一,、伴隨著政府機構的體制轉軌和企事業(yè)單位的改制,，政府機關、學校,、醫(yī)院等單位的后勤社會化,，為物業(yè)管理企業(yè)提供了難得的機遇。

長期以來,，高等學校后勤工作在過去計劃經(jīng)濟體制模式下,，表現(xiàn)為純行政的管理體制、福利性的供給服務方式以及人,、財,、物等資源的按計劃配置。隨著高等教育事業(yè)的發(fā)展以及師生員工對服務期望值的不斷提高,，這種后勤管理模式不僅難以適應學校發(fā)展的需要,，而且成為制約學校發(fā)展的嚴重阻礙因素。當前一場皆在打破制約我國高等教育發(fā)展“瓶頸”的高校后勤社會化改革正在全國轟轟烈烈地進行,，其目標就是要實現(xiàn)后勤與社會接軌,，按照校園經(jīng)濟特點，根據(jù)校園消費市場不同層次的需求,，以政府,、學校投資為主，吸納社會行業(yè)參加,，實現(xiàn)行業(yè)重組,，形成服務的互通，由獨立的服務企業(yè)來提供后勤相應的配套服務。

高校后勤社會化改革是深化高等教育改革的一個重要方面,，也是在當前條件下克服高校面臨的瓶頸制約,、加快高等教育發(fā)展的一條根本出路。因此必須全面推行高校后勤社會化改革,，充分運用市場機制和利用社會力量解決高校后勤問題,。進入新世紀，加速推進高校后勤社會化改革,，有許多有利條件,。一是黨的十五屆五中全會對我國新世紀之初的經(jīng)濟和社會發(fā)展做出了全面部署，對教育的改革和發(fā)展提出了新的要求,。二是當前的宏觀經(jīng)濟形勢良好,。三是后勤社會化服務的市場需求旺盛。四是后勤社會化改革已形成了一系列配套政策,。五是近年來的改革實踐積累了成功的經(jīng)驗,。李嵐清同志在講話中還指出，高校后勤社會化改革從表面上看是單項改革,，實際上涉及很多方面,，政策性很強，實踐要求很高,，是一項龐大的系統(tǒng)工程,。推進高校后勤社會化改革靠教育行政部門和高校是完成不了的，必須加強政府,、學校及有關企業(yè)之間的配合,。

從高校后勤社會化中我們看到了整個社會改革的發(fā)展態(tài)勢，它是一場深刻的社會變革,，是一項系統(tǒng)工程,，高校后勤社會化的變革沒有社會整體系統(tǒng)的調整和適應都是不行的。人們看到了高校后勤改革的框架使學校后勤的性質發(fā)生了根本的變化,。后勤服務市場從封閉走向開放,；后勤管理體制由事業(yè)變?yōu)槠髽I(yè)；后勤管理人員由學校人變?yōu)樯鐣?；同時由學校獨占的一部分社會資源通過重組和發(fā)展也能為社會提供服務,，對于社會企業(yè)來說只有充分認識到這一點，才能抓住機遇,，在高校后勤改革中找準方向及時切入,，同樣高校借助社會企業(yè)的綜合實力，高起點地參與到社會之中,，才能起到推動變革步伐的作用。

二、對于物業(yè)管理企業(yè)來說面對機遇要敢于在最大范圍內介入競爭,，而且要具有在某個領域內的最強競爭優(yōu)勢,，只有利用這種競爭優(yōu)勢才能由點到面，取得規(guī)模收益遞增效應,，才能加快企業(yè)發(fā)展的步伐,，從而帶動整個行業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)本身與其他服務行業(yè)相比就有其自身的特點：服務范圍廣,、涉及項目多,。隨著社會的發(fā)展，物業(yè)管理的內涵也在不斷地深化,，業(yè)主的服務需求不斷增長,，物業(yè)管理服務事項和內容由簡單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生,、園林綠化,、安全護衛(wèi)等拓展到了家政服務、社區(qū)文化,、商業(yè)代理,、網(wǎng)絡服務等，力求滿足業(yè)主從辦公,、學習,、環(huán)境到居家生活、鄰里交往,、文體活動等系列需求,，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)有了從容的心態(tài)面對市場的浪潮，在經(jīng)過整個行業(yè)20年的經(jīng)驗積累之后,，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)走向了規(guī)范化,、市場化、專業(yè)化,、法制化的發(fā)展方向,。

