2018年下半年,，在政策調(diào)控趨嚴,、樓市降溫,、房企去化承壓的大背景下，房地產(chǎn)板塊在資本市場的行情經(jīng)歷了一輪下行調(diào)整,。

2019年房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力依舊,，而在政策面強調(diào)求穩(wěn)的主基調(diào)下，房企市值卻迎來一波回升,。截至2019年12月31日,，百強房企中的上市房企總體市值上漲32.1%。

其中萬科市值突破三千億向四千億邁進,，中海地產(chǎn)市值逼近三千億,，融創(chuàng)以88.2%的市值增幅跨入了市值千億陣營且逼近兩千億。

在頭部房企的帶動下,，市值100-900億陣營的房企數(shù)量顯著提升,，如路勁、保利置業(yè),、建業(yè)地產(chǎn)等房企也跨入了市值百億陣營,。

八成房企市值上漲

2019年房企市值總體上升，百強房企中上市房企超過八成市值上漲,，僅不到二成房企市值下跌,。在這其中，頭部房企憑借強勁的綜合實力,，延續(xù)強者恒強態(tài)勢,，總體來看，龍頭房企大多保持35%左右的市值穩(wěn)定增長,。

從漲跌幅看,，TOP10-30梯隊房企市值增幅最為顯著，平均增長率達51%,。此外,，大悅城市的值漲幅最高，超過200%,，中國奧園和正商地產(chǎn)市值漲幅均超過100%,。而市值出現(xiàn)下滑的則多為排名靠后的中小規(guī)模房企。

大盤及政策面的影響市值提升

整體而言,，2019年房地產(chǎn)板塊市值上漲,，主要基于大盤及政策面的影響。

一方面,，2019年無論滬深還是港股,，大盤指數(shù)均呈波動上揚態(tài)勢，即4月達到高峰，8月有所回落,，四季度繼續(xù)上揚,。

在此背景下，房地產(chǎn)板塊呈現(xiàn)出相似走勢,，且強于大盤,。

另一方面，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策以“求穩(wěn)”為主基調(diào),，重申“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效機制,。從“堅決遏制房價上漲”到“防止房市大起大落”的轉(zhuǎn)變,，側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場政策層面趨緩；同時融資層面政策雖然持續(xù)收緊,，但金融政策整體總量趨于寬松,；此外近期中央經(jīng)濟工作會議中關(guān)于貨幣政策從“松緊適度”到“靈活適度”的表述轉(zhuǎn)變，也顯露適度寬松的端倪,。

基于政策力度緩和影響,，以及對明年房企融資邊際改善的積極預(yù)期，地產(chǎn)股市值順勢上漲,。

部分房企市值超預(yù)期上漲

1. 業(yè)績上漲顯著,。房企的銷售業(yè)績是衡量房企經(jīng)營表現(xiàn)的最直觀數(shù)據(jù)，也是資本市場對房企價值判斷的重要參考之一,。

房企業(yè)績規(guī)模的顯著上漲,，是房企階段性戰(zhàn)略取得成效的有力體現(xiàn)，繼而獲得資本市場的認可,。例如正商地產(chǎn),、時代中國和寶龍地產(chǎn)，2019年1-12月操盤金額排名較2018年同期分別提升6,、8,、10位,，與之相對,，其2019年市值分別上漲136.1%、93.4%和78.9%,。

2. 擁有寬而深的護城河,。地產(chǎn)股的護城河，除了較為明顯的高業(yè)績和規(guī)模優(yōu)勢,，還包括房企的納儲能力,、融資優(yōu)勢、產(chǎn)品力,、運營效率等多種因素,，而龍頭房企往往具備不止一個護城河,，且其護城河隨著其自身的發(fā)展不斷加寬加深，房企在資本市場的青睞程度也隨之持續(xù)提升,。例如頭部房企中的融創(chuàng),、新城、龍湖,、世茂等,，在既有的業(yè)績與市值規(guī)模下，還收獲了強勁的市值漲幅,。其中,，融創(chuàng)和世茂依托收并購納儲助力規(guī)模增長，廣范布局優(yōu)質(zhì)資源,，同時在產(chǎn)品力競爭方面實力強勁,；而新城和龍湖憑借出色的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)鎖定優(yōu)勢。

