(jù)廣州市物業(yè)管理協(xié)會了解,，收費率高的在95%左右,，普通的在80%左右,，極少部分不到10%。主要原因一是業(yè)主以《條例》規(guī)定“未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè),，建設(shè)單位不得移交,，并應(yīng)繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用”為由，稱物業(yè)未經(jīng)綜合驗收而拒交管理費,，雖然《條例》是1998年10月1日實施的,，但在此之前已經(jīng)入住的業(yè)主，仍然在需要的時候借此拒交費,；二是有些業(yè)主以種種理由為借口不交費,，如小區(qū)開飲食店有噪音、污染,，小區(qū)配套設(shè)施不齊,，與開發(fā)商有糾葛未處理而不給開發(fā)商下屬的物業(yè)公司交費等，有的甚至連物業(yè)公司代支的水電費也不交,；三是開發(fā)商未售出的空置物業(yè)不按照規(guī)定交費,。據(jù)廣州市估計，有20%的業(yè)主欠交物業(yè)管理費,，受影響的物業(yè)公司達60%,。 三、物業(yè)管理行業(yè)存在問題的深層次原因 物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)這樣諸多的問題,，有關(guān)的一些理論問題如業(yè)主委員會的性質(zhì)等尚未有明確的答案,；法律、法規(guī)還不夠完善配套,；一些歷史積累的問題在物業(yè)管理階段集中暴露出來,，一時難以緩解,；業(yè)主的法律意識,、權(quán)益意識增長較快，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識,、人員素質(zhì)更不上等,。認真分析有如下深層次的原因： 1、法律法規(guī)仍然不夠完善,。雖然建設(shè)部自1993年以來出臺了多部有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章或規(guī)范性文件,，但沒有國家級的法律、法規(guī)在方向性,、原則性的規(guī)范與指導(dǎo),；缺乏科學完整的物業(yè)管理理論體系的支持。多年來,，物業(yè)管理理論研究滯后于實踐和立法,，摸著石頭過河，立法缺乏連貫性和內(nèi)在邏輯，其整體性,、配套性,、協(xié)調(diào)性、操作性,、互補性較差,，容易出現(xiàn)矛盾和混亂。如《條例》規(guī)定“業(yè)主委員會成立后,，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理”,，另一條又規(guī)定：“建設(shè)單位在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會”,， 這兩條前后矛盾,，開發(fā)商和業(yè)主委員會往往各取所需而出現(xiàn)糾紛。又如《條例》規(guī)定住宅業(yè)主的表決權(quán)以戶計算,，工業(yè)廠房,、商業(yè)用房按建筑面積計算表決權(quán)，由于住宅面積差異大,，以戶計算不盡公平合理,，且對住宅與商鋪等合在一起的商住樓計算方法不統(tǒng)一，容易出現(xiàn)爭議,。 2,、對物業(yè)管理定性還不準確，認為是業(yè)主購買服務(wù)的簡單的民事行為,，沒有認識到物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容,。持這種觀點的人忽略了物業(yè)是城市的基本組成部分，管理維護物業(yè)及環(huán)境是重要的城市管理內(nèi)容,，而認為物業(yè)管理法律關(guān)系主要或完全是一種民事關(guān)系,，不存在相關(guān)主體在公共安全、公共秩序,、社會責任等方面所應(yīng)當承擔的法律責任,，不存在ZF或司法機關(guān)對開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司,、業(yè)主,、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人在物業(yè)使用,、維護,、監(jiān)控等方面的監(jiān)管關(guān)系，以為只要界定和規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系,，ZF就可以不用管了,，一切由民事關(guān)系的主體之間去解決,。