改革開放特別是進入二十世紀九十年代以來,隨著住宅建設的快速發(fā)展和住房制度改革的深化,以及房屋產(chǎn)權多元化格局的形成,西安市的物業(yè)管理應運而生,。

1993年,西安市房地三分局率先在全市第一個“低改”試點小區(qū)——生產(chǎn)小區(qū)實施物業(yè)管理，此后,，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍,，目前，已初具規(guī)模,。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，截止2000年年底,西安市經(jīng)市物業(yè)行政主管部門審核批準的物業(yè)管理企業(yè)已有110多家,他們對全市眾多住宅小區(qū)和商廈實施物業(yè)管理工作,不僅有利于提高城市的管理水平,涌現(xiàn)出了一大批省、市、區(qū)級文明小區(qū),，而且更重要的是它為全市成千上萬戶居民(客戶)提供了安全舒適的工作生活環(huán)境,大大方便了群眾,并通過物業(yè)公司員工的努力使小區(qū)物業(yè)保值增值,。

但是，由于西安市的物業(yè)管理起步較晚,，與深圳等沿海開放地區(qū)相比至少落后10余年,實施過程中也出現(xiàn)了這樣那樣的矛盾和問題,歸納起來主要有以下幾點:

1.經(jīng)營機制不活?，F(xiàn)在，西安市新建住宅小區(qū)(商廈)的物業(yè)管理有三種基本模式:一是房地產(chǎn)管理部門管理的;二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的;三是黨政機關和企事業(yè)單位自管的,。以房地產(chǎn)管理部門管理的為例,，雖然轉制工作喊了多年，但目前,，絕大數(shù)單位仍然是一套人馬兩塊牌子,，房管所與物業(yè)公司并存，物業(yè)管理工作往往處于從屬地位,，經(jīng)營管理機制并沒有多大變化,。

2.物業(yè)管理覆蓋面窄,據(jù)了解,目前,西安市成規(guī)模的住宅小區(qū)約有500多處,實施物業(yè)管理的不足200處,也就是說全市大多數(shù)住宅小區(qū)特別是老式住宅小區(qū)并沒有實施規(guī)范的物業(yè)管理。既使是實施物業(yè)管理的,，也基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管的,，通過招投標方式承接物業(yè)管理的還只是鳳毛麟角。

一般來講,，由于經(jīng)濟利益關系,，房地產(chǎn)開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司與業(yè)主的矛盾和糾紛比較多，有的甚至鬧到不可開交的地步,，最終被業(yè)主委員會掃地出門,。這種壟斷式的經(jīng)營不利于物業(yè)公司之間展開公平競爭，嚴重制約了物業(yè)管理市場的形成,。通過招投標方式選擇物業(yè)公司是業(yè)主們的普遍呼聲,，同樣，通過市場公開競爭來承接物業(yè),，也是管理水平較高的物業(yè)公司的共同要求。

3.有的房地產(chǎn)開發(fā)商有短視行為,對業(yè)主委員會心懷疑慮,往往以種種理由阻礙業(yè)主管理委員會的成立,目前,在西安實施物業(yè)管理的眾多住宅小區(qū)中,建立業(yè)主管理委員會的只有區(qū)區(qū)14家,簡直不成比例,。同時,，許多業(yè)主不了解物業(yè)管理，不明白在物業(yè)管理中自己的權利和義務,，有的該承擔的義務也不履行,，遇到問題時也不懂得怎樣維護自己的切身利益。

4.物業(yè)管理法規(guī)不健全,?！段靼彩谐鞘芯幼^(qū)物業(yè)管理條例》已經(jīng)出臺兩年多了，可與之相配套的管理辦法至今一個也沒有制定出來。法規(guī)滯后或不健全,，勢必造成物業(yè)管理缺乏規(guī)范,，執(zhí)法時缺乏依據(jù)，使物業(yè)管理市場缺乏良好的法制環(huán)境,。

5,、物業(yè)管理人員素質普遍偏低。現(xiàn)在,，西安市的物業(yè)管理尚處在起步階段,，物業(yè)管理人員的素質參差不齊，專業(yè)技術人員和高素質的管理人才缺乏,，還不適應物業(yè)管理工作的發(fā)展需要,。出臺兩年多了，可與之相配套的管理辦法至今一個也沒有制定出來,。法規(guī)滯后或不健全,，勢必造成物業(yè)管理缺乏規(guī)范，執(zhí)法時缺乏依據(jù),使物業(yè)管理市場缺乏良好的法制環(huán)境,。

6.物業(yè)管理人員素質普遍偏低?，F(xiàn)在,西安市的物業(yè)管理尚處在起步階段，物業(yè)管理人員的素質參差不齊,，專業(yè)技術人員和高素質的管理人才缺乏,，還不適應物業(yè)管理工作的發(fā)展需要。

