目錄

一,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----文字版 4

（一） 審查 4

（二） 申請(qǐng) 5

（三） 籌備 5

（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì) 7

（五）備案 7

（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。 8

二、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----圖文版 9

三,、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng) 11

（一） 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度 11

（二） 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度 13

（三） 印章制度 15

（四） 經(jīng)費(fèi) 15

（五） 依法履行職責(zé) 15

四、業(yè)委會(huì)的換屆,、委員的增補(bǔ),、變更、業(yè)主大會(huì)的解散 16

（一）關(guān)于換屆 16

（二） 關(guān)于委員的增補(bǔ) 16

（三） 關(guān)于委員的變更 16

（四） 關(guān)于備案 16

（五） 關(guān)于業(yè)主大會(huì)的解散 17

五,、 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員常見(jiàn)問(wèn)答 18

（一） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主要上層依據(jù)有哪些,？ 18

（二） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)主要有哪些程序性步驟？ 18

（三） 問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的意義有哪些,？ 18

（四）問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些權(quán)利,？ 18

（五） 問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些義務(wù)？ 19

（六） 問(wèn)：業(yè)主投票權(quán)如何計(jì)算,？ 19

（七） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)主要就哪些事項(xiàng)作出規(guī)定,？ 19

（八） 問(wèn)：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)主要對(duì)哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？ 19

（九） 問(wèn)：業(yè)主能否委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,？ 20

（十） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)委員能否委托代理人參加會(huì)議,？ 20

（十一） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)可以就哪些事項(xiàng)作出決定？ 20

（十二） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件,？ 20

（十三） 問(wèn)：業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些情況和資料,？ 21

（十四） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立及其活動(dòng)的主管部門(mén)是哪些,？ 21

（十五） 問(wèn)：業(yè)主如何提出成立業(yè)主大會(huì)的要求？ 21

（十六） 問(wèn)：業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求后,，如何成立籌備組,？ 21

（十七） 問(wèn)：籌備組成立后如何開(kāi)展籌備工作？ 21

（十八） 問(wèn)：首次業(yè)主大會(huì)主要內(nèi)容和程序是什么,？ 22

六,、相關(guān)文件的示范文本 23

1.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書(shū) 23

2.關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書(shū) 24

3.關(guān)于組建業(yè)主大會(huì)籌備組的公告 26

4.關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生辦法的公告 27

5.業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表推薦表 31

6.關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單及工作職責(zé)的公告 32

7.關(guān)于召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的公告 34

8,、關(guān)于確定業(yè)主身份,、人數(shù)、專(zhuān)有部分面積的公告 36

9.關(guān)于《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》征求意見(jiàn)的公示 37

10.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法的公告 38

11.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單的公告 41

12.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法的公告 43

13.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（制定《管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》） 45

14.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（選舉業(yè)主委員會(huì)） 46

15.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定的公告 47

16.關(guān)于業(yè)主大會(huì)依法成立的公告 50

17.關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)使用情況的公告 52

18.關(guān)于首屆業(yè)主委員會(huì)相關(guān)事項(xiàng)的公告 53

19.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定物業(yè)項(xiàng)目的管理方式） 54

20.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)） 55

21.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定車(chē)輛行駛,、停放,、收費(fèi)管理制度） 56

22.車(chē)輛行駛、停放,、收費(fèi)管理制度（樣本） 57

23.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（決定終止業(yè)主委員會(huì)委員資格） 58

24.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票（補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員） 59

25.業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)備案及印章刻制證明 61

26.（物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本） 62

27.管 理 規(guī) 約  78

28.備案材料 89

七、相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件 100

（一）《民法典》第六章 . 100

（二）物業(yè)管理?xiàng)l例 103

（三）山東省物業(yè)管理?xiàng)l例 110

（四）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知 125

    （五）濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知 132

    （六）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)建設(shè)和相關(guān)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知..139

(七）濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿） .....................................146

一,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序----文字版

成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，需要依照法定程序進(jìn)行,。依照相關(guān)法規(guī)和文件的規(guī)定,，主要經(jīng)過(guò)審查、申請(qǐng),、籌備,、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)、備案等步驟,。

（一）審查

審查階段,，主要看是否需要成立業(yè)主大會(huì)、是否達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立的條件,。

1.是否需要成立業(yè)主大會(huì),。

首先看物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模,、共用設(shè)施設(shè)備,、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開(kāi)發(fā)建設(shè),，或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的,，配套設(shè)施設(shè)備是共用的,，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割并獨(dú)立使用的,，可劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域,。

一般來(lái)說(shuō)，建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案前,，向物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域,。總體來(lái)說(shuō),，物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，屬于行政管理的范疇，以行政主管部門(mén)劃分為準(zhǔn),。

其次,，對(duì)于業(yè)主較少的區(qū)域，經(jīng)全體業(yè)主同意,，可決定不成立業(yè)主大會(huì),，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

2.是否達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立的條件,。

符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上,；自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上,。

（二）申請(qǐng)

申請(qǐng)階段，主要分為兩種情況,，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位申請(qǐng),，和業(yè)主申請(qǐng)。

1.建設(shè)單位或前期物業(yè)申請(qǐng)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑總面積的50%時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)按照要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明,；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè),；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖,；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明,；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料,。

物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會(huì)成立條件90日內(nèi),，建設(shè)單位或前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

