?? 撰文 | 白若煙 ? 《地盤》特邀撰稿人

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星星之火

前不久,，錦藝旭輝一江云著的火爆首開，一下將樓市的戰(zhàn)火蔓延燒到了惠濟(jì)區(qū)，下半年或?qū)⒁瑓^(qū)域市場,。

蓄客一個(gè)多月，排卡一千多組,，開盤當(dāng)天到訪更是超出預(yù)期,，1700多號人,，將近300人一度無處安放！高層當(dāng)天去化83%,，洋房首開即清。

推量之最,、去化之最,，這幾乎創(chuàng)造了2021鄭州樓市記錄，走出了獨(dú)立的高光行情,。

?一江云著首開告捷畫面

還有一點(diǎn),，你絕對想不到,。這居然還是一個(gè)沒被分銷“扼住喉嚨”的樓盤,，成了當(dāng)下房產(chǎn)銷售中一股“清流”。

對旭輝來說，一直囿于在鄭州外圍打轉(zhuǎn),，缺乏好的機(jī)會(huì)展示,。這次的首開告捷,，意味著不光是對樓盤的認(rèn)可,，更是其回歸主城的“立根”之作,。

銷量和價(jià)格，證明了自身實(shí)力。

而這對惠濟(jì)區(qū)域本身來講，或?qū)⑹且粋€(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一個(gè)引爆點(diǎn),。

這，也是本文的重點(diǎn)。

在此之前，惠濟(jì)區(qū)市場表現(xiàn)平平，一直作為鄭州的居住后花園，生態(tài)宜居為對外展示標(biāo)簽。

?鄭州市場月度成交數(shù)據(jù)

沒有大的機(jī)遇'推波助瀾’,，區(qū)域市場熱度也在2016大行情后拐點(diǎn)向下,，精裝改毛坯，頻頻爆出的特價(jià)房,，“1”字頭,，“11xxx”起,，房價(jià)低位蟄伏了近4年之久,。

時(shí)至今日，再看惠濟(jì)區(qū)下半年產(chǎn)品定性,，價(jià)格爬坡,，已經(jīng)十足一個(gè)起勢的階段。

  2  

國家戰(zhàn)略機(jī)遇

何為惠濟(jì),？

惠濟(jì),，舊屬滎澤縣，1931年歸廣武縣,、1953年劃歸鄭州市郊區(qū),、2004年5月1日，由邙山區(qū)正式更名惠濟(jì)區(qū),。

作為鄭州最早的五大區(qū)之一,，其管轄面積幾乎占據(jù)了鄭州主城近1/4的版圖，換句話說：其發(fā)展空間足夠大,，有足夠的空間描摹勾畫,。

?鄭州各新區(qū)組團(tuán)示意圖

其最大的歷史機(jī)遇就是黃河生態(tài)流域保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。

一年六次,，國家最高領(lǐng)導(dǎo)人先后調(diào)研了內(nèi)蒙古,、甘肅、寧夏到河南,、陜西等黃河流域省區(qū),，此行關(guān)鍵詞就是：黃河經(jīng)濟(jì)帶。

2019年9月18日,，在鄭州召開黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展座談會(huì),，發(fā)表重要講話,，把黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展上升為重大國家戰(zhàn)略。

與京津冀,，長三角,，粵港澳大灣區(qū)，長江經(jīng)濟(jì)帶等地位協(xié)同,，共為五大國家戰(zhàn)略,。

黃河迎來了它的新時(shí)代，惠濟(jì)自然也迎來建區(qū)以來真正的高光時(shí)刻,。

?黃河流域上升到六大國家戰(zhàn)略層面

去年,，鄭州建設(shè)黃河生態(tài)流域保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展核心示范區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃（2020-2035）流露出來，以黃河擘畫未來發(fā)展藍(lán)圖,。

今年,，鄭州十四五規(guī)劃明確目標(biāo)是打造國家黃河文化地標(biāo)城市。

惠濟(jì)正是這一戰(zhàn)略的主要承載地,。黃河,、文化、地標(biāo)和城市是惠濟(jì)集于一身的標(biāo)簽,，更是關(guān)乎鄭州未來二十年的四個(gè)關(guān)鍵詞,。

