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“ GDP長時期作為考量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo),，各大城市之間往往暗自較量,，隨著各大城市公布這一數(shù)據(jù)，一場看不見的城市競賽隨之拉開,。 有一個有趣的說法,，城市如上市公司，房價即股價,，而整個城市的GDP就是上市公司的“市值”,。一般來說，GDP水平不僅提供了對一個城市經(jīng)濟(jì)水平的直觀判斷,，也可以看出一個城市產(chǎn)業(yè),、貿(mào)易、金融等資源的聚集度,，同時,，也是決定房企要不要在這座城市投資的重要的參考指標(biāo)。 在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我曾列出一個表格,，未來將聚焦這50個城市,，其中第一個指標(biāo)是資源稟賦，在這其中,，北上廣深杭無論是經(jīng)濟(jì)能力,、人均購買力，還是人均GDP水平等,，都在這50個城市中遙遙領(lǐng)先,。第二個指標(biāo)是人口，人越多的城市對房地產(chǎn)來說越好,，因為市場容量大,，規(guī)模就大,。 毫無疑問，較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平將帶來房價的提升和人口的持續(xù)涌入,，城市的市場容量也會隨之提升,。 受疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊,，同時,，也有可能催生國內(nèi)城市格局的變化，GDP前十的城市名單也將會在今年發(fā)生變化,，有城市會掉出前十,，同時也會有“黑馬”城市上位，新一輪城市競爭也在加速,。 ”
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隨著3月底,，武漢市交出2019年的“成績單”，至此2019年中國內(nèi)陸GDP十強(qiáng)城市終于落定,，毫無意外,，依然是近十年來“霸榜”的十個城市。2019年GDP排名前十的城市分別是上海,、北京,、深圳、廣州,、重慶,、蘇州、成都,、武漢,、杭州和天津。包括了四大直轄市,，以及5個副省級城市,，只有第六名的蘇州是普通地級市。從區(qū)域分布上看,，十強(qiáng)城市中,，有7個城市位居?xùn)|部沿海，其中長三角3個,，珠三角和京津冀各2個,。四大一線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面作為全國先驅(qū)，GDP表現(xiàn)突出,，持續(xù)穩(wěn)坐全國第1至第4名的位置,，尤其上海和北京2019年的GDP分別達(dá)到38155億元和35371億元，不僅是全國僅有的兩個GDP超過3.5萬億的城市,，在一線城市內(nèi)部也與廣深拉開了較大差距,。相比前十強(qiáng)中的二線城市來看，四大一線城市的平均GDP水平比二線城市高出76.3%,。其中,，上海經(jīng)濟(jì)總量已接近4萬億，位列全國第一,，要知道,，這是上海自1978年以來，第42次位列中國城市GDP第一,。全國前十城市中,，從人均GDP的角度來看，深圳排在首位,，達(dá)到20.3萬元,，排在第二位的是蘇州，達(dá)到18萬元,，北京,、上海、廣州和杭州均超過15萬元,，分別位列第三,、第四和第五及第六。人均GDP中,，最低的為重慶,，僅為7.58萬元。從過去十年來看,，除了上海和北京第一,、第二的位置沒有變化之外，深圳于2016年超過廣州成為第三名,，一直保持至今,，盡管個別城市之間排位有新的變化，但前十強(qiáng)的整體格局沒有改變,。2012年是一個分水嶺,。此前，青島和無錫這兩座城市依然在榜單中,，2010年時分別位列第9位和第10位,，兩年時間，青島和無錫被成都和武漢擠出前十,。在此之后,，前十榜單的城市再沒增添新的城市，一直是重慶、蘇州,、成都,、武漢、杭州以及天津這六大城市之間的你追我趕,，變化的只是各城市之間的名次,。這十年，單個城市變化最大的還是天津,，從全國第四,，下滑至全國第十，與第十一位的南京的差距逐漸縮小,，僅相差不到百億元,。