相信許多在英國開店的人都知道,，大多數的店鋪租約都會規(guī)定,，房東有權每隔一段固定的時間，就對租金按照市場價重新進行評估（這通常也就表示是漲租金）,。

一般來說,，根據租約時間的長短，通常租金是每3,，4或5年重新評估（漲價）一次,。有些租約會規(guī)定租金以固定幅度來上漲，而有些則是以重新評估來訂定價格,。

１．固定上漲幅度

如果你的租約規(guī)定店鋪租金是在固定時間內以固定幅度上漲的話（像是每３年,，上漲3%），那么對你來說或許是比較省心的,。

因為你已經很確定未來租金會漲到什么程度,，而且也無需經過后面討價還價的過程,，只要時間到了付錢就好。

不過,，這種固定的漲幅也是有壞處的,。

以租客來說（也就是你是開店的人）：

萬一你的生意沒有預期的好，那么缺少了“租金評估”過程的固定漲幅,，很可能導致你多付了高于市場價格的租金,。

同樣地，如果你是房東的話：

固定漲幅也可能導致你少收了低于市場價格的租金,。因為你的租金漲幅并沒有跟著市場走,，而是按照租約中的規(guī)定走的。

２．根據市場價格重新評估

通常來說,，租約中會有規(guī)定的“房租重新評估日期（Rent review date）”,。

當重新評估日來臨時，雙方（租客與房東）就可以針對房租的上漲幅度來進行協商,。

在多數情況下,，房東會寫信給租客，說明自己打算上漲多少房租（也就是開價）,。

接著，租客會回復房東,，告訴房東自己是否接受這個價錢,。

若是租客認為房租上漲的幅度過大，可以在這時提出自己認為房租應該上漲多少（講價）,。

然后,，房東會再回復給租客，看是否要接受租客所提出的漲價幅度,，亦或者自己還想再往上加一點,。

就這樣經過良性的討價還價過程，90%的租金上漲都會在這時獲得順利解決,。

不過當然,，也會遇到雙方在上述的溝通過程中無法達到一致意見的時候。

這時租約里通常也會明確規(guī)定：雙方應該把這件事情委托給注冊房屋評估師協會的主席,，由他（她）來指定一名中立的房租評估師（Agreed surveyor）來對房租的市場價格進行評估,。

由于這名雙方共同的房租評估師既不代表房東，也不代表租客,，所以他或她所評估出來的結果應該是中立的,，不會偏袒任何一方。因此評估出的新價格自然是合理的,。

也就是這樣,，這位房租評估師的費用一般是需要房東和租客雙方平攤的。

除了共同的房租評估師，有時候房東和租客也會各自指派代表自己的房租評估師,。

比如說：

代表房東那方的房租評估師會向租客給出一個價格,，這時租客也可以聘請一位代表自己的房租評估師來幫自己講價。

然后雙方各自的房租評估師就會代表各自那一方出來談,，最后談成一個確定的房租漲幅（也就是新價格）,。

在租金評估的過程中，許多人經常會存在著一些觀念上的誤區(qū),，像是：

１．什么事情都是房東說了算,，租客只能乖乖遵守？

相信從這篇文章前面的相關說明,，莎粉們大概已經可以知道,，在租約的漲幅上是需要雙方同意的，而不是房東愛怎樣就怎樣的,！

我們說了,，到了“房租重新評估日期（Rent review date）”時，房東可以開價,，但這并不表示租客就一定要完全接受房東的開價,。

要是租客認為房東的漲價幅度相當不合理，當然沒有必要乖乖遵從,；而且租客自己也能找一位代表自己的房租評估師來和房東進行溝通,，直到得到一個合理的結果為止。

２．房東到了“房租重新評估日期”沒有及時提出要漲租金,，是不是就這么算了,？

從這點來說，我們要告訴你的是：只要租約中有規(guī)定要在哪些固定時間內重新評估房租,，不論過了“重新評估日期”多久以后,，房東都是可以回過頭來說要進行房租評估的（也就是漲價）。

