特別提醒：

本人持有 $濱江服務(03316)$  多倉,，以下內容僅一家之言,，據(jù)此買賣，風險自負

本調研報告特別獻給多年來一直關心支持心中無股HK的13萬雪球粉絲朋友

濱江服務我是在一年前10元左右時開始關注并建倉的,，作為杭州本地人且又是它的業(yè)主都知道它的優(yōu)秀,，但是對它的長線價值的認知還不是特別的深刻，當時只是輕倉,，真正開始認識到它的巨大長線投資價值并持續(xù)加倉才是最近一個月的事,。

一、基本情況

濱江服務是濱江集團旗下的物業(yè)公司,，濱江地產與濱江服務是杭州房地產行業(yè)的第一品牌,，浙江人尤其是杭州人對濱江產品與服務一直來贊譽有加，杭州人甚至對濱江樓盤有一種莫名的愛,，它的樓盤二手房價格總要比包括周圍融創(chuàng),、碧桂園在內的其它樓盤高出很多。當然由于規(guī)模的限制,，濱江的房產與物業(yè)管理還只是浙江省的一個區(qū)域品牌,。也就是說除了杭州人與浙江人外，外地人對它的價值并不一定都了解,，雖然它已經是浙江省地產與物業(yè)管理的第一品牌,，如同10年前的萬科、5年前的綠城一樣,。

濱江服務目前的基本情況是：2020年,，在管小區(qū)133個，（其中70%在杭州）,、在管面積2000萬平方,、9.6億元營收、2.2億人民幣的盈利,，物業(yè)均價每平4.26元,，列港股42家上市物業(yè)股第一位，也就是說它是做高端樓盤,，目前不到70億人民幣的估值,，對應2020年的盈利為30PE，對應2021年的盈利大概大概不到20PE,，遠遠低于港股物業(yè)板塊目前35倍平均估值,。

物業(yè)公司的價值在高端樓盤,，邏輯上低端物業(yè)股還是得無條件規(guī)避，因為低端小區(qū)的業(yè)主恨不得大家都不交物業(yè)費,，這是這個行業(yè)的一個特點,，低端物業(yè)項目對公司盈利貢獻十分有限，沒多少投資價值,。

二,、關于物業(yè)股的賽道

與現(xiàn)實生活中一般人的認知相反，在二級市場,，物業(yè)管理是個與白酒,、醫(yī)美一樣的超級賽道，很多投資者對港股最近二年物業(yè)板塊股票的持續(xù)大漲認識不足,，認為物業(yè)的高估值是炒作,，這錯得離譜，他們至今還不理解不接受物業(yè)管理的優(yōu)質賽道,，物業(yè)這個賽道具有以下三個顯著的特點：

1,、永續(xù)經營，物業(yè)公司只要是與業(yè)主簽訂了合約,，真心服務好業(yè)主,，你業(yè)主就成了物業(yè)公司一輩子的客戶，它可以賺你一輩子的錢,，這種可以永續(xù)經營的生意其實不多,，就是說，物業(yè)管理營收的存量完全可以是固定的,，或者說它未來的營收不會出現(xiàn)負增長,。

2、輕資產,，它不需要研發(fā)投入,，不需設備投入，更不需要產能廠房規(guī)模投入,，有很好的現(xiàn)金流,，賺來的錢除了并購外可以全部用來分紅派息，這樣的生意本來就是稀缺,。

3,、這個行業(yè)未來有巨大的增量，日本歐洲進入工業(yè)化后期時,，地產行業(yè)的演變是這樣的：地產公司慢慢地消失了,，而圍繞房子的各種增值服務卻應運而生，開始大規(guī)模的興起，即地產公司轉型后從過去賣房子變成了賣服務,，并且迅速成為了一個巨大的行業(yè),。中國是全球最多房子的國家，全國有500億平方的房子,，而且還在不斷的增加，如此龐大的房產都需要專門有人管理,，這是個多么大的市場,，物業(yè)管理無論是面積、就業(yè)人數(shù),、營收還是盈利,，都是個天文數(shù)級別的行業(yè)，市場容量實在太大了,。