值得一提的是，疫情影響下,，將催生國內(nèi)城市競爭格局的變化,，相信今年會有新的“黑馬”城市上位，保持近十年的城市GDP排行榜也將在今年發(fā)生變化,。一座城市的經(jīng)濟(jì)水平正在吸引人口大量聚集，人口是需求之本,，對于大部分人來說,，房產(chǎn)證就是扎根城市的通行證，尤其疫情黑天鵝之后,，流動人口的購房需求更加強(qiáng)烈,，越來越多的購房者傾向于資源稟賦更加集中的城市置業(yè)。因此,，寬松的落戶政策以及相對較低的房價使得多數(shù)二線城市近年來人口快速增長,。自2016年以來，二線城市“搶人大戰(zhàn)”就硝煙漸起,，以GDP排名前十的“強(qiáng)二線”城市最新落戶政策來看,，普遍本科學(xué)歷就能落戶。人才落戶政策門檻最低的杭州,，是首個開放大專學(xué)歷直接落戶的GDP前十城市,，這座城市在人口方面的吸引力正在增強(qiáng)。2017年常住人口增加28萬,，這一年,，商品住宅成交均價跳漲34%，達(dá)到22679元/平方米,，2018年常住增加33.8萬,。2019年底,，杭州常住人口突破1036.0萬人，與2018年同比凈增55.4萬人,，超過深圳,，成為GDP前十城市中人口增量最多的城市，要知道,，2015年至2018年以來,，深圳一直是全國人口增長最多的城市，常住人口增量一度達(dá)到61.99萬人,。也是在這一年，杭州GDP排名結(jié)束了長達(dá)7年的第10位,，升至第9位,，新建商品住宅均價也開啟連續(xù)5年上漲模式后再創(chuàng)十年來新高，達(dá)到27670元/平方米,。杭州之所以成為“人氣王”,，與其城市發(fā)展水平、人才政策和承接一線城市人才外溢等有很大的關(guān)系,。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,、收入水平較高的城市由于需求較為旺盛、購買力較強(qiáng),，庫存壓力相對不大,，這種現(xiàn)象在以杭州為代表的長三角區(qū)域表現(xiàn)最為突出。此外,，還有一個人口數(shù)據(jù)值得在這里拿出來重點(diǎn)提一下,，即出生人口。它可以反應(yīng)出,，一個城市的內(nèi)生需求到底有多大,。2019年，重慶出生人口以32.7萬人位列十個城市榜首,，較去年減少3.2萬人,。其次為成都，新增人口達(dá)到18.9萬人,。而常住人口增量最多的杭州,，新出生人數(shù)則減少0.2萬人。其中新出生人口較去年減少的城市多達(dá)6個,，重慶減少人數(shù)最多,，其次為廣州，減少了3.1萬人,。而成都新增出生人口則排在第一位,，較去年增加了0.6萬人,。過去10年，新出生人口總量最多的城市也是重慶,，2010年以來,，每年出生人口保持在30萬人以上，十年來增加了401.56萬人,。其次為北京,，出生人口為175.76萬人。
重慶的GDP總量排名第五，與第四名的廣州之間差距越來越小,，二者相差不到23億元,。要知道，這之前的2018年,，兩座城市的差距還在1270.35億元,。但對比房價，重慶要比廣州“幸?！钡枚?，2019年，重慶商品住宅成交均價為11944元/平方米,，同一時期,，廣州全年商品住宅成交均價已經(jīng)達(dá)到26494元/平方米，同比大漲23.4%,，房價是重慶的2.2倍,。此外，成都,、武漢和天津三個城市的房價也是1字開頭,。 2019年，均價最高的城市則為深圳,，新建商品房均價達(dá)到57118元/平方米,，是重慶的4.8倍。 
但重慶房地產(chǎn)市場存在兩個不容忽視的問題,，一方面土地供應(yīng)過量,、去化周期較長，另一方面重慶城鎮(zhèn)居民可支配收入水平也處于較低水平,，住房購買力不足,，另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也相對緩慢,，種種因素疊加之下,，使得重慶投資潛力明顯下降,。GDP前十的城市，購買力比其他城市都要強(qiáng),，因此這些城市也是高端項目的聚集地,。從十大城市具體項目的成交情況來看，各城市銷售金額冠軍基本為高端項目,，其中,，最高的單個項目來看，2019年,，深圳新錦安壹號公館以122.4億元銷售總價位列全國第一,，備案均價89976元/平方米，目前,，該項目二手房價格已經(jīng)達(dá)到12萬元/平方米左右,。 過去十年，單價最高的項目為上海的湯臣一品,，成交單價高達(dá)34.3萬元/平方米，穩(wěn)居全國第一,；成交總價最貴的項目位于北京的遠(yuǎn)洋Lavie,，以3.9億元的成交總價，領(lǐng)銜一眾頂豪項目,，位列全國第一,。 單套總價過億的住宅前十榜單（按總價排名）  數(shù)據(jù)來源：CRIC