由此導(dǎo)致業(yè)主至上主義，認為業(yè)主大會是最高決策機構(gòu),，對物業(yè)管理公司的行為要求甚多,，對業(yè)主委員會、業(yè)主或使用人的行為規(guī)范籠而統(tǒng)之,，一筆帶過而導(dǎo)致糾紛,。 3、物業(yè)管理的各種體制關(guān)系尚未理順,。一是上下體制不順,。根據(jù)《條例》規(guī)定，省建設(shè)行政主管部門是物業(yè)管理的主管部門,，但各市,、縣物業(yè)主管部門不明確，出現(xiàn)爭議,；二是主管部門與相關(guān)部門關(guān)系不順,。物價局管收費，公安管保安,，交警管停車場,，將物業(yè)管理視為神仙肉，一些職能部門與物業(yè)管理企業(yè)爭地盤,，把屬于企業(yè)的經(jīng)濟行為拿來自己做,，或變相侵占業(yè)主、企業(yè)權(quán)益,；三是社會關(guān)系不順,。將物業(yè)管理當成“大籮筐”，什么都往里面裝,，認為物業(yè)管理可以也應(yīng)該包治百病,，不切實際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會治安,、計劃生育,、勞動就業(yè)、福利救助,、環(huán)境治理等ZF職能統(tǒng)統(tǒng)加到物業(yè)管理頭上來，在小區(qū)里搞ZF,，不僅壓得物業(yè)管理喘不過氣來,，而且混淆了各種社會角色及其關(guān)系。 4,、自由市場思想影響,。不少同志認為物業(yè)管理既然是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,，就應(yīng)當完全按照市場法則處理相關(guān)的一切關(guān)系。例如管理服務(wù)費應(yīng)完全由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司雙方自行協(xié)商,，對物業(yè)管理公司的聘用應(yīng)完全由業(yè)主委員會或業(yè)主大會決定,，ZF完全不能干涉業(yè)主（業(yè)主委員會、業(yè)主大會）與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系,。其一,，物業(yè)管理是一種公共管理，ZF不可能也不應(yīng)該置身于事外,，業(yè)主與物業(yè)管理公司也不可能獨立處置或面對因這種公共管理而產(chǎn)生的關(guān)系或后果,；其二，公共物業(yè)維護服務(wù)是一種公共消費,，作為大量的分散的小業(yè)主或使用人的意志很難達成一致,，或其意志統(tǒng)一的過程復(fù)雜漫長且成本過高；其三,，現(xiàn)階段乃至今后相當長時期內(nèi)物業(yè)管理所面對的現(xiàn)實是,，社會體制轉(zhuǎn)軌的復(fù)雜性、國民綜合素質(zhì)和經(jīng)濟承受能力的低下,，以及大量較大型共享公共消費式物業(yè)空間的存在等,。必須認識到，在相當長一段時間內(nèi),，推行物業(yè)管理自由市場體制是不現(xiàn)實的,。 四、進一步推動物業(yè)管理發(fā)展的若干對策2001年是新世紀,、新千年的第一年,，對各行業(yè)都是關(guān)鍵的一年，對物業(yè)管理來說尤為重要,。經(jīng)過反復(fù)的修改論證,，國家的物業(yè)管理條例將在年內(nèi)出臺，我省應(yīng)該乘各方面的東風將物業(yè)管理更上一層樓,，具體對策如下： 1,、盡快提請省人大修改完善物業(yè)管理條例。98年10月1日實施的《廣東省物業(yè)管理條例》將調(diào)整的范圍從城鎮(zhèn)區(qū)住宅物業(yè)擴展到整個行政區(qū)域各類物業(yè),，并以“共有部分,，共同事務(wù)”對物業(yè)管理的豐富內(nèi)涵作了高度概括，在全國都是突破,，極大地促進了物業(yè)管理范圍的擴大,。但是，《條例》的一些規(guī)定比較原則,，有些地方還不夠完善,，這兩年物業(yè)管理在實踐和理論上都有不少突破,，進一步修改完善《條例》很有必要。修改完善時應(yīng)注意幾個方面的問題,，一是注重用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理的理論體系,，加強對業(yè)主委員會或業(yè)主大會的監(jiān)管。