上述情況表明,，西安市的物業(yè)管理市場還沒有真正形成,，目前還只處于市場發(fā)育的初級階段。如何培育和發(fā)展西安的物業(yè)管理市場,，促其盡快成熟,？筆者認為，當前應著重從以下幾個方面努力,。

第一,，要加快房管所轉制物業(yè)公司的步伐。西安市房產(chǎn)局系統(tǒng)各房管所轉制物業(yè)公司,，已經(jīng)喊了多少年了,，但至今仍沒有取得實質性進展。機制轉換是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求,，與中小企業(yè)轉制一樣,，房管所轉制物業(yè)公司出應該有一個時限，不能久拖不決,。

房管所轉制物業(yè)公司后要徹底擺脫舊體制的束縛,，實行政企分開;事企分開,由行政事業(yè)型的房管所徹底轉制為企業(yè)化,、經(jīng)營型的物業(yè)管理公司，按《公司法》的要求,、組建,，使物業(yè)管理公司成為一個獨立的法人實體，在經(jīng)營方式和人事,，財務等管理上有自主權,，實行獨立核算、自主經(jīng)營,、自負盈虧,、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)營機制,。

變單純管理型為經(jīng)營管理服務型,，變無償服務為有償服務，并逐步向多層次,、綜合性服務過渡,，對轄區(qū)物業(yè)實施社會化、專業(yè)化,、企業(yè)化管理,，以嶄新的面貌進入市場。為此,，市政府有關部門要加強領導,，及時做好協(xié)調工作，積極為房管所轉制創(chuàng)造條件,，并加大督促檢查力度,，把轉制工作落到實處。

第二,，住宅小區(qū)(商廈)的物業(yè)管理應推行招投標制,。要借鑒工程項目招投標管理辦法，對新建住宅小區(qū)(商廈)的物業(yè)管理公開向社會招標,把物業(yè)管理公司全部推向市場,為業(yè)主公開選聘物業(yè)公司創(chuàng)造條件,以打破房地產(chǎn)開發(fā)商,對住宅小區(qū)(商廈)物業(yè)管理的壟斷,促進公平競爭,。在這方面,，西安已經(jīng)有了一個好的開頭。

1999年年底,在西安市物業(yè)行政主管部門指導下,東新商住小區(qū)公開面向社會招聘物業(yè)公司,當時,有省,、市多家物業(yè)公司競標,，競爭比較激烈，森合公司以良好的資信和快捷的辦事效率中標,，從而拉開了西安物業(yè)管理工作招投標的序幕,。

實踐證明,，這次招投標是成功的,，對全市的物業(yè)管理工作起到了推動作用。現(xiàn)在的問題是，應該及時總結,，推廣這方面的經(jīng)驗,，不斷加大物業(yè)管理招投標力度，使其由點到面,，以促進優(yōu)勝劣汰競爭格局的形成,，全面激活西安的物業(yè)管理市場。

第三,，加大物業(yè)管理的宣傳力度,。要通過報紙、電視,、電臺等各種新聞媒體和采取現(xiàn)場宣傳等各種形式,，大力宣傳物業(yè)管理工作，使其家喻戶曉,，人人皆知,，使廣大業(yè)主真正明白自己的權利和義務，以主人翁的精神,，積極主動參與和密切配合小區(qū)物業(yè)管理工作,。

同時，市物業(yè)行政主管部門要指導,、督促各住宅小區(qū)按照《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定,，適時成立小區(qū)業(yè)主管理委員會。市政府有關部門要組織業(yè)主委員會進行學習交流,，抓好對業(yè)主委員會成員的培訓,，這也是培育物業(yè)管理市場的一個重要方面。

第四,，制定和完善物業(yè)管理法規(guī),。1999年公布實施的《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》，對規(guī)范全市的物業(yè)管理工作,，保證物業(yè)管理工作的有序進行起到了積極作用,。但由于《條例》原則性較強，有些內(nèi)容難以操作,，現(xiàn)在亟待出臺與《條例》配套的相關法規(guī)文件,，使其更趨于完善，更具有操作性,。

同時要加大執(zhí)法力度,，使之在實踐的過程中得到不折不扣的貫徹執(zhí)行。只有這樣,，才能使其在規(guī)范物業(yè)管理市場的過程中起到應有的作用,，從而為物業(yè)管理市場的健康發(fā)展營造良好的法制環(huán)境,。

第五，要盡快建立物業(yè)管理培訓中心,。市物業(yè)行政主管部門要把提高物業(yè)管理隊伍的整體素質作為一項主要任務,，堅持有計劃地對全市物業(yè)管理人員進行業(yè)務培訓，系統(tǒng)地學習各種專業(yè)知識和物業(yè)管理法規(guī),。

對其進行嚴格的考核,，對合格的發(fā)放崗位證書，堅持持證上崗,。這對提高全市物業(yè)管理水平和服務質量,，形成規(guī)范的物業(yè)管理市場具有重要意義。