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近日,，廣州上演了一場史詩級別的土地拍賣大會,。拍賣當天，30余家房企,，歷經10個小時,，以240億元成交總價近乎刷新廣州土拍歷史。

2020年以來,，廣州共成交了34宗經營性用地,，主要集中在4-5月共成交了22宗，僅5月18日一天就成交了11幅土地,，總成交建面近190萬平方米,，總成交金額達到240億元，其中6宗地塊溢價成交,，整體土拍熱度可見一斑。

但廣州商品住宅市場表現(xiàn)較為冷淡,，與地市相比走出相反行情,。4-5月份平均成交建面較2019年月度均值下降13%，4月和5月商品住宅成交建面同比降幅分別達到25%和18%,，且成交均價仍處于近12個月以來的最低位水平,，量價表現(xiàn)都不樂觀。

像廣州這樣“地市向左,、樓市向右”的城市并不在少數(shù),，寧波、西安,、福州等城市也呈現(xiàn)樓市與地市走勢相反的局面,。以寧波為例，近兩月寧波成交地塊平均溢價率高達41%,，成交建面達到344萬平方米,，4月、5月樓市成交量同比跌幅均在30%左右,，4月房價環(huán)比下降7%,，5月房價環(huán)比略有上漲，但漲幅不大，僅為9%,。

樓市,、地市“冰火兩重天”主要有兩方面原因。

首先,，土地供應明顯放量,，供應量加大的城市多為核心二線城市或珠三角、長三角的熱點三四線城市,。其次,，受疫情影響經濟下行、就業(yè)難度大,、收入不穩(wěn)定的情況,，無形中加大了購房的難度和門檻，部分剛需的置業(yè)需求被抑制,，這是造成部分樓市成交不理想的一大原因,。因此，以剛需市場為主導的城市表現(xiàn)欠佳,，比如廣州市場,，普遍去化不高，接近3-4成,，開盤較好的基本來自改善項目,。相較之下，高凈值人群則更看重房子作為資產的長期投資價值,，高端豪宅相對熱銷,。

需要指出的是，近期樓市表現(xiàn)冷淡的城市基本面沒有發(fā)生本質變化,，并不影響其投資前景,。

地市過熱的城市主要集中在核心二線城市或珠三角、長三角的熱點三四線城市,，且多數(shù)城市在克而瑞2019年投資前景排行TOP50,，抵御市場風險的能力更強，市場潛力更大,，與企業(yè)長線投資的納儲策略高度重合,，現(xiàn)階段在安全界限內保證充足的可售貨值至關重要。

從4-5月成交土地分布情況來看,，樓市,、地市相背而馳的16個城市中有一半的土地成交位于市區(qū)，且不乏優(yōu)質地塊,，優(yōu)質地塊也是帶動地市熱度上漲的一大重要原因,。

16城溢價率大于30%的地塊共有116幅，占總成交地塊的23%，其中72幅位于市區(qū),，44幅位于郊縣,；在溢價成交的地塊中，位于市區(qū)的數(shù)量遠多于郊縣的數(shù)量,，市區(qū)地塊的溢價能力更強,。

以廣州那場“史詩級”土拍為例，成交地塊不但全部位于市區(qū),，而且不乏白云新城,、番禺漢溪等熱門區(qū)域，此外從化,、增城出讓的地塊也位于區(qū)域內相對核心的位置,；而成都、福州中心城區(qū)也有多個地塊出讓,，地塊溢價率也都達到20%以上,。

通過4-5月已成交地塊價格與2019年、2018年周邊3公里內成交地塊樓面價對比,，廣州,、重慶兩個城市成交地塊樓面價相較于2019年的價格有所下降。尤其廣州,，近期成交土地的可比地價較2019年,、2018年分別有26%和10%的降幅。

這意味著這兩個城市地價還未回到最高水平,，仍有一定的“撿漏”機會,。

除這兩個城市以外，其他城市近期成交土地價格與周邊3公里范圍內過去兩年的歷史成交地塊價格相比全都有所上升,，成都、福州,、寧波成交土地樓板價對比去年漲幅達到4成左右,。

以成都,、溫州,、佛山為代表地市熱度比較高的城市吸引了大量品牌房企，且外來房企尤為積極,。

以成都為例,，近兩個月有19家品牌房企拿地，其中大部分為外地品牌房企,，本地房企僅有新希望,。外地房企參與土拍的積極性較高的同時，也說明成都市場份額將逐步被外來開發(fā)商占據(jù)。

此外,，溫州,、佛山的本地房企拿地的比例更高，但外來房企的數(shù)量也不可小覷,。

房企在不同城市拿地的目的也有所差別,。比如，溫州,、佛山,、西安、福州,、廣州本地房企積極拿地,，主要是出于補倉需求；成都,、北京,、重慶、寧波則更多的是外地企業(yè)進駐,，搶占市場份額,。

房企在這些城市拿地仍需要保持理性，雖然這些城市長期市場可期,，但短期調整或將繼續(xù),，短期內市場波動頻繁，地價將是未來企業(yè)競爭的核心優(yōu)勢,，警惕高位站崗,。

除此之外，南寧,、長春兩個城市的土地市場熱度不低,，但對外來開發(fā)商吸引力較弱，拿地的品牌房企約一半是本土企業(yè),。究其原因,，主要是這兩個城市土地市場熱度仍有待考驗，因此通過收并購,、與本地企業(yè)合作,，或是切入市場的好時機。

綜合來看,，“地市強,、樓市弱”的16個城市呈現(xiàn)出三點主要特征：首先，多為熱點二三線城市,，未來投資前景較為明朗,；其次,，這些城市出讓土地以核心優(yōu)質宅地為主；最后,，此類城市對外來開發(fā)商,、全國化的品牌房企有較強吸引力。加之近期樓市表現(xiàn)冷淡的城市基本面沒有發(fā)生本質變化,，即使樓市短期下行,，城市投資前景的長期向好。

未來投資潛力大的城市,、以及部分城市優(yōu)質地塊將面臨激烈競拍,，“撿漏”難度持續(xù)提升。因此,，房企在積極參拍的同時,，也應通過尋求合作、收購等多元化拿地渠道,，既能擴充土儲,、又能控制總土儲成本。

對房企而言,，過去盲目拿地坐等土地增值的時代已經遠去,，“拿好地、不拿錯地”才是未來企業(yè)持續(xù)盈利,、增厚業(yè)績的關鍵,。