一切圍著黃河國家戰(zhàn)略在“加速”推進(jìn)。

“兩區(qū)兩路三館四園”等重大項(xiàng)目,，已經(jīng)轟轟烈烈地開始了。

?黃河戰(zhàn)略核心起步區(qū)布局示意

4月6日,，據(jù)河南日報(bào)報(bào)道,，黃河國家博物館設(shè)計(jì)方案確定，選址鄭州,，總占地面積的135畝,，總建筑面積10萬平方米，投資約19.3億元,。

從4月13日開始,，到5月8日結(jié)束，將近1個(gè)月的時(shí)間里,，鄭州將舉辦首屆中國（鄭州）黃河文化月活動(dòng),。

4月22日，鄭州市大運(yùn)河文化片區(qū)部分街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告變更批前公示出爐,，大運(yùn)河文化片區(qū)修改規(guī)劃落地,，計(jì)劃總投資約611億元。

6月1日,，據(jù)鄭州市政務(wù)公開網(wǎng)站消息,，鄭州市發(fā)改委公布了關(guān)于大河文化綠道(桃花峪至河洛文化段)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù),。匡算投資約13億元,。

6月16日,，惠濟(jì)區(qū)滎澤古城核心板塊控規(guī)公示規(guī)劃面積10.7平方公里（折合16050畝）。

?滎陽故城規(guī)劃

6月18日,，第十一屆中國花卉博覽會(huì)申辦城市評審會(huì)議在北京召開,。河南鄭州獲得2025年第十一屆中國花卉博覽會(huì)舉辦權(quán)，就在惠濟(jì)區(qū),。

依托27公里的黃河大堤形成的景觀大道,，惠濟(jì)區(qū)精心打造了一條生態(tài)線，黃河灘地公園慢行道路一期（黃河邊的漫步道）,。

四大片區(qū)里的大運(yùn)河文化區(qū)是現(xiàn)在鄭州市32個(gè)核心板塊區(qū)的滎澤古城片區(qū)（18年左右叫古滎大運(yùn)河文化區(qū)）

還有就是為了加快大運(yùn)河文化片區(qū)的建設(shè),，注明的惠濟(jì)橋村和李西河村等都已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入拆遷階段，甚至部分設(shè)計(jì)前期施工的區(qū)域,，已經(jīng)開始拆了,。

? “河運(yùn)文化體驗(yàn)軸”核心展示

7號線確定北延兩站，其中一站是黃河謠文旅小鎮(zhèn)站,，終點(diǎn)站將是黃河國家博物館站以及北五環(huán)S312具備通車條件,。

眾多利好繽紛而至，無不昭示著鄭州大北區(qū)的蝶變即將到來,，惠濟(jì)區(qū)的價(jià)值也將被引爆,。

  3  

向好而生

生態(tài)優(yōu)先，“北靜”更是被賦予了新的定義,，正重塑區(qū)域發(fā)展格局,。

現(xiàn)在的惠濟(jì)區(qū)猶如一頭猛獸奔騰向前，按照特征我們細(xì)化為五部分,，分別是頭部,、腹部、背部,、腿部,、尾部。

頭部連接金水科教園板塊,，與北龍湖一脈相乘,，未來的價(jià)值高地，代表項(xiàng)目建業(yè)河畔洋房,，屬于待開發(fā)階段,。

? 惠濟(jì)區(qū)各在售項(xiàng)目圖示

尾部以清華憶江南，思念果嶺，融信江灣城（部分屬于滎陽）等為代表項(xiàng)目,，度假類居住區(qū),。

腿部以萬科為代表房企，江山府率先沖破區(qū)域天花板,，甚至金水北的天花板,，現(xiàn)在即將入市的萬科翠灣中城，也是未開先火,，大受市場關(guān)注,，因地理位置原因，常常被看做金水北組團(tuán),。

背部則以和昌,，融創(chuàng)，萬科等房企為代表開發(fā)建設(shè),，幾乎為三分天下的格局,。

不難發(fā)現(xiàn)，整個(gè)腹部是惠濟(jì)區(qū)的核心組團(tuán),，所有資源配套是最全的,，它是最早的北大學(xué)城，有人口支撐,，地鐵2號線二期北延,，貫穿整個(gè)腹部區(qū)域，兩三個(gè)站點(diǎn)人就已塞得滿當(dāng)當(dāng),，生活氛圍積極濃厚,。

