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10月13日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好商品房交易風(fēng)險提示的通知》,，十分全面地提示了常見的13種交易風(fēng)險,。 
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶與商品房預(yù)售許可證公示信息不一致的即是風(fēng)險,。  王玉臣律師：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,，商品房預(yù)售資金必須用于這個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得挪作它用,，除非這個項(xiàng)目已經(jīng)徹底完成,。要想具體落實(shí)這個規(guī)定，就需要專門的預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶,。三,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求購房者將購房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專用賬戶的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：這種做法的風(fēng)險同上一個問題，其實(shí)還是開發(fā)商為了逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管,，將預(yù)售房款轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶,。幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商的這個做法有直接的關(guān)系，一點(diǎn)預(yù)售房款被轉(zhuǎn)移走,，開發(fā)商后期若無資金建房,，后期可能會直接導(dǎo)致延期交房，甚至是爛尾樓,。所以購房者支付購房款的時候,，務(wù)必不要輕易打款，先核實(shí)清楚究竟是不是預(yù)售款監(jiān)管的專用賬戶,。四,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以高于備案價格銷售商品房的即是風(fēng)險。 王玉臣律師：商品房銷售是明碼標(biāo)價的,，在開發(fā)商申報預(yù)售許可證的時候,，就先進(jìn)行了價格備案，如果超過了備案價格,，就屬于違法銷售,，且會增加業(yè)主的購房成本。所以購房人在購房的時候,，可以先核實(shí)下開發(fā)商的備案價格,?？梢缘疆?dāng)?shù)刈〗ú块T的官網(wǎng)上進(jìn)行查詢，也可以到住建部門現(xiàn)場進(jìn)行核實(shí),。五,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險。 王玉臣律師：首先法律明確規(guī)定了需要在簽署線下合同后30日內(nèi)辦理備案，不備案意味著違法。其次,，不備案意味著在官方系統(tǒng)上,，這個房子依舊處于未售狀態(tài)，面臨一房二賣或多賣的風(fēng)險,，而且如果開發(fā)商涉及其他糾紛，也可能會被法院查封。所以,，簽署合同后要及時督促開發(fā)商辦理網(wǎng)簽備案。六,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款,、團(tuán)購費(fèi)、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風(fēng)險,。  王玉臣律師：這種做法也是違法的,，違背了商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，這種做法可能伴隨著陰陽合同等非法操作,。一旦被查出,，可能面臨解除的風(fēng)險。七,、購房者與未辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案或未獲委托的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂購房協(xié)議,、合同、認(rèn)購書,，或交付定金,、意向金、誠意金的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：這種情況可能會出現(xiàn)簽訂協(xié)議的中介機(jī)構(gòu)根本不具有相關(guān)的資質(zhì)或委托,，一方面簽署的合同可能會面臨無效，開發(fā)商不認(rèn)可,。另一方面可能面臨房款被詐騙的風(fēng)險,。所以，簽署購房協(xié)議等務(wù)必和開發(fā)商簽署,，支付費(fèi)用也務(wù)必支付給開發(fā)商,。八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取返本銷售或變相返本銷售,、眾籌買房,、以租代售,、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：這些都是屬于違法銷售行為,，實(shí)際上后期也很難得到保障。而且所謂的包租返租等大多不是和開發(fā)商簽署,，往往是和第三方公司,，將來得不到執(zhí)行的時候，開發(fā)商也會從合同相對性上進(jìn)行免責(zé),，拒不承認(rèn)當(dāng)年的承諾,。而且，這些合同往往都是有一定期限的,，現(xiàn)實(shí)生活中存在大量的到期后不再續(xù)簽的糾紛,。所以建議不要購買這種房子。九,、擬購商品房涉及抵押,、司法查封等他項(xiàng)權(quán)利的即是風(fēng)險。 王玉臣律師：不論是抵押,，還是司法查封等，說明房屋的權(quán)利都受到了限制,。一點(diǎn)將來開發(fā)商不能及時解除抵押或查封,，相關(guān)房屋可能會被法院拍賣執(zhí)行，購房人面臨錢房兩空的風(fēng)險,。所以購買這些房屋一定要慎重,，尤其是一定不要購買司法查封的房屋。十,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳,、銷售或中介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內(nèi)容或商品房實(shí)際情況不符的即是風(fēng)險。 王玉臣律師：這實(shí)際上是虛假宣傳,，虛假宣傳在所有的商品房糾紛類型中一直是高居榜首,。購買房屋的時候，一定要注意只要沒有寫到合同里的,，都很有可能實(shí)現(xiàn)不了,。所以，購房的時候,，一定要看合同的具體約定,，而不是宣傳資料，更不是銷售或中介的口頭承諾,。十一,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規(guī)避限售政策的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：首先這種做法本身就是違法的，甚至還可能涉及犯罪問題,。其次,，一旦被查出，購房合同就會被解除,，購房人也可能會面臨處罰,。而且很多時候，開發(fā)商或中介還可能會采用一些方式將責(zé)任甩給購房人,。所以千萬不要采用這種方式購房,。十二、購房者違規(guī)使用經(jīng)營貸,、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品支付購房款的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：首先，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的,，必須按照用途去使用,，不能挪作它用。不是錢到手了,，想怎么花就怎么花,。比如經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款,，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要,。十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂除商品房買賣合同外,，同時簽訂裝修等“雙合同”的即是風(fēng)險,。 王玉臣律師：這其實(shí)是規(guī)避商品房備案價的一種方式，而且往往會導(dǎo)致裝修的部分并非在官方進(jìn)行備案,，出了問題很難得到相關(guān)部門的有效監(jiān)管,。所以，最好不要購買這種模式銷售的房屋,。END |
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