講完了預(yù)計(jì)年銷售規(guī)模5000億的公司和3000億以上的公司之后，再談?wù)勄|以上房企,，由于千億規(guī)模企業(yè)數(shù)量眾多,，只能分兩次討論，本次先討論去年已經(jīng)登上千億門檻房企的上半年表現(xiàn),，下周再討論今年將沖千億的企業(yè)們,。除去上兩周談到的房企,，去年已達(dá)到千億有中海、金地,、華夏,、華潤、萬達(dá)和綠城這六家,。

從這六家企業(yè)的銷售額來看，中海毫無疑問是這些千億企業(yè)的領(lǐng)頭羊,，2017年上半年企業(yè)完成銷售1100億元,，遠(yuǎn)高于其它房企。雖然近幾年相比碧萬恒來說增速有所放緩,，但從中海上半年的一系列動(dòng)作來看,，相信在不遠(yuǎn)的未來3000億房企中將很快看到中海的身影。首先在投資方面,，中海今年共參加了300多次土地拍賣,，截至8月中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）共新增拿地近946萬平方米，與前幾年相比在土儲(chǔ)上有了大提升,。其次中海明確了2020年要達(dá)到4000億的銷售目標(biāo),，合計(jì)每年17%的復(fù)合增長率。雖然這個(gè)目標(biāo)相對(duì)保守,，但是從中海的角度來說,，這已十分不易，因?yàn)檫@應(yīng)該是中海第一次明確提出規(guī)模的增長目標(biāo),。最后是團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面,，隨著顏建國于2016年12月重新入駐中海，中海團(tuán)隊(duì)建設(shè)出現(xiàn)了人才穩(wěn)定和人才回流兩大現(xiàn)象,，一方面現(xiàn)有人員保持住了相對(duì)的穩(wěn)定,；另一方面已經(jīng)出走的中高管則開始回歸中海，“海歸”計(jì)劃也已全面啟動(dòng),。企業(yè)上半年所有的這些動(dòng)作,，都暗示了中海未來的增長潛力。

從銷售增速來看,，金地在這六家中表現(xiàn)最好,，可以說延續(xù)了企業(yè)去年以來的高增長狀態(tài)，目前企業(yè)在克而瑞1-8月排行榜中已經(jīng)名列第9位,，而去年中期金地還排在12位,，能在這些規(guī)模房企中連升三位著實(shí)不易。金地能實(shí)現(xiàn)這樣的業(yè)績(jī)爆發(fā)，主要還是與其拿地有關(guān),，2015年成功踩點(diǎn),，在上海、杭州,、蘇州等熱點(diǎn)城市大舉拿地,，于一二線城市的投資比重高達(dá)90%，16,、17上半年也保持了這樣的拿地狀態(tài),，在去年及今年上半年火熱市場(chǎng)推動(dòng)下，其銷售增速也一騎絕塵,，實(shí)現(xiàn)60%的增長,。而華潤置地的銷售增速則有些不如人意，今年上半年完成銷售696億元,，較去年僅同比增長了14%,。在克而瑞銷售排行榜中，15年華潤排名第9位,，16年排名第11位,，今年1-8月仍在第11位，在規(guī)模激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天,，房企不進(jìn)則退,，尤其是慣于穩(wěn)健經(jīng)營的央企來說，尤其需要注意不掉隊(duì),。

其他房企來看，萬達(dá)上半年銷售表現(xiàn)并不算差,，在整個(gè)集團(tuán)實(shí)施輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略下,，仍完成了615億的銷售，較去年同比增長23%,。而其到7月將13個(gè)全部文旅城出售給融創(chuàng),，可能會(huì)對(duì)企業(yè)下半年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響，但提前出售資產(chǎn)也是萬達(dá)戰(zhàn)略的要求,。綠城的業(yè)績(jī)也有不錯(cuò)的增長,，結(jié)合其代建業(yè)務(wù)，上半年實(shí)現(xiàn)總合約銷售金額595億元,，同比上升了31.06%,。其中，代建業(yè)務(wù)收效顯著,，貢獻(xiàn)了153億元和141萬方的銷售份額,，金額占比高達(dá)26%。華夏幸福依靠其出色的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，在全國各地也拿地相當(dāng)多的土地資源,，結(jié)合這一輪三四線市場(chǎng)的復(fù)蘇,，也將企業(yè)的銷售規(guī)模推進(jìn)了一個(gè)層次。