2.業(yè)主申請(qǐng)

建設(shè)單位或前期物業(yè)逾期未申請(qǐng)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議,，可向區(qū)縣房管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求,。

（三）籌備

籌備階段，主要是成立籌備組和完成籌備工作,。

1.成立籌備組,。

區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或前期物業(yè)的書(shū)面申請(qǐng)，或業(yè)主的書(shū)面要求后,，30日內(nèi),，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組,。

確定籌備組人員,。籌備組一般由5-15名成員組成,，其中居委會(huì)委員1名,，并擔(dān)任籌備組組長(zhǎng),。其余成員為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表,，由街道辦事處、居委會(huì)組織推薦產(chǎn)生,。

籌備組產(chǎn)生后,，應(yīng)當(dāng)書(shū)面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域公告。

2.完成籌備工作,。

區(qū)縣房管部門(mén),、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開(kāi)展業(yè)主大會(huì)的籌備工作，全體業(yè)主,、建設(shè)單位,、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合籌備組工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)（特殊情況可延長(zhǎng)30日）完成以下工作：

（1）確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式,，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的,，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù),，并組織業(yè)主推薦業(yè)主代表,；

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容,；

（3）參照示范文本,，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》

（草案）；

（4）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),，并逐一列表

登記業(yè)主姓名,、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容,；

（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法,，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主

委員會(huì)委員候選人；

推選首屆業(yè)主委員會(huì)委員的候選人,，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表,，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性,、廣泛性等因素,，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格,，候選人名單產(chǎn)生后,，籌備組予以公告。

候選人應(yīng)當(dāng)符合以下條件：居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),；具有完全民事行為能力,；遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事日程規(guī)則,、業(yè)主公約,，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng),、公正廉潔、具有社會(huì)公信力,；具有一定的組織能力,；具備必要的工作時(shí)間；未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職,。

上述五項(xiàng)工作,，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前完成，并書(shū)面公告,。

（6）采取書(shū)面征求意見(jiàn)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人,、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干人,，計(jì)票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會(huì)委員候選人擔(dān)任?；I備組應(yīng)在投票日期7日前,，采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會(huì)選票送達(dá)業(yè)主,，并保存送達(dá)憑證,。表決票和選票需要注明投票時(shí)間,、地點(diǎn)等。

采取集體討論形式的,，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會(huì)的證件,。

（四）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和程序：表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員,；其他需要首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的事項(xiàng)。

投票結(jié)束后,，采取公開(kāi)驗(yàn)票方式,，由籌備組負(fù)責(zé)開(kāi)箱驗(yàn)票，由唱票,、計(jì)票人員在監(jiān)票人監(jiān)督下,，核對(duì)、計(jì)算票數(shù),，當(dāng)場(chǎng)公布結(jié)果,，由籌備組、唱票,、計(jì)票和監(jiān)票人作出記錄,。

同意業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到總票數(shù)的三分之二的,，籌備組應(yīng)當(dāng)在征求業(yè)主意見(jiàn)并修改后,，重新組織業(yè)主表決投票,。

業(yè)主委員會(huì)由5-13人的單數(shù)組成,，由籌備組根據(jù)實(shí)際情況決定。業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加,；業(yè)主委員會(huì)的當(dāng)選,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。

（五）備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向區(qū)縣房管部門(mén)備案,。提交以下材料：（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定,；（2）業(yè)主委員會(huì)成立備案申請(qǐng)表；（3）業(yè)主公約,；（4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；（5）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；（6）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況,、委員分工等,。

區(qū)縣房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收到上述材料后10日內(nèi)，發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明,，出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明,，并將有關(guān)情況通報(bào)街道辦事處,、公安派出所、建設(shè)單位,、物業(yè)企業(yè),。

（六）召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

籌備組在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,、副主任1-2人,。籌備組自行解散,。

二,、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的程序－--－圖文版

三、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)

（一）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及會(huì)議制度

業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（1）制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）選舉,、更換業(yè)主委員會(huì)委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（3）選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),；（4）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實(shí)施,；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；（6）法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),。

業(yè)主大會(huì)可采取集體討論形式,，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應(yīng)當(dāng)由持有投票權(quán)數(shù)二分之一以上的業(yè)主參加,。業(yè)主大會(huì)作出決定,，必須經(jīng)過(guò)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主可委托他人投票,。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦,、居委會(huì)參加,。

定期會(huì)議，由業(yè)委會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi),。

臨時(shí)會(huì)議,，有下列情形之一的,，業(yè)委會(huì)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

1.有20%以上業(yè)主提議；2.發(fā)生重大事故或緊急事件需及時(shí)處理,；3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況,。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)由業(yè)委會(huì)作書(shū)面記錄并存檔,。業(yè)主大會(huì)作出的會(huì)議決定,，

應(yīng)書(shū)面公示，對(duì)全體業(yè)主具有約束力,。

業(yè)委會(huì)逾期不按照規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，區(qū)縣房管部門(mén)可責(zé)令限期召開(kāi)。必要時(shí),，區(qū)縣房管部門(mén)與街道辦共同指導(dǎo)居委會(huì)組織召開(kāi),。

未能選舉業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)全體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)履責(zé),，需召開(kāi)定期或臨時(shí)會(huì)議的,，參照上述辦法。