建筑物區(qū)分所有權(quán)是國外發(fā)達國家一項重要的民事法律制度,，全國人大正在立法審議的《物權(quán)法（草案）》中,，已經(jīng)確立其作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的法律制度，它是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時,，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán),，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱,；二是注意與國家物業(yè)管理條例起草小組保持熱線聯(lián)系,，使修改后的省物業(yè)管理條例符合國家法律法規(guī)，并吸取全國最先進的思想,，如最新的《國家物業(yè)條例》（征求意見稿）擬將過去的“業(yè)主委員會重心制”改為“業(yè)主大會重心制”,，這是一大變化；三是在修改時多深入基層調(diào)查研究,，建議以廣州市為重點,，以深圳為參考，以國家為標尺,，多召集專家,、法律人士、業(yè)內(nèi)人士及業(yè)主,、相關(guān)職能部門研討,、論證；四是注重對不同時期各類型的物業(yè)區(qū)別對待,，盡量予以覆蓋明確,，盡可能具體一些，使得有章可循,。 2,、在適當?shù)臅r候召開首屆物業(yè)管理工作會議，總結(jié)我省物業(yè)管理工作的成績,、經(jīng)驗,，提出問題，貫徹新出臺的國家物業(yè)管理條例和修改后的省物業(yè)管理條例,，宣傳物業(yè)管理,，表彰先進。 3,、加強與相關(guān)部門的協(xié)調(diào),，對涉及物業(yè)管理的相關(guān)政策進行必要的修改、調(diào)整,。近期內(nèi)特別要加強與省物價局的協(xié)調(diào),，在ZF指導(dǎo)價、收費審批方式,、收費掛鉤內(nèi)容等方面進一步根據(jù)實際情況進行規(guī)范,。 4、加強對市場秩序的整頓,，加強對各市物業(yè)管理的指導(dǎo),。一是協(xié)助廣州市協(xié)調(diào)處理荔灣廣場、春蘭花園等有代表意義的投訴激烈的物業(yè),，由主管部門指導(dǎo)進行招投標,，整頓和規(guī)范市場秩序；二是借助深圳,、廣州市的力量開展對口“扶貧”,，選派一些水平較高、實力較大的企業(yè)對粵北,、粵東,、粵西邊遠山區(qū)城市較大的住宅小區(qū)進行指導(dǎo)、幫助,，創(chuàng)建1-2個省優(yōu)物業(yè)管理示范項目,，實現(xiàn)零的突破；三是推進珠江三角洲城市物業(yè)管理市場化進程,，要求這些市年內(nèi)進行1-2次面向全省的物業(yè)管理招投標,，引進新生力量，促進水平提高,。在此同時,，分工具體工作的同志可到管理處主任、業(yè)主委員會主任等重要崗位上“代崗”學習,，深入基層調(diào)查研究,。 5、進行建管分離,、物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“分業(yè)經(jīng)營”的調(diào)查研究和試驗,。分業(yè)經(jīng)營不等于分開經(jīng)營，從市場經(jīng)濟角度看,，不能完全剝奪開發(fā)建設(shè)單位自辦物業(yè)管理公司或在符合資質(zhì)條件的前提下自管物業(yè),，但其實質(zhì)性條件（主要是指物業(yè)質(zhì)量、配套完善,、管理服務(wù)等）應(yīng)嚴于業(yè)主大會聘請物業(yè)公司模式,，且在前期物業(yè)管理階段之后應(yīng)參與市場競爭,，應(yīng)明確建設(shè)單位和物業(yè)公司各自的職責、移交程序,、處罰辦法等,，各司其責。 6,、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,。利用省物業(yè)管理協(xié)會加強各層次人員的各種培訓(xùn)，特別是管理處主任的培訓(xùn),，提高從業(yè)人員素質(zhì),；進行專題調(diào)研，為主管部門決策提高參考,；進行物業(yè)管理的考評指導(dǎo),；進行省內(nèi)外、國內(nèi)外的考察,、學習,、交流。并通過省物業(yè)管理協(xié)會與有關(guān)大專院校保持聯(lián)系,，建立產(chǎn)學研一體化的人才培育基地,。
|
