說到店鋪?zhàn)饧s（其實(shí)不只是店鋪，就算是一般住宅也是一樣的）,，有時(shí)候會(huì)發(fā)生這種情況：

原有的舊房客,，基于某些因素（可能是礙于合同尚未到期），自己想搬離原本的物業(yè),，然后就擅自找了其他新租客搬進(jìn)來頂替他或她,，想說就這樣默默的也不會(huì)被房東發(fā)現(xiàn),。

而這時(shí)候，身為一位房東,，碰到這種情況,，有時(shí)也會(huì)想說，要是這位搬進(jìn)來的新租客都有按時(shí)繳交房租,，那么也就睜只眼閉只眼,，不去計(jì)較了！

然而,，這么做真的是正確的嗎,？房東的權(quán)益真的會(huì)因?yàn)樾路靠桶磿r(shí)繳交房租就獲得保障嗎？今天麗莎要跟大家分享的一個(gè)例子,，就是提醒所有的房東們再想一想,。

這個(gè)故事是這樣的，有一位莎粉（我們就稱他為王先生）,，將自己的店鋪出租出去,，靠著收租來獲得收入。

王先生就像我們一開始所提到的情況那樣,，原本是跟舊有的租客簽訂合同,，有著合法的出租關(guān)系。

誰知道,，這位原本的舊租客,，想要搬走了，就自己另行找了個(gè)新租客搬進(jìn)來,，也事先都沒告知房東。

舊租客自己心理想說,，反正新租客也是個(gè)講信用的人,，房租都會(huì)準(zhǔn)時(shí)交,，也從不少交,，所以房東只要都有收到錢就好，應(yīng)該不會(huì)太計(jì)較,。

結(jié)果,，就在幾個(gè)月后，房東自己（也就是王先生）,，發(fā)現(xiàn)了租客居然換人了,。而也由于舊租客不負(fù)責(zé)任的行為，自行處理不了合同的問題,，于是王先生就決定自己涉入來解決,。

王先生告訴新租客,，自己將提供給新租客21年的租約，讓新租客可以繼續(xù)留下來承租,。

然而,，說是這么說,，但是王先生和新租客并沒有正式簽訂什么合同協(xié)議,，只是純粹讓新租客繼續(xù)留下來而不被趕走,，而這位新租客也就這樣繼續(xù)付著房租。

另外,，由于王先生想要重新對該物業(yè)整修一下,，所以也跟新租客提到說,，要新租客負(fù)擔(dān)一部份的整修費(fèi)，而這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)納入之后的正式租約合同中,，于是新租客也就爽快地答應(yīng)了,。

結(jié)果,，等到真正該付錢的時(shí)候,，王先生告知新租客，要新租客來承擔(dān)全部的整修費(fèi),。

這時(shí)新租客覺得金額太高了,，拒絕支付。而王先生因?yàn)闅獠贿^,，決定與新租客終止租賃關(guān)系,，要把新租客給趕出去。雙方也就這樣對簿公堂,。

在法庭上（上訴法庭,，The Court of Appeal），房東（王先生）告訴法官：

他與新租客的關(guān)系,，完全是出自于“意愿”上,，也就是他當(dāng)初不趕新租客走,，讓新租客可以暫時(shí)留下來,。但是他與新租客之間并沒有正式簽訂任何租賃合同，所以租賃關(guān)系不成立，他照理說是可以趕走新租客的,。

然而法官又是怎么回答王先生的呢,？法官這么說了：

基于禁反言原則（proprietary estoppel），如果要直白一點(diǎn)講就是“不可反悔”的原則,，王先生和租客之間的“租賃關(guān)系”,，事實(shí)上是成立的，而不像王先生所認(rèn)為的那樣,。

這是為什么呢,？因?yàn)槭聦?shí)上，一直以來新租客都是固定有在繳交房租的,，而王先生在收到房租的同時(shí),，也沒有表示任何反對，反而是欣然地收下了,。

所以就這樣一直地一來一往,，事實(shí)上兩人間的“租賃關(guān)系”早就確立了。這時(shí)候王先生是沒有理由反悔的,，也不能突然就說要趕走新租客,。

于是最后，法官不只沒有理會(huì)王先生的意愿,，還判給了新租客必須有像一開始王先生所承諾的那樣,，合法的21年的租約。

而就這樣,，王先生在心不甘情不愿的情況下,，還得提供給已經(jīng)撕破臉的新租客，整整21年的租約,。這恐怕是當(dāng)初王先生怎么也沒有想到的結(jié)果了,。

所以，面對這種新舊租客間的非法轉(zhuǎn)讓,，房東應(yīng)該怎么做,？

１．立刻采取措施：終止合同，趕走新租客

在這種情況下,，房東是有權(quán)與原有的舊租客終止合同的（因?yàn)榕f租客自己違約在先）,。并且，房東應(yīng)該要表示出堅(jiān)決的態(tài)度,，要求非法搬入的新租客立即搬走,。

而由于房東本來就沒有跟新租客有任何租約上的關(guān)系（新租客是在房東沒有同意之下,，自己擅自搬進(jìn)來的）,，所以房東自然是可以自由地趕走新租客，不受法律限制,。

２．與新租客協(xié)議并簽訂正式合同

而如果房東對新租客滿意,，覺得說愿意和新租客開始租賃關(guān)系,，那也應(yīng)該走正常程序（也就是一般簽訂租約該有的程序）。

讓新舊租客雙方各自找律師,，向房東正式提出申請,，在房東同意后，再開始進(jìn)行交易,，完成租約轉(zhuǎn)讓的手續(xù),。

所以這時(shí)候，房東就有權(quán)利和新租客協(xié)商,，看是未來的新租約有哪些要求,，新租客必須承擔(dān)哪些合理的費(fèi)用（像是前面提到的整修費(fèi)用），詳細(xì)寫在合同的規(guī)定中,，防止未來的糾紛,。

３．如果出現(xiàn)了什么難以協(xié)調(diào)的，房東最后可以考慮采取法律程序,，來維護(hù)自己的權(quán)益,。

所以簡單來說，面對這種租客間自己進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓,，很重要的一點(diǎn)是：房東應(yīng)該在第一時(shí)間內(nèi)就采取行動(dòng),，而不是袖手旁觀、得過且過,，想說反正能按時(shí)收到租金就好,。

因?yàn)榫拖窆适轮械耐跸壬菢樱麤]有在第一時(shí)間內(nèi)趕走新租客,，結(jié)果后來反悔了就已經(jīng)太晚了,。

如果他當(dāng)時(shí)有先趕走新租客（即便他后來愿意租給新租客），之后再照著合法程序來與新租客簽訂合同,，那么就能把該講的事情講清楚,，雙方達(dá)成共識再簽訂合同。

由于合同里有著明確的規(guī)定,，所以雙方就得照著合同走,，而這時(shí)候就不是誰與誰爭辯來解決的了，一切都是白紙黑字,，清清楚楚的,。

因此，房東們不該有著鴕鳥心態(tài),，想說也沒有什么事發(fā)生就算了,，不必麻煩再重新走一遍流程。

莎粉們必須知道的是：很多時(shí)候，這些你事前認(rèn)為的“省麻煩”,，往往都可能造成你事后的“大麻煩”,。所以一切都還是照著合法程序，一步一步做才是最穩(wěn)妥的,。

最后,，如果莎粉們針對今天的文章，或是在英國的房產(chǎn)買賣,、租賃等方面有任何疑問,，歡迎在麗莎知道留言，麗莎律師行會(huì)以最快速度做出最專業(yè)的回復(fù),！

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