作者：智綱智庫(kù)北京中心城市運(yùn)營(yíng)研究組

來(lái)源：智綱智庫(kù)（ID：wzggzswx）

自新中國(guó)成立之初至今,，縱觀(guān)整個(gè)國(guó)家的土地制度變革史，可以說(shuō)是一部生產(chǎn)關(guān)系不斷調(diào)整,、適應(yīng)和促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的演進(jìn)史,。

中國(guó)飛速發(fā)展的秘鑰，其實(shí)也隱藏在了其間,。

今天,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)再一次面臨著生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力調(diào)整問(wèn)題,。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在面臨深刻的變革,，而這一變革的深度、廣度將會(huì)波及到所有人,，無(wú)論你是開(kāi)發(fā)商,、政府官員還是個(gè)體，都概莫能外,。我們總結(jié)了這場(chǎng)行業(yè)變革中最令人關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題,，分享給大家。

城市化進(jìn)程放緩,，城市運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪,？

官方數(shù)據(jù)顯示，2020年,，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率高達(dá)63.89%,，預(yù)估到2035年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)75%至80%,，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家同等水平,。城市化進(jìn)程放緩，預(yù)告大規(guī)?？焖俪鞘谢臅r(shí)代已經(jīng)結(jié)束,。

城市化進(jìn)程放緩，城市運(yùn)營(yíng)內(nèi)容重心在變化,，土地來(lái)源也從增量為主變成存量為主,。城市運(yùn)營(yíng)也呈現(xiàn)出新機(jī)會(huì)和新領(lǐng)域，比如城市更新,。

我們可以看到,，中國(guó)城市化進(jìn)程呈現(xiàn)多個(gè)階段疊加的現(xiàn)象。在長(zhǎng)三角,、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū),，在上一階段的快速城市化之后,，很多地區(qū)出現(xiàn)逆城市化，城市運(yùn)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入了存量土地的開(kāi)發(fā)的階段,，城市更新成為新一輪城市開(kāi)發(fā)的主要手段,。

城市更新，成為開(kāi)發(fā)城市存量空間的新奶酪,，也成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),、一線(xiàn)城市和區(qū)域中心城市的城市化重要戰(zhàn)場(chǎng)，更是這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地主要供應(yīng)來(lái)源,，尤其是在珠三角,、長(zhǎng)三角地區(qū)。同時(shí),，從市場(chǎng)推進(jìn)的情況來(lái)看,，各大房企已經(jīng)紛紛強(qiáng)化城市更新業(yè)務(wù)布局，爭(zhēng)奪項(xiàng)目機(jī)會(huì),，比如恒大,，萬(wàn)科，保利等等,。

我們一直認(rèn)為城市更新不是簡(jiǎn)單的“翻舊樓蓋新樓”,，實(shí)踐中用這種思想去操作的項(xiàng)目也基本沒(méi)有一個(gè)好的收尾。

城市更新的背后,，是經(jīng)濟(jì)的更新,、產(chǎn)業(yè)的更新、文化的更新,、環(huán)境的更新,，由此推動(dòng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新、人群組成的更新和個(gè)體生活的更新,。

所以怎么做好城市更新也是眾多城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)迫切關(guān)注的問(wèn)題,。不同于傳統(tǒng)新增土地的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，城市運(yùn)營(yíng)商也需要更新自身的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)邏輯,。

發(fā)展產(chǎn)業(yè),、科創(chuàng)興城成為新一輪城市運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)企業(yè)能不能搞產(chǎn)業(yè),？怎么搞,？

產(chǎn)業(yè)興則城市興，城市運(yùn)營(yíng)的目的在于提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力,，而一座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力往往體現(xiàn)于其創(chuàng)新能力上,。

國(guó)家“十四五”和2035遠(yuǎn)景規(guī)劃，明確提出“科技創(chuàng)新是第一驅(qū)動(dòng)力”,，并按照“1+4“（即新能源,、數(shù)字中國(guó),、制造業(yè)基礎(chǔ)、新興產(chǎn)業(yè),、前瞻研究）的構(gòu)架布局,。結(jié)合我們對(duì)城市運(yùn)營(yíng)幾十年的探索和經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)的三個(gè)重要方向就是綠色革命的雙碳城市,、數(shù)字中國(guó)的智慧城市,、發(fā)展科技的創(chuàng)新載體。