三、高校后勤與物業(yè)管理之間存在著許多共性的地方,，成熟的物業(yè)管理行業(yè)參與高校后勤社會化改革是順應雙方改革和發(fā)展的必然產(chǎn)物,。物業(yè)管理公司利用自身的競爭優(yōu)勢在高校后勤服務中尋找切入點，通過市場化運行,、契約方式控制服務質量和價格,，為高校提供后勤保障，這種模式不僅是可以完全實現(xiàn)后勤與學校徹底分離,，推動高校后勤社會化進程,，而且也是物業(yè)管理行業(yè)開拓新的領域的契機,。

在這場深刻地社會變革中，這種創(chuàng)新的后勤管理模式不論是對高校還是對物業(yè)管理公司來說都是挑戰(zhàn)和機遇,。作為物業(yè)管理公司,，要參與高校后勤管理與服務，必須首先認真研究分析高校消費市場,，重新認識和確定物業(yè)管理公司在這一市場中的經(jīng)營發(fā)展策略和規(guī)劃,，利用物業(yè)管理公司自身的優(yōu)勢在高校后勤服務中尋找切入點，這是實現(xiàn)改革成功的關鍵,。

高校后勤擁有龐大和穩(wěn)定的消費市場,，但由于過去后勤一直依托高校扶持、實行福利性服務,，后勤本身的經(jīng)濟實力薄弱,。同時高校的需求又具有多樣性，高校在選擇后勤服務企業(yè)時,，不僅僅靠合同來維系商業(yè)關系,，企業(yè)除了要提供直接滿足學校后勤需要的服務，還要不斷地開發(fā)一些潛在的,、隱含的需求,，培育校園消費市場、滿足未來的需求,。高校后勤管理與服務有其不同于其他消費市場的明顯特征,，對高校所提供的后勤服務要圍繞高校培養(yǎng)人才的這個中心，滿足高校教育人,、培養(yǎng)人的需要,。這些需求的多樣性必然要求物業(yè)管理公司在提供服務時，要在保證社會效益的前提下,，通過多種經(jīng)營,、增加服務項目和范圍，以優(yōu)質服務促進經(jīng)濟效益的提高,，如果忽視任何一方,，都無法滿足高校后勤需求的多樣性。

四,、高校與物業(yè)管理公司在這場變革中是互動發(fā)展的關系

從本質上來說高校后勤社會化能否真正成功,，取決于社會的參與程度和社會整體改革是否成功。高校將具有實力和前途的社會企業(yè)吸引近來,，徹底改變后勤的管理運行機制,，讓人流、物流,、信息流得到科學合理的組合,，減輕高校的長期負擔,，使學校能集中精力、財力投入到教學,、科研主體工作中去,，加快了高校的發(fā)展,。社會企業(yè)參與高校后勤改革不單純是企業(yè)規(guī)模的擴大,，高校后勤系統(tǒng)的全面開放帶來的是競爭機制在各個領域里的實施，社會企業(yè)只有利用人才,、資金,、現(xiàn)代企業(yè)管理體制上的優(yōu)勢來占領校園市場并且在這一市場中不斷地挖潛，高校后勤與社會大后勤存在共性,，但還有其個性,，那就是它的服務對象始終是師生，企業(yè)只有用高度的責任心和科學的管理手段才能降低管理成本,，從而參與社會大后勤的競爭,。有競爭才能有發(fā)展，企業(yè)只有通過競爭才能不斷提高自身的發(fā)展能力,。高校后勤社會化程度的提高,，對社會企業(yè)提出了更高的要求，促使企業(yè)要不斷提高管理水平和服務質量,；隨著社會企業(yè)管理服務水平的提高,，在參與高校后勤改革的過程中也直接影響著學校的發(fā)展。所以說高校和社會企業(yè)在改革的過程中只有相輔相成才能相得益彰,。

五,、在高校后勤管理服務中物業(yè)管理公司應當遵循的幾個原則

1、推進高校后勤社會化,，必須從后勤的人事,、設施、設備,、經(jīng)費管理等方面進行全面改革,。人事管理上，應實行“公開招聘,、雙向選擇,、擇優(yōu)錄用、競爭上崗”的現(xiàn)代企業(yè)人事管理制度和實行體現(xiàn)“效率優(yōu)先,、兼顧公平”的新的工資制度,。

2、在經(jīng)費管理上,，高校后勤服務應從無償或部分有償服務,，轉變?yōu)橛袃敺?，實現(xiàn)后勤經(jīng)費的“撥改付”，學院從甲方的角度對企業(yè)的服務做出評價,，然后按照一定的服務標準付費,，企業(yè)通過自己的優(yōu)質服務獲得相應的報酬，以此激勵后勤職工工作的主動性和積極性,，使后勤服務從“要我做”向“我要做”轉變,。這樣有助于激發(fā)企業(yè)努力工作，自覺提高競爭能力,，優(yōu)化服務質量,，為自己的生存不斷尋找新的服務機遇。

