昨天早上,，去外面吃早點，看到水池平臺有人在整理桌凳,，以為是物業(yè)員工,，沒在意；吃完進(jìn)來,，發(fā)現(xiàn)那人還在整理（似乎在擦抹）,，再仔細(xì)一看，好像是1-1801的業(yè)主龍（,？）老師,。
這是龍（？）老師整理過的平臺桌椅,，顯得非常有條理,。可惜沒拍到他整理時的樣子,。近一年來,，小區(qū)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，似乎沒了方向,、沒了信心,。昨天看到這一幕，感覺情況還沒有那么糟,，業(yè)主仍然是好業(yè)主,，只是前段走了彎路，及時糾正還來得及,。
小區(qū)硬件環(huán)境仍然是婁底首屈一指的,，不接受反駁,，更不接受自己故意抹黑自己。我注意到,，關(guān)心小區(qū)的人不少,，但真正了解小區(qū)情況和熟悉小區(qū)管理的人不多。因此，十分有必要先了解一些基本的東西,。1.小區(qū)管理模式有哪些：總體上,，按現(xiàn)行法律法規(guī)和政策，小區(qū)普遍采取自治方式,，基本上沒有托管一說,，因此，不要寄希望于有社區(qū)代管,，社區(qū)可以提供指導(dǎo)，但絕無可能代為管理,。自治方式中,，又主要有兩種模式，一是業(yè)主自管,，二是聘請物業(yè)公司實施專業(yè)化管理,。從婁底的現(xiàn)狀看，自管基本上不靠譜,，還是聘請一個專業(yè)的物業(yè)公司比較合適,。2.小區(qū)管理主要管什么：主要是對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修,、管理（這是主要的,，按物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般在1塊以上）,，同時維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境衛(wèi)生（這是次要的,，按物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約3毛錢）,。目前,，部分業(yè)主對這兩個方面的主次是分不清的，以為保安保潔是主要的,，其他是次要的,，有些業(yè)主覺得請幾個保安保潔就足夠了，這是不了解新老小區(qū)的差異,，老舊小區(qū)非高層,、無電梯、無加壓水泵,、無雙電源,、無全方位監(jiān)控、無消防控制室,、無防震防雷設(shè)施甚至無地下排水設(shè)施等,，這樣的老舊小區(qū)，確實只需要幾個保安、幾個保潔就夠了,。3.物業(yè)管理的范圍有多寬：小區(qū)的物業(yè)分為共有部分和專有部分,，專有部分指產(chǎn)權(quán)證書所載的室內(nèi)部分（包括室內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備），除專有部分外,，基本上可以歸結(jié)為共有部分,。這里有個共同的疑問，就是架空層的下水管道是共有還是專有,？按照建筑常識,，下水管道是從地面開始算起，水是往下走的,，因此,，下層的落水管出問題，大概率是上層使用不當(dāng)造成,。在實際管理中,，架空層下水管道責(zé)任的劃分是垂直的歸專有，垂直轉(zhuǎn)入橫向或轉(zhuǎn)入大管道后,，歸共有,。還有，頂樓屋面的地漏孔及頂層落水管道歸共有,，也就是說,，最頂上一層如果有落水管滲漏，由物業(yè)負(fù)責(zé)（業(yè)主刻意破壞的除外）,。4.我們小區(qū)共有部位和設(shè)施設(shè)備包括哪些：除了地面看得見的以外,，地下主要有給、排水設(shè)施和供電,、發(fā)電設(shè)施以及弱電,、消防、人防等設(shè)施,。目前,，地下共有48個設(shè)備房、6處防空設(shè)施,、1處臨時性的充電設(shè)施,。在所有設(shè)施設(shè)備中，涵蓋最廣的是消防設(shè)施,，其中救援通道是從公園入口至2,、3棟之間的入口，疏散通道除普通的樓梯,、走道和室外道路外,，地上,、地下各個出入口都是，有個別業(yè)主不懂這些,，在通道里亂堆亂放,，這是要特別注意的?？傊?，凡是不屬于專有的，都是共有,，比如一些業(yè)主提到的亮化燈,。開發(fā)商交房以后，小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備都?xì)w共有,。個別業(yè)主說到,，亮化燈是開發(fā)商為促銷搞出來的，我不要,。如果這句話是2016年8月25日（驗收備案日）前說的,，就是一個好提議,，只要大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同,，開發(fā)商就應(yīng)該撤走。 
 
    