從這六家上半年的投資表現(xiàn)來看,，中海、華潤投資額均上到400億,，遠(yuǎn)高于其他房企,。兩位央企老大哥面對(duì)當(dāng)今如狼似虎的各路房企，終于感受到了壓力,，因此今年開始有點(diǎn)奮發(fā)圖強(qiáng)的味道,。此外金地、綠城今年也開始發(fā)力,，上半年投資金額在200億元以上,，分別較去年同比增長166%、146%,，也能感受到企業(yè)對(duì)于規(guī)模增長的緊迫感,。華夏幸福規(guī)模也在努力擴(kuò)張，去年上半年新增了4個(gè)產(chǎn)業(yè)園,，今年上半年直接新增產(chǎn)業(yè)園15個(gè),，為去年的三倍之多，依靠這些產(chǎn)業(yè)園拿到的地也不會(huì)少,。與這些企業(yè)相比,，相對(duì)來說萬達(dá)在六家之中表現(xiàn)的消極一些，上半年著力于出售資產(chǎn),，鮮有土地進(jìn)賬,，這也側(cè)面反映了老王將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行到底的決心。

另外從這些千億房企的拿地策略來看,，也有不少相似的地方,，大家對(duì)于一二線城市和環(huán)都市圈的三四線城市投資較多。如金地上半年總投資額約 258 億元,，堅(jiān)持深耕一線城市及強(qiáng)二線城市策略,，一線城市的總投資額占比 30%，二線城市的總投資額占比 58%,，合計(jì)占到88%,。還有像華潤，上半年在一二線城市土地投資金額占比達(dá)87.4%,，較2016年全年高出了8.2個(gè)百分點(diǎn),。而華夏幸福則在京津冀城市群,、長三角城市群、珠三角城市群,、長江中游城市群,、成渝城市群、中原城市群等國家重點(diǎn)城市群重點(diǎn)發(fā)展,。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直接反映企業(yè)的經(jīng)營成果,，因?yàn)槿f達(dá)退市暫未披露,，從這五家來看，毋庸置疑表現(xiàn)最好的是兩家央企：中海和華潤,。首先盈利能力方面,，中海的凈利率達(dá)到25.8%，為五家最高,，毛利率也在30%以上,。華潤同樣不弱，上半年凈利率達(dá)到20.35%,，毛利率在34.9%,。負(fù)債水平來看，中海也是表現(xiàn)最優(yōu),，在16年上半年現(xiàn)金完全能夠覆蓋負(fù)債,，因此使其凈負(fù)債率達(dá)到零的狀態(tài)，在17年上半年的凈負(fù)債率雖有上升,，但也僅為16.1%,，相當(dāng)之低。而華潤的負(fù)債水平表現(xiàn)良好,，稍遜于金地和中海,，上半年凈負(fù)債率在41.5%，顯得比較保守,。

值得一提的是華夏幸福，財(cái)務(wù)表現(xiàn)僅次于兩家央企,，甚于與華潤相比還有些不分伯仲,。17年上半年的凈利潤率為24.1%，毛利率達(dá)到了55.7%,，這兩項(xiàng)指標(biāo)都高于多數(shù)私營房企,。同時(shí)觀察其凈負(fù)債率也比較好看，為51.7%,。而近年來隨著園區(qū)運(yùn)營“紅利時(shí)代”的到來,，華夏幸福毛利率也一直維持在一個(gè)較高水平，細(xì)究下來主要在于企業(yè)的獨(dú)特的經(jīng)營模式，通過與政府合作開發(fā)園區(qū),，為企業(yè)帶來了相當(dāng)廉價(jià)的土地,，反映到財(cái)務(wù)上就是令人眼饞的利潤率，此外企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)也對(duì)其利潤表現(xiàn)有相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn),，該業(yè)務(wù)上半年的毛利率更達(dá)到了92.7%,。其他兩家房企金地和綠城則表現(xiàn)平平，較上年都有所下降,。金地比較出色的是其負(fù)債水平比較健康,，維持在40%左右，在這樣的規(guī)模下甚至低于央企華潤,。而綠城凈負(fù)債率在83%,，略微高于平均值，另外凈利潤率12%,，與其他幾家房企相比稍顯遜色,，可能在于代建業(yè)務(wù)利潤并不算高。

企業(yè)戰(zhàn)略方面,，首先拿中海來說，今年上半年中海提出了“一三五”的戰(zhàn)略,，“一”是指在2020年規(guī)模要翻一番,，其中專門提到了2020年要達(dá)到4000億的銷售目標(biāo)，“三”指的是三個(gè)改善,，改善客戶滿意度,，改善員工滿意度，改善社會(huì)滿意度,。三個(gè)改善也是第一次提出,，且都會(huì)通過之后的具體措施來對(duì)整個(gè)中海產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響?！拔濉眲t指的是五個(gè)領(lǐng)先,，分別是盈利能力、品牌價(jià)值,、市場(chǎng)價(jià)值,、國際化、綜合實(shí)力,。中海第一次就能把其對(duì)未來五年的戰(zhàn)略梳理的如此明確,，可見只有明確了戰(zhàn)略，才能有隨之相應(yīng)的配套機(jī)制,、相關(guān)措施,、具體方法和計(jì)劃實(shí)施來予以保證,。我覺得中海未來還會(huì)有非常大的增長潛力，如果中海能夠在合作方面進(jìn)一步放開,，部分財(cái)務(wù)指標(biāo)方面不過于苛求的話,，未來的發(fā)展應(yīng)該會(huì)變得更快。

