萬科今天上漲了4.91%，在一個連續(xù)下跌三個半月的背景下實屬難得,，我覺得這和昨天的萬科2020年股東大會有關系，這里做個簡單的分析,。

第一,，業(yè)務分析

萬科優(yōu)秀的財務數(shù)據(jù)不多說，上市以來合計分紅836.9億,，融資152.57億,，這對于一個對資金非常渴望的行業(yè)非常難得,，2020年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流531.9億元,，從2009年至今，連續(xù)12年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,，這說明萬科早已經(jīng)實現(xiàn)了資金的自我供給,，是內(nèi)生性的增長，是實打?qū)嵉挠♀n機,。

多元化方面,，租賃住宅方面累計開業(yè)14.24萬間,，集中式公寓規(guī)模全國第一，已開業(yè)項目出租率超95%,，隨著國家對租賃住房的政策支持,，這一塊未來實現(xiàn)盈利沒問題。

2020年結(jié)算均價為1.31萬元/㎡,?？鄱惡蟮慕Y(jié)算營業(yè)利潤率為22.6%，同比下降4.6個百分點,。合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額6981.5億元,， 已售未結(jié)面積4,918.6萬㎡，同比分別增長14.6%和14.7%,。地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)算毛利率確實下滑不少,，未來兩年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤增速不會太快，畢竟已售未結(jié)的池子就在這里擺著,。

2020年公司新獲取項目總規(guī)劃建筑面積3,366.5萬m2,，新獲取項目平均地價為6,710元/m2，占銷售均價比例為44%,。地價提高的原因主要還是土地布局集中在重點城市群,，2020年我們新獲項目權(quán)益投資金額86.6%位于重點城市群，其中上海區(qū)域和南方區(qū)域的投資金額占比59%,。這段話的意思是公司的存貨價值含金量很高,，不用擔心貶值。

在物業(yè)服務方面,，萬物云擴大業(yè)務布局,，定位為空間科技服務商，構(gòu)建“空間”,、“科技”,、“成長”3個板塊，業(yè)務布局包含“住宅物業(yè)服務-萬科物業(yè)”,、“商業(yè)物業(yè)與設施服務-萬物粱行”,、“智慧城市服務-萬物云城”、“社區(qū)生活服務”,、“萬物成長-孵化器”,。2020年萬物云實現(xiàn)全口徑收入182.04億元，同比增長27.36%,，過去5年復合增速為36.86%,。其中住區(qū)空間服務收入100.52億元，商業(yè)空間服務53.14億元,，智慧城市服務9.91億元,，社區(qū)生活收入9.85億元,，萬物成長收入8.62億元。

萬科的物業(yè)算是手中的一張王牌,，這個行業(yè)屬性比地產(chǎn)好很多,，截至2020年末，已在管面積5.66億㎡,，其中47%來自于萬科以外,。萬科物業(yè)也有很高的品牌價值，很多不好賣的房子都打出萬科物業(yè)的牌子增加自己的知名度,，相信大家都有體會,。

社區(qū)生活服務方面，提供資產(chǎn)管理服務,，本年啟動的一手代理業(yè)務總成交額突破55億元,，連接社區(qū)超2200萬位用戶。萬物成長方面,，持續(xù)連接同行與其他成熟企業(yè),、孵化創(chuàng)新企業(yè)，目前已牽手54個住宅物業(yè)同行合作伙伴,。

商業(yè)開發(fā)與運營方面,，累計開業(yè)的商業(yè)面積989.8萬㎡?？傮w收入規(guī)模穩(wěn)中有升,，商業(yè)(含非并表項目)營業(yè)收入63.22億元，同比增長4.33%,。其中,，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入42.22億元。年內(nèi)商業(yè)業(yè)務推動數(shù)字化升級,，運營管理水平有所提升,，數(shù)字化會員運營體系覆蓋62個項目，印力會員數(shù)量超過870萬,；并積極探索資產(chǎn)證券化，先后完成印象2號CMBS,、深圳印力中心第二期CMBS發(fā)行,。