城市發(fā)展需求已經(jīng)從重建設(shè)向重經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變,。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成為城市運(yùn)營(yíng)不可或缺的內(nèi)容,，不管是城投公司，還是大型開(kāi)發(fā)房企,，必須要強(qiáng)化其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力,，為城市未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

從開(kāi)發(fā)企業(yè)搞產(chǎn)業(yè)的類(lèi)型來(lái)看,，有三種方式,，第一種,，科技投資,，投資未來(lái)產(chǎn)業(yè)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),，布局新賽道,。不僅是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，更是企業(yè)戰(zhàn)略的重要選擇,。比如合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的元知科技,，以數(shù)字化、智能化為核心,，服務(wù)于教育,、醫(yī)療、政務(wù),、交通,、農(nóng)業(yè)、能源,、園區(qū),、社區(qū)、文娛,、商業(yè),、金融、建筑和企業(yè)等領(lǐng)域,，累計(jì)投入近410億元,。

第二種,，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市運(yùn)營(yíng)智慧化是必然趨勢(shì),，發(fā)展地產(chǎn)科技,，依托城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的海量規(guī)模，將地產(chǎn)科技應(yīng)用到城市運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景之中,。

第三種,，聯(lián)合打獵，開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合行業(yè)龍頭,，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái),，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以合力塑造產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,。

三種模式,，參與產(chǎn)業(yè)的深淺不一，取決于企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與資源能力等,。寄希望于只靠傳統(tǒng)的一級(jí)土地整理,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，參與到城市運(yùn)營(yíng)之中,，越來(lái)越難了,。

在智能時(shí)代的大背景下，未來(lái)的城市會(huì)怎樣與人工智能結(jié)合,？

隨著科技發(fā)展的突飛猛進(jìn),，世界的城市化進(jìn)程也在不斷地加速。如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展更多地是從行為上改變了每一個(gè)個(gè)體的生活習(xí)慣,，那么未來(lái)大數(shù)據(jù),、人工智能技術(shù)的發(fā)展，將則有可能從根本上對(duì)人類(lèi)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重塑,，從而在生產(chǎn)關(guān)系和空間關(guān)系的層面對(duì)城市產(chǎn)生更為深刻的影響,。

城市涵蓋的范圍非常廣泛，幾乎任何一個(gè)行業(yè),，都與城市的生產(chǎn)和生活息息相關(guān),。科技日新月異的進(jìn)步在各個(gè)領(lǐng)域顛覆傳統(tǒng)的思維模式,，也在各個(gè)方面更新著人們的生活節(jié)奏,，數(shù)字化、信息化已經(jīng)成了各個(gè)行業(yè)外來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),。

然而,，與之相悖的是，當(dāng)今我們所生活的城市，都是依據(jù)20世紀(jì)的理念而規(guī)劃設(shè)計(jì)的,。目前城市設(shè)計(jì)理念帶來(lái)的除了鱗次櫛比的摩天大樓,，盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的路網(wǎng)，還有節(jié)節(jié)高攀的房?jī)r(jià)和擁堵的交通,。這與三五十年前,、甚至是一百年前的城市，并沒(méi)有有本質(zhì)的不同,。

今天,，多數(shù)公司還是在用過(guò)去的、單一的模版套用到現(xiàn)在的城市中,；與此同時(shí),，很多突破性的研究和創(chuàng)新成果卻滯留在學(xué)術(shù)界中無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

未來(lái)的城市與人工智能怎么結(jié)合,，這是一個(gè)開(kāi)放的,、充滿(mǎn)各種可能性的話(huà)題。

智綱智庫(kù)認(rèn)為,，這既是一個(gè)自上而下做理論突破的過(guò)程,，需要綜合各個(gè)行業(yè)的思考，為城市未來(lái)的發(fā)展方向提供新的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐指導(dǎo),。同時(shí)也是一個(gè)自下而上的過(guò)程,，設(shè)計(jì)和創(chuàng)造更多的智慧城市應(yīng)用場(chǎng)景，尋求突破,，從需求端出發(fā),，整合基礎(chǔ)設(shè)施,、平臺(tái)搭建,、場(chǎng)景應(yīng)用等，以點(diǎn)帶面,。上下結(jié)合,，可能會(huì)重新定義出真正的未來(lái)城市形態(tài)。

從城市運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看,，自下而上的智慧場(chǎng)景突破,，可能是很多企業(yè)，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè),、運(yùn)營(yíng)平臺(tái),、還是技術(shù)類(lèi)企業(yè)，參與其中最有效的方式,。