基于此,，海外的物業(yè)公司也開始進軍這個龐大的中國市場，日本大和物業(yè)已經率先進入江蘇,，一個側面說明這個行業(yè)未來的巨大空間,。

總之，物業(yè)管理是個既有巨大存量又有很大增量前景美好的大行業(yè),，目前這個行業(yè)的潛力遠遠被低估了,，目前港股42家物業(yè)管理公司合計市值才1萬億，不到港股總市值的2%,，本人大膽預計中國未來5至10年會產生數(shù)家市值上萬億,、數(shù)十家市值過千億的物業(yè)公司。

三,、濱江物業(yè)未來的增量主要在以下幾個方面

1,、大股東濱江集團每年交付的新樓盤

去年新交付12個小區(qū)，今年是22個,，明年是34個,。這些新增的小區(qū)已經全部鎖定了合約、規(guī)模與盈利,，因為房子從銷售到交付需要三年時間,，上面的這些小區(qū)增量已經擺在那了。

去年大股東濱江集團銷售1300億,，與目前一些地公司資金鏈斷裂,、一線地產公司規(guī)模快速收縮相反,，濱江地產憑借穩(wěn)健的財務,、高質量的運營與出色的經營業(yè)績，今年一季度銷售同比增長90%，預計今年銷售是1600億元,，開發(fā)規(guī)模正在加速增長,，這為未來3316物管面積與盈利大增奠定了基礎，按公司的10年規(guī)劃,，預計集團2019年至2028年銷售2萬億元,，面積接近1億平方，為目前在管2000萬平方面積的5倍,。

目前很多地產公司在經營戰(zhàn)略上,，通過低毛利來快速拓地產規(guī)模，然后通過子公司物業(yè)來獲得能長期給公司帶來現(xiàn)金奶牛的物業(yè)在管面積,，這種安排的確是一種戰(zhàn)略之舉,。

2、與合作方帶來的物業(yè)增量

基于產品的優(yōu)質,，濱江地產與碧桂園,、融創(chuàng)與龍湖等一線地產公司在浙江有很多的樓盤聯(lián)合開發(fā)，據(jù)了解,，這些開發(fā)的項目的物業(yè)管理大部分都歸3316,。

在杭州，融創(chuàng),、碧桂園,、龍湖這些一線大牌地產公司都愿意與濱江集團合作，主要就是基于對濱江產品的品質與口碑的高度認可,，如同8年前杭州人認可萬科,，5年前認可綠城一樣。

3,、物業(yè)外拓加速

目前全國有13萬家物業(yè)公司,，浙江也有上萬家，這個行業(yè)開始進入集中化快速提升時期,。很多小區(qū)交付幾年后業(yè)主開始尋找并選擇優(yōu)質的物業(yè)公司,，這為3316提供了的很好的機會。物業(yè)是個地域概念,，能做好,、做足、做深,、經營好一個城市,，這個規(guī)模就已經足夠，因為這個行業(yè)足夠的大,。公開信息顯示,，3316去年第三方的外拓收入占比超過32%,，說明公司的快速成長不僅僅依賴于單一的大股東，而是依靠強大的品牌從其它公司中搶占市場,，快速提升滲透率,。

特別值得一提的是與業(yè)主的合作，目前杭州最有錢與最有地位的人基本都住在濱江與綠城樓盤,，優(yōu)質業(yè)主是3316最大的資源,。這些業(yè)主很多都是企業(yè)家，他們自身擁有很多的的項目,、寫字樓,、開發(fā)區(qū)，都有與濱江服務合作的潛在需求,，因為這些業(yè)主真正懂得濱江服務的價值,，選擇與3316的合作,，能提升物業(yè)管理水平與樓盤檔次形象,，也更有利于提高房租收租率。