物流倉儲方面，2020年萬緯物流管理項目營業(yè)收入18.7億元,，同比增長37%,，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%,；冷庫收入5.8億元,，同比增長60%,，已經(jīng)是國內(nèi)最大的冷庫運營商。

重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理,、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的相繼出臺,，標志著行業(yè)正式進入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分,。

未來的發(fā)展具體而言,，堅持開發(fā)與經(jīng)營并重，從全品類,、全周期的角度出發(fā),，鞏固綜合住區(qū)開發(fā)和服務能力，提升項目各業(yè)態(tài)的協(xié)同,，實現(xiàn)項目全周期價值最大化,。這一塊我覺得主要是說萬科云和商業(yè)地產(chǎn)方面，公司有望資產(chǎn)變輕,，資產(chǎn)負債率減低,，經(jīng)營的持續(xù)性和確定性進一步提高，這會提高公司的估值水平,。

第二,，問答

提問一：想問一下地鐵的領導，最近萬科的股價一直都是下跌的,，就今年的股價最高點到現(xiàn)在下跌了30%左右,，想請教一下作為大股東的角度是怎么看待這次股價持續(xù)下跌呢？

深圳地鐵董事長辛杰：我們也很認同萬科的商業(yè)模式,，尤其是最近提出的“從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重”的經(jīng)營策略,。我認為萬科的發(fā)展遠景非常好，同時有很好的管理體系,、企業(yè)文化,，去年萬科也取得很好的業(yè)績，萬科團隊非常值得信賴,。短期困難是暫時的,，股票難免有漲有跌。

這點非常重要,，我一直擔心萬科的管理層因為無人制約而胡作非為,，依賴人的所謂道德感和文化并不可靠，目前看大股東并非對企業(yè)管理不管不問,，兩者有良好的關系,，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的根基。

萬科董事會主席郁亮：萬科合伙人是拿著獎金，用真金白銀在公開市場上買股票的,，這不是持股計劃,，不是上市公司的激勵安排，而是合伙人自愿購股計劃,。前一段時間我們剛剛增持過一次,，持股比例到了5%。

提問二：我想問一下公司的利潤分紅,，公司法定公積金已經(jīng)超過50%了,，今年還是按照65%提任意公積金，未來有沒有把計提任意公積金下調(diào),，增加分紅的比例,？

郁亮：如果哪天房地產(chǎn)行業(yè)真的沒生意可做了，屆時我們所有實現(xiàn)的利潤應該分掉,，不應該留著,，如此管理團隊的壓力也較小。萬科過去在資本市場上累計融資300億左右,，我們現(xiàn)在已經(jīng)累計分紅800多億了,，還有2000多億凈資產(chǎn)，所有這些都是股東的,。所以關于分紅的問題,，如果我們給股東回報只是分紅，那反而簡單,。如果行業(yè)還有發(fā)展機會的話,，我覺得應該是現(xiàn)在這樣，部分留在公司里,，以便抓住未來的發(fā)展機會,。我覺得分紅是公司給股東回報的一個方式，但我們還是需要兼顧平衡,，如果錢在我們手里不能創(chuàng)造更多價值,，完全沒有投資機會了，才應該把它全分掉,。

這里的分紅一方面表示了管理層對于股東權(quán)利的尊重,，一方面表達公司未來分紅政策的展望。

我們物業(yè)服務,，我們一定會讓它上市的,，這點放心，但如果我們只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務,，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要,，但如果我們是一個城市服務商,，我覺得會變得很重要,。