2020年，疫情之下,，武漢多了一個“英雄城市”的標(biāo)簽,。2019年武漢GDP以16223.21億元位列全國第8，在排名上比前一年上升1位,。GDP增速為7.4%,，僅次于成都，排名第二,，但總量依然沒有超過成都,。作為疫情的核心區(qū)，武漢整個城市“停擺”達(dá)到76天,，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受挫,。3月底，武漢公布了2020年1—2月的國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo),，各項經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可想而知,。雖然因為疫情的原因，其他城市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)同比也大幅下跌,，但都遠(yuǎn)不及武漢的“斷崖式”負(fù)增長,。過去幾年,，作為湖北省乃至長江中游城市群的龍頭城市，武漢市以肉眼可見的速度高速發(fā)展,。2014年時,，GDP破萬億元，進(jìn)入萬億俱樂部,，后續(xù)增長動力強(qiáng)勁,，逐年保持9%以上的增速，2017年時,，增速一度達(dá)到13%,。武漢市房地產(chǎn)發(fā)展也隨著GDP的高速增長表現(xiàn)出極強(qiáng)的正相關(guān)性。武漢GDP破萬的2014年,，新建住房成交面積達(dá)到1601萬平方米,，首次躍居全國首位，商品房成交量多年位居全國前三,，尤其是2019年時,，借助軍運(yùn)會帶來的影響力，武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“供銷兩旺”的整體行情,。這一年,，武漢市商品住宅供應(yīng)量達(dá)到2629萬平方米，銷售面積達(dá)到2346萬平方米,，位居全國第一,，新建商品住宅均價達(dá)到12974元/平方米。經(jīng)此疫情,，武漢勢必需要很長一段時間的修復(fù)期,，留給武漢的問題在于人口會不會流失、企業(yè)與個人信心如何重建等等,，但不管怎樣,，我長期看好武漢這座城市的發(fā)展前景。首先,，武漢的基礎(chǔ)條件很好,，作為典型的“白馬”二線城市，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展,，人口虹吸效應(yīng)明顯,，需求與購買力兼?zhèn)洹?/span>再加上疫情的影響，后續(xù)從政策,、資金,、資源等各個方面給予武漢最大程度的傾斜。對于武漢來講,，這恰好也是能再上新臺階的一個非常重要的機(jī)會,。實(shí)際上,，到2019年為止，這十個城市已經(jīng)在榜單上“霸占”了將近10年,，不過,，2020年，受疫情影響,，這一城市格局肯定將會被打破,，新一輪城市競爭加速。首先破局可能是位列第十位的天津,，2020年或?qū)⒌舫銮笆?019年,，天津的GDP為14104.28億元，增速為4.8%,，排位從2018年的第六位降至第十位,。而緊隨其后的第十一名南京，2019年GDP為14030.15億元,，增速為7.8%,。兩者總量僅相差74億元。從GDP全國排名20強(qiáng)來看,，排在寧波,、無錫、青島,、鄭州和長沙GDP均已突破1.1萬億，并且差距逐漸縮小,，增速均保持6.5%以上,。實(shí)際上，這些城市的房價,、人口等指標(biāo)依然強(qiáng)勁,。相信，2020年肯定會有新晉“黑馬”城市出現(xiàn),，并成功上位前十,。
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