3. 部分房企實現(xiàn)價值回歸,。部分房企原本就擁有可觀的規(guī)模,、一定的綜合實力與較高的知名度，卻因某些不確定因素在資本市場褒貶不一,，暫時被低估,，隨著市場逐步明朗化與投資者信心的恢復(fù)，如今實現(xiàn)了價值回歸,。例如旭輝集團,，合作拿地在加速其擴張進程的同時，也存在一些負面影響,，例如銷售權(quán)益比例低于行業(yè)平均水平,，間接導(dǎo)致其銷售規(guī)模與資產(chǎn)規(guī)模的不匹配，繼而降低外界資本對企業(yè)前景的預(yù)期,。隨著旭輝“增權(quán)益”戰(zhàn)略的逐步落實,，2019年權(quán)益銷售金額排名較去年提升7位至19名，其估值回歸到了合理水平,，市盈率從2018年末的4.4左右提升至2019年末的9.0,，市值也相應(yīng)上漲了65%。

4. 降杠桿,，實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的有效管控,。在融資政策持續(xù)嚴控的大環(huán)境下，資本市場對房企的經(jīng)營風(fēng)險敏感度較高,，控制合理的杠桿水平成為當(dāng)前房企在行業(yè)競爭格局中站穩(wěn)腳跟的重要一環(huán),。年內(nèi)，融信中國積極關(guān)注財務(wù)健康，凈負債率由2018年末的105%下降至77%,，同時通過境外再融資及配股使得債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,，市值穩(wěn)步增長28.1%。

5. 通過戰(zhàn)略合作,、收縮,、內(nèi)變等價值經(jīng)營手段進行市值管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè),，一直以來在資本市場的市盈率卻低于其他行業(yè),，被低估現(xiàn)象普遍存在。

在此背景下,，房企有效的市值管理有利于其在提升內(nèi)在價值的同時獲得資本市場的更多關(guān)注,，獲得融資優(yōu)勢，繼而提振投資者信心,，帶動市值上漲,。年內(nèi)，越秀引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東,，施行“軌交+房地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式,，成為其業(yè)績和土儲的有利輸出支撐，市值上漲59.5%,。市值上漲162.5%的奧園集團,，于今年3月分拆旗下的奧園健康上市，募集資金凈額5.77億港元,。該舉措一方面有利于提高母公司資產(chǎn)的流動性,，聚焦主營業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面子公司獨立運營拓寬了企業(yè)融資渠道,，增強企業(yè)在細分領(lǐng)域的競爭力,，使得整體估值提升。大悅城于年內(nèi)完成重大資產(chǎn)重組,，成為中糧集團旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的唯一專業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺,，避免同業(yè)競爭的同時集中了優(yōu)勢資源，進一步提升了企業(yè)競爭力,，以218.5%的市值漲幅位居榜首,。

值得注意的是，當(dāng)前在房企資本市場上的規(guī)?；驑I(yè)績與市值不匹配現(xiàn)象依然存在,，例如業(yè)績規(guī)模超過2000億的綠城中國，市值僅人民幣186.1億元,。

我們認為，對于上市房企而言，經(jīng)營發(fā)展過程中除了重規(guī)模,、調(diào)戰(zhàn)略,、補短板，適當(dāng)?shù)氖兄倒芾碛欣谄鋬?nèi)在價值顯性化,，在資本市場上取得優(yōu)勢從而反哺地產(chǎn)的投資運營,，最終實現(xiàn)在資本市場與實體產(chǎn)業(yè)間的雙向互動提升。

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