該來的還是來了,。

9號線,，說沒就沒！

就在上周末（7月2日）,，高新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了一個公示：《鄭州高新區(qū)核心板塊及周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》,。

▲  官網(wǎng)截圖

這個規(guī)劃沒有放在“頭條”位置，顯得那么的“不起眼”,！

可其中牽扯到的變化,，足以改變“雙湖科技城”的格局。

01

地鐵

▲  土地使用規(guī)劃圖

這是新控規(guī)的原圖,。

我們把地鐵重點(diǎn)標(biāo)注出來：

▲  新增地鐵14號線,、地鐵K3線

原來的規(guī)劃，是這樣的：

▲  原規(guī)劃地鐵9號線

區(qū)域內(nèi)陸鐵站，由原來的兩個,，變成了一個換乘站,。

我們把三條地鐵放在一個圖上，然后再將項(xiàng)目標(biāo)注出來,，就能看到變化,。

▲  新老控規(guī)對比

控規(guī)改變之后，雙湖科技城西側(cè)項(xiàng)目,，最為受傷,！

龍湖天境，原本距離9號線創(chuàng)新大道站“0”距離,！現(xiàn)在距離換乘站2公里,！

▲  龍湖天境沙盤

保億地塊，原本距離300米,！現(xiàn)在距離1.5公里,！

保利地塊變化不大，原本距離就在1公里左右,，如今還在1公里左右。

中海萬錦熙岸,，同樣變化不大,。

北側(cè)四兄弟：美的翰悅府,、金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府,、華潤悅景灣,。

由于地鐵口向南移動了500米距離，原本的地鐵優(yōu)勢,，瞬間喪失了一大部分,！

最遠(yuǎn)的美的翰悅府，原來只有900多米的距離,，如今變成了約1.5公里,！

▲  美的翰悅府沙盤

原本距離9號線800米左右,，現(xiàn)在直接縮短為300米！

突然天降幸福,，變成名副其實(shí)的地鐵盤,！

02

金盞街

第二個變化：新型工業(yè)用地

原本，金盞街兩側(cè),，規(guī)劃的全都是商業(yè),、商務(wù)用地。

▲  金盞街兩側(cè)原控規(guī)

按照原來的規(guī)劃,，建成之后,，金盞街將會成為雙湖科技城的“商業(yè)中心”。

各種購物中心,、寫字樓,、綜合體林立街道兩側(cè)，成為雙湖科技城的形象大道,。

但是,，在新的規(guī)劃中商業(yè)用地被完全取消，換成了“新型工業(yè)工地”,！

▲  金盞街新控規(guī)

當(dāng)狗剩我第一次看到“新型工業(yè)工地”這個詞的時候,，也是懵逼的，在鄭州的控規(guī)中,，很少出現(xiàn)這種性質(zhì)的土地,。

武漢對于這種土地性質(zhì)，有一個詳盡的描述：

▲  武漢對于新型工業(yè)用地的描述

總結(jié)一下就是：

北京關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地的政策,，做的更絕：

2020年1月12日,，北京市發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》：將園區(qū)一切土地和房屋銷售與租賃審批權(quán)全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺公司和園區(qū)內(nèi)的企業(yè)沒有任何權(quán)利進(jìn)行出售和出租,。

原來的商務(wù)用地,，最有可能蓋寫字樓,，然后賣掉。

原來的商業(yè)用地,，最有可能蓋商鋪,、綜合體、公寓,，然后商鋪與綜合體賣掉,。

這種用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變,，直接讓雙湖科技城的未來，變得更加清晰,，同時也更加符合未來人們對這片土地的期許,。

這種調(diào)整，會帶來另外一個問題：

會不會造成整個雙湖科技城沒有“大型集中商業(yè)”,。

不會,，五館合一旁邊的L型“商務(wù)用地”，就被規(guī)劃為“居住區(qū)商業(yè)中心”,。

▲  商業(yè)地塊

03

湖心島

湖心島規(guī)劃為商務(wù)用地,，但是在表格的末尾，卻出現(xiàn)了這么一個注釋：

▲  文件末尾注釋

不用點(diǎn)開,，狗剩我已經(jīng)把文字復(fù)制下來：

規(guī)劃C01-K02-06為商務(wù)用地（B2）,，允許兼容商業(yè)用地（B1）、二類居住用地（R2）,，其中二類居住用地的住宅容積率2.0-2.6,，住宅建筑平均層數(shù)為高層一類（10-18層），建筑高度小于54米,。