在當(dāng)前的土地新政下,，傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商如何才能更有效的獲取土地資源？

2020年新土地管理法頒布，集地入市正式生效,，集體土地成為土地供給的重要來(lái)源,。

2021年2月土地供給側(cè)改革再一次迎來(lái)“地震”，22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施土地供給地“兩集中”,、且每年不超過(guò)三次,。土地供給側(cè)的改革給房地產(chǎn)企業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)商等帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,。

今天,，城市運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)出全新的變化和趨勢(shì)，傳統(tǒng)以土地為核心的城市運(yùn)營(yíng)模式在發(fā)生變化,，城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)入到以平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)為核心的新階段,。

政府的關(guān)注點(diǎn)和需求也在發(fā)生變化，以往政府引入城市運(yùn)營(yíng)商,，更多是希望企業(yè)幫助政府解決土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期投融資以及片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題,，看重的是企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)能力。

今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式發(fā)生變化,，傳統(tǒng)招商引資時(shí)代已成為過(guò)去,，政府則更加關(guān)注企業(yè)城市運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,。因此傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商能否更有效地獲取土地資源,，取決于以下三點(diǎn)：

第一，尋找新機(jī)會(huì)或行業(yè)切入,，整合產(chǎn)業(yè)資源,、構(gòu)筑自身競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前“風(fēng)口”很多,，我們認(rèn)為未來(lái)新機(jī)會(huì)主要來(lái)自于以下方面：創(chuàng)新中國(guó),、健康中國(guó)、數(shù)字中國(guó),、更新中國(guó),、文旅中國(guó)、軌道中國(guó),。

傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商首先要根據(jù)自身的基礎(chǔ)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,，選擇全新的行業(yè)、開(kāi)拓全新的賽道,，真正在某一行業(yè)扎扎實(shí)實(shí)深入去做,，才用可能獲取政府的關(guān)注和青睞，那種還想“編個(gè)概念,，以產(chǎn)業(yè)之名拿地,、行地產(chǎn)之實(shí)”的做法早已行不通了,。

第二，就是要模式轉(zhuǎn)型,，創(chuàng)造全新的玩法,。要摒棄以土地為核心的傳統(tǒng)玩法，要練就“產(chǎn)業(yè),、金融,、土地”三位一體的新玩法、新模式,，同時(shí)還要學(xué)會(huì)生態(tài)模式,、場(chǎng)景模式、國(guó)企混改“傍大款”模式等新型拿地模式,。

第三,，關(guān)注集體土地這一新賽道。集體土地入市,，在集地上做產(chǎn)業(yè),、建租賃住房等，都將是未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容,。

尤其是在珠三角,、長(zhǎng)三角等過(guò)度工業(yè)化和過(guò)度城鎮(zhèn)化的區(qū)域，城市更新之中很多都是集體土地的再利用和再開(kāi)發(fā),，而集體土地在珠三角地區(qū)很多城市是可以協(xié)議出讓的,。

城市運(yùn)營(yíng)新變局的大背景下，企業(yè)必須抓住的四大機(jī)會(huì)是什么,？

城市運(yùn)營(yíng)1.0時(shí)代的主戰(zhàn)場(chǎng)是園區(qū)與新城區(qū),，那城市運(yùn)營(yíng)2.0時(shí)代呢？智綱智庫(kù)認(rèn)為是在城市與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合部,，主要集中在“四個(gè)中國(guó)”：軌道中國(guó),、健康中國(guó)、創(chuàng)新中國(guó),、城市中國(guó)（城市更新）上,。

從城市運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)流程來(lái)看，第一步就是土地資源的獲取,。有一種城市發(fā)展模式叫TOD，即以高鐵,、地鐵,、輕軌、巴士等公共交通為中樞,，以5-10分鐘步行路程為半徑,，建立集工作、商業(yè)、文化,、教育,、居住等為一體的城市樞紐經(jīng)濟(jì)。這意味著軌道交通建到哪里,，哪里就會(huì)出現(xiàn)一塊“處女地”,。

那么，軌道交通能建多久,，能建多長(zhǎng),，能建多廣，就決定了這塊奶酪能有多大,。國(guó)家曾提出到2035年,，高鐵要達(dá)到7萬(wàn)公里左右，50萬(wàn)人口以上城市要求高鐵通達(dá),。