這是地下設(shè)備房及房內(nèi)的一些設(shè)備情況,，由于有些房間不能隨便進(jìn)去,，故未進(jìn)去拍照
5.業(yè)委會、業(yè)主,、物業(yè)是什么關(guān)系：業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，首先是代表業(yè)主大會，其主要職責(zé)是執(zhí)行業(yè)主大會的決定,，因此,，不能簡單地說業(yè)委會是代表業(yè)主，準(zhǔn)確地說,，是代表多數(shù)業(yè)主的共同利益,。在小區(qū)管理中，對于業(yè)主的建議和意見,，對的要采納,，但不是不經(jīng)程序就改變業(yè)主大會的決定，而是應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會決定的框架下改進(jìn)完善,。總的來說,，業(yè)主大會的決定大致有九個方面，其中最重要,、最常用的是三項：一是管理規(guī)約,；二是業(yè)主大會議事規(guī)則；三是聘用物業(yè)公司、制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。這三項,，是小區(qū)管理的基本框架、根本制度,、主要事務(wù),，不能說變就變，說廢就廢,，離開了這三項,，小區(qū)管理就沒了規(guī)矩，沒了方向,。
業(yè)委會和物業(yè)之間是聘用方與被聘用方的關(guān)系,，業(yè)委會有權(quán)提請業(yè)主大會決定聘用誰。在合同存續(xù)期內(nèi),，業(yè)委會有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司履行合同,，有權(quán)根據(jù)履約情況提出續(xù)聘或者另聘的提議。業(yè)主可以針對物業(yè)在管理服務(wù)中存在的問題向業(yè)委會提出續(xù)聘或者另聘的建議,，還可以對業(yè)委會的履職情況進(jìn)行監(jiān)督,，對不稱職的委員提出罷免意見。一個小區(qū),，業(yè)主大會權(quán)力很大,，但有點虛，其權(quán)力的運(yùn)行,，很大程度上取決于業(yè)委會的德操和能力,，一定程度上取決于多數(shù)業(yè)主的素質(zhì)和水平。一般情況下,，業(yè)委會品德好,、能力強(qiáng)，業(yè)主就要少操心,，另一方面,，業(yè)主素質(zhì)高、水平高,，業(yè)委會也要少操心,。怡河園不缺能人、好人,，也不缺擔(dān)當(dāng)和勇氣,，稍微欠缺的是耐心。
這一年來,，小區(qū)有很多變化,，必須感謝第二屆業(yè)委會的努力與付出當(dāng)前的主要障礙和問題是什么,？如何解決？
認(rèn)真梳理一年來的情況,，從物業(yè)公司年初提出要多收一個月的物業(yè)費(fèi),，業(yè)委會不肯，業(yè)主不交,，到增選業(yè)委會成員,，新業(yè)委力促轉(zhuǎn)供水改直供水，少數(shù)業(yè)主迫不及待私改水表,、部分業(yè)主一哄而起拒交物業(yè)費(fèi),，鬧來鬧去，沒有抓住主要矛盾,，所以一直沒有解決問題,。出在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上,。有業(yè)主說,，轉(zhuǎn)供水是更大的問題，其實,，轉(zhuǎn)供水本身一點問題也沒有,，只要物業(yè)不加價,、不無緣無故卡水,，對業(yè)主一點影響也沒有。還有業(yè)主說,，我家的這個那個問題一直沒有解決,，而細(xì)究起來，這問題,，那問題,，千千萬萬的個性問題，很大一部分都不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的問題（大部分是和開發(fā)商的矛盾）,，而目前我們要解決的,，不是這些個性問題，而是共性的,、屬于物業(yè)管理服務(wù)方面的問題,。大家想趁此機(jī)會鬧一鬧，未嘗不可,，而要想一股腦解決所有的個性問題,，不要寄予任何希望,，既不要指望換個業(yè)委會能解決，也不要指望換個物業(yè)能解決,。2018年,，第一次簽訂的合同載明，小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.15元/平,，按時交費(fèi)的,，依十個月抵十二個月收取，即實際1.8元/平,。