這個注釋的意思已經(jīng)十分明確：

濱湖洋房,、望湖小高層,、還有湖景公寓，應(yīng)有盡有,。

更加類似于龍子湖湖心島的縮小版,！

在這里，或許還將建設(shè)220米的超高層寫字樓,。

▲  湖心島地塊控規(guī)

這個高度,，在鄭州能排進(jìn)前十！

建成之后,，一定會成為雙湖科技城最為知名的地標(biāo),。

04

其它變化

除了上述這些內(nèi)容之外，此次控規(guī)還牽扯到了其它的變化,。

第一：

此次控規(guī)北側(cè)與西側(cè)的范圍,，明顯要比原來小了一圈，龍湖天境,、美的翰悅府等項(xiàng)目,，都沒有被包含進(jìn)去。

難道,，雙湖科技城縮小了,？

▲  原控規(guī)被縮小部分

實(shí)際情況并非如此！

此次控規(guī)圈出的是發(fā)生變化的范圍,，原定的內(nèi)容沒有發(fā)生變化,，也就不在此次公示范圍之內(nèi)。

第二：

鄭州高新區(qū)外國語學(xué)校初中部,，位置發(fā)生了變化,。

原來在木槿路青梅街東北角，現(xiàn)在在創(chuàng)新大道與青梅街西南角,，挨著天健湖,。

▲  學(xué)校位置發(fā)生變化

第三：

將萬科城湖心島項(xiàng)目，劃進(jìn)了雙湖科技城核心區(qū)范圍內(nèi),。

▲  萬科城湖心島

第四：

將天德湖,、須水河等水域劃入了核心區(qū)域，后期成型速度,，或許將會加快,。

第五：

木棉路被取消，變成了公共綠地。

▲  新增綠地

第六：

C15-K02-02地塊,，也就是正商湖西學(xué)府南側(cè)地塊,，由商務(wù)用地，變更為二類居住用地,；

▲  鴻寶路

C09-K02-4地塊,，換乘站西側(cè)地塊，由原來的住宅用地,，變更為商務(wù)用地,；

▲  C09-K02-4地塊變化

C16-K02-05地塊，原來的高新區(qū)外國語學(xué)?！俺踔胁俊?，變更為住宅用地；

▲  C16-K02-05地塊變化

C18-K02-02/C18-K02-03地塊,，高新區(qū)外國語小學(xué)部北側(cè)地塊,，原來為住宅用地，變更為文化設(shè)施用地+停車場,；

▲  C18-K02-02/C18-K02-03地塊變化

I01-K02-02/I01-K02-03地塊,，中海萬錦熙岸西側(cè)地塊，由原來的商業(yè)用地,，變更為高新區(qū)外國語學(xué)校初中部+新型工業(yè)用地,。

▲  I01-K02-02/I01-K02-03地塊變化

05

總結(jié)

目前，整個雙湖科技城核心區(qū)域,，已有項(xiàng)目9個,，在售項(xiàng)目5個。

不包含湖心島內(nèi)部,，僅剩3塊住宅用地,。

從2020年至今，樓面價一路跳漲,，從最便宜的約4000元/㎡起,，一直到2021年2月的約7000元/㎡。

目前，保利和光嶼湖的精裝高層,，均價約1.37萬元/㎡,，洋房均價1.6萬元/㎡！

▲  保利和光嶼湖沙盤

雙湖科技城,，已經(jīng)坐穩(wěn)高層1.3萬+,、洋房1.6萬+的價格,。

雙湖科技城的面積不大，核心區(qū)域只有20塊住宅用地,、10塊新型產(chǎn)業(yè)用地,、4塊商務(wù)用地。

這里的成型速度,，將會遠(yuǎn)超其它新區(qū),。

這里的公園、綠地已經(jīng)建成,，這里的路網(wǎng)已經(jīng)基本成型,。

只待人口導(dǎo)入，只等產(chǎn)業(yè)入駐,。

地產(chǎn)大觀 原創(chuàng)作品