除了業(yè)主的樓盤,，去年開始,，公司還與國有的城投公司尋求合作并取得了突破，這一塊收入的增量可觀,，因為城投公司持有大量的寫字樓,，合作潛力很大。

預計3316第三方的外拓每年會保持30%以上的收入增長

4,、業(yè)主的增值服務

物業(yè)公司的增值服務有很多,，包括二手房出租、買賣,、社會養(yǎng)老,、社區(qū)團購，二次裝飾等等,，可以賺錢的點很多,，增值服務中尤其要要特別關注二次裝飾的機會。

濱江在杭州的房子基本都是精裝修,，10年前的房子已經進入了二次裝修的周期,，這個市場空間很大，這一塊業(yè)務有機會是母公司與3316共同來經營,，很顯然,，這塊業(yè)務空間極大。

物業(yè)公司股票是個特殊的細分賽道,，物業(yè)股票要有好的走勢必須有一個強大的母公司,，如果沒有母公司,，這個物業(yè)股票5年內基本不用去看，肯定沒機會,，離開了母公司的支持,，物業(yè)公司的業(yè)績要出彩還是難。因為相對于母公司地產公司的規(guī)模盈利,，物業(yè)公司的這點盈利只是毛毛雨,，邏輯上如果大股東想支持物業(yè)公司增加盈利也是比較容易。

另外特別要關注的是,，從公開信息了解到,，濱江服務的收入構成的一個特別亮點是它沒有并購收入，它的收入與盈利全部來自內生增長,，無并購是上市公司中濱江服務獨一無二的,，說明濱江服務的成長質量很高，因為并購收入不具有可持續(xù)性,，而且還存在潛在的風險,，不并購意味著什么？意味著它不需要增發(fā)融資,，意味著它的后面全部盈利理論上都有機會用來分紅派息,，因為物業(yè)公司的輕資產模式決定了它不需要更多的現(xiàn)金。

靠內生增長而不是并購是濱江物業(yè)突出的價值看點,。

四,、物業(yè)管理行業(yè)的生態(tài)演變帶來的機會

目前正在快速成長與演變的這個行業(yè)給了物業(yè)公司巨大的成長機會，這個行業(yè)演變來自三個方面：

政府方面,，基于近些年很多樓盤業(yè)主與物業(yè)公司的大量法律與民事糾紛,，尤其是一些相對低端的樓盤甚至引起社會問題，政府方面開始關注并推動小區(qū)物業(yè)管理整體水平的提升,，從之前的物業(yè)費一律不得提價到現(xiàn)在允許優(yōu)質優(yōu)價,，并鼓勵小區(qū)業(yè)委會選擇優(yōu)質的公司替代績差公司，以改善社區(qū)的環(huán)境

業(yè)主層面,，之前一些業(yè)主都不太愿意交物業(yè)費,，最好是物業(yè)費免交，現(xiàn)在也逐漸改變了,，認識到只有好的物業(yè)管理才能提升小區(qū)形象進而提高二手房價格,，才能提高生活質量，更多的人也開始愿意支付高一點的物管費,，以3316為例,，從2015年開始至今，物業(yè)費先后上調了27次,，均價年年有提升,。

市場方面,，過去物業(yè)公司只是母公司地產集團為了更順利的銷售房子的一個促銷手段，物業(yè)公司都是開發(fā)商低價補貼業(yè)主,，不賺錢的,；而現(xiàn)在剛好相反，開始不賺錢的地產業(yè)務可以通過物業(yè)公司來部分實現(xiàn)價值,。目前全國13萬家物業(yè)公司正在經歷并購重組,，行業(yè)集中度開始提升，未來絕大多數(shù)的物業(yè)公司都有可能被優(yōu)質公司干掉,。

