國貿集團智慧網谷創(chuàng)新產業(yè)園

International Trade Group Intelligent Network Valley Innovation Industrial Park

隨著中國的產業(yè)發(fā)展,、更新,，產業(yè)園在空間布局上越來越趨向于城市功能，由交通導向到核心企業(yè),、產業(yè)集群導向,，再到城市功能和產業(yè)功能導向,，產城融合應運而生。

產業(yè)園與城市的融合是多維度的,，包括讓園區(qū)融入城市生活,，讓園區(qū)成為城市生態(tài)的一部分，以及讓園區(qū)具有城市的復合功能,、形態(tài)以至于生態(tài),。

在產業(yè)園的發(fā)展過程中，還有一個重要的維度----時間,。猶如城市會生長變化一樣,，產業(yè)園的功能業(yè)態(tài)和空間使用也會隨著時間不斷變化。本設計以彈性（開放共享）的空間,，復合多元的功能,，以及靈活多變的產品來回應，甚而促進未來產業(yè)的迭代升級和周邊城市環(huán)境的發(fā)展更新,。

Innovation/Paragon

▲項目區(qū)域位置

項目所在地,，智慧網谷小鎮(zhèn)是《拱墅區(qū)十三五發(fā)展規(guī)劃》重點打造的產業(yè)平臺,，建成體量達250萬平方米，是一個現(xiàn)代產業(yè)之城,，開發(fā)眾創(chuàng)之谷,。

▲周圍資源

區(qū)域總體定位為杭州數(shù)字經濟典范和樣板。以期打造浙江版“中關村”數(shù)字經濟高地,，大城北轉型升級重要增長極,，和大運河數(shù)字經濟產業(yè)谷重要節(jié)點。

▲產品目標定位

本項目依托周邊院校資源,、醫(yī)療資源,、交通資源、龍頭及產業(yè)聚集優(yōu)勢,，導入省國貿集團旗下健康產業(yè),，作為產業(yè)龍頭，通過資源整合,，搭建數(shù)字健康產業(yè)平臺,。

▲項目鳥瞰效果圖

項目愿景：以花園式辦公組團，地標性街區(qū)形象，運河文化傳承地,，數(shù)字社群集聚區(qū)為目標,，打造智慧網谷創(chuàng)新型標桿，全天候聚合交往社區(qū),，滿足新時代產業(yè)訴求,。

▲項目技術路線示意

項目充分解讀杭州為打造世界一流創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)的政策支持，比如地塊出讓優(yōu)惠,，返稅,、購房補助以吸引企業(yè)進駐、孵化,，對產業(yè)平臺支持，人才補助優(yōu)惠等政策,，結合市場特性,，制定切實可行的、靈活多變,、適應性強的實施方案,。

Opening/Connecting

對優(yōu)秀城市空間的研究可知，空間的彈性來自于開放和共享,?？梢苑譃閮蓚€層面，第一,，是園區(qū)對城市的開放,、連接，讓園區(qū)空間成為城市生空間一部分,；第二,，是讓園區(qū)空間有城市的開放型態(tài)、共享氛圍,。要達到這兩個層面的目標,，首先要考慮的，是與城市的關系,。

▲場地分析

場地用地面積37800 ㎡,，容積率3.5，限高90米,?；亟煌ìF(xiàn)狀中，車流主要來自于留石高架路,。車輛通過儲鑫路和長濱街抵達場地,。場地在西南和西北兩個方向可設置車行出入口。場地西側面向園區(qū)內部道路，未來也必將成為 人流的主力來向,。

▲基本分區(qū)

場地東南側和東北側的儲鑫路和北站路為城市級道路,，因此東南向和東北向為場地主要城市界面。場地的西南側和西北側面向園區(qū)級道路,，因此為場地的次級街道界面,。

▲建筑群城市形象

總體布置與城市公共空間結合緊密，界面友好,。交接處,，設置大型前廣場，將人流引入園區(qū)內開放綠地,。

▲總平面

打開的城市界面使城市功能空間有效滲透入園區(qū),，更好的導入城市人流激活產業(yè)園區(qū)的服務配套部分，使園區(qū)空間與城市空間互通,，共融,。

▲街道滲透

東南向和東北向人氣也較高，具有較好的商業(yè)價值,。設計將辦公塔樓與商業(yè)建筑組成建筑整體,，將綜合體融入街區(qū)環(huán)境中，充分利用園區(qū)的沿街的商業(yè)價值面,。高層沿主要街道形成城市形象,，低層沿次級街道打造街區(qū)尺度。

▲園區(qū)內部空間

通過橫向與縱向的打通,，形成園區(qū)內的主要道路骨架,。兩端或一端分別與周圍城市路連接，形成開放式街區(qū),。加上人性化步行尺度,，增加地塊可達性。

▲立體綠化/景觀軸線

基地周邊城市環(huán)境為住宅,、倉儲和其它產業(yè)產業(yè)園,。因此，場地景觀價值為內向型,。設計設置了南北向景觀軸線,，加上多層級廣場空間、綠化體系,，增加公共空間的開放,、共享。

▲中心綠化景觀

景觀設計遵循“以綠為主,，人性尺度”的設計原則,，參考城市設計的景觀元素，加入部分水體景觀，使公共空間更加開放,、活躍,；同時景觀設計強化“中央軸線”、“現(xiàn)代街區(qū)”,、“立體城市”等建筑設計概念,，增加公共空間的吸引力。