舉例來說：

假設租約上寫著要在2012年1月1日重新評估房租,，結果到了該日期房東并沒有提出要重新評估,；等到了2015年3月1日，房東來信告知要進行評估,，租客也是要接受的,。

并且，房東不只可以要求“補回”房租重新評估,，還可以把過去因為沒有進行評估而少收的租金給要回來,，同時收取一定的利息。

但這邊要注意的是：房東進行房租重新評估的市場價格,，必須根據當時的市場價格來訂定,，而不是以現在的市場價格來訂定,。

這邊麗莎再幫你舉個例子來澄清這個觀念：

同樣以上面的例子來看，租約規(guī)定要在2012年重新評估房租,，結果房東到了2015年才向租客提出要重新評估,，那么這時評估出的新價格，不只租客要從現在開始遵守,，還要把從2012年開始的差價給補回來,。

*假設2012年（從１月１日開始看）的月租金是1,000鎊，到了2015年（同樣以１月１日為界）進行房租評估時,，認為價格應該調整至每個月1,200鎊,；

那么也就代表，租客不只要從2015年１月１日開始以月租1,200鎊來支付房租,，還得把過去３年來（36個月）的差額給補上,，也就是：

200鎊（差額）* 36 = 7200鎊。

此外,，租客同時還要交付一定的利息,。這個利息一般都會高于銀行利率4%左右。

不過,，需要注意的是：以上面的例子來看,，房東重新評估價格，必須以2012年的市場價格為基準,，而不是以2015年的,。

比如說：

以2012年的市場價格來看，月房租應該從原本的1,000鎊漲至1,200鎊,；而若是以2015年的市場價格來看，月房租則會漲至1,600鎊,；

那么這時候,，漲價的幅度應該是跟著2012年，也就是漲至1,200鎊來遵守,，而不是2015年的1,600鎊,。

３．買租約須先確認房東是否已做過房租評估！

最后麗莎還要提醒一點大家經常忽視的部份,，那就是當你要買過來一個租約時,，應該先看清楚其中規(guī)定的“房租重新評估日期”為何。

如果你發(fā)現租約中所規(guī)定的“房租重新評估日期”,，是在你把租約買過來之前的日期,，并且在當時，可能因為某些原因,，房東并沒有對之前的租客進行租金重新評估,。

那么在你要買下租約之前,，你應該先向房東確認一下這個問題，確保之前房東沒做評估這件事情,，不會算到自己身上,；并且在合同中表明，自己是無需負擔過去房東沒對前租客進行房租評估的責任的,。

需要這么做是因為：按照法律的規(guī)定,，一個人在購買租約時，租約中原先所規(guī)定的一切都會繼續(xù)適用于自己,。

意思就是說,，即便租客的名字已經更換了，但是對于房東來說,，這和沒有更換是一樣的,。房東可以像對待原先的租客那樣要求現在的租客來負責。

所以,，要是房東在過去沒有向前租客提出房租評估,，等到你接手這個租約時，房東是可以反過頭來要求要對你進行租金重新評估的,；屆時你可能還沒開始賺錢,，就得先冤枉地白白補上好大一筆租金。

雖然說,，要是真的遇上這種事,，你可以要求原先把店賣給自己的那位租客（也就是前租客）把這筆錢返還給自己。

但這仍然是存在著風險的,，因為萬一這個人早就遠走高飛,、消失了，那這筆錢你又該去向誰討回來呢,？

所以說,，開店買租約（其實不論做什么事都是一樣的），還是應該要多了解,、多注意,，仔細看看其中的內容，才是保護自己的最好方式,。

如果針對買賣店鋪,、房產，或是其他法律和稅務等相關專業(yè)領域上還有任何的問題,，歡迎隨時在麗莎知道上留言,，或是直接與我們聯系，麗莎會盡快回復莎粉們的所有疑問,！

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