3,、在資產(chǎn)處理方面,，要明確學校對后勤資產(chǎn)的所有權，企業(yè)享有資產(chǎn)的使用權,。為了降低服務成本,，保持物價和服務價格的穩(wěn)定，從而給師生員工提供比市場價格低的優(yōu)質服務,，學校后勤服務設施,、設備應全面推行分類租賃給企業(yè)的政策。

六,、在高校后勤管理服務中物業(yè)管理公司應當突出做好的幾項工作,。

1、首先要處理好后勤人員的轉化問題,。要實現(xiàn)后勤人員互相交流和重新組合,，要將原有的后勤管理人員培養(yǎng)成具備市場競爭意識、綜合管理能力以及行業(yè)的生產(chǎn)技能等基本素質的現(xiàn)代企業(yè)的勞動者,。

2,、后勤管理制度化、規(guī)范化,。在后勤社會化過程中注重服務規(guī)范和相應管理制度的制定,。要制訂相應的人員聘用、管理和獎懲,、晉升制度,，要有科學的考核制度和定期培訓制度，通過制訂嚴格,、規(guī)范的各項制度,，使每位員工職責明確，自覺約束自己的行為,，從而保證服務質量和經(jīng)濟效益,。要制訂規(guī)范的服務標準和收費標準,，逐步形成體現(xiàn)教育特色的經(jīng)濟核算制度。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟,、契約經(jīng)濟,，系統(tǒng)的管理制度和管理規(guī)范有利于組織的順暢運行。

3,、高校后勤企業(yè)與社會企業(yè)的一個很大區(qū)別是它是微利運轉,，首先追求的是師生利益的最大化，企業(yè)所提供給學校師生的后勤保障服務價格一般要低于市場的平均價格,，要體現(xiàn)出高校后勤服務高效,、優(yōu)質、低價的這一特性,，一是取決于學校對企業(yè)的優(yōu)惠政策，二是要依靠政府部門出臺的對校內服務部分的免稅政策,。而企業(yè)應該把目光放長遠一些,，要注重著力培養(yǎng)不斷擴大的校園消費群體，開發(fā),、培育這一市場,，不斷尋找新的經(jīng)濟增長點。

2001年6月28日我公司與北京物資學院簽訂了后勤管理服務委托合同,，接管了物資學院的餐飲服務,、學生公寓、教學設施服務,、商業(yè)零售,、校園保潔綠化、維修服務,、交通運輸,、通訊服務、幼兒園,、家屬區(qū)物業(yè)管理,、醫(yī)療服務等后勤服務項目。這標志著以一個成熟的物業(yè)管理公司為基礎通過為高校提供后勤保障,，成為高校后勤社會化改革的載體之一,，承接一些規(guī)模較小學校的后勤服務管理，進行跨校后勤集團的嘗試的開始,。

在我們這種模式運行當中首先第一項工作就是揭示出后勤的真實狀況,。最好的辦法是做一次企業(yè)診斷，徹底搞清楚組織實際上是如何運作的,，哪些過程已不再有效,，哪些部門最有影響力,，推動企業(yè)運作的關鍵系統(tǒng)是什么，哪些共有的價值觀和經(jīng)營理念構成企業(yè)存在的基礎,？只要深入探索,，把這些問題的回答集中在一起，便可描繪出一副企業(yè)到底如何運作的圖畫,。

經(jīng)過詳盡的準備工作之后,，我公司在與物資學院優(yōu)勢互補、資源共享,、風險共擔,、利益共存的基礎上，將發(fā)展策略定位在堅持以教育教學為中心,，提供高品質,、全方位的服務，篤踐以人為本的服務理念,，憑借現(xiàn)代化的管理模式和方法,，全面營造文明向上、環(huán)境舒適,、服務周到,、經(jīng)營有序的高校后勤管理服務氛圍。為此,，我們提出后勤服務社會化改革方針：

人事：規(guī)范分離,，減員增效；資產(chǎn)：產(chǎn)權明晰,，資產(chǎn)保值,；經(jīng)費：收費服務，減輕負擔,；管理：建章立制,，形成競爭；經(jīng)營：規(guī)范運作,，規(guī)模經(jīng)營,；服務：以人為本，快捷規(guī)范,。