提問三：各位領導好，我想了解一下毛利率的情況,，一季報里面毛利下降比較厲害,，想了解將來毛利率的趨勢？以及新增項目目前獲取項目的標準是怎樣的,？

祝九勝：關于行業(yè)利潤率,，有幾點基本的觀察,。第一,，過往幾年地價占房價比是逐步上升的，最終都會體現(xiàn)在毛利上,，從中短期來看毛利下降是行業(yè)的趨勢,。第二,，對于一個永續(xù)的生意和永續(xù)的行業(yè)，回報率不可能永遠比別人低,，也不可能永遠比別人高,。只要是永續(xù)行業(yè)，長期來看回報率會回到社會平均水平,。第三,，行業(yè)的回報率不等于企業(yè)回報率，高于這個行業(yè)的回報是真正為股東創(chuàng)造價值,。對萬科合伙人來說,，要盡可能創(chuàng)造超過行業(yè)平均值的回報水平，這是我們的追求,，也是我們經(jīng)濟利潤獎金的來源之一,。但短期來看壓力還是挺大的，從2017年到現(xiàn)在我們看到地價占房價的比例大概上升了15個百分點,，開發(fā)業(yè)務掙錢的難度在加大,。我們從2014年開始就不斷做一些探索，中間雖然被一些外在的因素所打斷,，但我們的方向是確定的,，要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營,、服務并重轉(zhuǎn)變,，從單一賽道轉(zhuǎn)向多賽道。

回到剛才的題目毛利率下降對股東怎么辦,？我們以前注重從開發(fā)業(yè)務里面獲取利潤?，F(xiàn)在對開發(fā)業(yè)務我們在不斷提高標準。同時也大膽提出來向經(jīng)營類業(yè)務要利潤，只不過經(jīng)營類業(yè)務利潤的獲取方式和開發(fā)業(yè)務有所不同,，我們也在不斷提高標準,，正在不斷往正確的方向上走。

王海武：前面郁總和?？偠颊劦搅撕芏嘞乱浑A段工作的重點,，即公司未來將會圍繞兩個大的方面開展相應的工作，一方面是鞏固提升基本盤,，另一方面是從過去以開發(fā)為主向開發(fā),、經(jīng)營、服務并重轉(zhuǎn)變,。

郁亮：集團之前已經(jīng)下定決心,，今年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展,。具體含義是從開發(fā)為主,，轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營,、服務并重,。這個轉(zhuǎn)變非常巨大，為此要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F總部,，精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上,。同時對開發(fā)業(yè)務的組織做大調(diào)整，這是基本盤,，要鞏固提升,，支持轉(zhuǎn)型發(fā)展。

總結(jié)：這次萬科的2020年股東大會我最大的收獲是,，第一,，住開業(yè)務確實毛利率在降低，短期內(nèi)也不會改變,，我們不應該有太多奢望,，這是近期來住開類房產(chǎn)商估值承壓的主要原因，而新城,、龍湖等商業(yè)地產(chǎn)商估值就好很多,，第二，萬科的管理層比較誠懇,，直面回答了股東的關切,，第三，萬科把轉(zhuǎn)型當做戰(zhàn)略去執(zhí)行,，要從以開發(fā)為主向開發(fā),、經(jīng)營,、服務并重轉(zhuǎn)變，從單一賽道轉(zhuǎn)向多賽道,。第四,，萬科的多元化還算成功，但是規(guī)模還較小,，商業(yè)地產(chǎn)距離優(yōu)秀的經(jīng)營商差距還較大，需要努力,，但是方向很明確,，第五，萬科云是很有前途的,。

正是萬科在企業(yè)經(jīng)營,，企業(yè)管理，企業(yè)文化釋放的良性信號給了市場信心,，有望幫助萬科筑底,。

最后關于中國平安，說幾句真心話：①當前的價格不貴,，是送錢的②新業(yè)務最快得十月份,，慢點的就得明年年底③如果市場風格不變，中國平安的股價短期內(nèi)起不來④我知道的,，很多人,，包括投資平安很多年的大V，基金經(jīng)理都在清倉或者重新評估⑤關于股價我的判斷經(jīng)常出錯,。