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一直以來，房價(jià)與政策的關(guān)系都頗為密切,。隨著2018年11月長三角區(qū)域一體化在進(jìn)博會(huì)期間正式上升為國家戰(zhàn)略,，“長三角示范區(qū)獲批將對(duì)樓市產(chǎn)生大利好”的消息就源源不斷，為此我們特意找出了青浦,、吳江以及嘉善三地的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一探究竟,。 
長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)包括上海市青浦區(qū)、蘇州市吳江區(qū),、嘉興市嘉善縣,，近年來，上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)市場可謂一波三折，供應(yīng),、成交高低起伏,。具體而言，2016年青浦區(qū)市場異?；馃?，多項(xiàng)目出現(xiàn)搶購潮，全年成交量高達(dá)150萬平方米,，創(chuàng)歷史新高,。然而這一好成績卻在2017年上海預(yù)售證審批異常嚴(yán)苛的環(huán)境下，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)近乎腰斬,，成交量同比跌幅超-40%。2018年,，青浦沒有等來市場轉(zhuǎn)暖,，上海預(yù)售證的審批依舊持續(xù)了2017年的嚴(yán)苛態(tài)勢，整個(gè)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷,，遠(yuǎn)郊剛需盤去化普遍不暢,。受此影響，青浦區(qū)市場持續(xù)低迷,，成交量進(jìn)一步回落,。這一困境，直至2019年,，青浦區(qū)預(yù)售證審批似開始出現(xiàn)了放松的跡象,。
從供應(yīng)來看，2019年前10月累計(jì)供應(yīng)101萬平方米,，同比增長77%,。在供應(yīng)明顯放量的作用下，4月份青浦區(qū)市場出現(xiàn)短暫的“小陽春”行情,，成交量有所回升,。然而，到了6月份市場再陷低迷,，“金九銀十”更是集體爽約,，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。在這其中,，徐涇板塊受大虹橋輻射的影響成為了青浦區(qū)最熱門的板塊,，成交量、價(jià)皆穩(wěn)居全區(qū)榜首,。
2019年10月,，徐涇板塊新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)上佳，萬科天空之城,、招商虹橋公館兩盤加推,，去化率都在80%左右,。朱家角板塊僅上實(shí)海上灣單盤加推，去化率也能達(dá)到60%以上,。
2016年,，蘇州作為二線“四小龍”全面崛起，吳江市場顯著升溫,，全年成交量多達(dá)378萬平方米,，創(chuàng)近年來新高。但進(jìn)入2017年,，在調(diào)控政策打壓下,，蘇州市場逐漸回歸理性。而受限價(jià)政策影響,，高性價(jià)比樓盤持續(xù)熱銷,，高價(jià)盤去化壓力凸顯。受此影響,，吳江區(qū)同步回歸理性,，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，全年成交量同比下降26%,。2018年,，蘇州市場依舊延續(xù)分化格局，低價(jià)盤迅速出清,，高價(jià)盤銷售仍不景氣,。作為全市的價(jià)格洼地，吳江區(qū)市場企穩(wěn)回升,，高性價(jià)比的限價(jià)盤迅速跑量,，太湖新城、城南等板塊成交異?；钴S,。隨后，吳江區(qū)成為了蘇州主力供銷區(qū)域,，也是全市價(jià)格洼地,，可吸引全市客戶，特別是投資客以及園區(qū)外溢客群,。2019年3月份,，蘇州市場顯著升溫，吳江區(qū)市場也迅速轉(zhuǎn)暖,，成交量升至高位,。不過，在蘇州連番升級(jí)調(diào)控之后，吳江區(qū)市場明顯降溫,，10月份成交量創(chuàng)年內(nèi)第二低點(diǎn),。因購房門檻抬高，投資性需求被有效抑制,，多數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)蓄客不足的情況,，新開盤項(xiàng)目平均去化率由高峰期的94%降至現(xiàn)階段的70%。值得一提的是,，在“7.24”新政之后,，吳江區(qū)核心片區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊市場出現(xiàn)了兩極分化的格局。在這其中,，核心片區(qū)依舊保持較高市場熱度,，城南、運(yùn)東以及太湖新城板塊成交活躍,，新開盤項(xiàng)目都能在短期內(nèi)去化完畢,，2019年1-10月累計(jì)成交量皆超60萬平方米，排名位居市場前列,。其中，主城外溢客戶置業(yè)首選運(yùn)東,、城南板塊,，售價(jià)1.7-2萬/平方米剛需盤更受市場歡迎；太湖新城潛在供應(yīng)量較大,，朗詩,、中旅、城投,、交投等品牌房企項(xiàng)目扎堆待售,，長期來看還是存在一定的去化壓力。與此同時(shí),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊主力置業(yè)群體還是本地地緣性客戶,，在調(diào)控政策不斷加碼的作用下，市場觀望情緒再起,，且有加劇的趨勢,。震澤、平望等鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊成交明顯放緩,，新開盤項(xiàng)目平均去化率皆不足40%,，震澤更是低至22%。其中,，汾湖,、盛澤板塊在售項(xiàng)目明顯偏多，庫存積壓相較嚴(yán)重。