而2018年,，全國(guó)的高鐵總里程是多少呢？是3萬(wàn)公里,。所以我們預(yù)測(cè)：軌道交通還存在至少15年高速增長(zhǎng)期,，這意味著這塊奶酪的保質(zhì)期長(zhǎng)達(dá)15年。

自2016年《健康中國(guó)2030規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)以來(lái),，基本上每一年都有國(guó)字頭的關(guān)于“健康中國(guó)”的政策和指導(dǎo)意見(jiàn),。據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年,，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到16萬(wàn)億元,，市場(chǎng)規(guī)模巨大，將成為與房地產(chǎn)行業(yè)同數(shù)量級(jí)的產(chǎn)業(yè)之一,。

智綱智庫(kù)已經(jīng)在大健康領(lǐng)域持續(xù)探索了十幾年,，發(fā)現(xiàn)一個(gè)十分有趣的現(xiàn)象，即中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老健康的社區(qū)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)上相對(duì)完善,，與國(guó)外的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)差距不大,。

當(dāng)下最大的問(wèn)題是養(yǎng)老健康服務(wù)。甚至在服務(wù)方向的選擇上,，也出現(xiàn)了重大的問(wèn)題,。舉個(gè)例子：2030國(guó)家健康戰(zhàn)略的重點(diǎn)在改變重治療的現(xiàn)狀，很明顯,，前期預(yù)防,、慢病管理、療養(yǎng)保健是未來(lái)發(fā)展的方向和重點(diǎn),，但是國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)去更關(guān)注投資臨床治療,，這種做法未必是正確的,。

城市運(yùn)營(yíng)的目的在于提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而一座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力往往體現(xiàn)于其創(chuàng)新能力上,。

國(guó)家“十四五”和2035遠(yuǎn)景規(guī)劃,，明確提出“科技創(chuàng)新是第一驅(qū)動(dòng)力”，并按照“1+4“（即新能源,、數(shù)字中國(guó),、制造業(yè)基礎(chǔ)、新興產(chǎn)業(yè),、前瞻研究）的構(gòu)架布局,。結(jié)合我們對(duì)城市運(yùn)營(yíng)幾十年的探索和經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)的三個(gè)重要方向就是綠色革命的雙碳城市,、數(shù)字中國(guó)的智慧城市,、發(fā)展科技的創(chuàng)新載體。

創(chuàng)新城市,、智能城市,、生態(tài)城市、文化城市,、宜居城市,，就是雄安新區(qū)面向未來(lái)產(chǎn)業(yè)、未來(lái)格局,、未來(lái)生活提交的城市發(fā)展“中國(guó)方案”,，也是未來(lái)所有中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)努力的方向。

上文中,，我們已經(jīng)討論過(guò)城市更新不是簡(jiǎn)單的“翻舊樓蓋新樓”,。城市更新的背后，是經(jīng)濟(jì)的更新,、產(chǎn)業(yè)的更新,、文化的更新、環(huán)境的更新,，由此推動(dòng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新,、人群組成的更新和個(gè)體生活的更新。

所以怎么做好城市更新也是眾多城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)迫切關(guān)注的問(wèn)題,。

總的來(lái)說(shuō),，無(wú)論是以獲取土地資源的軌道中國(guó)和城市更新領(lǐng)域，還是以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展的健康中國(guó)和創(chuàng)新中國(guó)領(lǐng)域,，還是智綱智庫(kù)的那兩句話(huà)：“兩場(chǎng)統(tǒng)籌”+“三老滿(mǎn)意”,，這兩點(diǎn)尤其重要。

聊完了城市運(yùn)營(yíng)未來(lái)將向哪里去的問(wèn)題,，還應(yīng)該講清楚“怎么做”的問(wèn)題,。

有坐飛機(jī)去的，有乘高鐵去的,，也有穿著鞋走過(guò)去的,，一個(gè)企業(yè)有一個(gè)企業(yè)的做法。以我們自身服務(wù)過(guò)的客戶(hù)為例：有做產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)模式的,，有做市場(chǎng)型城投模式的,，有做國(guó)企混改運(yùn)營(yíng)模式的，不一而足,。

但無(wú)論如何,，中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)模式與城市運(yùn)營(yíng)商類(lèi)型息息相關(guān)，不同的城市運(yùn)營(yíng)商的能力,、習(xí)慣和風(fēng)格不一樣,，選擇的路徑也不一樣。沒(méi)有最好的城市運(yùn)營(yíng)模式,，只有最適合的城市運(yùn)營(yíng)模式,。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)要做的是,，只能也必須根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型,。（完）