五,、盈利預測

公開信息顯示，3316過去4年盈利的復合增長是80%,，其中去年收入指引是增長50%,，發(fā)布盈喜時的盈利增長是70%，而最終的年報盈利增長是91%,。從有關資料了解到,，大股東對未來3至5年的收入指引是年復合增長50%，這是一個非常驚喜的指引,。我按前5年盈利復合增長60%,，后5年增長30%計,，5年后公司盈利規(guī)模從去年的2.2億將增至23億,，即5年盈利增長10倍，如果估值按行業(yè)均值計,，未來5股價上漲空間10倍以上,。

究竟這種概率有多大？這無法準確判斷,，但是在投資上,，常識比專業(yè)更靠譜，精準的財務測算是個比較復雜的專業(yè)問題,，要找到完整的答案比較難,，而用常識去判斷反而容易得多，這個常識是什么呢,？我們來看看：

濱江集團是個正在由二線地產向一線地產公司跨越的優(yōu)質地產集團,，地產業(yè)務處于加速上升期

濱江物業(yè)是個追求極致有其良好用戶口碑并從事高端物業(yè)的一流物管公司，并且正處于這個海量市場容量中快速起飛的高成長公司

相對于它目前年盈利規(guī)模2.2億元,，20倍PE,，70億人民幣的市值規(guī)模，不到0.1%市占率的公司,，這規(guī)模太小了,，它就是個15歲的少年,，正在快速成長的少年。

對標目前碧桂園服務75倍PE,，2300多億市值.常識提示我們：3316的市值與它未來確定性的快速成長與真實內在價值相比,，它存在嚴重的不相適應,，

可見它的未來的盈利與市值大幅提升該有多么確定,。

六、結語

二級市場投資的一個重要使命是找到最優(yōu)質的公司,，然后長期持有,，讓優(yōu)質資產持續(xù)不斷為我們創(chuàng)造財富并持續(xù)的變富，這樣的資產現(xiàn)在還有嗎,？

個人認為,，眼前的3316濱江物業(yè)就是這樣的一個優(yōu)質資產，由上述盈利預測計算,，按30元以內買入,，未來5年，潛在股價上漲10倍,，每年的股息率可以達到30%（后面還會持續(xù)提升）,，如同10年前100元茅臺買入，股價上漲20多倍并且每年還有30%股息率一樣,，當然濱江物業(yè)它不是茅臺,，也不是去年本人有幸遇到并做過的一年10倍的微盟集團、微創(chuàng)醫(yī)療,、陽光電源與比亞迪,，但是它可以是一只業(yè)績高成長高確定性，可以讓我們慢慢變富,，能進入收藏級別的稀缺優(yōu)質資產,。

6月3日，本人對公司作了一次調研,，有幸與濱江集團的實際控制人戚金興董事長作了近3個小時的對話,，戚總有關企業(yè)戰(zhàn)略、物業(yè)公司定位及未來公司的主要經營舉措的精彩分享,，給了我們極大的信心,，直覺告訴我們，把長線資金投資給這樣一位睿智,、大格局,、低調務實、在行業(yè)有很好口碑的企業(yè)家,，可能是最好的選擇,。

關于風險,，上述的投資價值邏輯推理全部基于3316優(yōu)質服務與良好口碑的中長期可持續(xù)性及不斷的提升，物業(yè)管理的“護城河”在基于優(yōu)質極致服務基礎上的品牌,，今天你可以通過外拓搶占別人的地盤,，明天同樣他可以用更好的服務搶占你的領地，如果未來服務與品牌力下降,，那投資價值又是另一回事了,。

感謝 @不疾而速H 、 @革子2019   ,、王總的一起調研,，感謝群友“白棄”的文字整理。

最后特別提醒,，3316是個中長線標的,，宜低吸鎖倉，短期漲幅已大,，追高務需謹慎 $碧桂園服務(06098)$   $金斯瑞生物科技(01548)$  

                                                                                         2021年6月5日