2020年初,，合同到期，因疫情影響,，業(yè)委會決定原合同延期一年有效,。2021年初，物業(yè)公司提出,，員工工資上調(diào)幅度超過10%,，入不敷出，請業(yè)委會準(zhǔn)許從2021年起多收一個月,，即從實際1.8提高到1.97,。上半年，業(yè)委會與物業(yè)正式商談了兩次未果,。袁主任因工作過于忙碌,，不得不懇請增選委員并辭去主任一職。在增選過程中,，業(yè)主對新成員寄予厚望,。據(jù)了解，寄予的厚望主要是兩個,，一是換物業(yè),，二是換水表。而這兩個厚望確實有點太厚了,，任何一個新成員都難以在短時間內(nèi)完成,。新的業(yè)委會班子也盡了最大的努力，花自己的錢,，辦大家的事,，用私人的時間，為業(yè)主們服務(wù),。為了改水的事,，曾主任跑這跑那，跑了三個月,，才排了個號,，但是,，市委書記一換，又不曉得要何年何月才有消息,。而實際上,，這只是開了個頭，真的要改,，還得百分之百業(yè)主簽字,，百分之百業(yè)主交錢，這個才是真有難度,。至于換物業(yè),，怎么換？是交了錢（欠費(fèi)）再換,，還是換了再交錢（欠費(fèi)）,？物業(yè)就像我們請的保姆，現(xiàn)在要打發(fā)她走,，工資得結(jié)一結(jié)吧,？怎么結(jié)？也許,，業(yè)主們會說,，先換了再收欠費(fèi)不一樣嗎？想一想,，也沒有不可以的,。而實際上不是那么簡單的。打個比方,，不針對任何人,，假如有20戶近十年內(nèi)不打算裝修入住的，欠費(fèi)每戶5萬（這是從2016年算起,，到2021年止）,，你敢墊付他們的100萬元欠費(fèi)嗎,？事實上,，有心的業(yè)主去11、12棟和洋房區(qū)數(shù)一數(shù)就知道了,，目前整個小區(qū)的入住率雖然達(dá)到了90%,，但畢竟還有近50戶沒有準(zhǔn)備裝修入住，這筆欠費(fèi)是個不小的數(shù)目,。
但是,，并不是說物業(yè)就不能換了?？梢钥隙ǖ卣f,，完全可以換,，但不是萬不得已，還是不頻繁更換為妥,。下面就說說下一步到底怎么做比較好,。第一步，換或者不換,，只取決于一件事,，就是找個人幫物業(yè)算算賬，把2021年的賬務(wù)清理一下,，看看到底是賺了還是虧了,。這是我們做決定的前提。如果心中無數(shù),，賬算不清,，就是磨破嘴皮，也全部是做無用功,。只有把數(shù)算清了,，用數(shù)據(jù)說話，才能談下一步,。第二步,，盡快把業(yè)委會的架子搭起來，不要再內(nèi)卷了,。從前段的運(yùn)作情況看,，適合當(dāng)業(yè)委會主任的大有人在，比如一棟的戴望,、二棟的袁文彬,、三棟的段玉、十棟的曾純,、四棟的朱新華,，他們都在業(yè)委會里面熬過一段時間了，充個頭頭腦腦還是勝任的,，何況背后還有那么多能人,、高人可以作依靠。需要強(qiáng)調(diào)一點的是,，再也不要給業(yè)委會過多的壓力,，尤其不要動不動就提議換物業(yè)、換水表,，該怎么做,，怎么決策，交給業(yè)委會好了,。還有一點,，必須提請籌備組注意,，就是要修改業(yè)主大會議事規(guī)則，改兩條：一條是業(yè)委會人數(shù),，原來是固定為9人,，現(xiàn)在可以修改為5-11人，即5個人也可以成立業(yè)委會,；另一條是增加的,，就是要把動用維修資金的表決方式確定為異議表決，避免每次維修都要召開業(yè)主大會,。改了以后,，業(yè)委會做事效率就會高很多。第三步,，業(yè)委會做決定,，交業(yè)主大會表決。決定無非是二選一,，一是換物業(yè),，二是續(xù)聘。換物業(yè)的話,，一定要把欠賬算清楚,，要求那些欠費(fèi)的業(yè)主限期交清，做到不欠一分錢打發(fā)他走,。不換的話,，也要把賬算清，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該調(diào)則調(diào),，不要猶豫,，能降下來固然好，該稍微提上去一點,，只要把賬算在明處,，相信業(yè)主們也能理解。一句話,，只要決策是公開的,，經(jīng)得起拷問的，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)感謝業(yè)委會,，而對于那些這也不滿意,、那也不滿意的業(yè)主，我們可以暫時容忍,，如果一直不滿意，我們還可以當(dāng)做沒看見,。洋房靠河的一面丑得象70年代的破舊小區(qū)了,。小區(qū)的任何事情,，一旦沒人管了，就亂套了,。 與別的小區(qū)一對比,，怡河園的檔次就上去了
|