? 2號線迎賓館站實(shí)景

除此，碧源月湖,，古樹苑也都是放松的好地方,，惠濟(jì)萬達(dá)早已開業(yè)，美景萬科廣場也是逛街購物的好去處,，未來還有惠濟(jì)錦藝城的顏值和實(shí)務(wù)擔(dān)當(dāng)。

教育配套除了鄭州市第四中學(xué),、鄭州四中實(shí)驗(yàn)學(xué)校,、鄭州惠濟(jì)外國語中學(xué)、鄭州師范學(xué)院第二附屬小學(xué),、鄭州實(shí)驗(yàn)幼兒園惠濟(jì)園區(qū)等已紛紛入駐,。

最重磅的，莫過于鄭州楓楊高級中學(xué)惠濟(jì),，將為惠濟(jì)教育的高質(zhì)量發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的推動(dòng)力和吸引力,。

?鄭州楓楊高級中學(xué)落戶惠濟(jì)

2021年下半年，惠濟(jì)區(qū)也著實(shí)熱鬧，一個(gè)個(gè)紅盤等著排隊(duì)上陣,。

即將入市的項(xiàng)目萬科翠灣中城,、建業(yè)花園里三期、融創(chuàng)運(yùn)河源,、招商美景青寨項(xiàng)目,，天倫與永威合作地塊等，各個(gè)亮點(diǎn)十足,，自帶流量,。

萬科翠灣中城，以未來社區(qū)為設(shè)計(jì)理念,，打造了通廳陽臺,，270度拐角錯(cuò)落式陽臺，看過現(xiàn)場,，產(chǎn)品震撼,，為現(xiàn)代都市生活開辟一方空中花園。面積段98-146m2,，2T3/4,，價(jià)格釋放1.8萬-2.2萬/m2。

?萬科翠灣中城規(guī)劃效果

融創(chuàng)運(yùn)河源,，源系首落鄭州,，是一次引領(lǐng)性創(chuàng)新產(chǎn)品線，甲板級親河大陽臺,，產(chǎn)品規(guī)劃7棟高層+24棟洋房,，高層建面109-142m2，洋房建面143m2,。

建業(yè)花園里三期主打?qū)W區(qū)房,，9棟小高層，建面從116-143m2四房,，價(jià)格釋放2萬+/m2,。

招商美景青寨，只有1.5的容積率,，鄭州傳統(tǒng)的別墅區(qū),，有黃河迎賓館壓軸，南面的九郡弘別墅,、迎賓路三號,，非富即貴，產(chǎn)品層面自然已屏蔽掉大部分人,。

?生態(tài)優(yōu)勢明顯的運(yùn)河源項(xiàng)目

不難看出,，開盤的和即將入市的紅盤,，它們都有共同的特征，面積段起步較大,，由剛需向剛改過渡,，產(chǎn)品設(shè)計(jì)幾乎都是前沿的中原新品，最為突出的就是生態(tài)垂直社區(qū)和甲板陽臺,，價(jià)格自然也從1.4萬到1.6萬,、1.8萬、2萬+,，一路攀升,，沖破惠濟(jì)房價(jià)天花板。

對于惠濟(jì),，當(dāng)入局的品牌房企越來越多,，拿出的產(chǎn)品從建材到設(shè)計(jì)到審美上越來越前沿時(shí)，就該意味到,，現(xiàn)在就是慢慢定性階段,，一句大白話：馬太效應(yīng)，越好越好,，越美越美,，越貴越貴。

毫無疑問,，黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展的加快推進(jìn),，正重塑并激活該區(qū)域的發(fā)展?jié)撃堋?/span>

?惠濟(jì)城市煥新

這一價(jià)值共識從房企開發(fā)到購房者逐漸形成并鞏固。

事實(shí)確實(shí)如此,，未來15年的城運(yùn)幾乎都在這條流域了,，承載更多的人口和產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)集群,。

上游重點(diǎn)保護(hù)水源,，中下游鄭洛西、鄭開濟(jì),，鄭汴洛以中心城市鄭州帶動(dòng)都市圈建設(shè),，打造黃河流域經(jīng)濟(jì)帶。

大惠濟(jì)雄起,！大鄭州崛起,！