2016年,，嘉善房地產(chǎn)市場迎來成交高峰期,，全年累計(jì)成交183萬方，刷新歷史新高,。2017年受調(diào)控政策影響,，成交量有所回落，但市場熱度不減,，隨著地王盤陸續(xù)入市銷售,，帶動(dòng)部分板塊房價(jià)快速上漲。2018年上半年,，嘉善啟動(dòng)渠道分銷與本地自銷相結(jié)合,，環(huán)滬投資客相繼入市，房地產(chǎn)市場明顯升溫,。不過,，下半年市場轉(zhuǎn)冷，市場供求壓力加劇,，在售項(xiàng)目去化普遍困難,，打折降價(jià)現(xiàn)象頻現(xiàn)。主要原因在于本地需求逐漸被透支,，外部導(dǎo)客難度加大,，投資盤成交明顯放緩。
2019年初,，受制于環(huán)滬投資客退潮,，嘉善市場跌入谷底。不過,，受惠于長三角一體化規(guī)劃落地預(yù)期,，3月份嘉善市場又開始出現(xiàn)“小陽春”行情，本地剛需客大量進(jìn)場,，致使成交量企穩(wěn)回升,。6月份，嘉善市場遇冷,，市場觀望情緒濃重,，成交量明顯回落。因嘉善網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲1-2個(gè)月,，4月份備案量開始步入上行通道,，并于7月份創(chuàng)年內(nèi)新高。8月份備案量大幅回落,，環(huán)比下降43%,。9月份備案量繼續(xù)走低,，環(huán)比再降11%，市場下行壓力加劇,。區(qū)別于其他三四線城市改善性需求大行其道,，嘉善市場主打環(huán)滬投資以及本地剛需，產(chǎn)品定位扁平化,，低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品更易去化,，中高端改善性產(chǎn)品成交占比偏低。在這其中,，華夏幸福,、旭輝深耕優(yōu)勢顯著，市場占有率穩(wěn)居市場前列,。然而隨著成交明顯放緩,，嘉善在售項(xiàng)目營銷動(dòng)作也變得頻繁了起來：其一，多盤不再強(qiáng)制性捆綁車位,，部分項(xiàng)目更是全款送車位,，以期調(diào)降置業(yè)門檻，加快項(xiàng)目成交去化,。其二,，渠道營銷常態(tài)化，中介帶客能力強(qiáng),，轉(zhuǎn)化率頗高,，熱銷項(xiàng)目渠道客戶成交占比能達(dá)到40%，部分熱銷盤更是多達(dá)55%,。
對(duì)于嘉善來說，羅星是當(dāng)下最熱門的板塊,，未來主要重點(diǎn)在承接上海轉(zhuǎn)移人口之上,，其成交量、價(jià)明顯高于其他板塊,，9月新開盤項(xiàng)目去化率基本能達(dá)到80%左右,。然而受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通條件等多方面因素制約,，嘉善的姚莊,、陶莊、天凝等板塊市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,。其中,，天凝板塊發(fā)展較為初級(jí)，人口導(dǎo)入困難,，9月新開盤項(xiàng)目去化率不足30%,。姚莊板塊更是庫存重災(zāi)區(qū),，2017、2018年密集出讓的地塊陸續(xù)入市銷售,，但由于總價(jià)偏高,，成交去化并不理想，庫存去化壓力不容樂觀,。
從目前來看,，我們認(rèn)為短期內(nèi)，吳江區(qū)房地產(chǎn)市場依舊供不應(yīng)求,，青浦區(qū),、嘉善縣供應(yīng)相較充足。尤其是青浦區(qū),，2019年明顯加大供地力度,，樓市供應(yīng)量有望進(jìn)一步提升。隨著長三角示范區(qū)獲批,，釋放巨大的改革制度紅利,，青浦、吳江和嘉善三地房地產(chǎn)市場猶存較大的向上動(dòng)力,。中期還要看產(chǎn)業(yè)引進(jìn),、人口導(dǎo)入等實(shí)際落地情況，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入相當(dāng)長時(shí)間的平穩(wěn)期,。過程中還要關(guān)注供應(yīng),、需求、政策等多方面因素,，包括示范區(qū)內(nèi)的購房政策,，這些對(duì)未來長三角示范區(qū)房地產(chǎn)市場都將起到非常重要、非常關(guān)鍵的影響,。長期來看,，類比于京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)等,，我們更為看好長三角一體化,，長三角城市群房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，究其原因不外乎以下三點(diǎn)：其一,，長三角一體化政策的推進(jìn)速度快,。據(jù)悉，目前長三角一體化政策制定速度是非?？斓?，通過長三角示范區(qū)落地實(shí)驗(yàn)之后，將在整個(gè)長三角城市群進(jìn)一步推進(jìn),。相較于京津冀協(xié)同發(fā)展,、粵港澳大灣區(qū)等,，我相信長三角一體化政策實(shí)際落地進(jìn)度將會(huì)更快一些。其二,，長三角城市群人口規(guī)模優(yōu)勢顯著,，常住人口僅次于中原城市群，乃是常住人口第二大城市群,，人口虹吸效應(yīng)顯著,。并且，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,，創(chuàng)造了全國近20%的GDP,。27個(gè)中心區(qū)城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)均衡化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入大幅領(lǐng)先,，市場購買力著實(shí)強(qiáng)勁,。其三，長三角城市群房地產(chǎn)市場呈單核（上海）與多核（杭州,、南京,、蘇州、合肥,、寧波）共同驅(qū)動(dòng)的市場格局,，核心城市與周邊衛(wèi)星城市共同構(gòu)建相輔相成的都市圈，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展,，人口雙向流動(dòng),，核心城市購房需求更是多向外溢。— END —
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