在參與高校后勤改革當中我們沒有太多的理論,，有的只是來自企業(yè)的實踐和通過對實踐的觀察所做的思考和分析。

一個成功的托管模式不僅是將各個技術方面合并到一起,，而是要將兩個組織的不同文化合并在一起,。對于長期工作在事業(yè)單位的后勤職工，他們的價值觀和思維方式與企業(yè)有著明顯的不同，如何在有明顯差異的兩個不同文化間搭建起溝通的橋梁是我們接管成功的關鍵,。在實踐過程中我們的體會是：要使兩種文化融洽的合并,，最好辦法就是與后勤職工一起找出解決問題的方法，并完成一些以前不能完成的成果,。首先,，一旦簽約完成后就要實施周密的前期接管計劃。這一計劃中要祥盡地列出近期應該做些什么,，諸如組織結構如何形成,、人員如何安排、必要的財務程序等,，這一計劃要制造出緊迫感,、挑戰(zhàn)感和興奮感，要促使管理隊伍充滿熱情和能量來立即行動,，從而避免因混合各種復雜心情在內而導致管理癱瘓,。其次，要采用多種形式進行交流再交流,。

與后勤職工的第一次見面是一次極為重要的交流,，在這次見面會上我們分析了學院后勤管理中有哪些需要繼續(xù)發(fā)揚的好的方面，還有哪些存在潛在發(fā)展的領域,，以及我們企業(yè)將帶來什么，更重要的是我們明確了這種創(chuàng)新的后勤改革模式意味著什么——責任,、挑戰(zhàn),、新的標準與獎懲。初次的交流給雙方帶來了交換看法和感受的機會,，為使交流能在組織內部達到一定的深度和廣度我們采取了多種形式如組織員工到企業(yè)參觀,、培訓、簡報,、聚會,、會議等等。最后,，要密切關注各種會產(chǎn)生分歧的因素,。任何一個改革都會遇到許多新的問題，在我們參與高校后勤社會化改革的過程中我們盡可能多地考慮到了會發(fā)生哪些問題并確定了解決這些問題的基本原則,。

在接管后勤的過程中一個不容回避的問題就是如何妥善做好現(xiàn)有后勤職工的安置工作,，以及接收學校的分流人員的工作，解決好這些人員的后顧之憂,，不僅關系到學校的穩(wěn)定,，也關系到后勤保障的穩(wěn)定性。在這一方面我們嚴格按照政府的指導性標準,，積極與學院配合用足用好各項政策,。

堅持實事求是是后勤改革成功的基本保證,，經(jīng)過充分的市場調研，了解高校后勤現(xiàn)狀,，其中包括設備設施狀況,、人員情況、工作流程,、經(jīng)營狀況等,，之后根據(jù)企業(yè)運行模式和高校后勤的特點，制定高校后勤管理服務方案,，不能單純考慮運行模式,，要在市場化運作基礎上兼顧高校后勤服務的特殊性；全面接管后勤服務項目對管理也是一種考驗,，要實事求是,、積極穩(wěn)妥地進行改革，應采取的是整體推進,、分項實施的原則,，控制整體工作的節(jié)奏，以利于改革的平穩(wěn)過渡,。

處理好高校與后勤職工,、物業(yè)管理公司的關系是后勤改革成功的重要條件。物業(yè)管理公司,、后勤職工與高校這三方是改革利益的共同體,，正確處理好三方關系是改革成功的重要條件。首先后勤職工對高校不能再有依賴意識,，物業(yè)管理公司只有提高服務質量,，主動為高校服務，高校提出的要求物業(yè)管理公司必須要做到,，高校沒有提出的,，凡是對廣大師生有利的事，物業(yè)管理公司都要做好,。只有全面提高服務質量,、擴大服務項目和范圍，才能受到廣大師生的青睞,，從而贏得市場,，發(fā)掘物業(yè)管理公司新的經(jīng)濟增長點。只有經(jīng)濟效益得到提高,，職工個人的經(jīng)濟利益才能得到保障,，以利于高校后勤步入良性循環(huán)，解決高校發(fā)展的“瓶頸”問題。同樣,，高校也要建立市場經(jīng)濟的觀念,，在改革初期要對物業(yè)管理公司予以支持，不能教條地使用雙重標準,，主動淡化福利型消費觀念,，為高校后勤社會化改革創(chuàng)造良好的校內消費環(huán)境。

隨著高校后勤社會化步伐的深入,，我們將以勤勉,、科學、創(chuàng)新,、求實的精神,，不斷學習、研究,、總結和探索物業(yè)管理行業(yè)參與高校后勤社會化改革的諸多問題,，努力開拓物業(yè)管理在高校后勤領域的市場。