金地這幾年一步一個(gè)腳印的發(fā)展,，是一家非常穩(wěn)健的企業(yè),，作為去年新晉的千億房企，金地在近兩年的增速明顯加快,，16年全年增速達(dá)到63%,，今年上半年增速為60%，可以說一直延續(xù)著高增長,，令其他千億房企感到壓力山大,。另外金地在其他業(yè)務(wù)方面也有所突破，如物業(yè)管理,，目前服務(wù)面積已突破2億平方米,，直追萬科、花樣年兩個(gè)物業(yè)巨頭,，金地物業(yè)在公寓管理,、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融,、家政,、社區(qū)商業(yè)等全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈已開始布局。同時(shí),，還有像金地旗下的房地產(chǎn)私募基金穩(wěn)盛投資也做的有聲有色,。“萬保招金”,，萬科和保利雖然沖在前面,，但金地這兩年也沒落后，一方面加速度增長,，另一方面各項(xiàng)業(yè)務(wù)突破,，可見金地的底蘊(yùn)仍然非常深厚。當(dāng)然金地在投資這塊,，與所有民營企業(yè)一樣面臨著瓶頸,，要保持高速增長難度越來越大，因此金地在持有物業(yè)經(jīng)營方面興趣越來越大,，特別是其物業(yè)普遍位于一線和強(qiáng)二線城市，假如這項(xiàng)業(yè)務(wù)能有突破,，對(duì)于企業(yè)增長將意義重大,。

然后是華夏幸福,，在所有千億企業(yè)中華夏還是比較另類的，從未將自己當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè),，但考慮到華夏的主營業(yè)務(wù)方向,，房地產(chǎn)收入還是占它絕大部分。由于它特殊的產(chǎn)業(yè)屬性,，實(shí)際能夠讓華夏在中國房地產(chǎn)行業(yè)中占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),，尤其是與產(chǎn)業(yè)結(jié)合拿地方面，一般房企難以比擬,，這種優(yōu)勢(shì)也會(huì)在企業(yè)拓展園區(qū)的過程中顯現(xiàn)出來,，當(dāng)然反過來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營效果也將影響政府與其的合作意愿，因此對(duì)華夏幸福的造城造園能力有一定考驗(yàn),，做1個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園不難,，而100個(gè)產(chǎn)業(yè)園都要成功則是特別困難。

萬達(dá)今年從地產(chǎn)角度來講,，上半年表現(xiàn)還是不錯(cuò)的,，但由于諸多原因，今年7月萬達(dá)出售了其文旅城和酒店項(xiàng)目,。雖然酒店對(duì)萬達(dá)來說并不是高效資產(chǎn),，而且文旅城的出售也讓萬達(dá)大大降低了負(fù)債率，也符合萬達(dá)近年來提出的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,。但從開發(fā)銷售來講,，這次轉(zhuǎn)讓還是對(duì)萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有非常大的影響。因此萬達(dá)下半年還應(yīng)積極投資,，發(fā)揮萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),，利用好商業(yè)地產(chǎn)一哥的地位，才能為未來爭(zhēng)取到更大的發(fā)展空間,。

華潤去年開始發(fā)力,，今年也看到華潤在努力進(jìn)行擴(kuò)張。除了地產(chǎn)開發(fā)之外,，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營在千億房企中表現(xiàn)也相當(dāng)優(yōu)秀,，截至2017上半年，華潤置地投資物業(yè)公允價(jià)值達(dá)港幣1062.7億元,，占總資產(chǎn)總值的21.5%,。對(duì)于華潤未來的發(fā)展來看，必須利用好央企在融資和資源整合方面的優(yōu)勢(shì),，爭(zhēng)取再上一個(gè)臺(tái)階,，當(dāng)然機(jī)制體制也要跟上，這也是央企在發(fā)展之中普遍要面對(duì)的一個(gè)問題,。

綠城在去年完成了對(duì)代建業(yè)務(wù)的整合之后,，銷售流量也一舉突破了千億,，今年在千億基礎(chǔ)上還可以再上一個(gè)臺(tái)階。另外綠城也是千億房企中比較獨(dú)特的一家,，因?yàn)樗鼉?yōu)秀的代建業(yè)務(wù),，截至2017年6月30日，綠城管理集團(tuán)管控項(xiàng)目合計(jì)達(dá)165個(gè),，規(guī)劃總建筑面積約4965萬平米,，預(yù)計(jì)總可售金額約人民幣2801億元，從代建的角度上來說,，綠城代建在整個(gè)中國排名第一,，另外綠城物業(yè)也在行業(yè)領(lǐng)先地位，因此我相信綠城完全有能力開拓出一條輕資產(chǎn)運(yùn)營的新路,。