▲深度/立體鏈接

內部的多層次開放/共享：

空中步道：在二層和十五層設置步道系統(tǒng),，拓展出一個立體的街區(qū)空間,。

塔樓景觀：主塔樓正對景觀軸，南側多層商業(yè)讓塔樓與中心景觀取得更好的互動,、共享,。

活力中心：采用多層級開放廣場，可全園區(qū)共享,，以激發(fā)園區(qū)活力,。

園區(qū)聯(lián)動：利用外向型多廣場連接周邊園區(qū)，形成良好互動,、共享關系,。

▲園區(qū)中心景觀

Complexity/Diversity

與城市一樣,，所有產業(yè)園區(qū)的核心就是人,，而衣食住行是人們生活的重要部分。要園區(qū)具有城市的功能和活力,，首先,，要像城市一樣具有復合的功能。不同功能模塊之間的互動和轉換是彈性空間和百變產品的基礎,。

▲產業(yè)園區(qū) — 復合型產業(yè)社區(qū)

項目依托所在區(qū)域的資源,，構建具有“研，教,，產,，孵，憩”復合功能的完善園區(qū)服務體系,。實現(xiàn)從單一型產業(yè)園區(qū)到復合型產業(yè)社區(qū)的轉變,，從而完善智慧網谷產業(yè)構成，提升智慧網谷產業(yè)能級,。

▲ 功能布局/占比/位置

整體規(guī)劃以高低搭配的多樣化產品為思路,。通過用足高度與密度兩個維度，來最大化溢價產品,，獲得貨值最大化與去化周期的平衡,。

建筑體量按照功能分為“三個組團”：高層辦公組團，多層辦公組團，配套公寓及商業(yè)設施組團,。

▲ 復合型產業(yè)社區(qū)策略

高層辦公組團：高層辦公塔樓沿城市主于道呈L型排布,，其中自持總部大樓以雙子塔形式居于場地中央軸線盡端。塔樓在底部通過共享大堂連接,，設置會議,，展示，休閑等公共功能,，在空中通過體部連接,，形成云中體驗的企業(yè)家俱樂部，及室外康體設施,。

▲多樣立體鏈接

多層辦公組團：多層獨棟辦公分布于中央主軸兩側,，成組成團布置并圍合出一定景觀小空間，尺度怡人,，在提高銷售和使用靈活性的同時,，創(chuàng)造出多樣的空間體驗與豐富的城市界面。

▲24小時配套服務系統(tǒng)

配套公寓及商業(yè)設施組團：配套公寓及商業(yè)設施沿西側布置,，面向整個智慧網谷辦公人流主來向,，通過板式公寓和退臺型商業(yè)裙房的組合，提升商業(yè)價值,，打造生活中心,，構建產業(yè)社區(qū)。同時與03地塊在未來形成資源共享利用,，實現(xiàn)積極的互動,、共享與對接。

▲多功能室內公共空間

Flexiblility/Variability

產業(yè)易逝,，城市永存,。科技與時代的更替使產業(yè)變化的趨勢愈發(fā)加快,。產品設計必須充分考慮靈活多變以適應變化發(fā)展,。

本案在充分市場調研的基礎上，通過客群和產品分析,，提出以下三條產品設計的基本原則:

• 產品的匹配性是招商的前提條件

• 產品的適應性降低開發(fā)運營風險

• 產品的增值性是促進銷售的手段

針對自持銷售比各50%,，配套占比15%，最小分割單元大于500平米以層或棟為單位銷售的政策解讀,，提出以下產品策略,。

▲自持總部辦公

高層塔樓產品：自持辦公部分主要供國貿集團相關企業(yè)總部使用，標準層平面方正緊湊,，利用率高,。自下而上依次布置共享大堂,，展示，會議,，創(chuàng)新產業(yè)中心,，總部辦公，企業(yè)家俱樂部,，云頂花園,，研發(fā)中心，總裁辦公等功能空間,。

▲錯層辦公 – 500㎡產權設計策略

銷售辦公部分可根據(jù)企業(yè)規(guī)模靈活采用整棟,，分段，分層銷售,。按客戶需求在大空間辦公,，聯(lián)合辦公，CEO辦公,，小型酒店,，精品公寓等布局模式間靈活轉換。此外我們還提出一種錯層設計的選擇,，來解決高層塔樓標準層經濟性與控制可售面積段及總價之間的矛盾,。

▲銷售高層辦公 – 空間適應多種使用功能

配套公寓產品：在本案的配套設施部分配置了一定量的公寓產品，來滿足園區(qū)人員短期居住的需求,。

▲銷售多層辦公/公寓

產品按不同位置可劃分為MINILOFT,，標準LOFT和豪景LOFT三種產品，且未來可考慮按300 ㎡一個的組合產權單位進行分割,。所有辦公及公寓產品按475cm層高考慮,，預留未來改造為LOFT公寓及多鑰匙戶型的空間可能性,。

▲LOFT公寓/精品酒店 標準層平面

多層產品：以動態(tài)可生長的理念,，通過單元模塊的靈活拼接，可組合出不同面積段的三種產品單元,，適應不同規(guī)模企業(yè)需求及其未來發(fā)展,。

多層產品單元組合銷售：

單層出售：單層均大于500㎡

整棟出售：產品面積段為2000㎡~3450㎡

雙拼組合出售：產品面積為5400㎡~5600 ㎡

▲銷售多層辦公/靈活組合

多層獨棟產品：主要面向小型總部辦公與研發(fā)，私密性與景觀俱佳,。擁有獨立挑空大堂,，專屬電梯，地下專屬停車入口,，屋頂私享花園等靈活,、溢價配置。

▲銷售多層辦公/多樣公共空間

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