筆者認(rèn)為,，上述兩種觀點(diǎn)均有其判決合理之處，亦表現(xiàn)對(duì)不同權(quán)益的傾向保護(hù),，予以簡(jiǎn)單分析如下,。

【（2017）魯02民終5074號(hào)銀行,、消費(fèi)者商品房銷(xiāo)售合同糾紛二審民事判決書(shū)】青島中院裁判要點(diǎn)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》,，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，而消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人,，故消費(fèi)者購(gòu)得涉案房屋的相應(yīng)權(quán)益優(yōu)先于銀行的在建工程抵押權(quán)?！S持一審判決：一,、銀行和開(kāi)發(fā)商于判決生效后30日內(nèi)協(xié)助消費(fèi)者辦理房屋的抵押登記解除手續(xù)；二,、在上述判決第一項(xiàng)的抵押登記解除手續(xù)辦妥后30日內(nèi),，開(kāi)發(fā)商協(xié)助消費(fèi)者辦理房屋的所有權(quán)登記手續(xù)。

青島法院以最高院批復(fù)為據(jù),，認(rèn)為消費(fèi)者已經(jīng)交付全部或大部分款項(xiàng)后,，消費(fèi)者對(duì)房屋所享有的權(quán)益優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，故層層推演,，消費(fèi)者對(duì)房屋享有的權(quán)益優(yōu)先于銀行抵押權(quán)得到保護(hù),，判決支持消費(fèi)者的全部訴請(qǐng)。法院審判結(jié)果更注重保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,，進(jìn)而維護(hù)房屋市場(chǎng)交易秩序,，更大程度維護(hù)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

但需要注意的是此處的消費(fèi)者具有限定性條件即為居住而購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者,，如若購(gòu)房者屬于為投資而購(gòu)置房產(chǎn)的購(gòu)房人,，其權(quán)利不應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。如【(2020)黑01民終3008號(hào)蔡曉東,、中國(guó)工商銀行股份有限公司哈爾濱紅旗支行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)】哈爾濱中院裁判要點(diǎn)：消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，所取得的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于銀行等債權(quán)人的抵押權(quán)。但此處所指僅限于為居住而購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者,，為投資而購(gòu)置房產(chǎn)的非消費(fèi)者購(gòu)房人,，其權(quán)利不應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)。本案原告購(gòu)置門(mén)市,，并非消費(fèi)者購(gòu)房人,，故對(duì)原告要求房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴請(qǐng)，不予支持,。

【(2019)遼06民終2003號(hào)中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司遼寧省分公司、張淑珍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)】遼寧丹東中院裁判要點(diǎn)：……開(kāi)發(fā)商將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者并簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，因訴爭(zhēng)房屋已在銀行設(shè)定抵押權(quán),，而簽訂合同并未征得作為債權(quán)人及抵押權(quán)人即銀行同意，作為出賣(mài)人的開(kāi)發(fā)商在合同約定的履行期限屆滿時(shí),，并未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù),，消費(fèi)者作為買(mǎi)受人亦沒(méi)有代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，且到庭審時(shí)該銀行貸款并未還清,，抵押權(quán)并未消滅?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋的債權(quán)人及抵押權(quán)人為銀行，在銀行的債權(quán)及抵押權(quán)消滅之前,，消費(fèi)者并不具備對(duì)訴爭(zhēng)房屋辦理過(guò)戶手續(xù)的條件,。即該法院審理認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)立于買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前,，且合同簽訂未征得抵押權(quán)人同意,，債權(quán)未消滅，抵押權(quán)未滌除,，過(guò)戶條件不具備,，故駁回消費(fèi)者過(guò)戶訴請(qǐng)。此觀點(diǎn)即側(cè)重于維護(hù)抵押權(quán)的優(yōu)先效力及銀行的債權(quán)合法權(quán)益，更傾向于保障銀行作為金融機(jī)構(gòu)的資金正常周轉(zhuǎn)秩序,，從而維護(hù)社會(huì)資本運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性,。

另外，實(shí)踐中亦不乏本文所探討的案情進(jìn)入執(zhí)行階段的情形,，開(kāi)發(fā)商因欠債而被抵押權(quán)人銀行強(qiáng)制執(zhí)行,人民法院在對(duì)尚登記在開(kāi)發(fā)商名下但已出賣(mài)給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí),商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議,。此時(shí)法院就會(huì)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定審查消費(fèi)者是否符合該款情形并作出裁判?！睹裆淌聦徟袝?huì)議紀(jì)要》第一百二十五條則進(jìn)一步明確了第29條規(guī)定情形,，闡明了其中關(guān)于“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”及“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”的具體理解與適用，而第一百二十六條則進(jìn)一步點(diǎn)明《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條,、第2條的規(guī)定中買(mǎi)受人主體限定范圍,，必須是商品房消費(fèi)者。后附《民商事審判會(huì)議紀(jì)要》相關(guān)規(guī)定,。

蔡思斌

2021年1月20日

《民商事審判會(huì)議紀(jì)要》

125.[案外人系商品房消費(fèi)者]實(shí)踐中,商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房,往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行,人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣(mài)給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí),商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議,以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此,，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定,符合下列情形的,應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同,；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十,。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí),可參照適用此條款,。問(wèn)題是,，對(duì)于其中“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”如何理解,審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一,。“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”, 可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋,。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋,但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的,可以理解為符合該規(guī)定的精神,。對(duì)于其中“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解,審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十,且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的,可以理解為符合該規(guī)定的精神,。

126.[商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系]根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條,、第2條的規(guī)定,交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費(fèi)者的商品房,消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的,人民法院依法予以支持,。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是,此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定,必須嚴(yán)格把握條件,避免擴(kuò)大范圍, 以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則,。因此,這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買(mǎi)受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者,而是-般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人,不適用上述處理規(guī)則,。

菜驢雜錄：

人類(lèi)的悲歡并不相通,，

但聽(tīng)聽(tīng)別人的快樂(lè)，

也能從中獲取力量,。

有時(shí)候別處折射過(guò)來(lái)的光,，

也許就能引著你走出山洞。

不能被打倒。

——佚名

蔡思斌,，執(zhí)業(yè)逾二十年,，上海錦天城（福州）律師事務(wù)所合伙人

排版：林俊鋒